2주택자도 비과세된다? 2021년 바뀌는 양도소득세 정리

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 2월 9일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 슬기로운 라디오생활, 2부는 부동산 세금 상담 준비돼 있습니다. 앞으로는 주택 한 채와 분양권 한 개를 가지고 있어도 주택 한 채와 입주권 하나를 보유한 것과 같은 양도소득세상 세금 제도를 적용받게 되는데요, 2020년 세법 후속 시행령 개정의 영향으로 부동산 세금과 관련해 여러 가지 중요한 변화가 있다고 합니다. 그럼 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장 나오셨습니다. 안녕하세요? 

◆ 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(이하 우병탁): 네 안녕하세요. 

◇ 최형진: 먼저 지난달, 그러니까 2021년에 발표된 내용인데 “2020년 세법개정”이라고 합니다. 2021년 개정이라고 하지 않고 2020년 개정이라고 하는 이유가 뭔가요?

◆ 우병탁: 네, 그런 의문이 드실 수 있는데요. 정확하게는 ‘2020년 세법 개정 후속 시행령 개정’입니다. 원래 매년 6~7월에 세법 개정안이 발표되고요. 여기에서 말하는 세법은 법률 즉 국회에서 이뤄지는 입법을 말합니다. 법률 개정안이 발표되면 국회에서 법 개정 여부가 결정되고요. 이 법이 먼저 개정되고 나서 법률에서 위임한 사항을 시행령 즉 대통령령으로 개정하게 됩니다. 법이 먼저 통과해야 하니까 작년에 연말까지 개정된 내용에 따라 후속으로 시행령이 개정되고 이게 시기적으로는 다음연도 초가 됩니다. 즉 2020년 세법개정에 따른 시행령 개정이니까 2021년 초에 개정이 되는 거니까 2020년 세법 개정에 따른 시행령 개정이라고 표현하기도 하고 2021년부터 새로 바뀌는 시행령 개정이라고 표현하기도 합니다. 시차가 있을 뿐 같은 거라고 생각하시면 됩니다. 

◇ 최형진: 그러면 이번 시행령 개정 내용에는 어떤 내용들이 포함돼 있습니까?

◆ 우병탁: 이번 개정에서 국세 166개, 관세 기다 22개가 개정되었는데 이중 부동산 관련된 내용도 다수 있습니다. 먼저 주택임대소득에 대한 부분이 있고요. 분양권의 주택 수 포함 부분, 그리고 다주택자에 대한 비과세 보유기간 계산 규정 등이 있습니다. 


◇ 최형진: 오늘도 살펴 볼 내용이 많은 것 같은데요, 하나씩 차근차근 살펴보겠습니다. 먼저 주택임대소득에 대한 내용부터 살펴볼까요?

◆ 우병탁: 네. 2019년분부터 주택의 임대소득에 대해서도 과세가 되고 있습니다. 즉 세금을 내고 있습니다. 그런데 민간임대주택에 관한 특별법에 의해 임대주택으로 등록한 것은 의무임대기간 동안에는 소득세를 감면해주고 있었는데 이번에 임대주택법이 개정되면서 의무임대기간 중이라도 임대등록을 말소하고 매각할 수 있도록 해줬습니다. 그래서 이렇게 중도에 매각하는 경우에는 의무임대기간을 채우지 못했기 때문에 감면을 추징해야 하지만 이번에는 여러 가지 여건 상 감면받은 임대소득을 중도에 해지하더라도 추징하지 않도록 했고요. 임대주택을 포함해서 다주택자들은 혜택을 점점 줄일 테니 집을 좀 빨리 팔라는 정책이었습니다.   

◇ 최형진: 분양권에 대한 부분도 상당한 변화가 있다고요, 어떻게 바뀌는 건가요?

◆ 우병탁: 이 분양권을 조금 어려워하시는데요. 분양권은 원래 두 가지로 나뉩니다. 일반청약을 통한 일반분양권과 재건축 등에 의한 조합원 분양권입니다. 이 조합원 분양권을 통상 입주권이라고 하는데 일반분양권과 입주권은 그동안 세법에서 처분이 달랐는데요. 입주권은 집이 지어지고 있는 단계, 공사 중인 단계에서도 다른 집을 팔 때 주택 수에 포함이 되었지만 분양권은 집이 지어질 때 까지는 주택이 아닌 것으로 취급되었습니다. 그런데 이제 21년 1월 1일 이후에 새로 취득하는 분양권부터는 준공되기 전이라도 다른 집을 팔 때 주택 수에 포함하기로 했고요. 이번에 시행령 개정에서는 여기에 해당하는 분양권은 구체적으로 어떤 것들인지 그리고 분양권을 포함해서 일시적 2주택이 되는 경우에는 어떻게 하는지를 자세하게, 구체적으로 정했습니다. 예를 들어 올해 이후 새로 취득하는 분양권이 있으면 다른 집을 팔 때 이 분양권도 주택 수 에 포함 되는 거고요. 다른 집이 중과세될 수도 있습니다. 즉 분양권 때문에 비과세를 못 받을 수도 있게 됩니다. 다만 기존에 입주권의 경우와 마찬가지로 일시적 2주택에 해당되는 경우라면 일정한 조건하에 중과세를 피하고 비과세가 될 수는 있겠습니다. 

◇ 최형진: 네. 분양권 시장이 올해부터 달라지는데 분양권 양도 차익을 얻기 어렵겠네요. 

◆ 우병탁: 분양권 양도를 기준으로 해서 차익을 얻기 위한 목적이라면 실제로 다른 집이 비과세를 받는데 문제가 되기 때문에 분양권의 장점을 통해서 차익을 얻기 쉽지 않아진 것이 사실입니다. 

◇ 최형진: 정리해보면 이제 분양권도 입주권처럼 주택 수에 포함되니까 주의해야 한다는 거고, 대신에 일시적 2주택의 요건에 해당하면 비과세는 받을 수 있다는 거네요?

◆ 우병탁: 맞습니다. 방금 설명 드린 것처럼 이사를 위한 일시적 1주택과 1분양권의 경우 원칙적으로 분양권이 주택 수에 포함이 돼서 2주택으로 되지만 예를 들어 거주 이전이나, 상속, 혼인, 동거봉양으로 인해 어쩔 수 없이 1주택 1분양권이 된 경우에는 일시적2주택으로 비과세를 해준다는 겁니다. 

◇ 최형진: 지금 올해부터 달라지는 내용이기 때문에 조금 복잡하실까봐 다른 이야기를 해보면 지금 대규모 공급대책이 나왔잖아요. 어떻게 집값이 내려올까요?

◆ 우병탁: 이번에 시장의 예상을 뛰어넘는 수준으로 굉장히 많은 공급량을 예정하고 발표했기 때문에 시장 가격 안정에는 일정 부분 도움이 될 수 있을 것이라고 봅니다. 다만 이렇게 서둘러서 진행한다고 하더라도 완전히 해당되는 공급까지 진행되려면 몇 년까지 시차가 발생하기 때문에 실제로 가격이 본격적으로 안정되는 건 빨라도 3년에서 5년 뒤부터라고 보고요. 우선 당장 급격하게 가격이 떨어지는 현상은 쉽지 않다고 보여 집니다. 다만 매입을 하시려는 분들 입장에서는 이 공급대책 때문에 매입 시기를 좀 늦추고 그대로 전세로 눌러앉는 경우가 생길 수 있을 것 같고요. 그러다보니 당장은 전체적인 거래량이 줄어드는 상태에서 오히려 전세에 대한 수요는 조금 더 중과할 가능성이 있습니다. 

◇ 최형진: 알겠습니다. 또 하나 많은 분들이 궁금해 하시는 부분인데 6월 이후에는 종부세, 양도세가 굉장히 오르지 않습니까? 지금 다주택자들 집을 팔겠습니까? 

◆ 우병탁: 이미 매각을 진행하려고 하셨던 분 같은 경우 상당 부분 일부 매각을 하셨거나 아니면 증여, 가족 간 증여를 통해서 명의를 합법적으로 옮겨놓으신 경우가 많다고 보여 지고요. 아직까지 매각을 못하시고 결정을 못하신 분이 일부 계시긴 하지만 5월 31일 전까지 잔금을 치러야한다는 조건이기 때문에 이분들이 매각을 다수가 할 것 같다고 하면 지금 시장 내에 다주택자 매물이 나와야하는데 실제로 제가 파악한 바로는 아직까지 시장에 크게 영향을 줄 만큼 다주택자의 매물이 막 나오고 있는 상황은 아닌 것 같습니다. 

◇ 최형진: 알겠습니다. 1주택 비과세에서 보유기간을 따질 때 이전과 달라진 부분도 있다고요?  

◆ 우병탁: 맞습니다. 이게 참 어려운데요. 이거는 다주택자의 경우에 특히 주의가 필요한데요. 21년 1월 1일부터는 다주택자의 경우 순차적으로 주택을 양도하고 마지막으로 남은 1주택을 팔 때는 직전에 집을 팔았던 날부터, 최종 1주택이 된 날로부터 추가로 2년을 더 보유하고 팔아야만 비과세가 되도록 했습니다. 즉 최종 1주택이 된 시점부터 비과세 판단을 위한 보유기간을 따진다는 것이니까 이런 경우엔 반드시 2년을 더 가지고 있다가 팔아야 비과세를 받을 수 있습니다. 게다가 최근 기재부 유권해석에서는 마지막 남은 1주택이 만약 조정대상지역에서 취득한 거라면 2년 거주 요건도 최종 1주택이 된 시점부터 다시, 과거에 거주를 했었다고 하더라도 다시 1주택이 된 상태로 추가로 더 거주를 해야만 비과세가 될 수 있다는 해석을 내렸습니다. 그래서 다주택자의 경우 비과세를 받기 굉장히 까다로워졌고요. 다만 장기보유특별공제를 계산할 때의 보유기간이나 거주기간은 처음 취득한 날부터 인정됩니다. 또한 다주택자가 아니라 일시적 2주택인 경우에는 역시 처음부터 보유기간과 거주기간을 인정해줍니다. 그래서 다주택자분들이 특히 주의를 하실 필요가 있겠습니다.

◇ 최형진: 부부공동명의로 1주택을 가지고 1세대 1주택 공동명의 소유자에 대한 종합부동산세 부과 방법에 대해서도 논란이 있었는데, 이번에 정리됐다고요, 어떻게 정리됐습니까?

◆ 우병탁: 1세대 1주택 단독명의일 때는 종부세 계산을 할 때 9억 원 공제하고, 부부 공동명의는 1인당 6억 원으로 총 12억 원 공제를 해주는 대신 공동명의일 때는 단독명의일 때 받을 수 있는 연령에 따른 공제와 장기보유에 따른 세액공제를 못 받게 되는 상황이 됐었는데 이번에 세법시행령을 개선하면서 공동명의일 때는 종부세부터 부부 공동명의라고 하더라도 기존처럼 부부 합쳐서 12억 원의 공제하는 방식을 택할지, 아니면 단독명의자인 것처럼 9억 원만 공제받고 연령에 따른 세액공제를 받을지 각자 선택할 수 있도록 되어 있습니다. 

◇ 최형진: 알겠습니다. 청취자 상담으로 이어가겠습니다. “딸 이름으로 산 집인데 5년 거주했고 엄마 앞으로 명의 이전하면 세금이 발생하나요? 3억 시세고 비과세는 어떻게 됩니까?”라고 하셨어요. 

◆ 우병탁: 부모 자식 간 명의이전을 하려면 일단 둘 중 하나의 방식을 택하셔야 합니다. 양도를 하거나 증여를 선택하셔야 합니다. 그런데 양도의 경우 부모 자식이기 때문에 매매, 즉 사고파는 식으로 거래를 할 순 있지만 이때 주의하실 건 실제로 그걸 사는 부모님이 자녀에게 그 대금을, 제 3자한테서 산 것처럼 그 대금을 명확하게 하셔야하고, 그 금융거래 내역 같은 것도 같이 있어야 합니다. 그래서 부모님과 자녀분이 따로 거주를 하고 계셨다고 한다면, 돈을 주고받는 전제 하에 자녀 입장에서는 비과세를 받고 넘길 순 있겠습니다. 그런데 말씀드린 것처럼 부모 자식이라는 특수 관계가 있기 때문에 돈을 주고받은 사실을 직접 증빙을 통해서 명확하게 입증하셔야 하고요. 입증하지 못하면 아무래도 부모 자식 간이니까 자녀가 부모한테 증여를, 무상으로 준 게 아니냐고 해서 증여세가 나올 가능성이 있음으로 주의를 하셔야겠습니다. 

◇ 최형진: 네. 또 한 청취자분은 “임대주택 자입니다 85m2 이하는 종합소득세 면제 되는지요”라고 하셨어요. 

◆ 우병탁: 85m2 이하에 대해서 면적에 대한 부분은 임대소득세, 그러니까 주택을 임대하고 받는 월세 같은 소득에 대해서는 면적이 중요한 게 아니고 금액을 기준으로 합니다. 그래서 만약에 부부를 기준으로 집이 한 채만 있고 해당되는 집이 공시가격 금액이 9억 원을 넘지 않는 상황이면 월세로 임대를 주신다고 하더라도 소득세는 낼 필요가 없습니다. 비과세 대상입니다. 다만 집이 두 채 이상이거나 할 때는 면적이 85m2 이하라고 하더라도 소득세를 내셔야하기 때문에 주택 수에 따라 조금 다르게 판단하셔야 합니다. 

◇ 최형진: 알겠습니다. “아버님 어머님 각각 집이 있는데 두 분은 별거 중이시고 등본에 어머님은 없습니다. 어머님은 전세 사시고 집을 임대하셨는데 2주택인가요? 세금은 어떻게 되나요?”라고 하셨어요. 

◆ 우병탁: 부부 중에서 별거를 하신다고 한다면 세법에서는 기본적으로 법 정혼을 기준으로 합니다. 그럼 실제로는 별거 상태라고 하더라도 법상으로는 부부이기 때문에 부부가 각각 한 채씩 갖고 있으면 기본적으로 양도세는 2주택으로 중과가 될 가능성이 높습니다. 

◇ 최형진: 등본에 어머님은 없다고 하더라도 법 정혼으로 보는 겁니까?

◆ 우병탁: 맞습니다. 법상 명백하게 이혼을 하지 않으면, 등본이라고 하는 건 어디서 거주하고 있느냐는 거죠. 아버님의 등본에, 혹은 어머님의 등본에 상대방이 없다고 하더라도 부부는 따로 떨어져서 살더라도 실제로 계속 한 가정으로 보게 됩니다. 

◇ 최형진: 그럼 2주택이고 세금은 어떻게 될까요?

◆ 우병탁: 비과세를 못 받게 될 수 있고 뿐만 아니라 2주택으로 중과도, 조정대상지역이라면 중과도 적용될 수 있습니다. 

◇ 최형진: 네. “저는 임대주택이 1채 있는 상태에서 제가 살고 있는 집을 팔고 새집으로 이사를 가는 상황입니다. 이번 시행령 개정에서 임대주택과 일시적 2주택이 겹쳐서 3주택이 되는 경우 9억 초과분에 대해 양도세를 중과세하던 것을 풀어줬다고 들었습니다. 맞는 말인가요?”라고 하셨네요. 

◆ 우병탁: 네 기존까지 해석에서는 장기임대주택이 있고, 본인이 살고 있는 집, 그리고 이사를 가려고 새로 산 집 이렇게 일시적 2주택과 임대주택이 겹쳐서 일시적으로 3주택이 되는 경우 9억을 넘는 부분, 9억이 이하 부분은 비과세를 해주지만 9억을 초과하는 부분에 대해서는 양도세를, 이때는 초과분에 대해서 임대주택과 일시적 2주택, 합해서 3개의 주택이 되기 때문에 3주택으로 중과를 해줬었거든요. 그래서 세금이 굉장히 많이 나왔습니다. 그런데 이 부분은 거주 이전이라고 하는 목적과 맞지 않는다고 하는 내용이 이슈가 되면서 이번에 시행령이 개정해 장기임대주택과 일시적 2주택이 겹쳐서 3주택이 되더라도 9억을 넘는 부분도 세금을 중과세하진 않고 일반세율로 과세한다고 개정을 했습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. “입주한지 14년 되었는데요 매도할 때 양도세 얼마나 내게 되나요?”라고 하셨어요. 

◆ 우병탁: 만약 1주택이라고 한다면 보유기간과 거주기간이 10년 이상으로 큰 상황입니다. 이런 경우 기본적으로 파실 때 금액이 9억을 넘지 않으면 아예 양도세는 없고요. 9억을 넘는 부분에 대해서도 초과분에 대해서 세금 계산을 할 때 10년 이상 거주하셨기 때문에 장기보유특별공제라고 하는 걸 최대 80%, 얻은 9억 초과분에 대해서도 80%까지 다 공제해버리고 나머지 20%에 대해서만 세금을 내시면 되기 때문에 실제로 양도세가 나오긴 하겠지만 내셔야하는 세금은 거의 없다고 보시면 됩니다. 

◇ 최형진: 그렇군요. “공시가 1억 이하 2주택 비과세 된다고 하는데 맞나요?”라고 하셨어요. 

◆ 우병탁: 양도세를 판단할 때는 비과세되는 부분은 아니고요. 취득세를 계산할 때, 취득세도 집을 몇 채 째 사느냐에 따라서 양도세가 중과되는데 이때는 공시가격 1억 미만의 집을 사는 경우, 혹은 그런 집을 갖고 있는데 다른 집을 사는 경우에는 공시가격 1억 미만은 주택 수에 포함이 되지 않습니다. 취득세에서만 주택 수에서 제외가 되고요. 양도세에서는 지역이 어디냐에 따라서 주택 수에 포함이 될 수도 있고 안 될 수 있습니다. 

◇ 최형진: 명쾌한 답변 감사합니다. “남편 명의로 10평형 오피스텔이 2채 있고 제 명의로 15평 다세대가 있습니다. 저희는 세를 살고 있고요. 월세를 받고 있는데 세금을 내야하나요? 어떤 방식으로 세금을 납부해야하나요?”라고 하셨어요.

◆ 우병탁: 이 경우 오피스텔을 주거형으로 임대를 주고 계신다고 한다면 기본적으로 주택으로 보셔야 하고, 그렇다면 주택에 대한 임대소득세를 계산할 때는 부부의 기준으로 판단하기 때문에 총 3채의 집을 갖고 있는 상황이 됩니다. 이럴 경우 월세 부분에 대해서 임대소득세를 내셔야할 뿐만 아니라 보증금이 조금 있을 텐데요. 그 보증금에 대해서도 이 보증금을 은행에 넣어놨다면 받을 수 있을 것으로 생각되는 임대료, 그걸 간주임대료라고 하는데요. 이자 정도에 해당되는 간주임대료까지 월세에 더해서 세금을 내셔야 합니다. 다만 세금을 내실 때 아주 커지는 게 않고 전체 금액이 2천만 원 이하일 경우라고 한다면 15.4% 정도의 세금만 내고, 2천만 원을 넘게 된다면 종합소득으로 매년 5월에 따로 신고를 하셔야 합니다. 

◇ 최형진: 알겠습니다. “지금 살고 있는 집 말고 주거용 오피스텔 1채를 분양 받으려고 합니다. 이 오피스텔 분양권도 지금 살고 있는 집을 팔 때 주택 수에 포함되나요?”라고 하셨어요. 

◆ 우병탁: 오피스텔 경우 집이 지어질 때까지는 기본적으로 아파트의 분양권은 다르게 집으로 보지 않습니다. 다만 준공이 된 후 그걸 업무용으로 쓰느냐, 주거용으로 쓰느냐에 따라서 달라집니다. 주거용으로 쓰게 되면 준공된 이후부터 주택수에 포함이 되고 분양권 상태일 때는 포함되지 않습니다.    

◇ 최형진: 네. “5년 전에 임야를 사놨는데 매매시장에 내놔도 팔리지 않는데 세금이 너무 많이 나옵니다. 무주택자의 수입도 없는데 세금이 제 수준에서 너무 과하네요. 세금 줄일 좋은 방법이 없을까요?”라고 하셨어요. 

◆ 우병탁: 임야를 갖고 계신 상황이라면 아마 재산세를 납부하고 계실 것이고, 재산세에 대한 부담이 임야에서는 별도의 소득이 나오지 않으니까 부담이 되신다는 것 같네요. 어쨌든 재산세라고 하는 건 거기에 수입이 나오든 안 나오든 그런 부동산을 보유하고 있는 것 자체에 대해서 세금이 나오는 것이기 때문에 현재는 서둘러 매각하시는 것 이외에는 재산세를 줄일 수 있는 방법은 거의 없다고 보시면 됩니다. 

◇ 최형진: 네. “현재 2주택입니다. 일시적 2주택에는 해당되지 않고요. 2채 중 가격상승이 크지 않은 1채를 먼저 양도하고 나서 새로운 집을 사고 그 집으로 이사를 가려고 합니다. 기존 집은 10년 동안 보유하고 거주도 하고 있습니다. 이런 경우에도 앞의 집을 팔고 나서 추가로 2년을 더 보유해야 되나요?”

◆ 우병탁: 네. 갖고 있던 집 중 하나를 팔고, 이때는 2주택으로 중과가 되거나 적어도 비과세는 못 받게 되는 상황이 되니까 이때로부터 2년 있다가 기존 집을 팔아야한다는 똑같이 적용받게 됩니다. 그래서 일시적 2주택을 바로 활용할 수 없기 때문에 주의하셔야 할 것 같습니다. 

◇ 최형진: 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다. 지금까지 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장과 함께했습니다.