임대차 계약기간 끝났다고 예고도 없이 단전... 형사고발한다면?

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2020년 10월 14일 수요일
□ 출연자 : 전영주 변호사

- "임대차 계약기간 끝났다고 예고도 없이 단전... 형사고발 및 손해배상 가능할까요?"
- 전기 끊어 임차인 업무 방해했다면 형법 제314조 업무방해죄 해당
- 소송 전 임대료 연체 등 사안 체크 필요

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 화나고 답답하고 억울한 당신의 법률고민 함께 풀어볼게요. 오늘은 전영주 변호사님과 함께하겠습니다. 변호사님, 안녕하세요?

◆ 전영주 변호사(이하 전영주): 네, 안녕하세요. 전영주 변호사입니다. 

◇ 양소영: 변호사님, 오늘은 임대인과 임차인 사이에 벌어지는 분쟁들을 살펴보려고 합니다. 특히 요즘에 개정된 임대차 3법 때문에 분쟁 사례가 굉장히 많아졌다고 하죠?

◆ 전영주: 네, 그렇습니다. 임대차 3법 중에 계약갱신 청구권, 전월세 상한제가 2020년 7월 31일부터 시행돼서 시행된 지 벌써 두 달이 넘었습니다. 아직 변경된 법이 어떻게 적용될지, 개정된 법에 대한 해석 문제로 모두 혼란의 시기를 겪고 있는 것 같습니다.

◇ 양소영: 저희도 사실 변호사인데도 어렵더라고요. 하나하나 사안할 때마다 굉장히 꼼꼼히 찾아보게 되는데요. 임대차 분쟁에서 자주 발생하는 것 중 하나가 집주인이 전세를 안 빼주는 이런 상황인 것 같아요.

◆ 전영주: 임대차 계약이 종료될 때 임대차 보증금의 반환과 정산 문제로 많은 갈등이 발생하곤 합니다. 임대인이 다음에 들어오는 임차인이 임대차 보증금을 지급하기 전까지는 임대차 보증금을 마련할 길이 없다, 이렇게 하는 경우도 있고, 그리고 임차인이 이사를 할 때 원상회복 의무가 있는데 그 범위가 어디까지인지, 이런 갈등으로 임대인이 원상회복을 다하기 전까지는 임대차 보증금을 줄 수 없다, 이렇게 갈등이 발생하는 경우도 있습니다. 이렇게 분쟁이 발생하는 경우에는 임차인으로서는 임대차 보증금을 반환받지 못하는 건지 걱정이 될 수밖에 없어요. 

◇ 양소영: 그렇죠. 보증금이 거의 전 재산인 경우가 많아서. 오늘 또 청취자 분이 보내주신 사연이 있는데요. 사연 보내주신 분 너무 감사드리고요. 사연 들으면서 이야기 나눠보도록 하겠습니다. “저는 온라인으로 옷과 잡화를 판매하는 자영업자입니다. 2018년 1년 계약으로 지방 소재의 60평 창고를 임차해 사용했는데요. 계약기간이 끝나서 창고를 비워주기로 하고 다른 곳을 알아보던 중에 임대인이 예고도 없이 창고의 전기를 끊어 버렸습니다. 전기를 다시 살려달라고 임대인에게 요구했지만 이루어지지 않았고, 전력회사에도 요청했지만 임차인은 권리가 없다고 했습니다. 문제는 전기 차단 후 3일이 지난 후부터 창고에 보관하던 물품들에 곰팡이가 생기기 시작했습니다. 관리용 제습기와 서큘레이터를 사용하지 못해서인데요. 그래서 임대인에게 피해내용와 피해액을 적어 내용증명을 보냈습니다. 처음엔 계약서 작성은 임대인과 직접 하지 않고 대리인인 부동산과 했고, 창고를 빠르게 비워줄 것을 요구한 것도 부동산이었습니다. 피해가 점점 심해져 임대인을 형사고소하고, 민사로 손해배상을 받으려 하는데요. 형사고소는 어떤 법률에 의해 고소를 해야 하고, 손해배상은 받을 수 있는지 알고 싶습니다.” 계약기간이 지났는데 바로 전기를 끊어 버렸다고 하는군요. 이게 만료됐다고 전기를 바로 끊어도 되는 건가요?

◆ 전영주: 임대인의 입장에서는 임대차 계약기간이 종료됐는데 임차인이 나가지 않고 있다. 답답할 수는 있습니다. 그런데 그렇다고 정당한 이유도 없이 단전 조치를 취해서는 안 됩니다. 

◇ 양소영: 그래서 이와 관련해서 지금 어떤 법적 조치를 생각하시는데, 그중에 형사고소를 하고 싶다고 하셨어요. 그러면 이와 관련해서 어떤 혐의가 성립할 수 있을까요?

◆ 전영주: 지금 여기 사연 주신 분을 보면 옷과 잡화를 판매하면서 그 영업을 위해서 이 창고로 임차물을 사용하고 있었다, 이렇게 말씀해주셨는데요. 만약에 임대인이 전기를 끊어서 임차인의 업무를 방해했으면 이는 형법 제314조 업무방해죄에 해당합니다. 다만 임대업자는 임차인이 임대차계약이 종료되었음에도 목적물을 주고 있지 않으니까 그럴 때는 단전 조치를 취하는 방법밖에는 자기에게는 방법이 없었다, 이렇게 이야기하실 수도 있습니다. 즉, 이것을 법률상으로는 정당행위였다고 항변을 하는 건데요. 만일 임대인의 행위가 정말 정당한 이유가 있었다고 한다면 임대인이 형법상으로는 처벌받지 않을 수도 있습니다.

◇ 양소영: 이게 사실은 지금 계약기간이 되어서 임대인 입장에서 여러 가지 명도를 하거나 조치를 취해야 할 필요성이 있겠지만 이런 과정에서 임차인이 이런 물건을 보관하고 하기 때문에 자기가 단전 조치를 하면 손해가 발생할 수 있다는 것은 충분히 예상할 수 있었을 것 아니에요? 그럼에도 불구하고 이런 행위를 했기 때문에. 이런 경우에 민사상 별도로 손해배상도 해서 받을 수 있을까요?

◆ 전영주: 만약에 임대인의 행동이 그 영업방해죄에 해당한다, 그렇게 된다고 하면 이것은 불법행위이기 때문에 민사상 불법행위에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 범위는 재산상 피해액이 될 것이고요.

◇ 양소영: 그러니까 지금 사연 주신 분이 온라인으로 옷과 잡화를 판매하는 영업을 하고 있는 분이고, 그런 영업을 하기 위해서 이것을 창고로 사용하고 있는 부분을 충분히 알고 있었고, 그런 것을 하고 있다는 것을 알면서도 지금 이것을 방해한 행위였고, 그래서 손해가 발생했고. 이런 것들을 입증하는 것이 쉽지는 않겠지만 그게 입증된다고 하면 손해배상까지도 가능하겠다. 그런데 이게 손해배상액을 입증하는 것도 쉽지는 않겠어요.

◆ 전영주: 그렇죠. 피해액이 얼마인지, 특정도 해서 청구를 해야 하기 때문에.

◇ 양소영: 실제로 이렇게 재판한 사례에서는 어떤 결과가 나온 게 있었나요?

◆ 전영주: 실제로 단전, 단수 조치를 취하시는 분들이 종종 있습니다. 이에 대한 판례가 조금 있는데요. 우리 법원은 임대인이 예를 들어서 차임을 미지급했다, 또는 이 사건처럼 임대차 계약기간이 종료가 됐는데도 임차물을 인도하지 않는 등의 임차인의 의무를 안 했다. 그래서 그 의무이행을 강요하기 위해서 단전, 단수 조치를 취한 경우에 이러한 행위가 형법상 영업방해죄에 해당한다고 보고 있습니다.

◇ 양소영: 일단은 해당한다.

◆ 전영주: 일단은 해당하는데, 그런데 임대인의 조치가 정당행위로 볼 수 있는지, 이것을 구체적 사례를 통해서 판단하고 있는데요. 예를 들어서 저희가 봤던 판례 중 하나가 호텔 내 주점의 임대인이 임차인이 차임을 연체했다는 이유로, 여기서는 계약서에 차임 연체 시에는 단전, 단수를 할 수 있다, 이렇게 적혀 있는 사안이었습니다.

◇ 양소영: 미리 계약할 때 그런 것들에 대해서 해놨군요.

◆ 전영주: 특약 사안으로 적으신 거죠. 그랬는데 이 경우에 법원에서는 이게 약정기간이 만료됐고, 그러니까 임대차 기간이 종료가 됐고, 그리고 이 사안에서는 임차인이 차임을 여러 번 연체를 하셨나 봐요. 그래서 임대차 보증금도 차임 연체 등으로 이미 공제가 돼서 이미 남아 있지 않은 상태에서 임대인이 미리 예고를 하고 단전, 단수 조치를 했다고 하면 형법 제20조 정당행위에 해당한다. 이렇게 봤고, 다만 약정기간이 만료되지 않고 임대차 보증금도 상당한 액수가 남아 있는 상태이고. 그다음에 계약 해지의 의사표시와 경고만 한 다음에 바로 단전, 단수 조치만 했다고 하면 이러한 경우는 정당한 이유로 볼 수 없다. 이렇게 명백하게 기준을 마련해준 판례가 있습니다.

◇ 양소영: 구체적으로 임차인이 그동안에 임대료를 잘 냈는지, 아닌지. 그런 부분이 판결의 중요한 쟁점이 되겠네요.

◆ 전영주: 네, 그렇습니다. 그래서 판례 중에 차임이나 관리비를 단 한 번도 연체한 적이 없는 임차인이 임대차 계약의 종료 후에 임대료와 관리비를 인상하는 내용의 계약갱신을 할지, 이런 것들과 그에 따라서 명도의 의무를 지체하고 있었는데, 그 이유만으로 임대차 계약일 종료일로부터 16일 만에 단전 조치를 한 임대인의 행위는, 이것은 업무방해에 해당한다. 정당한 사유가 아니다. 이렇게 해서 업무방해죄로 처벌한 사례가 있습니다.

◇ 양소영: 그러면 우리 사안으로 돌아가 보면 그전에 임대료를 연체했는지에 대해서는 사실 적어주시지는 않았어요. 그런데 지금 사연으로 보면 끝나자마자 바로 단전을 한 것으로 보이거든요. 그러면 이 경우에는 업무방해나 여기에 해당하는 것으로 보여질 가능성이 큰 것으로 판단되는데요.

◆ 전영주: 제가 보기에는, 만약 바로 예고도 없이 단전 조치를 했다. 그러면 이 경우에는 임대인이 너무 궁박한 상황도 아니었던 거죠. 그러니까 사실 원만하게 해결을 해보려고도 하고, 이렇게 안 하면 단전 조치를 하겠다, 이렇게 예고도 하고 그다음에 조치를 취하셨어야 하는데, 이 경우는 사실 형사적으로 문제가 될 수 있을 것 같습니다.

◇ 양소영: 그래서 우리 사연 주신 분이 전영주 변호사님이 말씀해주신 부분, 형사고소, 손해배상 소송하기 전에 내가 그런 부분들이 있었는지를 체크해보고 진행하시면 좋을 것 같습니다. 오늘 전영주 변호사님 도움 말씀 감사합니다.

◆ 전영주: 네, 감사합니다.