전세값이 계속 오르는 이유 세 가지

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2020년 9월 21일 월요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 윤지해 부동산114 리서치팀 수석연구원

- 서울 전세값 64주 연속 상승세, 전세값이 매매가 넘는 깡통전세 등장도
- 전세강세 이유..저금리로 임차인는 전세선호, 임대인은 월세 선호하면서 전세물량 감소 부추겨
- 임대차보호3법  영향도 무시 못 해, 코로나19로 비대면 선호하면서 재계약 중심으로 흐르는 경향도

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 1부는 현장의 목소리로 생활 속 이야기를 들어봅니다. 서울 아파트 전셋값이 64주째 상승세를 보이고 있습니다. 매물 부족 현상이 지속되면서 상승폭도 줄지 않고 있는데요. 수도권 일부에선 집값보다 전세값이 비싼 경우도 생겼습니다. 본격적인 가을 이사철에 접어들면서 전세 시장의 이런 현상은 계속 유지 될 전망인데요. 전세 시장 현황과 전망 자세히 알아보겠습니다. 함께 얘기 나눌 분 모셔보죠. 부동산114 리서치팀의 윤지해 수석연구원 연결돼 있습니다. 안녕하세요?

◆ 윤지해 부동산114 리서치팀 수석연구원(이하 윤지해): 네, 안녕하세요. 

◇ 최형진: 대표적인 이사철이라고 하면 봄, 가을을 이야기합니다. 시장의 움직임도 봄, 가을에 활발한 편인가요?

◆ 윤지해: 일단 부동산 시장에서 계절적인 성수기와 비수기가 있습니다. 일반적으로 봄과 가을을 이사철이라고 부르는데요. 동시에 성수기로 분류합니다. 부동산 거래가 가장 활발한 시기이기도 하고요. 반면에 더운 여름이나 추울 겨울 같은 경우는 사람들 이동이 쉽지 않아서 비수기로 분류를 합니다. 성수기에 해당하는 봄과 가을 모두 성수기로 분류는 되는데, 부동산 거래량 면에서는    가을철이 상대적으로 전월세나 매매거래가 조금 더 활발한 편입니다.

◇ 최형진: 시장에서는 가을철에 활발하다. 최근 발표에 따르면 64주, 수도권은 58주째 연속으로 전셋값이 올랐다고 합니다. 실제로 시장에서는 어떻습니까?

◆ 윤지해: 일단 작년 5~6월 이후부터 서울과 수도권에서 60주 이상 전셋값 상승세가 나타나고 있고요. 월간 기준으로 보면 16개월 연속으로 상승하고 있는 국면입니다. 이것을 다시 연간으로 확대해서 보시면 서울과 수도권 지역에 따라 다소 변동은 있지만 2008년 글로벌 금융위기 이후부터 매년 전세가격은 꾸준히 오르는 분위기입니다. 특히 올해의 경우에는 1월에서 8월까지의 누적 상승폭이 5.9%로 2015년 이후 5년 만에 가장 높은 상승률을 기록했고요. 전반적으로 전세 매물이 부족해지면서 계절적인 비수기, 성수기 상관없이 꾸준히 상승한 결과로 풀이되고 있습니다.

◇ 최형진: 원래 전셋값 그래프라는 게 굴곡 없이 상승세가 계속되는 겁니까?

◆ 윤지해: 일단 전세제도가 대한민국에 있는 특수한 계약형태다 보니까 여러 가지 이유로 상승세가 나타나고 있다고 볼 수 있는데, 일단 2008년 금융위기 이후에 저금리 기조가 고착화되면서 임대인들이 전세보다 월세를 선호하는 현상이 나타났습니다. 이 때문에 전세와 월세가 혼용됐죠. 반전세라는 형태도 시장에 나오고 있고요. 저금리라는 이유와 더불어서 과거보다 전세대출 제도가 굉장히 활성화되어 있다는 점도 원인으로 들 수 있습니다. 예를 들어서 월세를 내는 것보다는 전세대출을 받고 이자를 내는 것이 상대적으로 비용이 절감되는 상황인데요. 이처럼 수요자는 전세를 선호하는 반면에 임대인들은 월세를 선호하다 보니 수요자와 공급자 사이에 미스매칭이 지금의 전세가격 장기 상승을 불러왔다고 볼 수 있습니다.

◇ 최형진: 올해 지속적으로 가격이 오르는 이유 중 하나로 새 임대차법의 시행을 이야기하는데요. 영향이 있나요?

◆ 윤지해: 일단 앞서 설명한 저금리 상황이 전세시장에 가장 큰 영향을 줬지만 단기적으로는 임대차 3법이 상당한 영향력을 발휘하고 있습니다. 임대차 3법을 살펴보시면 전월세상한제와 계약갱신 청구권 두 가지가 현재 시장에서 시행 중에 있는데요. 이것을 하나하나 따져보시면 전월세 상한제의 경우 5% 이내에서 상승폭을 제한하는데, 임대인 입장에서는 이 제한된 수준만큼은 올려야 한다고 하는 인식이 생기는 부작용도 일부 있습니다. 그리고 계약갱신 청구권으로 인해서 4년 단위로 새로운 임차인을 받을 수 있게 되면서 2년 단위로 이루어지던 계약보다는 전세금을 더 올려 받아야겠다, 하는 임대인들이 늘어나는 분위기입니다. 

◇ 최형진: 알겠습니다. 계속 오르는 전셋값도 문제지만 물량에 대한 걱정도 크거든요. 실제로 서울을 비롯한 수도권 지역의 아파트 단지를 가보면 전세 찾기가 하늘의 별따기다, 이런 경험 토로하는 분들이 많습니다. 현재 매물이 많이 줄었습니까? 

◆ 윤지해: 일단 시장 내에서 인지하시고 있는 것처럼 현장에서는 체감이 되고 있고요. 원인은 두 가지 정도 확인이 됩니다. 일단 앞서 설명 드린 것처럼 계약갱신 청구권 영향의 일부 있고요. 시장에 물건이 나오지 않고, 집주인과 기존 세입자 사이의 개인과 개인 사이로 재계약 위주로 시장이 돌아가다 보니까 시장에 나오는 전세물건이 눈에 띄게 줄어드는 결과로 나타나고 있습니다. 그리고 두 번째로는 코로나19 영향인데요. 이 부분도 시장이 재계약 중심으로 돌아가게 만드는 원인입니다. 모르는 사람에게 집을 보여주는 게 꺼려지는 분위기다 보니까 새로운 집을 보러 가기 어려운 세입자 분들이 할 수 없이 재계약에 나서는 경우가 생깁니다. 때문에 결국은 지금의 전세시장에서 확인되는 물건 부족 현상은 임대인과 임차인 개인 사이의 재계약 중심으로 시장이 돌아가면서 생기는 일종의 과도기적 현상의 하나로 판단이 됩니다.

◇ 최형진: 그러면 이야기를 정리하면 전세물량도 줄어들고, 그로 인해서 전셋값이 올라가는 이유가 일단 저금리 기조, 그리고 임대차 3법, 또 코로나19의 영향이다. 이렇게 정리할 수 있을까요?

◆ 윤지해: 네, 일단 크게 보면 그렇습니다.

◇ 최형진: 한편으로는 가을철에 이사를 많이 하면서 물량 부족은 어느 정도 있었단 말이죠. 가을만 되면. 올해는 특이한 점이 있을까요?

◆ 윤지해: 일단 최근 10년 사이에 가을 이사철을 살펴보시면 9월에서 11월 사이에 보통 1~4%까지 상승폭이 높은 시기로 볼 수 있습니다. 다만 올해의 특이점은 아까 설명드린 코로나19, 그게 가장 큰 영향력을 발휘하는 가운데 임대차 3법의 전격적인 시행으로 제도가 시장에 안착하는 데 상당한 시간이 필요한 상황이고요. 이 새로운 제도와 코로나19 상황에서 가을 이사철이 겹치다 보니까 과거 어느 때보다 불안정한 전세시장 분위기가 형성됐습니다. 이러한 분위기를 고려했을 때 사실은 정부도 임대차 3법에 대한 해설집을 최근에 내놨잖아요. 이 때문에 분쟁조정도 늘어나다 보니까 정부도 분쟁조정위원회를 확대, 설치할 계획에 있습니다.

◇ 최형진: 지금 임대차 3법이 시행되고, 정착하는 데까지는 조금 시간이 걸릴 것으로 보이는데, 임대차 3법으로 인해서 전세를 구하는 분들이 오히려 불리해졌다, 이렇게 평가하십니까?

◆ 윤지해: 임대차 3법으로 인해서 사실은 시장 내 물건이 줄어든 부분이 있기 때문에 사실은 새롭게 물건을 찾으시는 분들은 과거보다 물건이 많이 부족하다고 느끼실 수밖에 없는 환경이고요. 아무래도 새로운 계약, 그러니까 4년 단위로 이루어지는 계약으로 지금은 계약이 되고 있다 보니까 새로 계약물건을 찾을 때는 아무래도 시세보다 높은 가격에 계약이 되는 사례가 계속 확인이 되고 있습니다.

◇ 최형진: 고양 창릉, 하남 교산 등에서 정부가 공급부족 문제를 잡겠다면서 3기 신도시 계획을 발표했습니다. 내년에 이들 3기 신도시에 대해서는 우선 청약을 실시하기로 했는데, 이렇다 보니까 이들 수도권에선 2년 거주 청약 요건을 맞추기 위해서 대거 전세를 찾아 이동하는 물량도 많다고 들었는데, 전세난을 부추긴다는 지적에 대해서는 어떻게 평가하십니까?

◆ 윤지해: 일단 앞서 설명드린 것처럼 시장 내 물건은 없는데, 특정 지역. 특히 3기 신도시나 서울 도심에서의 택지지구에 따라서 사전 청약을 하잖아요. 그러다 보면 아무래도 시장에 물건은 없는데, 특정 지역에 수요 유입되는 효과가 상당히 이어질 수 있는 거죠. 이게 사전청약이 내년에 3만, 내후년에 3년, 총 6만 가구 수준인데요. 이게 6만 가구 정도가 청약 경쟁률이 높을 거라고 예상이 되다 보니까 사실은 시장에 대기하는 수요는 그보다 2배, 3배 많은 분들이 대기를 하겠죠. 그러다 보면 아무래도 시장 내에 전월세 시장 내에서의 물건 부족 현상은 상당 기간 이어질 가능성이 높아지는 거죠.

◇ 최형진: 그런데 이런 의견도 있습니다. 물량에 대해서 정부에서는 새 임대차법으로 오히려 2년 연장한 전세 세입자가 늘면서 전세 수요가 반대로 줄어든 부분도 있다, 이런 의견인데 어느 정도 수긍은 되거든요. 이 부분은 어떻게 보십니까?

◆ 윤지해: 일부 일리는 있습니다만, 앞서 설명드린 것처럼 시장에 임차 수요가 전세 계약을 원하는 반면에, 임대인들은 전세보다 월세를 선호하는 분위기가 감지가 되고 있습니다. 예를 들어서 과거와 달리 지금은 전세 물건의 총량이 줄어들면서 과거의 6대 4나 7대 3 정도의 비중으로 전세 물건이 상대적으로 많았다고 하면, 지금은 5대 5 비중으로 전세와 월세 물건이 비슷해지는 쪽으로 변하고 있습니다. 수요가 일부 줄기는 했지만 전세 물건도 동시에 줄어들면서 정작 새로운 수요자는 시장에서 원하는 물건을 찾기가 어려워진 상황이라고 볼 수 있는 거죠. 

◇ 최형진: 그러면 임대차 3법, 어느 정도 시간이 지나야 정착이 될 거라고 보십니까?

◆ 윤지해: 일단 임대차 3법은 올해 가을 이사철이 진통이 많을 것으로 보이고요. 일반적으로 제도가 시장에 안착하려면 사계절 정도가 지나면서 케이스가 굉장히 많아져야 하는 거거든요. 시장 내에 개인과 개인 사이, 임차인과 임대인 사이에서 일정 수준 수용할 수 있는 범위라는 것들이 가이드가 나와야 하는데, 지금은 제도가 첫 시행하고 얼마 지나지 않았다 보니까 서로 인지하고 있는 부분들이 조금씩 다른 거죠. 그 부분들이 시장에서 소화되는 과정, 못해도 올해 하반기는 소화를 해야 하고요. 그리고 추가적으로 내년 상반기까지는 어느 정도 진통이 있을 것으로 예상을 합니다.

◇ 최형진: 전셋값이 오른 영향인 건지, 집값이 안정됐다고 봐야 할지. 최근 수도권에서 전셋값이 매매가를 넘어선 일명 ‘깡통 전세’도 등장했다고요?

◆ 윤지해: 네, 일단 일반적인 현상은 아니고요. 몇몇 사례들이 나오곤 있는데 전셋값이 매매가를 넘어서면 일명 깡통 전세라고 불립니다. 예를 들어서 전셋값은 매매가의 70~80% 수준을 넘어가면 최악의 경우 경매로 넘어갈 경우에 보증금을 전부 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있고요. 일단은 시장 전반으로 확대되는 현상은 아닌데요. 매매가격이 만약에 추가적으로 하락세로 돌아설 경우에는 전셋값이 과도하게 높은 임차인들은 보증금 반환에 대한 불안감이 커질 수 있는 요인입니다.

◇ 최형진: 혹시 어느 쪽 지역이 이런 깡통 전세가 등장하고 있습니까?

◆ 윤지해: 서울에서는 일부 물건들이 있는 거고요. 그리고 수도권 전반으로 확대하면 외곽 지역에서 그런 사례들이 많고, 물건별로 보시면 아파트보다는 빌라나 다세대처럼 서민들이 거주하는 주택에서 주로 그런 사례들이 나오고 있습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 서울이나 수도권이 이 정도면 지방도 영향이 적지 않을 것 같은데, 어떻습니까?

◆ 윤지해: 일단 임대차 3법은 지역에 따라서 법 적용이 다른 것은 아니라서 크게 다르지는 않습니다. 특히 계약갱신 청구권에 따라서 4년마다 전세계약이 가능해지면서 새로운 계약이 시작되는 입주단지의 경우 지방과 수도권 상관없이요. 과거에는 전세금이 주변 시세보다 낮게 형성되어 있지만 요새는 새로 입주하는 단지더라도 전세금은 주변 시세나 혹은 주변 시세보다 높게 제시하는 사례가 늘어나고 있습니다. 이는 지방과 수도권 모두에서 공통적인 현상이다 보니까 지방 쪽에서도 전세가격이 상대적으로 높은 곳들은 교통이 편하거나 혹은 도심지 위주로 상향하는 흐름을 보이고 있습니다.

◇ 최형진: 최근 주택도시보증공사에 따르면 올해 8월까지 집주인을 대신해 돌려준 전세보증금이 무려 3015억 원입니다. 이와 연관해서 깡통 주택이 늘어난 게 아니냐, 이런 의견이 있는데 이 부분은 어떻게 봐야겠습니까? 

◆ 윤지해: 이 부분은 다소 다른 관점에서 보셔야 합니다. 전세보증금과 관련된 부분은 깡통 주택과의 연관성은 크지 않습니다. 예를 들어서 이 제도의 취지는 그 제도 자체가 특정 시기에 이사해야 하는 임차인을 위해서 보증보험에서 보증금을 먼저 지급하고, 나중에 집주인에게 해당 보증금을 돌려받는 제도입니다. 따라서 최근 2~3년 사이에 보증보험이 크게 늘어나면서 덩달아서 해당 제도를 활용해서 보증금을 제때 돌려받는 사례가 늘어났다고도 할 수 있고요. 어떻게 보면 전세 보증금 제도라는 것들이 시장에 현재 안착하는 과정에 있다 보니까 이 부분들은 어떻게 보면 긍정적으로 해석할 수도 있는 부분입니다.

◇ 최형진: 보험에 가입하는 분들이 늘어나면서 전세보증금이 늘어났고, 그러면 앞으로도 더 보증금은 늘겠네요?

◆ 윤지해: 그렇죠. 그렇기는 한데 이 부분이 결국에는 임차인과 임대인 사이에 이사 시점 조율이 안 되는 경우들은 미리 지급을 하는 거니까 사실은 단순히 총액이 늘어난다고 해서 이게 사실은 깡통 전세 때문이라고 판단할 수는 없는 거죠.

◇ 최형진: 연관성으로 보기에는 어렵다는 의견입니다. 그러면 마지막으로 이런 전세난, 언제까지 이어질지 의문인데, 올해 하반기나 내년, 이런 문제를 해결해줄 물량 공급 계획이 있습니까?

◆ 윤지해: 지금 정리하자면 최근 4년의 계약기간이 보장되는 계약갱신 청구권과 아까 설명드린 저금리에 이은 전세의 월세전환 속도가 빨라지면서 시장 전반적으로 전세 물건이 부족합니다. 여기에 코로나로 인한 사회적 거리두기가 강화되면서 전셋집 보여주기를 꺼리는 분위기인데요. 결국 재계약 위주로 시장이 재편되면서 전세 유통물량은 줄어드는 원인이 됩니다. 따라서 서울 도심이나 수도권 특정 지역에서의, 아까 3기 신도시처럼, 유입은 상당한데요. 최근 정부가 발표한 것처럼 3기 신도시와 서울 도심에서 2022년까지 사전청약 2만 가구가 집중적으로 공급이 되면서 청약 당첨을 위해서 지역에 거주하는 거주 기간을 미리 채우려고 하는 무주택자의 쏠림 현상이 예상되고요. 여기에 수도권 입주 물량, 아까 질문주셨던 수도권 입주 물량이 당분간 줄어들 예정에 있습니다. 그렇기 때문에 시장에 유통되는 물량도 줄고, 입주 물량도 내년부터는 어느 정도 줄어들 예정이기 때문에 상대적으로 이 부분에 있어서 전세 수요는 반대로 늘어나고 있습니다. 그러다 보니까 전세가격의 상승세는 사실은 올해를 넘어서 내년까지도 상당 기간 이어질 가능성이 높은 상황입니다.

◇ 최형진: 이런 전세난과 전셋값의 상승은 내년까지도 이어질 것이다, 이런 의견이었습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 윤지해: 네, 감사합니다.

◇ 최형진: 지금까지 부동산114 리서치팀의 윤지해 수석연구원과 함께했습니다.