'차임증감청구권'으로 집주인 맘대로 임대료 올릴 수 있을까?

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2020년 9월 7일 월요일
□ 출연자 : 구정모 변호사

- 차임 증감 청구권... 경제사정의 변동 있는 경우 임대인이나 임차인이 증액 또는 감액 청구할 수 있는 권리
- 매년 임대료 올리도록 차임 증감 청구권 특약으로 넣는다? 불감액 특약은 무효... 임차인에 불리한 경우 법원에서 무효로 판단
- 법원, 조세 공과금 인상으로 차임 증액 가능하지 않다고 판단

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 임대차 3법을 둘러싼 혼란이 부동산 시장은 물론, 정치권에도 계속되고 있습니다. 그래서 임대차 3법 궁금증을 조금 더 풀어보도록 하겠습니다. 구정모 변호사님과 이야기 나눠보겠습니다. 변호사님, 안녕하세요?

◆ 구정모 변호사(이하 구정모): 안녕하세요. 구정모 변호사입니다.

◇ 양소영: 오랜만에 양담소를 찾아주셔서 감사합니다.

◆ 구정모: 오랜만에 불러주셔서 감사합니다.

◇ 양소영: 지난번에 저희 개정된 임대차 3법 알아봤는데요. 오늘 조금 더 자세히 들어가 보도록 할게요. 개정된 임대차 3법 주요 내용 중 하나가 임대료 인상률을 5% 제한하는 거잖아요? 이 부분이 임차인을 보호하자고 하는 취지인데, 이와 관련해서 집주인 측에서 5%에 대해서 세입자 동의가 없으면 집주인 마음대로 5%를 올릴 수 없다고 하고 있는데요. 이 부분 설명을 부탁드릴게요.

◆ 구정모: 차임 증감 청구권이라고 하는 것이 마치 임대인의 권리인 것처럼 오해되고 있는 측면이 있어서 그런 것 같은데요. 사실 내용을 구체적으로 들어가 보면 쉽게 이해가 될 수 있는 부분입니다. 그러니까 말 그대로 증감 청구권이어서요. 경제사정 등의 변동이 있다, 그런 경우에 임대인에게 증액을 청구할 수 있겠고, 또 임차인도 마찬가지로 감액을 청구할 수 있는 권리가 차임 증감 청구권입니다.

◇ 양소영: 네, 민법상에 나와 있는 권리죠?

◆ 구정모: 네, 맞습니다. 그래서 이것을 임차인 입장에서 생각을 해보면 임대인 분들이 조금 더 쉽게 이해가 갈 것 같아요. 임차인이 감액을 청구한다고 생각해보면 임차인이 감액을 청구했는데, 무조건 그냥 감액을 청구하는 것만으로 임대인 동의 없이 감액이 이루어질 수 있을까? 그렇지 않다는 거죠. 말 그대로 감액을 청구하는 것은 청구했을 때 그것이 요건에 맞아야 하는 것이고, 만약 경제사정 변동이 별로 없는데도 불구하고 감액을 청구했다고 하면 당연히 감액이 인정이 안 되는 것이겠죠. 마찬가지로 임대인 입장에서도 5%로 일단 증액을 청구했는데, 세입자가 동의하지 않는 상태에서 마음대로 무조건 5%를 요구하기만 하면 올릴 수 있다? 그런 것은 아니라고 보시면 되겠습니다.

◇ 양소영: 그러면 향후에 이런 부분이 소송이 만약에 진행된다고 하면 그러면 법원에서 이 5% 범위 안에서 적정한 인상률을 결정하게 되는 걸까요?

◆ 구정모: 그렇습니다. 만약 임대인이 청구한 대로 실제로 5% 정도를 인정할 만큼의 경제사정의 변동이 있다고 판단되면 5% 인정이 될 것이고, 그렇지 않다고 하면 5% 범위보다 줄 수도 있고, 심지어 경제사정의 변동이 예상보다 크게 그렇게 바뀐 것이 없다고 하면 아예 인정이 되지 않을 수도 있는 것이죠.

◇ 양소영: 그러면 이렇게 해서 세입자가 임대료 인상을 거절했어요. 이럴 경우에 그래도 최소한 4년은 계약한 집에서 살 수 있도록 지금 법이 되어 있는 건가요?

◆ 구정모: 네, 그렇습니다. 임차인은 일단 최초에 보통 2년을 계약해서 들어가게 되죠. 그리고 그 이후에 계약갱신 청구권을 1회에 한해서 청구할 수 있게 되어 있기 때문에 최초 2년 계약하고 그다음에 계약갱신 청구권을 행사했을 경우에는 그렇게 해서 플러스 2년, 그래서 총 4년까지는 계약한 집에서 살 수가 있다는 것이고요. 다만 이것이 임대료 인상을 거절해도 살 수 있다고 해서 무조건 인상이 불가능한 것은 아니라고 할 수 있겠습니다. 앞서 말씀드렸던 것처럼 차임 증감 청구는 할 수 있고요. 차임 증감 청구를 했을 때 그것이 객관적인 경제사정의 변동 등에 비추어봤을 때 합당한 범위 내에 있는 것이라면 임대료는 인상이 되겠죠. 5% 범위 내에서. 하지만 어쨌든 처음에 임대인이 제안한 인상 범위를 거절했다고 해서 못 살게 되는 것이냐? 그것도 아니라는 의미에서 최소 4년은 무조건 계약한 집에서 살 수 있다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.

◇ 양소영: 그러다 보니까 지금 임대인들 사이에서는 그러면 임대료를 매년 합법적으로 올릴 수 있는 차임 증감 청구권을 미리 특약으로 넣으면 되지 않겠느냐는 의견이 지금 있다고 하는데요. 이런 부분은 만약에 특약 사항으로 들어간다고 하면 법적으로 효력이 있을까요?

◆ 구정모: 일단 차임 증감에 관련해서 법원에서는 증액과 증감을 다르게 보고 있는데요. 임대차 계약 기간에 증액을 하지 않도록 하는 특약, 불증액 특약이라고 하는데요. 이것은 유효하다고 봅니다. 왜냐하면 임차인에게 불리하지 않기 때문입니다. 반면에 불감액 특약을 하게 되면 임차인에게 불리한 것이죠. 감액 청구권을 규정하고 있는 법률의 강행규정에 위배되는 것이고, 또 임차인에게 불리하기 때문에 무효라고 보거든요. 그래서 방금 말씀하신 특약도 역시 같은 맥락에서 볼 수 있겠습니다. 실제로 법원에서 매년 차임을 임대인이 일방적으로 인상할 수 있도록 하고, 여기에 임차인이 이행할 수 없다고, 특약으로 정해놓았던 사안에서도 이게 강행규정에 위배된다고 봤는데요. 왜냐하면 미리 증액만을 정해둔 것이기 때문에 결과적으로는 임차인의 감액 청구권을 미리 빼앗는 효과가 있어서 역시 강행규정에 위배돼서 무효라는 취지입니다.

◇ 양소영: 그러니까 올리지 않겠다는 특약은 효력이 있지만, 감액하지 않겠다. 내지는 당연히 증액하겠다고 하는 특약은 효력이 인정되지 않을 수 있다. 이렇게 정리를 할 수 있을까요?

◆ 구정모: 그러니까 증액과 감액 관련해서 임차인과 임대인에게 둘 다 권리를 부여하고 있는데, 임차인의 권리를 침해하는 것인데, 임차인에게 불리한 것인 경우에는 강행규정이 위반되는 경우에는 무효라고 보기 때문에 이런 것이 법률적으로는 편면적 무효 규정이라고 하는데요. 이것도 그렇게 특약을 넣게 되면 그에 해당할 수 있어서 법원에 가게 되면 무효라고 판단될 것으로 보입니다.

◇ 양소영: 그러니까 지금 임대차와 관련한 법은 쉽게 이야기를 하면 세입자에게 유리한 부분은 효력이 있지만, 세입자에게 불리한 특약은 효력이 없는. 임대차와 관련한 법은 임차인을 보호하기 위한 법이라는 부분을 우리가 명심해야 할 것 같습니다. 그래서 지금 주택임대차보호법이 이렇게 되다 보니까 지금 임대인 입장에서는 그런데 임대차보호법상 조세와 공과금 같은 경우에는 증액을 할 수 있다고 되어 있으니 지금 보유세가 매년 수십 퍼센트씩 상승하고 있다. 그러면 이 부분은 임대료에 반영되어야 하는 것이 아니냐. 이런 부분은 증액되어야 하는 것이 아니냐는 주장이 나오고 있는 것 같습니다. 여기에 대해서 변호사님 의견은 어떠신가요?

◆ 구정모: 일단 말씀하신 대로 조세와 공과금이 증액 청구를 할 수 있는 사례로 분명히 적시가 되어 있고요. 규정이 되어 있는 것은 맞습니다. 그런데 조세나 공과금 부담이 상승이 되면 무조건 증액 청구도 가능하다, 이런 의미로 해석될 수는 없다는 말씀을 드리고 싶고요. 이게 사실 차임 증감 청구권이라고 하는 게 법률 규정이 현재 행사 간격이 1년 정도로 되어 있습니다. 그래서 1년 이내에 있을 수 있는 조세라든가, 아니면 공과금의 부담이 상승할 것이다, 라는 것은 보통 어느 정도 예측이 가능한 범위 내에 있기 때문에 차임이나 보증금을 정할 때 1년 이내 이런 정도의 인상이 될 수 있으니 그것도 고려해서 차임을 정하자, 이렇게 감안을 해서 합의를 보통 한다고 보는 것인데요. 그래서 법원도 실제로 이런 사정 변경을 인정하는 데 굉장히 인색한 경향입니다. 예컨대 저희가 IMF 경제위기를 겪지 않았습니까? 그때 실제로 문제가 되어서 당시 울산공항 사건인데요. 이때 임차인이 임대료가 너무 비싸다, IMF인데. 그래서 감액을 해 달라고 감액 청구를 한 사안인데, 이때 법원은 현저한 변화라고까지 보기 어려워서 감액 청구가 인정되기는 어렵다고 판시를 한 적이 있습니다. 그래서 결론적으로 말하면 IMF 경제위기보다 더 큰 어떤 경제사정의 변동이 1년 사이에 생기지 않는 한 인정되기는 쉽지 않다, 이렇게 생각이 됩니다.

◇ 양소영: 그리고 또 보유세와 관련한 것은 사실은 보유로 인해서 발생한 것이고, 그만큼의 주택가격 상승이나 이런 부분 때문에 발생한 것인데, 이에 대한 조세, 공과금이 달라진 것을 임차인에게 전가하는 것은 그런 부분은 법원에서 받아들이기는 어려울 것 같다. 그래서 이런 정신을 반영해서 그렇게 보시는 거죠?

◆ 구정모: 네, 그렇습니다. 법원의 판단 부분이 적절하다고 생각이 되고요. 실제로 그래서 공과금이라든가, 조세 인상을 가지고 그것만으로 차임 증액이 가능하다고 보기는 어려울 것 같습니다.

◇ 양소영: 저희가 궁금한 사항이 더 많아서 질문을 많이 준비했는데, 오늘 반밖에 못 했어요. 다음에 한 번 더 나오셔야 할 것 같은데요?

◆ 구정모: 네, 불러만 주시면 나가서 남은 부분들 설명해드리겠습니다.

◇ 양소영: 저희가 조만간 시간을 마련해보도록 하겠습니다. 변호사님, 감사드립니다.

◆ 구정모: 네, 감사합니다.