"줍줍했니?" 로또청약에 이은 줍줍열풍, 내집 마련은 언제?

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2020년 6월 9일 화요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 법무대학원 교수

- '로또 청약' '줍줍' 등 신조어... 세 가구 물량에 26만 4625명 청약
- '줍줍' 자금계획 없다면 신중해야
- '줍줍' 물량은 신문이나 각 건설사 홈페이지 참조

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 슬기로운 라디오생활 2부는 매일매일 각 분야 전문가들과 함께 생활 속 다양한 궁금증을 해결해 봅니다. 부동산 가격은 안정세라고 하는데, 전셋값은 좀처럼 잡히지 않고 있습니다. 서울의 전셋값만 해도 48주 연속 상승세라고 하는데요. 오르는 전셋값만큼 보증금을 제대로 지킬 수 있는지 함께 걱정도 되는데요. 전월세 보증금 지킬 수 있는 방법부터 임차인 보호를 위한 방법들 오늘 자세히 알아보겠습니다. 함께 말씀 나눌 전문가 모셔보죠. 동국대 법무대학원 고준석 교수 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 고준석 동국대 법무대학원 교수(이하 고준석): 안녕하세요.

◇ 최형진: 8월부터 수도권 대부분 지역에 대한 분양권 전매제한이 발표되면서 비규제 지역마다 청약 수요자들이 몰리고, 묻지 마 청약까지 이어지고 있습니다. 동시에 높은 경쟁률과 낮은 가점 등으로 청약 전선에서 밀린 수요자들은 분양권 매입을 이어가고 있는데요. 이런 상황이 자주 발생합니까?

◆ 고준석: 규제하는 지역에서는 소유권 이전 등기할 때까지 분양권 전매가 안 되기 때문에 비규제 지역으로 풍선효과가 나타나고 있는 거죠. 그래서 8월부터는 비규제 지역도 전부 다 분양권 전매제한 지역으로 묶을 예정이기 때문에 그러한 현상은 사라질 거라고 보고 있습니다.

◇ 최형진: ‘로또 청약,’ ‘줍줍,’ 이런 신조어까지 등장했는데, 안 하면 바보라는 인식이 넓게 퍼져 있습니다. 직장인들의 새로운 아침 인사가 “‘줍줍’했니?” 라고 하는데요. 이 ‘줍줍’이 뭡니까?

◆ 고준석: 미계약 아파트를 줍고, 또 줍는다는 뜻이에요. 청약통장 없이도, 청약가점에 상관없이도 신청만 하면 당첨이 되면 입주자로 선정될 수 있는 건데요. 지난번 아크로 서울 포레스트 세 가구 모집에 무려 26만 4625명이 청약을 했어요. 이게 세 가구가 나온 건데 2017년 당시 분양가격으로 분양을 했기 때문에 주변 시세보다 너무나 쌌다는 거죠. 주변 아파트 가격을 보면 84m² 기준으로 24억에서 30억 수준 하고 있거든요. 성수동 일대가. 그러면 여기 3년 전 분양가는 97m² 기준으로 17억 4100만 원에 분양을 했어요. 여기에 조금만 더 보태면 내 집 마련을 수월하게 할 수 있는 거고요. 또 이거를 분양을 받아서 전세만 놓더라도 16억에서 18억 수준의 전세가가 형성이 되어 있기 때문에 입주자로 선정이 되기만 하면 로또가 되는 셈이죠. 그래서 많은 사람들이, 대부분의 직장인들이 ‘줍줍’ 청약을 한 것으로 언론 보도나 그런 것을 통해서 나오고 있는데요. 그만큼 여기에 대한 관심이 많습니다.

◇ 최형진: 위험한 것은 없습니까?

◆ 고준석: 위험한 거 있죠. ‘줍줍’은 자금 계획 없이 무작정 청약을 했다가 낭패를 볼 수 있거든요. 왜냐하면 대출이 안 되기 때문이에요. 9억 원 이상 대출금에 대해서는 중도금 대출도 안 되고요. 이 경우 같은 경우에는 계약금 10%에 중도금 10%, 20%를 납입해야 합니다. 그래서 3억 원 이상의 돈이 준비가 안 되어 있는데도 불구하고 여기에 ‘줍줍’에 그냥 묻지 마 청약을 했다가는 낭패를 당할 수 있는 거죠. 

◇ 최형진: 아까 전에 경쟁률 말씀하셨는데, 그 당첨된 세 가구가 굉장히 궁금해지는데요. 결국은 정부가 어떤 규제책을 내놔도 최근 서울 집값이 계속 오르고 있습니다. 이러다가 내 집 마련을 못할 지도 모른다고 하는 조바심 등이 이런 세태를 낳고 있는 것 같은데, 부동산 전문가로서 한 마디 해주신다면요?

◆ 고준석: 지금 정부에서는 공급 정책에 대해서도 심혈을 기울이고 있습니다. 용산 철도정비창에 8000가구 공급한다고 하는 이런 내용도 나오고 있고요. 강남에 구룡마을에도 공공주택 4000가구 정도를 공급한다고 하는 내용도 나오고 있고요. 이렇게 주택공급에 대해서 심혈을 기울이고 있고요. 또 서울로 집중되어 있는 주택 수요를 분산시키기 위해서, 수도권으로 분산시키기 위한 이런 정책들도 계속 나오고 있거든요. 3기 신도시를 지으면서 GTX-A, B, C 노선을 초기에 빨리 착공해서 광역교통망을, 고속 철도망을 갖추겠다, 이런 계획들도 계속 발표되고 있고, 차질 없이 지금 추진되고 있는 것으로 알고 있습니다. 이렇게 되는데도 불구하고 서울 집값은 계속 올라가고, 청약 경쟁률은 올라가고 있는데요. 우리가 청약을 통해서만 내 집 마련을 하는 것은 아니거든요. 청약 가점이 부족한 청년 세대들은 요즘에 보금자리론이나 주택담보 대출의 금리가 굉장히 저렴해지고, 낮아졌기 때문에 대출금을 이용해서 기존에 있는 기존 주택 매매를 통해서 내 집 마련을 하는 방법도 고려해봐야 하는 시점이라고 생각이 듭니다.

◇ 최형진: 갭 투자라고 하지 않습니까? 집값도 오르고, 덩달아 전셋값도 오르면서 전세를 끼고 집을 사는 것을 말하는데요. 요즘 서울에서는 갭 투자도 많이 늘었다고 합니다. 세입자 입장에서는 전세금만 믿고 이런 갭 투자를 하시는 집주인 때문에 불안할 수도 있을 것 같은데, 집값이 떨어지면 계약 만기 때 전세금을 제대로 돌려받을 수 있을지 걱정되지 않을까요?

◆ 고준석: 걱정이 많이 되고요. 특히 우리가 전세권이나 대항력을 갖춰놓았다고 하더라도 전세금 미만으로 집값이 떨어지게 되면 이것을 환가하기도 힘들어요. 그래서 이런 경우를 대비해서 우리가 전세 들어갈 때 보증금이 집값의 70% 선은 넘지 않아야겠다는 거예요. 그래서 집값이 30% 이상 떨어지면 깡통주택이 되는 셈이거든요. 그래서 이런 경우를 경계해야 하기 때문에 우리가 전세를 얻을 때에도 주변의 매매시세, 전세금. 이 비율 관계를 잘 따져보고 전세를 얻어야 하고요. 특히 중요한 것은 전세금 얻을 때 그 집에 어떠한 권리관계도 등기부에 설정되어 있지 않아야 합니다. 그러니까 근저당권이라든가, 가압류라든가, 가처분이라든가, 이런 권리들이 없는 상태에서 내가 주민등록 전입신고를 하고, 거기에다가 전세를 얻는 것이 좋다는 거죠. 이런 것도 내가 불안하게 생각된다고 하면요. 전세금 보장 신용보험이라는 게 있어요. 이거는 서울신용보증회사에서 보증료만 내면 전세금을 우선 변제해주고 구상권을 통해서 집주인한테 받는 이런 제도인데요. 이런 보험을 들어놓게 되면 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 지금 상담들이 들어오고 있어서 저희가 상담으로 바로 이어가도록 하겠습니다. “지금 집을 사는 게 맞나요?” 하셨는데요. 많은 미주택자들의 고민일 것 같아요. 보통 부동산 주기설이 있지 않습니까? 올라가면 떨어지는 시기가 있듯이. 지금이 상투라는 분들도 있던데 지금이라도 여력이 된다고 하면 집을 사는 게 맞겠습니까?

◆ 고준석: 내 집 마련을 하는 데 가장 중요한 것은요. 자금 마련 계획입니다. 자금 계획이 서 있는 사람이라고 하면 내 집 마련에 나서야 합니다. 더 중요한 것은 대출을 무작정 받을 수는 없거든요. 아무리 기준금리가 0.5%일지라도 매월 현금 흐름이 정확하게 있는 분들은 대출을 끼고 내 집 마련에 나서는 것이 좋습니다. 집값이 더 떨어지기를 기다리다가 매수 시점을 실기하지 않는 것이 지금 중요한 시점인 것 같아요.

◇ 최형진: 일단은 본인 자금계획.

◆ 고준석: 자금계획이 제일 중요하다는 거고요. 

◇ 최형진: 그러면 반복되는 질문 같습니다만, 부동산 시장 흐름을 봤을 때는 지금 구매해도 좋겠습니까?

◆ 고준석: 그렇습니다. 지금이 지나면 또 내 집 마련을 하려고 모아놨던 돈이 또 다른 데에 쓸 수도 있고요. 돈이라는 게 어디로 갈지 모릅니다. 그래서 내 집 마련이 우선순위가 되어야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. “‘줍줍’ 관련 그런 미계약 ‘줍줍’ 물량은 어디에서 확인할 수 있습니까?” 하셨네요.

◆ 고준석: 신문을 통해서도 공고를 하게 되어 있고요. 또 각 건설사 홈페이지에 들어가면 홈페이지를 통해서 공시를 하고 있습니다.

◇ 최형진: 경쟁률이 굉장히 치열하겠네요?

◆ 고준석: 굉장히 세죠. 

◇ 최형진: 알겠습니다. “4월에 전세 갱신했는데 이사 갈 생각도 없고, 집주인도 별 말 없어서 그냥 살고 있습니다. 그런데 얼마 전에 일부 월세로 바꾸거나 아니면 이사를 가 달라고 이야기를 하더군요. 지금 당장 이사 갈 생각이 없는데, 월세로 바꿔줘야 합니까?” 라는 질문입니다.

◆ 고준석: 그렇습니다. 임대차계약이 종료될 경우 다시 재계약을 할 수도 있고요. 또 묵시적 계약을 할 수도 있습니다. 이때 재계약의 경우에는 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 통보를 해야 해요. 재계약을 하겠다, 안 하겠다. 또 임차인은 1개월 전까지 임대인에게 통보를 해야 합니다. 나 나가겠다, 재연장을 하겠다. 이러한 의사표시가 없었을 경우에는 묵시적 갱신으로 봅니다. 그래서 당사자 모두가 임대차계약에 대한 이런 통지를 하지 않았을 경우에는 기존 계약조건과 동일하게 재계약을 한 것으로 봅니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 하는데요. 이런 경우에는 이미 임대차계약이 이루어진 것이기 때문에 계약조건을 변경할 수는 없습니다. 즉 임대차기간이 종료할 때까지는 월세로 변경하거나 이사를 가지 않아도 된다는 뜻입니다. 

◇ 최형진: 그렇군요. “안녕하세요, 항상 잘 듣고 있습니다. 이번에 분양하는 둔촌 주공의 청약 가점을 어떻게 보십니까? 저는 다자녀 특별 공급으로 생각하고 있고요. 65점인데 가능성이 있을까요?” 하셨거든요.

◆ 고준석: 65점 정도면 충분히 그냥 일반 청약으로도 가능한 점수대이고요. 지금 둔촌 주공이 1만 2032세대 큰 단지거든요. 여기에 일반 분양이 4900세대 정도가 예상되어 있고요. 신혼부부 특별 공급이 여기에서 약 20%. 다자녀가 10% 정도 공급될 예정입니다. 다자녀하고 일반 청약하고 동시에 넣더라도 상관은 없습니다. 다자녀는 자녀가 3명 이상인 경우에만 청약 자격이 주어집니다. 미성년자 자녀를 이야기하는 거고요. 여기에 유아가 있는 경우에는 또 입주자 선정에 도움이 됩니다.

◇ 최형진: 그러면 일단은 이 정도로 충분히 가능할 것이다.

◆ 고준석: 넣어볼 만한 것으로 보입니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. “안녕하세요. 딸이 무주택자인데요. 내 집을 구매해야 합니다. 주상복합 아파트와 일반 아파트의 차이는 어떤가요? 어느 곳이 더 좋겠습니까?” 하셨네요.

◆ 고준석: 주상복합 아파트와 일반 아파트의 차이는 분명히 있고요. 일단은 세대 수에서 차이가 있습니다. 요즘 짓는 일반 아파트는 예전에 지어진 주상복합들처럼 커뮤니티 시설을 넣기 때문에 입주민들 생활 편의성이 굉장히 좋아졌습니다. 예전에 주상복합의 장점은 아파트에 비해서 그런 생활편의시설이 좋았다는 거거든요. 상가도 있고, 커뮤니티 시설이 있어서 입주민들이 굉장히 편리했다는 건데, 장단점을 비교해보면 아파트에 비해서 주상복합은 관리비가 조금 비싼 편이고요. 또 아파트에 비해서 전용면적이나 이런 것들이 조금 작은 편이죠. 아파트로 구매하시는 편이 좋습니다.

◇ 최형진: 혹시 장기적으로 봤을 때는 어느 것이 좋을까요?

◆ 고준석: 장기적으로 봤을 때도 주상복합보다는 아파트가 미래 가치가 더 좋아 보입니다.

◇ 최형진: 아무래도 지금 주상복합을 보고 오신 것 같은데, 아파트보다는 조금 저렴해서 구입을 고려 중이라고 하셨는데요. 물론 자금 계획에 맞게 설정하는 게 중요하죠. 그래도 돈이 있다면 아파트로?

◆ 고준석: 네, 그렇습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. “집주인이 매매 계약을 하고, 계약금에 중도금까지 보냈는데도 해약하자고 연락이 왔습니다. 중도금까지 지급했는데 해약당할 수가 있습니까?” 하셨네요.

◆ 고준석: 그렇습니다. 이런 경우가 종종 발생하죠. 매매계약을 하고 중도금까지 지급한 후에는 당사자 일방의 계약을 해약할 수는 없습니다. 다만 당사자 간의 합의를 하거나 매수자가 도저히 잔금을 지급할 수 없을 경우에는 해약할 수는 있습니다. 그런데 이때 중요한 것은 해약을 당하는 사람이 금전적인 손해를 입었을 경우에는 그 손해배상을 염두에 두어야 합니다. 

◇ 최형진: 손해를 배상해주어야 할 책임이 있군요.

◆ 고준석: 그렇습니다. 매도자, 매수자 간의 계약금 포기, 또는 그 배액을 상환하고 중도금을 반환하는 것으로 끝나는 것이 아니라 손해배상까지 염두에 두어야 한다는 사실을 명심해야 합니다.

◇ 최형진: 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 고준석: 네, 감사합니다.

◇ 최형진: 고준석 동국대 법무대학원 교수와 함께했습니다.