최형진의 오~! 뉴스
  • 진행: 최형진 / PD: 김양원 / 작가: 구경숙

인터뷰전문

'제로금리'부터 '분양가상한제'까지 올 상반기 내 집 마련 기회되나?
작성자 : ytnradio
날짜 : 2020-03-17 10:38  | 조회 : 150 
YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2020년 3월 17일 화요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 겸임교수

- 매수자 우위 시장에서 급매물, 내 집 마련에 도움
- 상반기 분양가상한제 시행 시 주변 시세보다 낮게 분양
- 최근 수도권 신규 분양시장 강세 예상, 경쟁률 등 실수요자 판단 기준 참고 
- 경매 물건 살 땐 권리분석과 미래가치 판단 

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, '오! 상담' 코너 준비되어 있습니다. 코로나19 사태로 부동산 업계에도 많은 영향이 예상됩니다. 이런 상황에서 한국은행이 기준금리를 0.5%포인트 인하하면서 국내 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있는데요. 오늘 관련 내용 자세히 알아보겠습니다. 그럼 오늘의 상담사 모셔볼까요. 고준석 동국대 겸임교수, 함께합니다. 안녕하세요?

◆ 고준석 동국대 겸임교수(이하 고준석): 네, 안녕하세요. 고준석입니다.

◇ 최형진: 부동산 시장에도 이런 감염병이나 자연재해가 영향을 주는 편입니까?

◆ 고준석: 줄 수 있죠. 특히 이사를 가려고 하면 집을 봐야 하잖아요. 집을 볼 수가 없으니까 자연적으로 전세라든가, 매매, 매수라든가, 이런 것들이 조금 지연될 수밖에 없는 거죠. 거래량은 줄어드는 것 같아요.

◇ 최형진: 그렇군요. 이번 금리인하로 현재 우리나라 기준금리는 연 0.75%, 사상 첫 0%대 진입한 건데요. 일반적으로 금리가 떨어지면 부동산으로 돈이 몰린다, 이렇게 이야기가 되잖아요?

◆ 고준석: 네, 그렇습니다. 저금리 상황에서는 은행대출을 끼고 내 집 마련을 하거나 투자하기가 간편해지거든요. 수월한데, 지금 현재는 그런 구도는 아닙니다. 왜냐하면 겹겹이 주택담보대출에 대한 규제를 하고 있거든요. 그래서 대출을 받을 수 없는 경우가 더 많다는 경우예요. 다만 실수요자인 경우, 중위권 가격인 9억 미만인 경우에는 대출을 끼고 내 집 마련을 하기가 수월해졌다고 보시면 되고요. 그래서 강남 지역 같은 경우에는 아무리 저금리라고 하더라도 대출 자체가 안 되니까요. 그런데 강북이라든가, 수도권 지역은 대출금리도 내려갔고, 하기 때문에 대출을 끼고 내 집 마련을 하기가 예전보다는 조금 부담감이 덜해졌다고 하는 겁니다.

◇ 최형진: 지금 실수요자 같은 경우는 9억 원 미만의 주택을 구매하려면 40%까지 대출이 되는 거죠?

◆ 고준석: 네, 그렇습니다.

◇ 최형진: 최근 부동산 규제 강화와 코로나19로 영향이 계속되고 있는 상황인데, 기준금리 조정으로 초저금리시대, 부동산 가격 상승에 영향이 있겠습니까?

◆ 고준석: 부동산 가격 상승은 중위권 아파트에서는 가격이 강보합으로 갈 가능성이 있습니다. 실수요자들이 움직일 수 있으니까요. 하지만 그 이상 넘어가는 고가주택에 대해서는 가격이 조정 받을 가능성이 높고요. 특히 최근 2~3년 동안 강남권에 있는 고가주택 아파트 가격은 조금 오른 편이거든요. 그런 것들이 거래량이 줄어들면서 지금 현재는 가격이 조정되는 양상으로 보이고 있습니다. 그래서 코로나19 사태가 장기화될 경우에는 가격이 조금 더 조정 받을 가능성도 있다고 보셔야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 말씀하셨는데, 장기적으로 갔을 때는 이렇게 될 것이다. 부동산 시장의 상황과, 또 저금리 영향을 꾸준히 부동산 시장에 영향을 주겠죠?

◆ 고준석: 네, 그렇습니다. 저금리니까 사실은 부동산 시장에는 굉장히 좋은 기회입니다. 부동산 시장 활성화에 굉장히 도움이 되는데, 지금은 DTI라든가, LTV라든가, DSR이라든가, 이런 규제를 촘촘히 묶어 놓고 조정대상구역이라든가, 투기과열지역, 투기지역 내에서 또 대출한도를 저감시켜놨기 때문에 그렇게 돈이 시장으로 들어가기는 어려운데요. 부동산 시장은 주택시장 말고도 상가건물시장, 상업용 시장이 있거든요. 이 상업용 시장은 이 사태가 오래 감으로써 타격을 받을 가능성이 있습니다. 왜냐하면 지금 상품구매나 이런 것들이 오프라인에서이루어지는 것이 아니라 거의 온라인 속으로 들어가고 있거든요. 온라인에서 구매를 하고 있기 때문에 오프라인 매장의 매출이 안 일어나니까 임대료를 낼 수도 없고요. 임대료가 제대로 안 들어오면 건물 가격도 건물주의 입장에서도 이게 급하게 팔아야 하는 경우에는 가격을 저감해서 팔아야 하고요. 그 지역 자체의 상권이 무너질 수도 있다는 거예요. 그래서 주택시장과 상업용 건물시장은 따로 떼어놓고 보면 오히려 더 이런 상업용 건물시장이 충격을 더 받을 수 있다고 보여지고 있습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 그러면 상가용 주택에 입주하시려는 분들, 아까 전에 상가건물, 지금이 적기라고 보시나요?

◆ 고준석: 지금 급매물이 나오고 있어요. 아파트도 그렇고, 급매물이 나오는데, 지금은 매도자가 아닌 매수자 우위 시장으로 봐야 할 것 같아요. 매수자 우위 시장에서 급매물로 나오는 거는 얼마든지 내 집 마련을 하는 데 도움이 될 것 같아요. 또 하나는 청약을 통해서 내 집 마련을 하는 것도 도움이 될 것 같아요. 왜냐하면 지금 올 상반기부터는 분양가상한제가 시행되면 분양가가 일반 주변 시세보다 현저하게 낮게 분양되거든요. 그런 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 생기기 때문에 이런 코로나19 사태가 있다고 하더라도 내 집 마련에는 관심을 가져볼 필요는 있다고 이야기하고 싶습니다. 

◇ 최형진: 알겠습니다. 5493번님, “이번 한국은행의 금리인하로 시장에서의 대출금리는 언제부터 적용될까요?” 하셨거든요.

◆ 고준석: 이게 금융채 6개월이라든가, 3개월이라든가, 이런 대출받을 때 자기가 몇 개월을 적용해서 대출을 받았는지가 있습니다. 그 기간이 끝나면 금리인하 효과가 있는 겁니다. 어제 0.5%포인트가 내렸다고 해서 오늘부터 당장 금리가 내리는 게 아니라 자기가 해당하는 기간이 끝나야 됩니다. 적용 기간이 끝나야지만.

◇ 최형진: 각자 다르겠네요?

◆ 고준석: 다 다릅니다.

◇ 최형진: 은행에서 확인이 가능한 건가요?

◆ 고준석: 그렇습니다. 은행에 확인해보면 가능합니다.

◇ 최형진: 최근 부동산 상황을 보면 코로나19가 강남 집값을 잡았다. 아까 전에 살짝 언급해주셨는데, 강남권 아파트 값이 약세를 보이고 있다고 하는데 많이 떨어진 겁니까?

◆ 고준석: 많이 떨어졌다고는 볼 수 없는데요. 지금 강남구 같은 경우는 0.01% 정도, 서초구 같은 경우도 0.02% 정도, 이런 정도로 떨어지고 있는데, 이게 장기화되면 더 떨어질 수 있겠죠. 이게 거래량이 급감하면서 사실은 급매물이 매매되는 과정에서 떨어지고 있는 것으로 보이거든요. 그래서 가격이 떨어졌다고 우리가 판단하는 기준은 거래량은 안 떨어지고, 가격이 떨어져야 하거든요. 그런데 이것은 거래량이 급감하면서 가격이 떨어지는 거라 이것은 조금 더 추이를 봐야 할 필요가 있는데, 아무래도 이 사태가 영향이 없지는 않습니다. 영향을 주고 있는 것은 분명히 맞습니다.

◇ 최형진: 교수님 이야기를 반대로 생각해보면, 이번 사태가 또 잘 마무리되면 또 강남 집값은 오를 것이다, 이렇게도 들리거든요?

◆ 고준석: 지금 부동산 아파트 가격이 결정되는 시점은 수요와 공급에 의해서 시장에서 결정되는 거거든요. 결국은 그 지역의 수요 대비 공급이 부족하느냐, 수요 대비 공급이 많느냐, 이것에 의해서 결정되기 때문에 상황이 지나 봐야 될 것 같습니다. 

◇ 최형진: 9294번님, “안녕하세요. 33살 미혼 여성입니다. 무주택 세대주이며 만 60세 이상 아버지가 1주택 보유 중입니다. 청약은 5년 정도 됐고요. 매월 10만 원 이상씩 넣고 있습니다. 청약 아파트는 미혼도 신청이 가능합니까,” 하셨거든요?

◆ 고준석: 네, 미혼도 청약이 가능하고요. 청약 가점이 낮은 경우에는 공공분양주택이 있습니다. 이거는 납입금액, 청약 통장 가입기간, 이것만 가지고 입주자를 선정하는 게 있어요. 이런 것에 청약하는 것도 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 아무래도 미혼이면 가점에서 떨어집니까?

◆ 고준석: 나이가 일정 지나지 않고 그러면 조금 네. 결혼해서 부양가족도 있고, 청약 통장 가입기간도 길어야 하고, 무주택 기간도 길어야 하는데, 이게 짧다 보면 가점이 낮을 수밖에 없죠.

◇ 최형진: 일단은 본인의 점수가 몇 점인지를 먼저 확인해주시는 게 좋을 것 같습니다.

◆ 고준석: 네.

◇ 최형진: 0037번님, “1주택 2가구 보유세 인상에 관해서 설명 좀 한 번 부탁드릴게요,” 하셨거든요?

◆ 고준석: 보유세 같은 경우는 다 누진합산액으로 해서 보유세 세율이 결정되거든요. 이것도 자기 집 공시지가가 어느 정도 기준인지를 확인을 해서 살펴봐야 되는데, 막연하게 설명은 안 됩니다. 

◇ 최형진: 그렇군요. 코로나19가 장기화되고 있는데, 신규 분양시장은 어떻게 예상하세요?

◆ 고준석: 신규 분양시장은 사실은 강세가 예상되고 있거든요. 지난번에 과천 제이드 자이 분양 청약에서 약 2만 명 이상이 몰려들었습니다. 그래서 이 경쟁률을 보면 수도권 같은 경우는 실수요자들 수요가 많은 곳이거든요. 이 분양 청약 경쟁률을 보면 앞으로의 시장을 전망하는데 도움이 될 것 같습니다. 

◇ 최형진: 과천은 신천지 때문에 조금 떨어졌죠?

◆ 고준석: 일반 기존 아파트 가격은 조금 조정을 받고 있는 것 같습니다.

◇ 최형진: 국토부가 재개발 현상 등의 요청으로 4월 말 시행예정인 민간주택 분양가상한제의 시행 유예와 관련해 검토 중인데요. 시행 시기에 따라서 시장에 큰 영향을 미칠까요?

◆ 고준석: 이게 분양가상한제를 늦추든, 시행을 하든, 그렇게 큰 영향은 없을 것 같은데요. 조합원들의 입장에서는 늦춰주면 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 2066번님, “젊어서 전국 여러 지역으로 직장 때문에 이동하면서 살았고요. 내 뜻대로 왔다 갔다 한 것은 하나도 없습니다. 그래서 불가피하게 전세도 살고, 집도 여러 번 사서 살았는데, 일단 샀다가 금방 팔면 세금 많이 내고, 밑지는 것 같아서 세금이 남을 만큼만 오르면 팔았습니다. 이젠 인천에 두 채 가지고 있는데 전부 전세를 주고 저 혼자 떨어져서 다른 주택에 월세로 살고 있습니다. 세무서에서 문자로 사업자등록을 하라고 왔는데, 강제적인 의무사항입니까?” 하셨거든요?

◆ 고준석: 2주택 이상인 경우에는 임대사업을 내야 하는데, 그 2주택을 전세로 놨다고 하면 의무사항은 아닙니다. 전세로 놓는 경우에는 3주택부터 간주임대표를 계산해서 소득세를 내게 되거든요. 그래서 2주택 전세로 놓고 있다고 하면 신고를 안 하셔도 됩니다. 임대사업자를 안 내도 됩니다.

◇ 최형진: 지금 코로나19 사태가 계속되고 있는데, 정리해서 말씀드릴 필요가 있을 것 같습니다. 지금 주택을 구매하시려는 분들께 팁 같은 것을 정리해주신다면요?

◆ 고준석: 지금 급매물이 나올 수도 있는 상황입니다. 그래서 이런 급매물이 나올 경우에 우리가 급매물을 정말 싼 가격에 살 수 있는 기회기 때문에 이런 기회를 놓치지 말아야 할 것 같고요. 자금 계획이 서 있는 실수요자라고 하면 급매물을 사는 것도 내 집 마련을 잘 하는 방법 중 하나다, 이렇게 이야기하고 싶습니다.

◇ 최형진: 금리가 낮아졌기 때문에 대출하는 것도 용이하실 거고요.

◆ 고준석: 네.

◇ 최형진: 2477번님, “요즘 부동산 경매 물건이 많이 늘었다고 해서 관심을 가지고 있는데요. 초보자가 뛰어들기 적당한 시기일까요? 주의해야 할 것들 어떤 것들이 있을까요?” 하셨네요.

◆ 고준석: 경매 물건으로 사는 것도 굉장히 좋은 방법 중 하나고요. 경매 물건은 시세의 20% 정도 할인 받아서 산다, 이렇게 보시면 되는데 지난해 아파트 매각가율 평균을 보면 85% 수준입니다. 그러니까 시세보다 약 15% 정도 저감해서 살 수 있다고 하는 거거든요. 이때 가장 조심해야 할 것은 권리분석과 미래가치입니다. 내가 아무리 15%를 저감해서 샀다고 하더라도 이게 오르지 않으면 아무 소용이 없는 거거든요. 그래서 미래가치를 잘 따져 봐야 할 것 같고요. 또 미래가치가 아무리 좋아도 권리분석을 잘못해서 내가 저감해서 샀는데, 추가로 부담해야 할 돈이 더 있다고 하면 이것도 잘못 산 거거든요. 그래서 권리분석과 미래가치는 잘 보고 사셔야 하고요. 모르시면 전문가한테 자문을 받아서 사시는 것도 좋은 방법인 것 같습니다.

◇ 최형진: 사실 경매가 어렵더라고요. 공부를 조금 해보려고 했는데요. 전문가에게 도움을 받는 게 필요해 보입니다. 마지막으로 한 가지만 여쭙겠습니다. 계속 주택을 구입하는 입장에서만 말씀을 드렸는데, 지금 파시려고 내놓고 고민하시는 분들에게는 적기겠습니까? 아니면 기다려 달라고 말씀을 하시겠습니까?

◆ 고준석: 지금 팔면, 지금은 매수자 우위 시장이기 때문에 매도자 입장에서는 그렇게 급하지 않으면 조금 기다렸다가 파는 게 좋을 것 같고요. 정말 급하게 써야 할 이런 돈일 필요해서 처분하신다고 하면 잘 평가를 해서 적당한 금액으로 잘 매도를 하셔야겠죠.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 고준석: 네, 감사합니다.

◇ 최형진: 고준석 동국대 겸임교수와 함께했습니다.
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