오늘부터 전세대출 제한, 상황별 Q&A

YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2020년 1월 20일 월요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 겸임교수

- 부모님 집에 들어갈 때도 전세자금대출 가능, 자금 출처 명확해야 
- 청약 시, 오피스텔 등은 주택 수에서 제외 

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, '오! 상담' 코너 준비되어 있습니다. 부동산에 관련한 궁금증이라면 뭐든지 질문 보내주시길 바랍니다. 그럼 오늘의 상담사 모셔보죠. 고준석 동국대 겸임교수, 함께합니다. 안녕하세요.

◆ 고준석 동국대 겸임교수(이하 고준석): 안녕하십니까, 고준석입니다.

◇ 최형진: 오늘부터 시가 9억원이 넘는 고가주택 보유자는 전세대출을 받을 수 없게 됩니다. 12·16 부동산대책 중 ‘전세대출 규제방안’이 시행되는데요. 자세히 어떤 내용입니까?

◆ 고준석: 1주택을 소유하고 있어도 이게 고가주택이라고 하면 전세자금대출을 받을 수 없다라는 얘기예요. 예를 들어서 마포에 9억원짜리 주택을 가지고 있는데 자녀 학교라든가 직장이라든가 그래서 타 구, 서초동이나 강남구로 이사를 갈 때 거기에 전세자금대출이 필요해서 대출을 신청하면 안 된다라는 얘깁니다. 그래서 오늘부터 그게 시행이 되기 때문에 고가 주택 기준은 9억원인데요. 이 기준은 KB 시세 또는 감정원 시세 중에 높은 가격으로 기준을 삼게 되는 거고요. 이 기준에 맞게 돼서 고가 주택으로 선정이 된다고 하면 전세자금대출은 받을 수 없다라는 겁니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 2월 이사철을 앞두고 전셋집 이사나 집 매매 계획했던 분들은 좀 혼란스러울 수 있을 것 같은데요. 예외 없이 모두 다 제한을 받는 겁니까?

◆ 고준석: 예외는 있습니다. 당연히 예외는 있고요. 그 예외가 직장이 불가피하게 지방으로 가야 하는 경우, 또 질병이나 요양이 필요해서 지방으로 가야 하는 경우, 지방에서 서울로 올라와야 하는 경우, 또 학교 문제로 전출·전입을 지방으로 가야 하는 경우에는 예외적으로 받을 수 있는데요. 이 경우에도 기존에 있는 주택, 9억원이 넘는 주택, 또 전셋집에서 세대원이 동시에 거주를 해야 한다는 조건이 붙고요. 서울이나 광역시 같은 경우에는 구 간 이동은 금지됩니다. 그러니까 서울시에는 25개구가 있는데요. 서울시 안에서 은평구에서 강남구로, 강남구에서 은평구로는 인정이 안 된다는 거예요. 서울에서는 수도권으로 가는 경우, 지방으로 가는 경우에만 전세자금대출이 예외적으로 허용된다는 얘깁니다. 

◇ 최형진: 그렇군요. 서울에서 지방을 갈 경우만 된다.

◆ 고준석: 네, 지방이나 수도권.

◇ 최형진: 서울 내에서 구와 구의 이동은 안 된다. 부동산 전문가시기 때문에 12·16 부동산 대책, 집값이 좀 잡힐 거라고 예상하십니까?

◆ 고준석: 사실은 부동산 시장의 가장 강력한 규제 중의 하나가 돈줄이거든요. 자금이 부동산 시장으로 들어오는 걸 차단해주면 그 효과는 분명히 있습니다. 그래서 지금 고가주택에 대해서는 대출이 금지가, 15억 이상은 금지가 됐고 또 오늘부터는 전세자금대출까지도 고가 주택 보유자에 대해서는 금지가 되고 있기 때문에 어느 정도 시장은 안정세를 유지할 것으로 보여집니다. 

◇ 최형진: 일각에선 그런 시각도 있습니다. 15억원 이상이 대출이 아예 안 되기 때문에 현금이 많은 사람들에게만 오히려 또 세를 불릴 수 있는 그런 이야기도 나오는데요.

◆ 고준석: 네, 한편으로는 현금부자들만 그 시장에 들어가서 투자하거나 매수할 기회가 생기는 것 아니냐, 이렇게도 볼 수 있는데요. 그런 부분이 없지 않아 있을 겁니다. 하지만 그것보다는 본인이 실수요자인 경우라면 강남 같은 경우는 59㎡ 정도만 되더라도 거의 10억원 이상은 넘거든요. 그런데 실수요자라고 보여지는데 이런 경우에는 본인이 들어가서 살기 위해서는 대출이 필요한 거죠. 그래서 굳이 현금부자들이 아닌 실수요자들도 정말 대출이 안 돼서 매수를 못하는 이런 경우도 있습니다. 그래서 현금부자뿐만 아니라 일반 실수요자들도, 중산층 실수요자들도 가능한 시장이기 때문에 일부 그런 우려는 있을 수 있습니다.

◇ 최형진: 8244번님 , ‘출산을 앞둔 예비 아빠입니다. 육아 때문에 부모님댁 근처로 이사를 준비 중인데요. 지금 살고 있는 아파트를 팔고 부모님댁 근처에 있는 조금 큰 평수의 아파트를 구입하려고 합니다. 그런데 지금 살고 있는 아파트가 한강변에 있고, 집값도 많이 올라서 주변에선 팔지 말고 이사 갈 집을 전세로 들어가라고 하는데요. 어떻게 하는 게 좋을까요?’ 하셨습니다.

◆ 고준석: 네, 집을 팔고 이사 가는 것, 이건 의사결정은 미래가치를 봐야 하거든요. 부모님 집 주변 환경을 고려했을 때 지금 현재 소유하고 있는 집값 대비해서 앞으로 향후에 더 가격 상승이 있을 곳이다라고 하면 기존 집을 팔고 가시는 게 당연히 낫겠죠. 하지만 그런 가능성이 적다고 하면 한강변에 위치한 이 집을 보유하고 부모님 집 옆으로는 전세로 이사 가시는 게 좋을 것 같습니다. 전세 놓고 전세로 가시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 만약 이번에 전세대출을 받은 뒤에 9억원이 넘는 집을 사거나 2주택자 이상이 되면 어떻게 되는 건가요? 

◆ 고준석: 대출금이 바로 회수가 됩니다. 그래서 전세대출이 있는 상태에서 고가주택, 9억원 넘는 주택을 구매한다고 하면 등기 이전에 전세자금 대출을 갚아야 합니다. 그렇지 않으면 이게 적발이 되면 2주 이내 회수가 되고요. 3년까지는 주택자금대출을 받을 수 없습니다. 만약에 여기에 불응하게 되면 금융거래 불량자가 됩니다. 예전에 있던 신용불량자로 등록이 돼서요. 신용카드라든가 대출금리가 올라간다든가, 이런 금융상의 제재를 받게 됩니다.

◇ 최형진: 이런 부분은 은행에서 혹시 확인을 해줍니까?

◆ 고준석: 은행에서 이게 3개월에 한 번씩 시스템에 의해서 검증을 해서 전세자금대출자에 대해서 확인을 할 수 있도록 하고 있습니다.

◇ 최형진: 그래도 꼼꼼히 확인해보셔야겠네요. 8307번님 ‘GTX-B노선으로 평내호평역 주변으로 역까지 15분 거리 아파트 어떨까요? 조언 부탁드립니다’ 하셨네요. 

◆ 고준석: 역까지 거리는 10분 이내면 좋을 것 같아요. 15분이면 조금 먼 감이 있기 때문에 그 주변에 잘 찾아보시면 10분 안에 들어오는 아파트들도 있거든요. 그런 쪽을 구입하시면 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 10분 내로 들어오느냐, 10분 외냐. 이 차이가 집값에 많은 영향을 주잖아요.

◆ 고준석: 영향을 줄 수 있습니다.

◇ 최형진: 6024번님 ‘부동산 초보인 예비 신부입니다. 아파트 청약 넣고 싶은데 1순위여도 점수가 높아야 당첨이 가능하다고 들었습니다. 청약 점수 계산하는 법 좀 상세히 알려주세요. 그리고 청약 가점 높이는 방법도 있는지 궁금합니다’ 많은 분들 궁금해하시는 내용인 것 같아요.

◆ 고준석: 그렇습니다. 청약통장 가점제가 전격적으로 시행되기 때문에 가점에 대해서는 조금 알아둘 필요가 있는데요. 청약통장 만점은 84점입니다. 세 개 항목으로 구성돼 있고요. 무주택 기간인데, 무주택 기간은 기본점수 2점을 주고요. 1년에 2점씩 가산해서 총 32점이 만점으로 구성돼 있습니다. 또 청약통장 가입기간이 있는데요. 기본점수 2점을 주고요. 1년에 1점씩 가산됩니다. 그래서 15년이 되면 17점 만점이 됩니다. 그다음에 부양가족 수가 있는데요. 기본점수 5점을 주고요. 6명까지 부양가족 점수를 줍니다. 그래서 35점이 만점이 됩니다. 그런데 이게 전부 다 하려고 하면, 만점을 맞으려고 하면 사실 15년이 돼야지만 만점을 맞을 수 있잖아요. 최근에 청약가점 당첨률을 보면 서울 경우에는 강남은 70점대 정도는 돼야지만 되고, 강북 같은 경우에도 60점대 초반을 넘어야만 되는데. 이러면 예비 신혼부부들 같은 경우에는 사실 청약가점 높이기가 힘든 부분이 있거든요. 우리가 여기서 알아둬야 할 것은 무주택 기간은 만30세부터 가산을 해주거든요. 그런데 혼인을 30세 이전에 한다고 하면 혼인신고 한 날로부터 무주택 기간 산정에 들어갑니다. 그러니까 만약에 30세부터 무주택 기간 가산할 것을 내가 3년 전, 4년 전에 혼인신고를 했다, 그때 결혼했다. 그러면 이제 그 점수가 올라가는 거죠. 4년 했던 8점이 더 가산이 되는 거죠. 또 결혼한 후에 아기를 출산 계획을 빨리 세우셔서 아기가 있다라고 하면 부양가족이 늘고요. 태아인 경우에도 가족 수로 쳐줍니다. 인정을 해줍니다. 가점 인정, 5점이 증가하게 됩니다. 그래서 이런 것을 좀 감안하셔야 하고요. 부모님이 만약에 집이 없으시다라고 하면 부모님하고 합가하시는 것도 부양가족 수 감안하면 가점이 올라가는 그런 상황이 됩니다. 그래서 혼인신고를 조금 빨리 하시고 출산 계획을 조금 빨리 가지시는 것도 가점을 높이는 방법 중의 하나다라고 말씀드릴 수 있습니다.

◇ 최형진: 지금 주택청약과 더불어서 출산률 장려까지도 하고 계십니다. 9294번님, ‘안녕하세요. 저는 2년 된 신혼부부고요. 신랑 명의의 1주택이 있습니다. 현재 빌라 거주 중인데 집을 처분하고 주택청약을 넣어야 할지, 아파트를 무리해서 대출해서 가야 할지 고민입니다. 조언 부탁드려요’ 하셨네요.

◆ 고준석: 우리가 집을 새로 갈아타거나 이럴 때는 가장 중요한 게 자금계획입니다. 지금 대출이 잘 안 되기 때문에 자금계획에서 앞으로의 현금 흐름을 계산하셔서 내가 이 정도 대출을 받아서 내가 갈아탈 만 하다고 하면 지금 현재 빌라에 사시는 것보다는 갈아타시는 게 맞는 걸로 보입니다. 하지만 무리한 자금, 무리하게 대출을 받아서 갈아타는 것은 온당치 않습니다. 그래서 빌라에서 아파트를 갈아타는 것은 당연한 수순으로 보이는데, 여기의 선조건은 자금계획이 정확하게 서있어야 한다는 거죠.

◇ 최형진: 더불어서 7968번님의 사연인데요. ‘청약통장을 가입한 지 10년이 됐습니다. 집이 한 채 있는데 집을 한 채 두고 신규 아파트 청약하려고 하는데, 저는 당첨될 확률이 없겠죠?’라고 하셨습니다.

◆ 고준석: 없습니다. 1주택자인 경우에는 당첨될 확률이 거의 없기 때문에. 그런데 집을 처분하는 게 중요한 게 아니고요. 본인의 청약가점을 좀 보시고 처분한다고 해서 내가 청약통장으로 청약을 하면 당첨되는 건 아니거든요. 그래서 청약가점을 한 번 보시고 청약가점이 높은 경우에는 처분하시고 청약에 나서도 되지만, 가점이 낮은 경우에는 그렇게 하는 게 오히려 내집마련 지금 돼 있는 상태에서 앞으로 내집마련이 점점 어려워질 수 있습니다.

◇ 최형진: 그러니까 본인의 청약 점수를 먼저 확인하는 게 필요하겠군요. 9648번님, ‘혹시 부모님 집에 전세로 들어갈 경우에도 전세자금대출이 가능한가요?’ 하셨네요.

◆ 고준석: 부모님 집에 들어갈 때도 전세자금대출은 가능합니다. 그런데 자금의 흐름이 명백해야 합니다. 대출을 받아서 부모님 계좌로 정확하게 들어가야 하고요. 부모자식 간은 특수관계이기 때문에 이 자금흐름을 더 세밀하게 더 자세하게 본다라는 거예요. 그래서 그런 원리원칙에 의해서 들어가는 것은 역시 받을 수 있습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 9663번님, ‘무주택인데 올 8월 입주할 오피스텔 6평짜리를 구입했습니다. 무주택으로 아파트 분양 받을 수 있을까요?’ 하셨네요.

◆ 고준석: 무주택이면 아파트 분양이 가능하죠. 

◇ 최형진: 그런데 오피스텔을 구입했다는 것 자체는 무주택으로 보는 겁니까?

◆ 고준석: 우리가 전세자금대출이나 이런 걸 감안할 때는 오피스텔이나 분양권이나 조합원 입주권 이런 것은 주택 수에서 제외시키거든요. 그래서 무주택으로 간주되는 거고요. 거기에 의해서 청약은 할 수 있는데. 대신에 청약가점을 살펴봐야겠죠.

◇ 최형진: 오늘 가장 중요한 말은 청약가점입니다.

◆ 고준석: 네, 그렇습니다.

◇ 최형진: 9676번님, ‘제 명의의 집이 있고 지금 전세로 살고 있습니다. 20년 된 300만원짜리 주택부금이 있는데요. 이게 저한테 쓸모가 있을까요?’ 하셨네요.

◆ 고준석: 향후에 청약가점 제도가 사실은 이제 가점이 높을수록 당첨 확률이 높은데 예전에는 절반은 추첨제, 절반은 가점제에다가 이게 또 바뀐 거거든요. 청약제도가 주택시장 변화에 따라서 어떻게 바뀔지 모릅니다. 그러니까 그것을 해약해서 현금으로 사용하는 것보다 조금 놔두는 것이 향후에 재테크를 위해서도 도움이 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 주택부금은 일단 가지고 있어라, 이런 말씀이었습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 고준석: 감사합니다.

◇ 최형진: 고준석 동국대 겸임교수였습니다.