최형진의 오~! 뉴스
  • 방송시간 : [월~금] 09:10~10:00
  • 진행: 최형진 / PD: 김양원 / 작가: 조아름
YTN 미국 영어 캠프

인터뷰전문

실수요자, 분양가 상한제까지 대기? 지금 청약?
작성자 : ytnradio
날짜 : 2019-09-16 11:11  | 조회 : 128 
YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2019년 9월 16일 월요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 겸임교수


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, '오! 상담' 코너 준비되어 있습니다. 부동산에 관련한 궁금증이라면 뭐든지 질문 보내주시길 바랍니다. 그럼 월요일의 상담사 모셔보죠. 동국대 고준석 교수와 함께 합니다. 안녕하세요.

◆ 고준석 동국대 겸임교수(이하 고준석): 안녕하십니까.

◇ 최형진: 추석 때 저 같은 경우에도 가족친지들과 모여서 집 얘기도 많이 했고요. 많은 분들도 하셨을 것 같은데, 9월에서 10월에 서울 수도권 아파트 분양이 쏟아지더라고요.

◆ 고준석: 전국적으로는 7만여 가구고요. 그중에 서울은 한 5000가구 정도지만 분양이 될 걸로 보입니다. 나머지는 수도권, 지방인데. 서울에 분양되는 것은 사실은 로또라고 보시면, 

◇ 최형진: 그렇게 불리더라고요.

◆ 고준석: 네, 그렇게 될 것 같고요. 특히 청담동 상아2차 재건축하는, 라클래시 같은 경우는 굉장히 사람들이 관심이 많은 걸로 알고 있습니다. 그리고 송파 거여동에 분양하는 물량들도 조금 관심들이 많은 것 같고요. 다만 수도권이나 지방 같은 경우는 옥석을 좀 가려야 할 것 같아요. 일자리 중심, 베드타운이 아닌 정말 아파트가 들어서는 곳에 일자리가 있는지, 학교 교육환경은 좀 괜찮은지, 대중교통은 어떻게 되는지, 이런 것들을 좀 봐서 청약에 분양에 참가하는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 분양가 상한제 적용을 피해서 건설사들이 미리 분양 물량을 쏟아낸다, 이런 이야기 나오던데요. 어떻게 보십니까?

◆ 고준석: 네, 맞습니다. 분양가 상한제가 적용되면 아무래도 분양가가 일정 금액 이하로 공사비나 이런 것들이 표준공사비가 적용되면 일정 금액 미만으로 적용되기 때문에 시공사 또 조합원들의 이익이 조금 감소하겠죠. 그래서 후분양을 계획했던 단지들이 선분양으로 돌아서고 있는 것 같습니다.

◇ 최형진: 상한제가 적용되기 전에 빨리빨리 팔자, 이런 거죠?

◆ 고준석: 그렇습니다.

◇ 최형진: 그러면 실수요자들은 분양가 상한제까지 기다리는 게 나을까요, 아니면 지금 분양을 받는 게 좋을까요?

◆ 고준석: 그렇습니다. 상한제가 시행되면 분명히 가격은 좀, 분양가는 떨어질 건데 그때 청약을 하면 내 게 될거냐는 거죠. 그래서 기회가 있을 때마다 청약을 하는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 시기의 문제가 아니다. 일단 분양 다 넣어봐라.

◆ 고준석: 그렇죠.

◇ 최형진: 서울 아파트값이 계속 오르고 있습니다. 추석 연휴를 앞두고 전국의 아파트 전셋값도 22개월 만에 상승했더라고요?

◆ 고준석: 그것은 서울의 아파트 가격이 오르는 문제를 우리는 언론이나 이런 데서 계속 정책의 문제로 보는데, 정책의 문제가 아닌 수급의 문제로 봐야 할 것 같습니다. 수요에 비해서 공급이 좀 서울 지역은 부족하니까 가격이 오르는 걸로 보이는 것 같고요. 수도권이나 지방 같은 경우는 수요에 비해서 공급이 좀 많은 편이거든요. 그래서 가격이 보합 내지 좀 떨어지는 이런 현상이 나타나는 것 같습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 한국개발연구원에서 올해 말부터 서울과 수도권 등에서 역전세난이 확산할 수 있다, 이런 전망을 내놨는데. 입주물량이 늘어나면서 전셋값이 떨어질 것이다, 이런 예측인데. 지금 오르는 전셋값은 그러면 어떻게 해석해야 할까요? 역시 수요적인 측면에서 봐야 할까요?

◆ 고준석: 네, 그렇게 보셔야 할 것 같고요. 그런데 또 한 2년 후에는 공급물량이 좀 많이 떨어지거든요. 감소하기 때문에 어떻게 보면 그런 전망이 나올 수 있지만 크게 우려할 상황은 아닌데, 그럼에도 불구하고 세입자 입장에서는 임대차 계약을 전월세 계약을 할 때 보증금에 대해서는 굉장히 주의깊게 해야 할 필요가 있고요. 매매 시세 대비 50~60% 정도가 넘는 보증금은 좀 주의를 해야 하고, 그때는 반드시 대항력을 갖추는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 이런 이야기 들은 적이 있습니다. 굉장히 멋진 교수님께서 저에게 하신 말인데요. ‘앞으로 부동산 투자는 새 아파트다’ 교수님이 하신 말씀이죠?

◆ 고준석: 새 아파트가 대세인 것 같고요. 오히려 이제 오래된 아파트, 지금 서울 지역 같은 경우는 30년 이상 된 아파트가 약 18만호가 넘습니다. 그러면 거의 분당 두 배 정도 되는 물량이거든요. 그렇다고 보면 30년 전에 지어진 아파트는 우리 1인당 국민소득이 1만불 미만일 때 지어진 거거든요. 그런데 지금 지어지는 신축 아파트는 사실 3만불 시대에 지어지는 거잖아요. 그래서 아파트에 가보시면 커뮤니티 안에 입주민들이 이용할 수 있는 시설들이 무지 잘 갖춰져 있어요. 수영장, 골프, 헬스, 사우나, 키즈룸, 독서실, 이런 것들이 입주민들이 그냥 거의 관리비만 내고도 이용할 수 있게 돼 있기 때문에 그런 데로 전월세 수요, 실수요가 몰려드는 것 같아요. 그럼으로써 가격이 계속 조금씩 상승하는 것 같습니다.

◇ 최형진: 그러면 한마디로, 부동산 투자 1순위, 이제는 새 아파트다?

◆ 고준석: 투자 1순위라고 보기보다는요. 실거주자들, 실수요자들이 그쪽으로 자꾸 몰리기 때문에 가격이 조금 올라간다. 이렇게 보셔야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 그런데 반포의 ○공 아파트나, 대치의 은○ 아파트 같은 경우는 왜 이렇게 가격이 비쌉니까? 아파트 오래됐잖아요. 부러워집니다, 자꾸 보면.

◆ 고준석: 반포는 재건축을 앞두고 있는 덴데요. 재건축을 앞두고 있지만 재건축 이후에는 거기가 강남 지역의 랜드마크가 될 수 있는 그런 입지이다 보니까 그렇게 가격이 강세를 보이는 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 신안산선이 본격적인 공사에 들어가면서 수도권 서남부 지역도 관심을 많이 받고 있더라고요. 어떻습니까?

◆ 고준석: 네, 그렇습니다. 지난 8월에 착공이 됐고요. 여의도역에서부터 안산역까지 44.7km고요. 역은 15개 정도 되는데, 향후에는 공덕 서울역까지 연결된다고 하던데요. 안산에서 여의도까지 20분이면 주파할 수 있는 데인데. 그럼으로써 서남부 지역이 주목을 받고 있는데, 특히 서울 지역에서는 금천구라든가 수도권에서는 광명이라든가, 이런 지역이 조금 주목받고 있습니다.

◇ 최형진: 0005번님, ‘금천구 30평대 아파트에 거주하고 있습니다. 최근 집 근처에 브랜드 아파트가 들어서긴 했는데, 주변 아파트 시세 영향은 미미한 것 같습니다. 집에서 가까운 경기도 쪽이 더 개발되는 것 같아요. 10년간 집값 변동이 거의 없는데 이 집을 팔고 차라리 광명 쪽으로 가는 게 나을까요? 아니면 신안산선 효과를 기대해봐야 할까요?’ 하셨네요.

◆ 고준석: 금천구에 관통하고 있거든요, 신안산선이. 구로디지털단지역이라든가 독산역이라든기 시흥사거리역이 금천구에 소재하고 있거든요. 그래서 이 역 주변에 신축아파트라면 팔고 굳이 광명으로 갈 필요가 없겠지만, 그렇지 않다고 하면 신축아파트를 고려해서 이사하는 것도 고려해봐야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 금천구나 광명 쪽은 이미 집값이 많이 올라가 있나요?

◆ 고준석: 금천구는 상대적으로 좀 덜 올랐고요. 광명은 사실 7호선이 들어가는 지역이 광명이거든요. 그러다 보니까 7호선 주변 역 지역으로는 사실 가격이 조금, 접경지역이다 보니까 가격이 조금 올라 있는 편입니다.

◇ 최형진: 좀 사두고 싶은데 돈이 없네요. (웃음) 그냥 그러면 새 아파트 같은 경우면 금천구에 계셔라.

◆ 고준석: 네, 지하철역 주변이면 거주하는 것도 향후에는 기대해볼 만할 수 있겠습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 7235번님, ‘자녀 계획 없는 10년 차 부부입니다. 직장은 서울이지만 출퇴근 가능한 고양 덕은지구에 중소형 아파트를 마련하고 싶습니다. 실거주하면서 미래 자산 가치도 생각해볼 수 있는지 조언 부탁드립니다’ 하셨네요.

◆ 고준석: 덕은지구는 사실은 서울하고 조금 인접한 지역이긴 한데 대중교통이 조금 불편합니다. 자유로에는 붙어있는 지역이지만. 그래서 향후에 미래가치까지 감안한다고 하면 지하철역 주변으로 고려해보는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 지하철역 주변이 비싸잖아요.

◆ 고준석: 네, 그렇습니다. 그런데 그렇게 많이 차이 나지는 않기 때문에 그런 쪽을 조금 고려해보는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 조금 다른 유형의 질문인데요. 0402번님, ‘집값은 자주 오르락내리락하는 것 같아서 땅 경매를 해보려 합니다. 땅 경매, 임야 매매할 때 특히 주의할 점은 뭔가요?’ 하셨거든요.

◆ 고준석: 임야, 경매로 사면 굉장히 싸게 살 수 있는 장점이 있는데요. 임야는 사실은 대개 주의해야 할 게 분묘입니다. 또 그다음에 경사도라든가 수목이라든가 이런 것들을 조심해야 하는데. 땅을 싸다고 딱 사놨는데 거기에 분묘가 소재하고 있다고 하면 분묘기지권을 인정해줘야 하기 때문에 내가 마음대로 땅을 활용할 수 없다는 점이라는 거죠. 또 하나, 경사도가 15도 이상이면 형질변경 허가 받기가 굉장히 힘듭니다. 그래서 이런 점도 굉장히 주의해야 합니다. 특히 수목이 30년 이상, 나무의 수령이 30년 이상 된 것이라면 사실은 이것도 형질변경 허가받기가 굉장히 힘들다는 사항을 우리가 감안하고 땅을 경매를 받아야 할 것 같고. 마지막으로 땅은 환가하기가 굉장히 어렵습니다. 환가가 어렵기 때문에 싸다고 그래서 함부로 땅에 투자해놓을 건 아니다라는 이야깁니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 이런 부분 주의하셔야겠습니다. 0527번님, ‘김포 아파트 조합원에 가입했는데요. 김포 쪽 아파트 조합이라도 갖고 있는 게 좋을까요?’ 하셨네요. 조합 같은 경우는,

◆ 고준석: 지역조합은 가입하기는 쉬운데요. 빠져나오기는 굉장히 힘듭니다. 나오기가 어렵기 때문에 사실 그게 지역조합은 일반 재개발 재건축보다는 절차가 간소하거든요. 간소하기 때문에 빨리 될 것 같지만 이게 또 어떻게 하다 보면 좀 더 늦어지는 경우가 많이 있습니다. 그래서 지역주택조합에 가입해서 내집마련 하려고 하시는 분들은 그 지역이 순차적으로 잘 진행되는지 여부를 따져가면서 가입하는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 조금 오래 걸리더라도 그래도 갖고있는 게 미래 자산가치를 봤을 때 어떻습니까, 김포 쪽은요?

◆ 고준석: 김포 쪽은 자산가치로 치면 그렇게 썩 좋은 지역이라고 볼 수는 없습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 고준석: 감사합니다.

◇ 최형진: 동국대 고준석 교수였습니다.
목록
  • 이시간 편성정보
  • 편성표보기
폴리텍배너

YTN

앱소개