결혼한 자녀 부모와 합가해도 한쪽이 60세이상 이면 10년간 양도세 유예

YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2019년 3월 18일 월요일
□ 출연자 : 최자영 다림세무회계 대표세무사


◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, '오! 상담' 코너 준비되어 있습니다. 본격적으로 들어가기 전에 문자 두 개 정도가 와서요. 9676번님, ‘최 아나운서님, 변호사님께 밀려서 착해지셨네요. 악마는 역시 못 이겨. 굿모닝입니다’ 하셨는데, 예. 제가 정말 악마를 만나니까 제가 좀 착해진 것 같아서, 다음 주에는 더 악마가 돼서 돌아오겠습니다. 8253번님께서는 ‘안녕하세요. 14박15일 신혼여행 갔다가 토요일에 와서 오랜만에 출근해서 듣고 있습니다. 길게 갔다 와서 결과는 대만족이었습니다. 처음으로 이렇게 오래 여행을 해봤는데 역시나 끝은 아쉬웠네요. 이제는 일상으로 다시 적응해야겠죠? 이런저런 사진 찍은 것 중에 제일 예쁜 것 같은 사진 한 장 올립니다’ 하시면서 사진 보내주셨는데, 너무 아름답습니다. 갑자기 방송하기 싫어지는, 그 정도로 아름답습니다. 사연 계속해서 보내주시길 바라고요. 오늘의 주제 '개별 주택, 공동주택 가격'에 대한 궁금증, 또 세금과 관련한 궁금증이라면 질문 보내주시길 바랍니다. 자, 그럼 월요일의 상담사 모셔보죠. 다림세무회계 최자영 대표세무사와 함께합니다. 안녕하세요.

◆ 최자영 다림세무회계 대표세무사(이하 최자영): 안녕하세요. 최자영입니다.

◇ 최형진: 제가 저번에 최자영 세무사의 유튜브, 셈누나 셈언니 홍보를 좀 해드렸는데 유튜브에 ‘오~!뉴스’ 출연 자랑을 좀 하셨나요?

◆ 최자영: 네, 저희 셈누나 셈언니 커뮤니티 게시판이 있거든요. 거기에 올렸더니 저희 많은 구독자님들이 응원해주시고 격려도 해주시고, 댓글도 많이 달아주셨는데요. 아무래도 제가 첫 방송을 나간 터라서 아직은 대놓고 자랑은 못했어요. 그런데 아마 이제 회차가 쌓이고 쌓이면 저의 자랑이 많이 늘어나지 않을까 생각하고요. 또 저희가 지난주에 월세 세액공제랑 근로자분들의 연말정산 관련된 이야기를 했잖아요. 관련해서 바로바로 저희한테 피드백이 오더라고요. 전화 주신 분들도 계시고, 메일 보내주신 분들도 계시고. 그래서 제가 YTN 저희 오뉴스에 대해서 엄중한 책임감을 느끼고 저희 구독자님들과 청취자님들을 위해서 더 열심히 해야겠다. 이런 생각을 했습니다.

◇ 최형진: 그럼요. 뭔가 굉장히 기자처럼 말씀을 하시네요. 방금 8253번님께서 신혼여행 다녀오셨다고 사진까지 보내주셨는데, 혹시 실례지만 결혼은?

◆ 최자영: 네, 했어요.

◇ 최형진: 신혼여행 어디로 다녀오셨나요?

◆ 최자영: 저는 세이셸이라고요. 아프리카 인도양에 있는 섬인데, 저도 좀 길게 갔어요. 한 2주.

◇ 최형진: 그때 생각이 좀 모락모락 나겠네요. 알겠습니다. 

◆ 최자영: 네, 나네요. 거기 가겠죠, 다시?

◇ 최형진: 다시 가면 안 되는 거 아니에요?

◆ 최자영: 지금 남편이랑 가야죠.

◇ 최형진: 저번에 방송 끝나고 제가 배웅하면서 최자영 세무사님께서 이렇게 저한테 말씀하셨잖아요. 유튜브에서 하는 방송은 본인이 너무 잘한다. 이렇게 말씀하셨는데, 저한테. 제가 느끼기에는 그 말씀이 뭔가 방송을 좀 가지고 논다, 이렇게 들렸거든요.

◆ 최자영: 아니요, 전혀 그런 건 아니고요. 유튜브는 아무래도 실시간 방송이 아니다 보니까 저희가 내용을 계속 체크하면서 방송을 할 수 있는데, 라디오는 생방송이니까 그런 부분에 실수가 있을까 봐. 세무사는 실수하면 안 되거든요.

◇ 최형진: 편하게 해주시면 되겠습니다. 오늘 어떤 이야기 나눠볼까요?

◆ 최자영: 지난주 내내 포털에도 그렇고 뉴스에도 계속 나왔던 이야긴데요. 개별주택과 공동주택 가격 이야기가 뉴스에 계속 등장하고 있어서 궁금해하실 것 같아서 준비했습니다. 우리나라는 매년 1월 1일을 기준으로 개별주택 및 공동주택 공시가격을 발표하거든요. 발표하는 날짜는 1월 1일이 아니라 4월 30일에 발표를 해요. 공시가격은 4월 30일에 정해지는 거죠. 그래서 그 앞서서 지난주 금요일, 3월 15일부터 4월 4일까지 약 3주간 예상 개별공시지가, 개별주택가격과 예상 공동주택가격이 공시가 되었습니다. 주택 갖고 계시는 분들은 부동산 공시가격 알리미 www.realtyprice.kr이라는 국토교통부 사이트에서 확인하시거나, 각 지자체 민원실 방문하셔서 확인하실 수도 있습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 연초부터 공시가격이 많이 오를 것이라고 보도가 사실 됐잖아요. 실제로는 어떻습니까?

◆ 최자영: 전국 평균 상승률을 따지면 아주 많이 올랐다고 볼 수는 없을 것 같기는 한데요. 작년에 비해서 0.3% 증가한 5.32%가 증가했는데. 그런데 시도별로 따져보면 되게 차이가 커요. 서울 같은 경우는 14.17%, 광주는 9.77%, 대구는 6.57% 이렇게 많이 올랐고요. 그런데 반면에 경기도는 4.74%, 대전은 4.57% 이렇게 전국 평균보다 낮은 상승률을 보인 시도도 있었어요.

◇ 최형진: 편차가 상당히 큰 것 같습니다.

◆ 최자영: 네, 시군구로 따져보면 편차가 더 커지는데요. 경기도 과천은 무려 23.41%가 올랐고요. 이어서 용산 17.98%, 동작 17.93% 이렇게 엄청 많이 올랐죠. 반면 지방으로 내려가면 아무래도 많이 떨어진 지역들이 오히려 많은데요. 경남 거제는 –18.11%, 김해는 –12.52%, 충주 –12.52%

◇ 최형진: 편차가 상당히 심해 보입니다.

◆ 최자영: 네. 그래서 전국 평균으로 따지면 크게 많이 올랐다고 볼 수는 없겠지만, 지역별로 워낙 편차가 크기 때문에 사시는 곳에 따라서 납세자분들, 주택을 갖고 계시는 분들 입장에서는 느낌이 많이 다르실 것 같아요.

◇ 최형진: 이렇게 개별주택이나 또 공동주택 가격이 바뀌면 아무래도 보유세라든지 세금에 굉장히 영향을 미칠 것 같은데, 어떻습니까?

◆ 최자영: 네, 말씀하신 것처럼 세금 부담이 진짜 큰데요. 보유세의 기준이 되는 게 개별주택이나 공동주택 가격이 되기 때문에 당장 올해부터 납부하게 될 재산세나 종합부동산세에 바로 영향을 끼치게 됩니다. 세율이 오르지 않더라도 이렇게 재산세 과표기준이 되는 공시가격이 오르게 되면 마치 세율이 오른 효과가 있게 되는 거죠. 물론 가격이 떨어진 곳에서는 세율이 낮아지는 효과가 있게 되는 거나 마찬가지지만, 어쨌든 받아들이시는 데 큰 영향이 있을 수 있을 것 같아요.

◇ 최형진: 매년 1월 1일 기준으로 선정하고 4월 30일에 발표를 하는데, 가격을 접하고 혹시 마음에 안 든다. 너무 비싼 것 아니냐. 이렇게 생각하시는 분들은 이의신청을 어떻게 해야 합니까?

◆ 최자영: 네. 지금 공시하고 있는 기간이 3월 15일부터 다음 달 4월 4일까지인데요. 이 기간 동안에 의견 있으신 분들은 의견을 보내실 수 있고요. 소유자분들의 의견 청취를 하고 또 중앙부동산가격공시심의위원회에서 확인해서 가격을 확정하는 게 다음 달 4월 30일인 거죠. 그때까지는 인터넷 홈페이지에서 의견을 남기시거나, 아니면 해당 지자체에 방문하시거나, 우편을 보내시거나, 팩스를 통해서 다양한 방법으로 의견을 남기실 수 있습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 질문이 좀 들어와 있는데요. 5522번님, ‘부모님이 연로하시고 편찮으셔서 모시고 살기로 결정했습니다. 그런데 저희도 집이 있고 부모님도 집이 있어서 세대를 합치면 2주택자가 됩니다. 2주택자로 세부담이 중과되는 것은 아닌지 걱정되는데요. 합치기 전에 부모님이 거주하시는 집을 빨리 팔아야 할까요?’ 이런 고민인데.

◆ 최자영: 이런 고민 진짜 많으시죠. 아무래도 연세가 많아지시면 부모님들을 부양해야 하는 고민이 있으실 수도 있는데요. 물론 지금 각자 집이 있으시니까 각자 1세대 1주택, 비과세 요건을 갖추고 계신다면 부모님 주택을 처분하시고 세대를 합치시는 것도 문제는 없을 거예요. 그렇지만 그렇게 급하게 집을 처분하게 되시면 아무래도 좋은 가격에 양도하시기 어렵잖아요. 세법에서는 이렇게 60세 이상의 부모님을 봉양하기 위해서 세대를 합칠 경우에는 1세대 1주택 특례를 주고 있습니다. 2주택이 되더라도 둘 중에 10년 안에 먼저 파는 주택에 대해서는 양도세를 비과세 해준다, 라는 기준이 있고요. 여기에서 주의하실 점은 두 분 중에 한 분이라도 만 60세가 넘으신 부모님이셔야 한다는 거죠. 그렇게 돼야 봉양의 의미가 있으니까요. 그리고 또 각각 1세대 1주택 요건을 갖춘 주택을 합치셔야지 10년 동안 특례기간이 주어집니다.

◇ 최형진: 그러면 그 말씀은 10년 동안 주택을 가지고 있어도 된다, 이런 말씀이시군요.

◆ 최자영: 네, 맞습니다. 앞으로 10년 동안 좋은 가격 있을 때 그때 처분하셔도 1세대 주택 비과세를 적용받으실 수 있기 때문에.

◇ 최형진: 그러면 이분 같은 경우는 굳이 고민을 안 하셔도 될 것 같은데요?

◆ 최자영: 네, 당장 고민 안 하셔도 되고요. 이제 앞으로 언제 좋은 가격이 올 때 처분하면 되겠다, 이렇게 생각하시면 됩니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 0311번님은, ‘5년 전에 분양받아서 계속 거주하고 있는 서울의 아파트를 처분하기로 했습니다. 그리고 경기도에 작은 오피스텔이 있는데 현재 주거용으로 임차인이 있는 상태예요. 오피스텔은 주택이 아니니까 1세대 1주택으로 생각해서 양도소득세 걱정 없이 매매계약을 하기로 했는데 주변에 들어보니 그러면 절대 안 된다, 이렇게 말하더라고요. 해결책이 없을까요?’ 하셨네요.

◆ 최자영: 이게 오피스텔 갖고 계시는 분들이 크게 실수하실 수 있는 건데요. 오피스텔은 원래 목적상 아주 주거용은 아니잖아요. 그래서 오피스텔이 있고 거주하시는 주택이 있으면 오피스텔은 주택이 아니니까 나는 1세대 1주택자야. 그러므로 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있겠구나, 라고 생각하시는데 그러시면 큰일 나요. 오피스텔도 거주용으로 사용하시면 주택에 해당하거든요. 지금 사연 주신 분께서는 1주택자가 아니라 2주택자인 거고, 심지어 서울에 있는 조정대상 지역 내의 주택을 처분하시는 거기 때문에 양도세가 과세될 뿐만 아니라 2주택자로서 10%p 중과도 되고요. 또 장기보유 특별공제도 안 됩니다. 세금을 안 내는 비과세인 줄 알았는데 그게 아니라 훨씬 큰 세 부담 대상자가 되기 때문에 실제 계산해보시면 아마 어마어마한 차이가 나오실 거예요. 그렇다고 해결책이 없는 건 아니에요.

◇ 최형진: 말씀해주시죠.

◆ 최자영: 왜냐면 지금 임차인이 있으시잖아요. 그리고 오피스텔 같은 경우는 보통 투자하시는 분들이 양도차액을 고려해서 투자하신다기보다는 길게 가져가시면서 임대소득을 얻기 위해서 투자한시는 경우가 많으시거든요. 그래서 앞으로 이 오피스텔을 5년 이상 더 임대를 하겠다, 라는 생각이 있으시다면 매입임대주택 등록을 하시고요. 구청과 세무서, 둘 다 등록하시고 그러고 나서 서울에 거주하셨던 주택을 양도하시면 거주주택으로 특례 1세대 1주택, 비과세를 받으실 수 있습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 9939번님의 사연인데요. 이런 사연 같은 경우는 지금 현재 결혼을 앞두고 있는 자녀의 부모님이 많이 하실 고민 같아요. ‘작년에 취직한 아들이 드디어 결혼을 합니다. 근데 전세보증금 때문에 버거워하는 것 같아요. 조금 도와주려고 하는데 친구들 얘기를 들어보니 이것이 증여가 될 수도 있다고 하더라고요. 정말 그렇습니까?’ 하셨네요.

◆ 최자영: 네, 우리나라는 증여세를 포괄주의를 채택하고 있는데요. 어떤 사람이 어떤 사람한테 재산적 가치가 있는 걸 주면 다 증여거든요. 그래서 다 증여세를 부과할 수 있고. 심지어 가족관계가 있다고 하더라도 자산을 무상으로 이전하는 것은 증여세법상 증여세 과세가 가능합니다. 물론 우리는 가족이니까, 그리고 우리 자녀분이니까요. 일종의 선물 성격의 약간 도움을 주시는 건 괜찮아요. 그렇지만 자산을 취득하시는 데 기여하시는 건 안 된다는 거죠.그래서 이렇게 전세보증금을 부모님이 일부를 도와주신다라고 하는 게, 물론 과거에가지 다 뒤져보면 다 괜찮지 않아, 이렇게 생각하시는 분들이 많으셨는데 문제가 있을 수 있고요.그 그래서 문제를 미연에 방지하기 위해서는 증여세를 신고하시는 것도 나쁘지 않아요. 모든 증여세가 모든 자산이전이 자녀녀분들한테 주시는 작은 자금이 다 증여세가 과세되는 건 아니고요. 사회 통념상 인정되는 부분까지는 비과세가 가능한 부분도 있고, 또 증여재산공제라는 제도가 있습니다. 증여재산공제는 받는 사람 기준으로 10년 동안 관계에 따라서 한도를 주고 있는 건데요. 부모님이 자녀분, 성년 자녀한테 주실 경우에는 10년 동안 5000만 원까지는 무상으로 자산을 넘겨주실 수 있고요. 참고로 부모님이 자녀한테 주시는 것 말고 부부 간에도 자산을 움직일 수 있는 거잖아요. 그럴 경우에는 10년 동안 6어까지도 주실 수 있습니다. 저도 남편한테 6억까지 받을 수 있는 거죠. 라디오 듣고 있어야 할 텐데.

◇ 최형진: (웃음) 왜 갑자기 본인 가정사를 이렇게 이야기하십니까.

◆ 최자영: 어쨌든 부모님께서 자녀분의 전세보증금을 좀 도와주시고 싶으시다면 5000만 원까지는 비과세 주실 수 있고요. 그런데 지금 5000만 원이 너무 적다고 하실 경우에는 이제 결혼을 하시는 거니까 배우자님 있으실 거잖아요. 아드님의 배우자님 며느님. 며느님도 부모님한테 5000만 원 또 지원을 받으실 수 있고, 증여재산공제를 적용해서 증여를 받으시면 새롭게 시작하시는 분들이 각자 양쪽 부모님한테 5000만 원씩 증여받으셔서 1억이라는 자금을 확보하고 시작하실 수 있겠죠.

◇ 최형진: 알겠습니다. 최자영 세무사님의 남편분, 듣고 계셔야 할 텐데. 6억까지 가능하다고 합니다. 벌써 시간이 이렇게 돼서 오늘 여기까지 들어야겠습니다. 말씀 감사합니다.

◆ 최자영: 최자영이었습니다. 감사합니다.