전세가 하락, 내집마련 적기? 대출규제 고려해야

YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2019년 3월 11일 월요일
□ 출연자 : 엄진성 재무과학연구소 소장


◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 
2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, '오! 상담' 코너 준비되어 있습니다. 오늘의 주제 '대출과 내 집 마련' 뿐만이 아니라 재테크와 관련한 궁금증이라면 뭐든지 질문 보내주시길 바랍니다. 오늘은 저도 개인적으로 너무 궁금합니다. 그럼 월요일의 상담사 모셔보죠. 재무과학연구소의 엄진성 소장과 함께 합니다. 안녕하세요.

◆ 엄진성 재무과학연구소 소장(이하 엄진성): 안녕하세요.

◇ 최형진: 실제로 이렇게 처음 뵙는데, 굉장히 훈남이시네요.

◆ 엄진성: 감사합니다.

◇ 최형진: 특히 피부가 너무 좋으신데, 혹시 관리비법이 있으신가요?

◆ 엄진성: 세수를 아침저녁으로 잘하고 있고요. 마음이 편해서 그런 것 같습니다.

◇ 최형진: 세수는 저도 아침저녁으로 하고요. 저는 생각 없이 살고 있는데 피부가 요즘 좀 안 좋아서.

◆ 엄진성: 그래도 방송 재밌게 잘 듣고 있습니다.

◇ 최형진: 감사합니다. YTN라디오 <당신의 전성기, 오늘>에도 꽤 오래 출연하셨잖아요.

◆ 엄진성: 네, 한 2년 정도 출연했고요. 작년 말에 프로그램이 종료되면서 3개월 동안 쉬고 있었는데 다시 한 번 이렇게 연락을 주셔서 청취자분들께 다시 한 번 목소리 전달해드릴 수 있게 되었습니다.

◇ 최형진: 제가 그때 기억나는 한 문구, 말씀이 있는데. 육아 때문에 피곤하다, 이런 말씀을 하신 적이 있어요. 요즘은 어떠세요?

◆ 엄진성: 아기가 많이 컸어요. 그 사이에 한 6개월 정도 지나서요. 아기가 많이 커서 요즘에 뒤집기 하고 있고, 되짚기라고 하죠. 다시 되짚고 있습니다.

◇ 최형진: 그래서 요즘 애가 많이 컸기 때문에 전적으로 부인분께 육아를 맡기신다, 이런 말씀이신가요?

◆ 엄진성: 그렇게 하면 요즘에는 살아남기 힘들고요. 그 남자가 사는 방식이라고 제가 지난번에도 말씀드린 것처럼, 일도 열심히 해야 하지만 육아도 열심히 해야 하고요. 육아를 도와주는 게 아니라 같이 하는 겁니다. 함께하는 거기 때문에 빨리 퇴근해야 합니다.

◇ 최형진: 육아 전문가는 아니고요. 재무 전문가입니다. 저도 지금 2세를 계획 중인데, 앞으로 저에게 많은 조언을 해주시길 바랄게요.

◆ 엄진성: 2세는 빨리 가지시는 게 좋습니다.

◇ 최형진: 지금 노력하고 있고요. 소장님이라고 제가 부를까요, 아니면 육아 선배님으로 제가 부를까요?

◆ 엄진성: (웃음) 편하신 대로 불러주시면 되겠습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 소장님 나오시는 이 코너, 멋진 제목 하나가 필요합니다. 저희가 고정 출연하시는 분들에게 코너명을 다 부탁드리고 있는데, 혹시 생각해보신 게 있을까요?

◆ 엄진성: 코너명이 없는 프로그램 출연을 처음 해봐서요. 방송을 들어보니까 다 ‘오’ 자를 붙이더라고요. 오뉴스, 오상담.

◇ 최형진: 그건 보통 고민을 많이 안 하신 분들이 쉽게 가려고 오 자를 붙이는데, 소장님도 오 자를 준비하신 것 같아요.

◆ 엄진성: 혹시 예상하셨나요. 돈 이야기만큼 재미있는 게 없고, 또 돈 이야기는 끝도 없이 해야 하고, 돈에 대해서 관리도 잘해야 하기 때문에 ‘오~! 머니’ 어떻습니까?

◇ 최형진: 오머니, 너무 썰렁해서 이것은 사용하지 않겠습니다. 너무 쉽게 가시려고 하시는 것 같아요. 재테크라는 말을 들으면 한숨 쉬는 분들이 많을 것 같아요. ‘해야 하는데 뭐가 있어야 하지’라는 생각도 들고요. 재산이 많은 사람만 재테크 하는 건 아니잖아요. 저처럼 결혼한 지 얼마 안 됐거나, 또 결혼 앞둔 분들은 아무래도 좀 소극적이 되는 것 같은데, 경험자로서 조언을 좀 해주신다면요?

◆ 엄진성: 그렇습니다. 일단 재테크, 재무상담, 자산관리 이런 이야기를 들으면요. 내가 자산이 많아야 이렇게 관리할 수 있구나. 이렇게 생각하시는데요. 그건 오해라고 보시면 되겠습니다. 자산이 없을수록, 사회 초년생일수록, 그다음에 현재 상황이 좋지 않을수록 자산을 만들고 불리는 계획과 실천이 필요한 거고요. 자산이 많으신 분들은 이 자산을 어떻게 잘 지키고, 또 세금적인 측면에서 어떻게 조금 더 혜택을 볼 수 있는지를 아셔야 하기 때문에 사실은 자산관리나 이런 부분들은 끝도 없이 평생 동안 해야 하는 일이다. 이렇게 보시면 좋을 것 같고요. 우리가 보통 55세, 60세, 70세에 은퇴한다고 얘기합니다. 현업에서는 은퇴를 하실 수 있지만 돈관리는 사실 죽을 때까지 평생토록 해야 하기 때문에 자산관리, 재테크, 재무상담 이런 단어를 어렵게 생각하지 마시고요. 저희 방송 들으면서 궁금한 것 있으시면 언제든지 문자 주시고, 제가 바로바로 해결해드리도록 할 테니까요. 포기하지 않으셨으면 좋겠습니다.

◇ 최형진: 그 말 너무 멋지네요. 포기하지 마라. 지금 상담 바로바로 해드립니다. 바로 질문이 하나 들어왔네요. 6720번님인데, ‘전세로 이사 갈 집의 집주인이 이민을 간다고 합니다. 혹시 제가 신경 써야 할 부분 뭐가 있을까요?’ 하셨네요.

◆ 엄진성: 집주인이 이민을 간다고요. 그 집을 그런데 그냥 보유한 채로 이민을 가려나 봐요.

◇ 최형진: 그러신 것 같습니다.

◆ 엄진성: 일단 전세 세입자 같은 경우 집주인이 집을 가지고 있을 때 전세계약이 있잖아요. 보통 2년 계약인데 2년 계약 시점이 언제인지를 반드시 확인하시고요. 전세계약이 만료되면 내가 이사를 갈 건지, 아니면 해당 주택에 2년 정도 더 거주할 건지를 명확하게 의사소통을 하셔야 합니다. 이민을 간 상태에서 부동산 거래가 어렵기 때문에 그 부분을 대리인으로 누군가가 책임져서 할 것인지를 반드시 사전에 확인하셔야 하고요. 요즘 가장 이슈가 되고 있는 게 바로 깡통전세라고 하죠. 전세가격이 하락하고 집값이 하락하기 때문에 집주인들이 전세금을 못 돌려주는 경우가 많습니다. 그래서 경매로 물건들이 쏟아져 나오고 있는 게 현실이거든요. 그래서 이민을 간다는 사실이, 물론 진짜 이민을 갈 수도 있겠지만, 요즘 이민 가고 싶은 사람 많잖아요. 이민 가는 게 사실일 수도 있겠지만 세입자 입장에서는 반드시 그 부분을 확인하시고 혹시나 전세 기간이 아직 많이 남아있다. 그런데 집주인이 이민을 가거나 조금 행동이 불안하다 하시는 경우에는 전세금반환보증제도라고, 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때를 대비해서 가입할 수 있는 보증보험이 있는데요. 전세금반환보증보험을 가입하셔서 법적인, 금전적인 테두리에서 보호를 받을 수 있는 장치를 마련하는 게 중요하겠습니다.

◇ 최형진: 6720번님, 답 되셨을 것 같고요. 요즘 전세가가 좀 떨어지고 있고, 아파트 공실도 늘어나고 있다고 들었습니다. 신혼부부들 새 집 구하기가 예전보다는 조금은 괜찮지 않을까, 이런 생각이 드는데요. 소장님, 어떻게 보시나요?

◆ 엄진성: 예전보다는 조금 나아지긴 했습니다, 사실. 하지만 주택 가격이 지금 계속 하락하고 있고, 또 전세 가격도 하락하고 있기 때문에 집값이 떨어지고 전세 가격이 하락하니까 좋다, 이렇게 하시는 분들도 계시는데 사실은 조금 오해가 있습니다. 왜냐하면 집값이 떨어지고 전세 가격이 떨어지면 내가 언제든지 집을 살 수 있잖아요. 그런데 지금은 대출을 다 막아놨습니다. 왜냐면 우리나라에 부채가 너무 많기 때문에, 1500조가 넘기 때문에 가계부채를 관리하고 있는 상황이기 때문에 집값이 떨어져도 내가 대출 받아서 집을 사고 싶어도 대출이 안 되기 때문에 조금 어려운 게 현실입니다. 그리고 집값이 떨어져 있고 전세금을 제대로 돌려주지 못하는 집주인들이 늘고 있기 때문에 사실 앞에서 말씀드렸던 경매 물건들이 지금 쏟아져 나오고 있고요. 현금을 조금 가지고 계시는데 이 기회에 내 집 마련을 하겠다 하시는 분들 같은 경우에는 경매물건도 천천히 공부해서 찾아보시면 굉장히 좋을 것 같아요.

◇ 최형진: 알겠습니다. 요즘에는 맞벌이 부부가 많은데, 한쪽이 프리랜서고 한쪽이 직장인이다. 이러면 어느 쪽이 대출받는 게 좋나요? 예를 들면 수입은 프리랜서인 남편이 좀 더 많고, 수입 안정성은 오래 한 직장을 다닌 아내 쪽이 좀 높다고 하면 어떻게 대출받는 게 좋겠습니까?

◆ 엄진성: 일단 프리랜서 같은 경우에는 대출 부분에서 굉장히 어려운 게 사실입니다. 우리가 쉽게 말하는 마이너스 통장, 마통이라고 하죠. 이런 통장도 프리랜서는 만들기 어렵습니다. 왜냐하면 소득에 대한 부분들이 증빙이 안 되기 때문에 그런데요. 프리랜서는 보통 일하고 나면 3.3%를 떼고 나머지를 가지고 경비를 정산하고 소득 신고가 되기 때문에 소득이 활동한 것에 비해서 굉장히 낮게 잡힙니다. 그래서 정확하게 작년에 얼마 정도가 소득신고가 돼 있는지를 내 것과 배우자의 소득을 정확하게 확인해보시고, 두 사람 중에 소득이 높은 쪽으로 주택담보대출을 진행하시는 게 훨씬 더 금리적인 측면에서 유리하고요. 주택담보대출 같은 경우, 그다음에 전세자금대출 같은 경우에는 부동산 물건이 있기 때문에 대출받기가 그렇게 어렵지는 않습니다. 하지만 프리랜서나 자영업 하시는 분들 같은 경우에는 신용도나 실적에 대한 부분, 그다음에 소득에 대한 부분들이 증빙이 잘 안 되는 경우가 많기 때문에 일반 대출은 받기가 좀 어렵고, 주택이나 물건에 대한 담보로 받는 것은 큰 문제가 없다. 이렇게 보시면 되겠습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 1642번님께서는 ‘2015년 오피스텔 주택 임대사업자 등록했어요. 올해 5% 정도 임대료 인상했는데 내년 1월경 5년이 경과되면 어떻게 될까요?’ 이게 질문이거든요.

◆ 엄진성: 뭐가 어떻게 된다는 얘기죠?

◇ 최형진: 모르겠습니다.

◆ 엄진성: 임대료를 일단, 주택 임대사업자를 내신 분들 같은 경우 임대료를 5%까지 올릴 수 있거든요. 그런데 항상 올릴 수도 있지만 경기에 따라서 대응하셔야 합니다. 지역마다 물건마다 좀 다를 수가 있고요. 사실은 지금 같은 상황에서는 집값이 하락하고 있고 전세가가 하락하고 있기 때문에 거래도 많이 이뤄지지 않고 있어요. 그래서 실제 월세로 생활하시는 분들이 내는 월세가 있잖아요. 월세도 지금 많이 하향하고 있습니다. 그래서 월세 금액 40~50만 원씩 받던 것을 오히려 35만 원이나, 줄여서 받고 있는 추세기 때문에 이렇게 임대사업자 하시는 분들께서 월세를 5%씩 올리셨다. 이런 케이스는 아주 상권이 좋은 위치에 물건을 가지고 계신 분인 것 같고요. 그렇지 않은 분들 같은 경우에는 주로 지금 하향하고 있는 추세다. 이렇게 보시면 되겠습니다.

◇ 최형진: 사연을 좀 소개해드리겠습니다. 그전에 코너 이름 하나 추천을 해주셨네요. 5090번님, ‘재잘알, 재테크 잘 알려주는 코너’

◆ 엄진성: 좋습니다, 좋습니다. 재잘재잘.

◇ 최형진: 0036번님입니다. ‘올해 하반기에 결혼을 앞둔 30대 직장인입니다. 저는 어떻게든 전셋집을 마련하고 싶은데 남편 될 사람은 전세자금이 빠듯하니까 일단 반전세로 시작하면 어떠냐고 하네요. 저희 두 사람 다 직장인 연평균 소득을 약간 웃도는 편인데, 그래서 행복주택 같은 임대주택에 당첨될 확률도 조금은 낮지 않을까 싶어 포기했습니다. 지출 면에서만 보면 반전세를 얻어서 내는 월세나 대출받아 내는 이자나 사실 크게 차이는 없는 것 같은데 당장 나가는 돈 말고 고려해봐야 할 부분이 있을까요?’ 하셨네요.

◆ 엄진성: 질문이 솔직히 말씀드려서 약간 애매한데요. 왜냐면 두 부부가 맞벌이 하면서 소득이 어느 정도 있다고 말씀하셨는데, 전세자금대출을 받기가 조금 버겁다. 이렇게 말씀하셔서 조금 앞뒤가 안 맞는 게 사실이고요. 그다음에 소득이 높으신 분들 같은 경우에는 국가에서 해주는 정책적인 부분에서 많이 제외가 될 수 있습니다. 그리고 지금 질문만 봤을 때는 회사 근처에 아주 위치가 좋은 아파트나 오피스텔을 알아보고 계신 것 같기 때문에 당연히 전세가도 높고 매매가도 높죠. 그래서 주택 구입이 힘든 게 사실일 것 같고요. 상황을 제가 좀 자세히 들여다보면 조언을 정확히 드릴 수 있을 것 같은데, 회사와 약간 거리가 있다고 하더라도 금전적인 부분에서 크게 무리가 되지 않는 쪽으로 진행하셨으면 좋겠고. 반전세나 월세는 사실은 그대로 나가는 지출이고 비용입니다. 내가 어떤 자산을 구입했는데 계속 비용이 나가고 지출이 되는데 그 자산이 절대 불어나지 않는 방식이 바로 월세와 반전세, 전세입니다. 돈은 물론 보증금이 그대로 있지만 자산이 절대 불어나진 않아요. 그래서 신혼부부에다가 두 사람이 맞벌이를 하고 있고, 아직 자녀가 없어서 어느 정도 소득이 받쳐준다, 하는 케이스라면 저는 주택을 작게라도 구입하셔서 시작하셔라. 이렇게 말씀드리고 싶고요. 지금까지 10년 20년 동안 과거를 지켜봤을 때 집을 사서, 주택을 구입해서 후회하신 분들은 없습니다. 지금 문제가 되는 것은 정부에서 집을 사지 말라는 이야기를 하는 게 아니라, 실제 거주 목적이 아닌 여러 가지 투자 목적으로 주택을 구입하는 것을 막겠다는 제도인 거지, 실거주 목적으로 주택을 구입하는 것은 전혀 문제가 없습니다. 그래서 신혼부부 같은 경우에는 지금 집을 사지 않으면 땅값은 이미 올라가 있고요. 집 사기는 더 어려워질 수가 있기 때문에 소득이 받쳐주고 어느 정도 플랜이 있으시면 주택 구입을 저는 추천드리겠습니다.

◇ 최형진: 주택 구입을 추천하셨는데, 구입하면 좋죠. 힘들어서 그렇지. 질문 하나를 더 드리고 마무리해야 할 것 같습니다. 7455번님, ‘5년 사귀고 있는 여자친구가 있습니다. 양쪽 집에서 슬슬 결혼 이야기도 나오고 있고요. 여자친구도 원하는 것 같습니다. 저도 물론이고요. 그런데 제가 입사 4년 정도밖에 안 된 말단 사원이라서 수입이 넉넉하지 못합니다. 결혼자금은 대략 어느 정도로 잡아야 할지, 저축이나 이런 부분은 어디까지 서로 이야기를 터놓아야 할지 모르겠어요. 대출도 받아본 적이 없는데 은행 가면 굉장히 주눅든다는 선배들 이야기를 들으니 더 걱정입니다. 조언 좀 해주세요’ 하셨네요. 남의 일 같지가 않습니다.

◆ 엄진성: 그렇네요. 일단 사회 초년생이고 결혼 예정이라고 하셨는데, 사실은 결혼자금에 대해서 얼마 정도가 적당하다, 이 이야기는 제가 드리기가 어렵죠. 왜냐면 두 사람이 살아온 가치관도 다르고 스타일이 다르기 때문에 정해서 말씀드리긴 어려운데, 제가 추천드리고 싶은 방법은 반드시 결혼할 배우자와 함께 재무적인 대화를 하셔라, 이렇게 말씀드리고 싶습니다. 결혼 전에 돈과 관련해서 이야기가 나오기 때문에 싸우는 일이 굉장히 많고 심지어는 헤어지는 일까지 굉장히 많거든요. 이런 경우에 많은 분들이 실수를 하세요. 그냥 내가 돈을 얼마 가지고 있고, 당신이 얼마 있으니까. 돈 이야기를 이렇게 쉽게 시작하시는데, 그렇게 하시면 싸웁니다. 그래서 반드시 상담사를 찾아서 재무상담을 받거나 자산관리 상담을 받아보자. 이렇게 유도하셔서 함께 오시는 게 중요합니다. 왜냐하면 재무상담사나 상담사 입장에서는 3자 입장에서 내용을 객관적으로 대화해주기 때문에 본인의 생각을 전달하는 것보다는 훨씬 유리할 수 있고요. 방향을, 가이드를 제시받을 수 있고. 한 가지 또 우스갯소리 말씀드리면, 결혼자금이 우리가 5000만 원이 들었다, 1억이 들었다. 호화 결혼식 하는 경우도 있잖아요. 그런데 시간이 지나고 보면 그때 결혼식 때 썼던 비용을 모두 다 후회하고 있습니다. 그 돈만 모아놨어도 내가 아파트를 살 수 있었는데, 이런 이야기 굉장히 많이 하거든요. 그래서 결혼비용은 최소로 하시고 나머지 자금들은 앞으로 살아가야 할 우리 가정을 지키는 자금으로 활용하셨으면 좋겠습니다.

◇ 최형진: 답이 잘 된 것 같습니다. 시간이 많이 흘러서 벌써 끝났습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 엄진성: 감사합니다.

◇ 최형진: 재무과학연구소 엄진성 소장이었습니다.