전성기법률상담소 / "신축허가 받기 전에 반드시 토지용도부터 확인해야..."

YTN라디오(FM 94.5) [당신의 전성기,오늘]

□ 방송일시 : 2015년 6월 16일(화요일)
□ 출연자 : 법률사무소 국민생각의 김종호 변호사




◇ 박정숙:
법률 상담 필요하신 분, 전화 걸려와 있거든요. 한 번 만나보죠. 여보세요?

◆ 청취자:
네, 안녕하세요.

◇ 박정숙:
오늘 어떤 고민으로 전화 주셨어요?

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◆ 청취자:
저희가 다른 사람 명의로 된 땅에 세를 들어서 집을 짓고 살았었는데요. 얼마 전에 그 집이 철거를 당해서 지금 힘든 상황에 처해 있거든요. 이게 어떻게 된 거냐면 땅 주인이 땅을 팔아야 한다고 저희보고 이사를 나가라고 하더라구요. 그런데 저흰 당장 이사 갈 곳이 없으니까 갈 곳이 생기면 이사를 가겠다고 했는데, 땅 주인이 저희한테 소송을 걸어와서 저희가 소송에서 졌고, 집을 강제철거 당했어요. 그리고 얼마 전에 그 땅을 산 새 주인이 그 땅에 식당이랑 주차장을 지었어요. 그래서 저희가 새 주인한테 찾아가서 저희 상황을 말씀드렸더니 감사하게도 땅 사용에 동의를 해줄 테니 가서 신축허가를 받아오라고 하더라구요. 그래서 저흰 집은 강제철거로 없어졌지만, 건축물 대장이 살아있고, 서류상으로 제가 주인으로 되어 있으니까 가능할 거라고 생각했는데, 시청에 갔더니 허가를 내줄 수 없다는 거예요. 저희는 납득할 수가 없어서 시에 행정심판 신청을 했는데 결과통지서에 “현재 저희가 거주하던 건물이 없고, 주위에 벌써 새로운 건물이 들어와 있고, 또 그 땅이 ‘토지’가 아니라 ‘전답(밭)’으로 지정되어 있어서 불가능하다.”는 거예요. 저흰 그게 토지용도인지 전용도인지는 전혀 몰랐죠. 처음 집을 살 때 집만 가지고 있던 사람이 저희한테 집만 판 거거든요. 땅은 그동안 대여 비용(도지)만 내고 살았는데, 땅주인이 저희 집 근처에 살아서 그동안 현금으로 비용을 지불 했었거든요. 그래서 그동안 비용을 지불했다는 증거가 없어요. 지금 일단 행정심판에서는 신축 불가판정이 났는데 아직 행정소송이 남아 있거든요. 저희가 법을 잘 알면 행정심판 때 서류나 이런 걸 미리 잘 준비했을 텐데 그러지 못 했거든요. 그래서 이번엔 서류를 잘 좀 준비해야겠다고 생각하고 있던 참에 방송을 듣고 변호사님께 연락하면 도움을 받을 수 있겠다 싶어서 연락드리게 됐는데요. 행정소송을 위해선 어떤 것들을 준비해야 할까요? 그리고 저희가 그 땅에 다시 집을 짓고 살 수 있는 가능성이 있을까요?

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◆ 김종호:
우선 건축 신축허가 신청을 했는데 행정처로부터 불허가 처분을 받았다는 거고요. 지금 토지의 지목 용도가 전답으로 되어 있어서 쉽지 않았던 것 같아요. 그래서 행정처의 재량권 범위가, 사실 선생님이 지금까지 거기에 살아오셨잖아요. 그런 사실을 보아서 허가를 내 줄 수 있는 상황인데, 그게 입증이 안 되셨나보네요.

◆ 청취자:
현재는 집이 없고, 새로 집을 지었는데 어떻게 또 내주느냐? 이러거든요. 그런데 저는 아직 등기등본도 살아 있고, 건축물 대장도 있고, 지적도장도 다 제 앞으로 되어 있어요.

◆ 김종호:
등기가 있다고요?

◆ 청취자:
네, 있어요.

◆ 김종호:
등기가 있고, 건축물 대장도 있는데 강제철거를 당하신 상황이라고요?

◆ 청취자:
네, 쫒아낸 거죠.

◆ 김종호:
그게 지금 임대인이 쫒아낸 거잖아요?

◆ 청취자:
먼저 땅 주인이 땅을 팔기 위해서 쫒아낸 거죠. 새로 땅을 사서 온 사람이, 저희를 보고 딱하니까 허가를 받으면 살게 해주겠다고 한 것이죠.

◆ 김종호:
네, 무슨 말인지 알겠습니다. 선생님의 경우는 처음에 소송에서 패소하신 것부터 문제가 되는데요. 어찌되었든 이미 철거까지 모두 끝난 상황이고요. 새 주인이 새롭게 집은 지었지만 거기에 대한 건축허가는 나오지 않은 상태잖아요. 임대인의 요구대로 신축허가를 받으시려면 이미 토지 용도가 전답으로 되어 있기 때문에 어려운 부분이 있습니다. 다시 말해서 지금 본인께서 건축허가를 하신다는 것은 수영장에서 달리기 시합하겠다고 행정처에 요구하는 거에요. 다시 말씀드리면, 전답으로 되어 있기 때문에 용도를 바꿔줘야 하는 것이거든요. 그러니까 신축 건물에 대한 허가를 받으시려면, 농지전용허가 및 개발행위 허가도 같이 받으셔야 해요. 그러니까 공사가 다 끝나고 완공한 이후에야 토지의 지목이 바뀔 수 있습니다. 그런데 제가 이 부분을 말씀드릴게요. 이러한 허가 신청은 토지 소유권자가 할 수 있거나, 그 건물에 대한 등기권자가 할 수 있는 거에요. 다시 말해서 선생님은 토지 소유권자가 아님에도 불구하고 과거에 건물을 짓고 사셨고, 건축물 대장이 있다는 이유에서 신축허가를 해달라고 하신 것이잖아요. 하지만 해당 관청 입장에서는 농지 전용 허가나 개발행위 허가가, 지금 본인 사정상 납득하기 어려운 부분도 있고, 또 당사자에게 적용되지 않는다는 부분으로 판단할 수 있어요. 이런 부분으로 볼 때는 과거에 오랫동안 살아왔다는 사실로 건축허가가 필요하다는 사실을 인정받을 수 있을텐데요. 그게 구조적으로 쉽지 않은 사실이고요. 행정소송이나 심판으로 해결될 문제는 아닌 것 같아요. 다시 말해서 무조건 건축허가를 내달라고 소송하는 것보다, 땅 주인이 농지전용 허가를 먼저 받은 후에 법률적 절차를 받는 게 순서에요. 그러니까 지금 선생님께서는 적극적으로 대응하는 것이 순서에 맞지 않습니다. 다시 말해서 땅주인에게 대지권이라도 인정받는 것이 순서라고 할 수 있고요. 사실 임대인에게만 좋은 일일 수도 있어요. 본인이 다 절차 만들어 준 뒤에 다 빼앗길 수 있다는 상황인거에요. 그러니까 어차피 혼자 해결하는 것이 쉽지 않고요. 오히려 임대인에게 농지사용허가나 개발행위 허가를 받으라는 것이고요. 자세한 내용이 확인이 안 되어서 그런데, 전화상담보다는 가까운 변호사 사무실이나 건축사 사무실 방문하셔서 자세한 상담을 받아보시는 것이 좋을 것 같습니다.

◇ 박정숙:
네, 안타까운 사연인데요. 전화주셔서 감사합니다.

◆ 청취자:
네, 감사합니다.