"행복주택 개정안, 주민 반대 속 시행 가능할까" - 심교언 건국대학교 부동산학과 교수

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]


"행복주택 개정안, 주민 반대 속 시행 가능할까" - 심교언 건국대학교 부동산학과 교수



앵커:
<투데이 이슈점검> 시간입니다. 대학생, 신혼부부 등 젊은층과 취약계층을 위한 행복주택, 박근혜 정부의 핵심 주거복지 사업인데요. 국토교통부에서 행복주택 입주자 선정 기준을 담은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 시행하겠다, 밝혔습니다. 이에 그동안 논란이 됐던 행복주택에 대한 논의가 다시 수면 위로 떠올랐는데요. 자세한 내용 살펴보겠습니다. 건국대학교 부동산학과 심교언 교수, 전화로 연결합니다. 안녕하십니까.

건국대학교 부동산학과 심교언 교수(이하 심교언):
네, 안녕하세요.

앵커:
먼저, 행복주택이 뭔지부터 설명 부탁드립니다.

심교언:
기존에 주택지에 짓는 주택이 아니고, 철도부지나 유수지 등의 국공유지에 집을 짓는 것을 말합니다. 토지비 부담이 없기 때문에 기존보다 저렴하게 공급할 수 있다는 것이 있고요. 단순하게 주택만 짓는 것이 아니고 어린이집이나 상업시설, 도서관, 이런 편의시설을 동시에 공급하기 때문에 주변 주민들에게도 편의를 주는 제도라고 볼 수 있습니다.

앵커:
행복주택이 박근혜 정부의 핵심 공약 중 하나였죠?

심교언:
네, 그렇습니다. 대선공약 중에서도 아주 중요하게 다루어졌었고, 이게 새로 만들어지는 제도이다보니까 사회적인 스포트라이트를 좀 받은 것 같습니다. 그 이후에 140개 국정과제에서도 아주 중요하게 다루어졌습니다. 특히 기존 임대주택 수혜 계층인 저소득층이 아니라 젊은 층을 위해서 공급하겠다고, 상당히 의욕적으로 추진했죠. 그래서 당초 공급물량도 20만으로 잡았는데, 재작년 말에 제도를 만들면서 부동산 시장이 너무 좋지 않다고 해서, 14만으로 축소해서 진행하고 있는 상황입니다.

앵커:
철도부지 같은 국유지에 건설하기 때문에 가격이 저렴하다고 하셨는데요. 어느정도나 저렴한가요?

심교언:
우선 토지값만큼은 떨어진다고 봐야 됩니다. 그런데 공사비가 조금 비싼 편입니다. 철도부지 같은 경우에는 진동에 대한 대책이 필요하고, 유수지 같은 경우에는 유수지의 본래 목적을 사용하기 위해서는 건설을 특이하게 해야 한는데요. 그런 비용을 감안한다면 주변 시세의 60~80%로 보고 있습니다. 특히 주변에 오피스텔 같은 것이 있다고 한다면, 오피스텔 가격과 비교하면 거의 절반 정도에 공급되는 저렴한 주택이라고 할 수 있습니다.

앵커:
관심있는 분이 많을텐데요. 입주 자격은 어떻게 됩니까?

심교언:
먼저 거의 80%를 젊은 층에게 공급하게 되어 있습니다. 특히 대학생이라든가, 사회초년생, 신혼부부 등이 80%를 차지하고, 나머지 10%는 노인, 그리고 10%는 기존의 사회적 취약계층에게 돌아가게 되어 있습니다. 그리고 최근의 입주요건을 무주택 가구주에서 가구원으로 완화했습니다. 그래서 부모가 집을 가지고 있으면 혜택을 못받는 경우가 많았는데, 사회초년생의 경우에는 자기가 집이 없으면 혜택을 받을 수 있습니다. 물론 소득에 대해서 평균소득 이하여야 한다는 조건이 달려 있습니다.

앵커:
지금 건설되고 있는 지역은 없죠?

심교언:
지금 건설되고 있는 지역도 있죠. 상반기 중에 입주자를 선정할 예정이고요. 올 8월 즈음에는 서울 송파구나 서초구 등에서 약 800가구 정도가 입주를 시작할 것으로 보입니다.

앵커:
취약 노인계층과 젊은층에 도움을 준다니 듣기엔 참 좋아 보이는데, 실제 그 안을 자세히 들여다보면 이름처럼 마냥 행복하지만은 않은 상황이죠?

심교언:
행복주택의 취지에는 전부 다 동감하는 것 같습니다. 그런데 시행하는 과정에서, 절차나 장소선정에 있어서 문제가 많았던 것 같습니다. 특히 재작년 같은경우에는 지자체장 선거까지 맞물려서, 주민들이 반대하는 상황에서 지자체장들은 또 반대할 수 밖에 없는 상황이 연출되었고, 지자체와 주민의 의견을 수렴하는 과정에 초기에는 미비했던 것 같습니다. 특히 공약을 밀어붙인다는 성격이 많아서 큰 문제를 나았습니다. 그런데 최근에 절차가 개선되고 있고, 홍보가 좀 된다면 어느 정도 개선이 되겠지만, 지금 현재 상태로 볼 때 여론을 되돌리기에 정부의 노력이 부족한 것 아닌가 싶습니다.

앵커:
주민들이 반대하는 주요 이유는 뭔가요?

심교언:
가장 큰 이유는 주변에 저렴한 임대주택이 들어오면 임대가격이 떨어진다는 우려가 있고, 또 임대주택에 대한 낙인효과 때문에 지역 이미지가 나빠진다는 것, 그 다음에 교통체증이 가중되는 것 아니냐? 이런 문제들이 일반적이고요. 그 외에도 철도부지나 유수지에 건설되는 것이기 때문에 여기에는 안전성에 대한 문제도 있지 않느냐는 우려도 있는데, 일정부분은 맞는 것으로 보이지만, 일정부분은 과도한 우려가 아닌가 싶습니다.

앵커:
부지 선정은 누가 어떻게 하게 되어 있나요? 중앙정부에서 독자적으로 한 건가요?

심교언:
네, 법적으로 본다면, 지금까지는 중앙정부가 지방정부 의견 없이 재량껏 할 수 있습니다. 부지선정부터 건설까지 중앙이 바로 할 수 있었는데요. 최근에는 반발이 많아지면서 지자체와의 협의를 강화하기로 했습니다. 특히 사업시행자가 LH나 SH공사 같은 공사들이 많은데요. 관련 절차를 시작하기 전에 협의체를 구성해서 협의과정을 거치는 절차를 만들어 놓았습니다. 그래서 이 과정에서 주민 의견을 수렴할 수 있을 것으로 보입니다.

앵커:
네, 앞서 반대이유를 설명해주셨는데요. 교수님께서 보시기에 행복주택이 만들어지면 집값 하락이라든지 주변 주거 환경이 악화될 거라 보시나요?

심교언:
어떤 규모든지 간에 저렴한 주택이 들어오게 되면 약간의 영향은 있습니다. 그리고 시장에서도 대부분이 들어오게 되면 하락하지 않겠느냐는 우려들이 있는데요. 그런데 실제로 대상지별로 공급 물량을 보게 되면 대략 200~300호 정도 되는데요. 이정도 공급으로 주변 시장이 하락하겠느냐? 그렇게 하락폭이 크지 않을 것으로 보이고요. 대신에 대규모 공급지 1000세대가 넘는 경우에는 집값 하락이 어느정도는 예상됩니다. 그런데 이건 기존에 단순 임대주택을 공급하는 것이 아니고, 상업시설이나 편의시설을 복합 개발해서 제공하고 있습니다. 그리고 저소득층이 아니라 젊은 층 위주여서 오히려 환경개선에 도움이 될 가능성도 있습니다. 그런데 이런 것들이 주민들에게 많이 알려져 있지 않고, 그런 상황이어서 우려가 큰 데요. 정부 홍보나 지자체 협의, 주민 협의가 되면 상당부분 개선이 될 것으로 보입니다.

앵커:
임대주택하고는 어떤 점에서 어떻게 다른 건가요?

심교언:
기존 임대주택은 단순히 사회적 취약 계층, 그래서 1분위나 2분위 같은 저소득층 위주로 만들어졌습니다. 그런데 행복주택은 젊은 층이 80% 들어가기 때문에, 상당히 그 임대주택 단지 자체도 이미지가 밝지 않을까 생각되고요. 또 단순하게 주택만 공급하는 것이 아니고, 공공시설이나 편의시설을 복합 개발하기 때문에 주변 커뮤니티에 오히려 도움이 되는 경우가 많다는 것이 있습니다. 또 정부에서도 가장 큰 장점으로 내세우는 것이, 기존의 임대주택은 신도시나 도심외곽에 있어서 출퇴근이 상당히 불편했는데, 지금 같은 경우에는 도심에 위치하기 때문에 기존보다는 진일보한 제도라고 볼 수 있습니다.

앵커:
양천구는 행복주택과 관련해 소송까지 진행했지만 패소하지 않았습니까? 정부와 주민들의 의견 수렴이 앞으로 문제가 되겠군요.

심교언:
네, 지금까지도 문제가 되었는데요. 안전성이나 교통 과밀화 문제, 이런 우려가 굉장히 큰 상황입니다. 그래서 정부에서도 후보지 선정 위원회를 만들어서 주민이나 지자체의 의견을 많이 듣겠다고 하고 있습니다. 그 과정에서 주민이 요구하는 시설을 공급한다든가, 지역에 필요한 시설, 지자체가 요구하는 시설을 공급하면 어느 정도 설득이 될 것 같고요. 지금처럼 극단적으로 갈등이 벌어지는 것은 어느정도 완화되지 않을까라고 보여집니다.

앵커:
교수님께서 보시기엔 행복주택이 불행한 주택이 되지 않기 위해서는 어떤 점이 필요하다고 보십니까?

심교언:
행복주택이 필요한지 아닌지는 논의에 대상이 아닌 것 같습니다. 우리가 임대주택이 워낙 부족하기 때문에 공급은 계속되어야 할 것 같은데요. 다만 중요한 것은 이것이 상당히 장점이 많은 제도인데도 불구하고, 주민들에게는 기존 임대주택의 낙인이 많습니다. 그래서 정부에서 적극적으로 홍보해야하는 것이 아닌가 싶고요. 다음으로는 정부가 너무 정해진 물량만 다 수행하겠다는 입장이 강한 것 같습니다. 그래서 지역별로 받아서 여건이나 시기 등을 감안해서 융통성 있게 할 필요가 있을 것 같습니다. 그리고 만약 어떤 지자체나 주민들이 동의한다면 지역 주민이나 지자체에게 어느정도 인센티브를 부여한다면, 지금보다는 사업절차가 매끄러워지지 않을까 싶습니다.

앵커:
그런 문제점들이 있습니다만, 그래도 젊은층들은 많이들 원하겠어요?

심교언:
젊은층은 수요가 굉장히 많습니다. 그리고 특히 기존에는 출퇴근이 한 시간 이상 걸리는 지역에만 임대주택이 대량으로 나왔는데, 이 경우에는 도심에 있습니다. 송파구나 양천구, 이런 식으로 도심에 있기 때문에 굉장히 선호하는 편이고요. 가격 자체도 과거에는 소득기준으로만 봐서 들어갈 수 있었는데, 지금은 평균소득이 되더라도 들어갈 수 있다는 점에서 선호도가 굉장히 높습니다.

앵커:
알겠습니다. 지금까지 건국대학교 부동산학과 심교언 교수와 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

심교언:
네, 감사합니다.
심교언:
네, 감사합니다.