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따라서 정부에서 주택임대사업자 제도를 폐지한다고 할 때의 폐지의 의미는 기존 주택임대사업자의 권리(세제상의 모든 혜택)와 의무는 유지하고, 임대 기간도 제한을 두지 않되 새로운 주택임대사업자의 등록만을 불허한다는 의미가 되어야 할 것입니다.
만약 정부가 주택 임대사업자 제도의 문제점 보완만으로는 그 목적 달성이 어렵다고 판단하여 주택 임대사업자 제도를 폐지하고 새로운 정책을 수립하려 한다고 할 경우에도 국가가 입법으로 약속한 주택 임대사업자 제도의 내용을 신뢰하고서 그에 참가한 국민들의 신뢰는 100% 보호받아야 마땅할 것입니다.
1. 정부에서는 2020.7.10.의 부동산안정화대책과 2020.7.13.의 부동산보완대책을 통해 현행(기존의) 주택임대사업자제도를 폐지하고, 주택임대사업자의 4년, 8년 임대의무기간 만료시 주택임대 등록을 자동 말소시킨다고 밝혔습니다.
주택임대사업자제도는 주지하는 바와 같이 임차인들의 주거 안정을 도모하기 위하여 김영삼정부 때 처음 시작하여 그 이후 역대 정부들에 이어져 내려온 제도입니다.
특히, 현(문재인) 정부가 임차인들의 주거 안정을 목표로 주택임대사업자제도를 활성화시키고자 많은 노력을 기울였고, 그 연장선상에서 주택임대사업자에게 세제상의 적지 않은 혜택이 있으니 주택임대사업자가 되어 달라고 국민들에게 적극 권고하였고 독려하기까지 하였습니다.(김현미 국토교통부장관)
주택임대사업자제도를 간략하게 설명한다면 임차인들의 주거 안정이라는 국가가 해야 할 역할을 국가가 민간에게 몇몇 세제 혜택을 제공하고 그에 상응하는 의무(임대 주택을 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 임차인에게 임대)를 부담시키는 조건으로 민간에게 넘겼고, 민간이 이를 수용해 정부가 해야 할 그 역할을 민간이 충실히 이행하는 제도입니다.
임대사업자들은 시세보다 훨씬 저렴한 임대료를 받는 의무를 부담하면서도 오직 하나 주택 임대사업자에게 부여되는 세제상의 혜택 하나만을 바라보고 주택 임대사업자가 된 것입니다.
그랬던 문재인정부가 최근 서울과 수도권의 집값이 불안해지자 집값 불안의 책임을 임대사업자들에게 돌리고 있습니다.
거기에 더하여 국가가 입법으로 주택임대사업자들에게 했던 약속을 파기하려 하고 있습니다.
정부가 2020.7.10. 발표한 부동산안정화대책의 입법을 통해 추진하려는 내용인 임대사업자의 4년, 8년 임대기간 만료시 임대 등록 자동 말소 조항은 사실상의 소급 입법으로써 역대 정부가 세법 등 각 법의 유기적 연결을 통해 임대사업자들에게 종합적으로 약속했던 내용(세제상의 혜택)의 상당 부분(?거의 대부분?..)을 파기하는 것입니다.
예를 든다면 8년의 임대기간 만료시 임대 등록이 자동 말소될 경우 임대 만료 주택에 대하여 이 8년 임대사업자는 법으로 약속 받은 장기보유특별공제율 50%를 적용받는 대신에 8년의 임대 의무 기간 완료와 함께 2주택 이상의 다주택자가 되어 위 임대아파트를 매도할 때 다주택자 중과세율이라는 전에 없던 양도소득세 중과를 받게 되고, 종부세 등 각종 세금도 중과받게 됩니다.(현행법에 의할 경우 임대 주택으로 등록되어 있는 주택은 종부세 부과 대상에서 제외되고, 임대 주택으로 등록되어 있는 동안에 임대주택을 매도할 경우에 1가구 1주택자의 혜택을 받기 때문에)
그런데 현행 주택임대사업자 관련 법에는 4년 단기(4년 단기 전에는 5년 단기), 8년 장기 임대사업자의 임대 기간과 관련하여 4년, 8년이라는 임대 의무 기간은 두었지만 그 의무 기간을 넘어서(경과해서 ) 임대하는 경우에 대해서는 그 어떤 제한도 없습니다.
또한 5년의 단기임대사업자가 4년 6개월을 임대한 후, 장기임대를 통한 임차인들의 주거 안정이라는 정부 시책에 적극 호응함으로써 정부가 입법으로 약속한 더 좋은 세제상의 혜택을 보기 위하여 임대기간 중에 8년 장기임대사업자로 임대 유형을 변경하였을 경우 이 장기임대사업자가 단기임대사업자로 있으면서 임대했던 기간은 절반밖에 인정받지 못합니다.
또한 장기 임대사업자로서의 임대 개시일은 최초의 단기임대개시일이 되어 이번에 발표된 7.10. 부동산안정화대책에 의할 경우 최초의 단기임대개시일로부터 8년 후에는 이 임대사업자의 임대 등록이 자동 말소됩니다.
그렇기 때문에 이 임대사업자는 실제 8년을 임대하고서도 장기보유특별공제율 적용상의 임대 기간은 5년 9개월 밖에 되지 않아 임대사업자가 아닌, 일반 다주택자가 받는 장기보유특별공제율 10%와 양도소득세 중과를 받는 어이 없는 일이 발생하게 됩니다.
또한 세법상 8년의 장기 임대사업자가 8년의 임대 의무기간을 충족할 경우 50%의 장기보유특별공제율을 적용받지만 8년을 넘어 10년을 임대하게 되면 70%의 장기보유특별공제율을 적용받게 됩니다.
장기 임대사업자가 8년의 장기 임대 의무 기간을 초과하여 10년을 임대하는 경우 세법상 70%의 장기보유특별공제율을 국가가 장기 임대사업자에게 부여함으로써 정부가 임대사업자들에게 사실상 10년의 장기 임대를 권유하고, 유도했던 것입니다.
8년 장기 임대사업자로 등록했던 임대사업자들의 대부분은 정부의 이러한 약속과 권유를 신뢰하고서 70%의 장기보유특별공제율을 적용받기 위하여 10년 이상을 임대하려는 목적의 사람들이었다고 할 수 있을 것입니다.
그런데 국가가 법으로 정해 임대사업자들에게 약속했던 위 내용들과는 달리 정부는 이번의 7.10. 부동산안정화대책을 통해 8년의 임대 의무 기간이 만료되는 시점에 해당 임대 주택의 등록을 자동 말소함으로써 정부가 임대사업자에게 한 애초의 약속을 뒤집어 엎겠다는 의사를 사실상 표명했습니다.
임대사업자들은 시세보다 훨씬 저렴한 임대료를 받는 의무를 부담하면서도 오직 하나 주택 임대사업자에게 부여되는 세제상의 혜택 하나만을 바라보고 주택 임대사업자가 된 사람들입니다.
그런데 전혀 예상치 못했던 7.10 부동산 안정화 대책으로 그 결과는 미등록 다주택자와 똑같은 양도소득세 10% 감면과 다주택자 중과세율이라니 7.10 부동산 안정화 대책을 바라보는 임대사업자들의 마음은 그저 참담하다는 것 외에는 달리 할 말이 없을 것 같습니다.
2. 앞에서도 언급했듯이 주택 임대사업자 제도하에서의 주택 임대인들은 열악한 임대 조건 하에서도 주택 임대차 시장의 안정에 많은 기여를 해 왔습니다.
주택 임대사업자들이 불리한 임대 조건 하에서도 그들의 의무를 다할 수 있었던 것은 국가에서 입법으로 주택임대사업자들에게 약속한 세제상의 혜택 때문이었습니다.
정부에서 주장하는 것처럼 주택 임대사업자 제도가 일부 부동산 투기꾼들의 도피처가 되었다고 할 수도 있을 것입니다.
그러나 이는 주택 임대사업자 중 일부에 국한된 문제인 것입니다.
대다수의 주택 임대사업자들은 오로지 국가에서 입법으로 약속한 세제상의 혜택 하나만을 바라보고서 시세보다 훨씬 저렴한 임대료 인상 의무와 집값 급락의 위험에 노출되어 있는 장기 임대 리스크를 감수하면서도 임대주택 공급을 통한 임차인들의 주거 안정이라는 국가적 목적 달성을 위하여 국가에 적극적으로 협조해 온 사람들이라고 할 수 있을 것입니다.
따라서 대다수 주택 임대사업자들은 투기꾼이 아닌, 선량하면서도 건전한 사회 기여자로 칭찬받아 마땅할 것입니다.
그리고 정부에서 주장하는 것처럼 주택 임대사업자 제도가 일부 부동산 투기꾼들의 도피처가 되었다고 할지라도 이는 일부 투기꾼들의 문제이고 건전한 법적, 경제적 사고를 갖고 있는 대부분의 임대사업자와는 무관한 문제인 것입니다.
주택 임대사업자 제도에 제도적 미비점이 있어 그러한 문제점이 발생하였다면 제도적 보완 장치를 갖춤으로써 일부 부동산 투기꾼들이 주택 임대사업자 제도에 편입되지 못하도록 하는 것이 바로 정부의 역할입니다.
정부가 해야 할 일을 제대로 하지 못하고서 그 책임을 대다수 건전한 임대사업자에게 돌리는 것은 결코 바람직스럽지 못한 처사라고 할 수 있을 것 같습니다.
정부 기관의 정책 수립 및 집행도 사람이 하는 일이라 실패에서 자유로울 수는 없을 것입니다.
만약 정부가 주택 임대사업자 제도의 문제점 보완만으로는 그 목적 달성이 어렵다고 판단하여 주택 임대사업자 제도를 폐지하고 새로운 정책을 수립하려 한다고 할 경우에도 정부가 입법으로 약속한 주택 임대사업자 제도의 내용을 신뢰하고서 그에 참가한 국민들의 신뢰는 100% 보호받아야 마땅할 것입니다.
국가가 입법으로써 임대사업자에게 약속한 세제상의 모든 혜택은 반드시 지켜져야 할 것입니다.
따라서 정부에서 임대사업자 제도를 폐지한다고 할 때의 폐지의 의미는 기존 임대사업자의 권리(세제상의 모든 혜택)와 의무는 유지하고, 임대 기간도 제한을 두지 않되 새로운 임대사업자의 등록만을 불허한다는 의미가 되어야 할 것입니다.
앞에서도 지적한 것처럼 임대사업자의 임대 의무 기간인 4년, 8년이 만료되는 시점에 임대
등록이 자동 말소될 경우 임대사업자가 임대 등록시에 국가로부터 약속받았던 양도소득세 감면 혜택(장기보유특별공제율)의 많은 부분이(경우에 따라서는 거의 대부분이) 사라지게 됩니다.
이는 사실상 소급 입법으로써 정부가 국민에게 했던 약속을 정부 스스로가 깨뜨리는 행위라고 밖에 볼 수 없을 것입니다.
약속이란 인간 사회에서 가장 중요시해야 할 덕목 중의 하나입니다.
특히, 그 약속의 내용이 임차인의 주거 안정을 통한 공공의 이익 증진이라는 국가적으로 매우 중요한 가치에 관한 것이고, 결과도 공공의 이익 증진에 기여했고 지금도 기여하고 있는 것이라면 더더욱이나..
정부는 2020. 07. 10. 주택시장안정화대책에서 밝힌 주택 임대사업자에 대한 사실상의 소급 입법 계획을 즉각 중단해야 할 것입니다.
선량한 상대방과의 약속을 저버린 개인,
선량한 국민과의 약속을 저버린 정부..
그 결과가 어떻게 돌아올지는 과거의 경험과 역사가 잘 말해 주고 있습니다.
우리나라의 대표적 정론 시사 프로인 출발새아침에서 정부 여당이 7.10부동산안정화대책의 입법을 통해 주택임대사업자들의 정당한 권리를 소급하여 박탈하려는 시도의 부당성에 대한 문제 제기를 반드시 해 주시기를 희망합니다.
감사합니다..^^
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