"다주택자 긴장시키는 부동산 정책, 실수요자의 갈길은?"

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2018년 1월 17일 수요일
□ 출연자 : 권대중 명지대 부동산학과 교수


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 부동산 시장이 심상치 않습니다. 강남 등 투기지역을 잡으려고 각종 제도를 발표했는데, 오히려 집값 오름세가 지방과 더 벌어지고 있습니다. 정부는 각종 세금카드를 만지작거리고 있죠. 어제 김동연 경제부총리가 또다시 다주택자에 대한 보유세 인상에 대해서 긍정적인 발언을 했습니다. 여러 가지 정책, 부동산 시장에는 어떤 영향이 있을까요? 부동산 시장 전망과 진단해보겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수, 연결하겠습니다. 교수님, 안녕하세요.

◆ 권대중 명지대 부동산학과 교수(이하 권대중): 안녕하세요.

◇ 장원석: 어제 김동연 경제부총리가 또 다주택자 보유세 인상에 대해서 얘기하지 않았습니까. 검토해보겠다고 얘기했는데, 일단 다주택자 보유세에 대해서 설명 부탁드리고요.

◆ 권대중: 지금 정부가 생각하고 있는 다주택자 보유세 인상은요. 여러 가지로 아마 생각을 하고 있는 것 같은데, 우선 재산세인 일반 토지건물에 대한 보유세 인상은 아닌 것 같고요. 종합부동산세 이쪽인 것 같습니다. 우선 금년 들어서 아파트 가격이 급등하니까 정부가 여러 가지로 감안하고 있는데. 참여정부 시절에 종합부동산세를 도입했다 실패한 트라우마가 있기 때문에 굉장히 도입 시기나 강도나 또는 방법에 대해서, 범위에 대해서 굉장히 고심하고 있는 것 같습니다. 뿐만 아니라 6.13 지방선거도 앞두고 있기 때문에 더욱 그런 것 같고요. 이걸 두세 가지로 요약해서 제가 말씀을 드리면, 다주택자를 압박하기 위해서 제산세를 올리는 것을, 실효세율을 올리는 방법이 있습니다. 공정시장가액비율을 조정하는 건데요. 지금 현재 이것 같은 경우는 법을 개정하지 않고 시행령만 개정해도 되니까 국회 동의가 필요 없거든요. 지금 현재 80% 정도 적용하고 있는데 그걸 90~100% 올리는 방안이 있고요. 또 하나는 종합부동산세가 예전에 노무현 정부 당시 2006년도에는 6억 원 이상 가구별 합산이었습니다. 이게 2008년도 이명박 정부 당시에 1가구 1주택인 경우에는 9억 원 이상이고, 또 1가구 다주택자 같은 경우에는 6억 원 이상인데, 가구별 합산이 아니고 인별 합산으로 바꿨습니다. 그다음에 세율 또한 반토막 냈죠. 1%를 0.5%로 낮췄는데, 이걸 아마 손댈 확률도 있고요. 마지막으로는 보유세 과세의 공시지가 현실화입니다. 지금 현재 시장가격의 70~80% 정도가 세율로 매겨지고 있는데, 이걸 90~100%로 올리는 방법. 이런 경우에는 전반적으로 세금이 올라가거든요. 그런데 일단 보유세라고 하는 것은 거래세인 양도세와 취득세하고는 달리, 한 번 내는 게 아니고 반복적으로 지속적으로 내거든요. 또 하나, 내는 세금 자체가 집을 살 때에는 취득세를 감안하고 돈을 준비하지만, 보유세 같은 경우는 가계 지출에서 나가야 하거든요. 조세반발도 있고 국민 부담이 크기 때문에 부동산 시장을 잡기 위해서 다각도로 검토하고 있지만 사용하는 데는 여러 가지 고민이 많은 것 같습니다.

◇ 장원석: 그래서 정부도 지난해부터 계속 일각에서는 보유세를 도입해야 한다고 했지만, 조심스러운 모습을 보였잖아요. 보유세는 아무래도 이익이 생기지 않아도, 그냥 집 가지고 있어도 세금을 내야 하는 측면이 있으니까. 부동산 시장 안정화를 위한 목적으로 쓴다면 역시 논란이 있을 것 같은데. 보유세를 매기는 것이 시세보다 약간 보수적으로 매겨서 지금은 그렇게 돼 있는데, 그 비율이 만약에 시세와 가깝게 된다면 선의의 피해자들이 생기지 않을까요?

◆ 권대중: 그렇죠. 굉장히 많이 올라가죠. 일반적으로 1가구 2주택인 경우에는 굉장히 손해를 많이 보죠. 사실 투기를 잡겠다고 보유세를 올리는데 모두 다 적용하게 되면 문제가 발생하기 때문에 일시적인 2주택을 뺀, 아마도 다주택자, 3주택 이상에 대해서 별도로 중과되지 않겠나 하는 생각이 들어요. 일반적으로 보유세 자체를 올리게 되면 그냥 사용료를 내는 것처럼 월세 사는 꼴이 되거든요, 이게. 그래서 아마도 전반적 적용은 안할 것 같다는 생각이 들어요. 그러나 시세 반영률이라는 게, 지금 지방 같은 경우에는 50% 이하고요, 농지 같은 경우는. 도심지 같은 경우는 80% 정도 지금 적용하고 있어요. 이게 10% 올라가도 굉장히 커지죠.

◇ 장원석: 지금 말씀하신 것 중에서 다주택자들의 임대주택 등록을 유도하는 측면도 있지 않았습니까? 세제혜택을 준다면서.

◆ 권대중: 가장 큰 건 거긴 것 같아요. 지난 12월 13일 날 임대주택등록활성화 방안을 정부가 발표했는데요. 금년 4월부터 조정대상지역에서는 1가구 2주택·3주택에 대해서 양도세중과세를 한다고 발표한 이후에, 강남 지역의 집값이 급등한 이유거든요, 그게. 여러 가지, 두세 채 갖고 있는 것보다는, 8채를 갖고 있는 것보다는 똘똘한 주택 하나만 갖고 있다는 것 때문에 가격이 올라간 측면도 있거든요. 그런데 사실은 그 당시 발표했던 정부의 내용을 가만히 들여다보면, 다주택자가 쉽게 등록을 하지 못하는 조항이 하나 있어요. 이건 항목에는 없습니다만 임대주택 등록을 하는 순간, 준공공임대주택으로 등록하면 4년 또는 8년 동안 주택 매도를 못합니다. 거기다가 예를 들어 한 번 더 해서 8년짜리가 16년 되면 매도를 못하는 동안에 자산이 묶이니까 아마 꺼리는 부분도 있지 않나 하는 생각이 들어요.

◇ 장원석: 그러다 보니까 차라리 소득세 내버리고 월세 받는 게 유리하다는 집주인들이 많다는 것 아니겠습니까.

◆ 권대중: 예. 그래서 눌러앉는 거죠, 그냥.

◇ 장원석: 그러면 보유세 인상 카드를 정부가 내놓을 가능성이 더 높아지지 않을까요?

◆ 권대중: 그런데 사실은 보유세 인상이 부동산 시장을 잡을 수는 없습니다. 보유세가 인상된다 그러면 몇 십만 원, 몇 백만 원 더 낼 텐데, 집값은 자고 나면 몇 천만 원씩 올라가잖아요, 지금. 그런 측면에서 보유세 인상은 당장 효과보다는 중장기적 효과라고 봐야 합니다.

◇ 장원석: 이 얘기와 더불어서, 이제 재건축 초과이익환수제 얘기도 해볼 텐데요. 올해 들어서 다시 6년 만에 시행이 됐고요. 이게 오뉴월쯤에 적용받는 단지들이 생기기 때문에 지금 폭풍전야 같기도 한데요. 지금 어떻습니까? 시장에서는 사실 초과이익환수제 적용 단지하고 미적용 단지하고, 지금으로서는 가격차가 그렇게 크지 않다고 하더라고요.

◆ 권대중: 그런데 점점 더 가격이 벌어져서 양극화가 될 겁니다. 아마도 금년도 1월 1일이 연휴였거든요. 2일까지 신청한 단지는 관리처분인가를 신청하면 재건축 초과이익환수제를 물지 않았습니다. 그런데 이후에 초과이익환수제가 대상 되는 단지는 수익이 많이 나는 단지나 또는 이렇게 추가부담금이 나오지 않는 단지와, 추가부담금이 나오는 단지는 분명히 차이가 날 거고요. 현재도 지난해에 신청한 단지와 하지 않은 단지가 점점 벌어지고 있습니다. 그런데 문제는 재건축 초과이익환수제가 적용되면 재건축 시장이 침체되는 것뿐만 아니라 향후에 4~5년 후에는 1기 신도시의 약 45만 가구가 재건축 시장에 해당됩니다. 정부가 아마도 지금 현재 재건축 연한을 30년으로 잡고 있는데, 10년 늘려서 40년으로 늘린다는 이야기도 있습니다. 그런데 문제는 이렇게 늘리게 되면 무슨 문제가 발생하냐면, 폭탄돌리기가 됩니다. 40년 후에 또 이런 현상이 벌어질 거란 말이죠. 그래서 근본적인 대책을 내놔야 할 것 같아요. 시장 자체도 아직은 그렇게 크게 벌어지지는 않지만, 시간이 경과하면 양극화가 벌어지지, 적용되는 단지와 적용되지 않는 단지, 수익성이 있는 단지와 추가부담금이 나오는, 부담되는 단지는 아마 구별되지 않겠냐는 생각이 듭니다.

◇ 장원석: 근본적인 대책이란 것은 뭐가 있겠습니까?

◆ 권대중: 제가 볼 때는 재건축 초과이익환수제를 걷어 들일 게 아니라, 증가되는 용적률의 어느 상당 부분만큼은 예전처럼 서울시가 했듯이 임대주택을 짓게 하거나, 또는 사회적 기여를 할 수 있는 방안을 찾아야 할 것 같아요. 그냥 세금으로 걷어 들인다고 하면 토지 등 소유자들의 반발이 있을 수 있거든요. 이것 주변 지역을 위해서 사회적 기여가 있다고 하면 지금보다는 덜 반발이 있지 않겠나. 그래서 증가되는 용적률을 일정 부분만큼 임대주택을 짓게 했던 게 있거든요, 서울시가. 지금도 그게 일부 살아있는데, 이렇게 제도를 바꿔야 하지 않겠나 하는 생각이 들어요.

◇ 장원석: 그렇군요. 초과이익환수제가 다시 살아나는 것이 결국 강남 재건축 아파트의 영향으로 전국적으로 퍼지기 때문인데. 그런데 강남 집값 상승률이 새해 들어서 10년 만에 최고 수준으로 나타나지 않았습니까. 그러다 보니까 강남 잡으려고 하다가 지방만 흔들린다, 이런 우려가 있던데. 이런 양극화 현상 어떻게 보십니까?

◆ 권대중: 앞으로도 아마 이건 좀 더 심화되지 않겠나 보는데요. 지금 현재 강남 3구, 4구 중에서도 강남구와 송파구, 또 양천구의 목동 지역, 재건축이 있는 지역이나 학군이 좋은 지역의 가격이 급등하고 있거든요. 이런 현상이 강북의 용산구나 성동구까지도 지금 번지고 있고요. 그런데 반면 지방은 가격이 하락하고 있거든요. 이런 현상은 점점 더 벌어질 것 같아요. 일각에서는 지방에서 원격투자 한다는 얘기도 나오듯이. 그래서 이게 가격이 오른다는 얘기는 수요가 많다는 얘기거든요. 수요가 많다면 공급을 해야 하는데 공급할 토지는 또 없어요. 그렇다면 조금 전에 말씀드린 재건축 시장을 완화해서 임대주택을 공급하거나 주변 지역에 영구임대주택을 공급하는 방법도 강구해야 하고요. 마지막 한 가지는 수요분산정책도 써야 할 것 같아요, 정부가. 사실 옛날에 2009년도하고 2012년도에 미분양 아파트를 해소하기 위해서 정부가 취득세 50% 감면에 양도세 면제 혜택을 준 적이 있어요. 강남 수요를 수도권 지역으로 돌릴 필요가 있는 게, 2015년도부터 공급했던 공급량들이 입주가 도래되면서 수도권 지역에 일부 공실률이 많이 발생하고 미입주 사태가 벌어지고 있거든요, 사실. 이게 강남과 아주 대조적이죠. 이런 지역으로 좀 분산할 필요가 있다고 생각이 돼요.

◇ 장원석: ‘강남 불패’라는 용어가 한때 유행하기도 했고요. 규제 내성이 생겨버린 건가, 이런 생각이 들 정도로 강남 안에 있는 사람들은 팔려고 안 하고, 밖에 있는 사람들은 빚을 내서라도 들어가려고 하는 이런 상황. 정부는 ‘실효성 논란이 있어도 규제가 살 길이다’ 이런 기조를 계속 보이고 있는데요. 이럴수록 진짜로 주택을 사야 하는 사람들, 실수요자들, 그리고 1주택 소유자 중에서도 소득이 없는 은퇴자들의 걱정이 커질 것 같은데. 새롭게 도입되는 정책들이 실소유자들에게 도움이 되겠습니까?

◆ 권대중: 사실은 무주택자들은 큰 영향이 없어요. 대출도 50% 이상 주고, 또 분양시장도 오히려 실소유자로 재편됐기 때문에. 문제는 1가구 1주택이면서 이전하는 수요. 면적을 늘리거나 줄이는 수요는 일단 무주택자처럼 1순위로 보지 않거든요. 거기다가 1가구 2주택자도 마찬가지고요. 이번 정책이 사실은 서민을 위한 정책이기 때문에 다주택자나 또는 고액 주택을 가지고 있는 사람들에게는 불리하지만, 서민들에게는 오히려 유리한 측면이 많이 있어요. 또 지난 10월 26일 날 주거복지로드맵에서 발표했듯이, 금년도부터는 임대주택이나 앞으로 신혼부부 희망주택도 많이 공급될 예정이기 때문에 오히려 실수요자, 무주택자에게는 이번 정부의 공급도 늘고 여러 가지 혜택은 좋은데. 문제는 가격이 올라서 문젭니다. 가격 오르는 것 자체가 서울 비롯한 수도권 지역, 특히 강남 지역이 오르는 게, 영원히 강남에 살 수 없다고 하는 자괴감을 만들기도 하거든요. 그게 문제입니다.

◇ 장원석: 그렇군요. #0945로 여러분들 질문 들어왔습니다. 1072번님, ‘우리나라 집값 너무 비쌉니다. 집으로 투기하는 사람들 때문에 끼어버린 거품을 걷어낼 수 있다면 제가 세금을 더 낸다고 하더라도 보유세를 적극적으로 검토해야 한다고 생각합니다’ 8142번님, ‘저희 아버지께서 은퇴하고 지방에 작은 빌라를 세놓아서 노후를 꾸려가고 계십니다. 지방이다 보니까 월세를 비싸게 받을 수 있는 것도 아니고, 근근이 살아가는 정도인데 보유세 내야 한다고 하면 어떻게 되나요?’ 이런 의견도 보내주셨고요. 어쨌든 실소유자들에게는 상대적으로 부담이 덜하다고 하지만, 그래도 이런 목소리는 있어요. 집 살 기회는 이제 다 지나간 것 아니냐, 호시절 다 갔다, 이런 우스갯소리도 있는데. 그런 분들은 위한 주택시장 전망은 어떻게 보십니까? 거품이 좀 빠져나갈까요?

◆ 권대중: 일단 이번 정부가 발표한 대책 중에서 지난해에 8.2대책이 굉장히 고강도 대책인데요. 분명한 것은 정책이 시장을 이길 수는 없습니다. 시장을 해결할 수 있는 방법을 찾아야 하는데, 규제가 당장 일시적인 효과는 있을지 몰라도 크게 효과를 발휘하지 못할 수 있고요. 특히 노무현 정부가 이걸 실패했고요. 그리고 8.2대책 등 고강도 대책이 시간이 흐르고 좀 중장기적으로 보면 오히려 시장을 침체시킬 수 있거든요. 그런데 가격은 오르는 건 가파르게 오르지만 떨어지는 건 천천히 떨어져요. 그래서 가격을 올려놓지를 말아야 하거든요, 처음부터. 그런데 이번 정부가 정책을 너무 성급하게 발표하지 않았나. 그래서 가격이 급등하는 것 같습니다. 특히 다주택자에 대한 강제로 집을 매도하게 하거나 등록하게 하는 기간이 3~4개월밖에 안되거든요. 그런데 다주택자가 180만 가구고 곧 200만이 되는데, 3~4개월 만에 매도할 수가 없거든요. 그렇다면 공정하게 사회적 소임을 다할 수 있도록 등록을 해야 하는데, 등록을 하면 무료로 완화시켜서 등록을 먼저 시켜놓고 규제하거나 해야 하는데, 처음부터 규제가 너무 강하다 보니까 다주택자들이 등록을 안 하거나 망설이게 되고. 또 기다리는, 학습효과가 있는 거죠. 시간이 지나고 정부가 바뀌면 다시 가격이 오른다는 생각을 가지고 있기 때문에 정부의 정책이 빨리 먹혀들지 않는 것 같아요.

◇ 장원석: 그렇군요. 끝으로 짧게 이것만 하나 더 여쭤보죠. 노무현 정부 때하고 좀 다른 점이 있다면, 이번 정부는 과열지구에 한해서 이른바 족집게, ‘핀셋정책’이라고 하던데. 그게 실효성을 보일까요?

◆ 권대중: 우선 이번 정부가 내놓은 핀셋정책은 제가 볼 때는 성공하지 못했다고 생각이 됩니다. 누르면 더 누를수록 가격이 올랐잖아요, 지금. 오히려 누를 게 아니라 분산하는 정책을 써야 한다고 생각이 돼요. 가격을 통제하는 것보다는 수요를 분산하는 정책을 써야 하는데, 또는 둘 다 같이 선제해야 하는데 규제정책만 내놨기 때문에 이런 현상이 벌어지지 않았나 생각이 듭니다.

◇ 장원석: 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 권대중: 감사합니다.

◇ 장원석: 지금까지 명지대 부동산학과 권대중 교수였습니다.