걱정 말아요. 그대 “상가 부동산 관련 분쟁 - 백주선 민변 민생경제위원회 금융부동산팀장

YTN라디오(FM 94.5) [당신의 전성기 오늘]

□ 방송일시 : 2016년 11월 8일(화요일)
□ 출연자 : 백주선 민주사회를위한변호사모임 민생경제위원회 금융부동산팀장


걱정 말아요. 그대 “상가 부동산 관련 분쟁”


◇ 김명석 DJ(이하 김명석): 잠자리에 들면서, 또는 아침에 일어나자마자 ‘아, 오늘은 어제와 다르게 살아야지. 오늘은 열심히 살아야지.’ 이런 다짐하시는 분들 많죠. 그런데 그렇게 다짐하고 열심히 살아도, 살다보면 그렇지 않은 경우들이 있죠. 억울한 일들이 생길 때가 있습니다. 지금 방송 들으시면서도 머릿속에 걱정거리가 가득한 분들이 있을 겁니다. 그래서 매주 화요일에는 ‘걱정 말아요 그대’라는 새로운 코너를 마련했는데요. 여러분의 고민을 좀 해결해드리겠습니다. 걱정 말아요. 그대. 함께 해 주세요. 요즘 가을에 이사하시는 분들도 많이 계셔서, 부동산 계약을 했는데 불안하다는 분들도 혹시 계실지 모르겠어요. 또는 건물주가 부당한 요구를 하고 있지는 않은지요. 이 코너에서는 여러분의 그런 고민을 듣고 해법을 알려드리는 시간인데요. 법으로 모든 걸 해결할 수는 없다고 하더라도, 지피지기면 백전백승이라고, 법을 알면 어느 정도 해결책을 찾을 수 있겠죠. 오늘 이 시간에 여러분의 억울함, 고민을 해결해보겠습니다. 민주사회를위한변호사모임의 민생경제위원회 금융부동산 팀장이시고, 법률사무소 상생에 계시는 백주선 변호사님 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 백주선 민주사회를위한변호사모임의 민생경제위원회 금융부동산팀장(이하 백주선): 네, 안녕하세요.

◇ 김명석: 오늘 이 코너를 처음 시작하는데, 첫 선을 보이시는 소감이 어떠세요?

◆ 백주선: 제가 라디오나 TV 인터뷰도 종종하고, 그리고 라디오 프로그램에서 고정으로 출연한 적도 있는데요. 코너가 신설되면서 함께 한 건 처음이라서, 기쁘기도 하고 설레기도 하고요. 앞으로 청취자들에게 법률관계에 대해 최대한 쉽게 전달하기 위해서 노력하겠습니다.

◇ 김명석: 네, 너무 좋은 말씀이세요. 법률이라고 하면 어렵게 느껴지는데, 최대한 쉽게 다가오는 게 제일 중요한 것 같아요. 제가 초반에 잠깐 말씀드렸지만, 열심히 살고 정직하게 살면 다 잘될 것 같다는 희망보다, 요즘에는 법대로 살면 손해 보는 느낌이라고 하는 분들이 많이 계세요. 변호사님 주변은 어떤가요?

◆ 백주선: 제 주변 사람들도 그런 생각을 많이 가지고는 있는데요. 그런데 결정적인 순간에서는 법을 지켰느냐? 안 지켰느냐? 하는 게 중요하게 작용하고요. 교통사고 같은 경우에 법을 지켰다가 사고 난 경우와 법을 지키지 않았다가 사고가 난 경우는 그 결과가 매우 다르고, 최근에는 법과 헌법을 지키지 않아서 당사자뿐만 아니라 온 국민이 절망에 빠진 것도 봤을 때, 법을 지키는 게 중요하고, 저는 좋은 법은 잘 지키고 나쁜 법은 고쳐서 잘 지키자, 이런 생각을 합니다.

◇ 김명석: 네, 일단 법은 지켜야겠죠. 오늘 첫 번째 사연 들어왔습니다. 만나볼게요.

“저는 5층 상가 건물 중 3층을 빌려 건강 관련 용품 판매 사업장을 운영하고 있습니다. 할인 행사를 시작해 매장 홍보차원에서 매장 안쪽 유리에 현수막을 설치해 밖에서 보이도록 했습니다. 그런데 건물주가 보더니 보기 싫다며 철거를 강요했고 건물 관리소장이 찾아와 안 떼면 다 떼버리겠다고 소리를 지르더군요. 건물외벽도 아니고 매장 실내에 비치한 현수막을 철거하라, 마라 할 권리가 있는지요? 저는 월세 한번 밀린 적 없습니다”

이런 사연이에요. 변호사님, 이럴 때 미관상 보기 좋지 않다는 이유로 철거하라고 할 수 있는 건가요?

◆ 백주선: 건물주한테는 그럴 권한이 전혀 없습니다. 임대차 관계에서는 그 건물을 훼손한다거나, 원래 주택으로 빌렸는데 공장으로 쓴다거나, 그런 계약에 정면으로 위반한 사용 방법이 아닌 한 임차인이 자유롭게 쓸 수 있는 것이기 때문에, 건물 안쪽에 현수막을 붙인다거나 광고를 붙이는 것을 미관상 이유로 임대인, 건물주가 떼라 마라 할 수가 없습니다.

◇ 김명석: 그러면 건물 외벽에 설치한 경우는 어떤가요?

◆ 백주선: 그것도 마찬가지인데요. 임대인은 떼라, 마라 할 수 없고요. 다만 옥외 광고물은 공익적 차원에서 규제가 있습니다. 그래서 어떤 경우에는 구청에 허가를 받거나 신고를 해야 할 필요가 있고, 또 어떤 경우에는 전혀 할 필요 없는 경우도 있고요. 그것은 단지 행정적인 측면에서, 구청에서 규제하는 것이지, 임대인, 건물주가 이래라 저래라 할 문제는 아닙니다.

◇ 김명석: 건물 안쪽이든, 바깥이든, 그렇게 할 권리는 없다?

◆ 백주선: 네.

◇ 김명석: 그런데 계속해서 현수막을 철거하라고 건물주가 강요하면 어떻게 되는 건가요?

◆ 백주선: 오히려 그럴 경우에는 건물주가 형사상 강요죄가 된다거나 형사 처벌이 될 수 있고요. 그리고 민사상으로는 건물주의 행위가 불법행위가 되어서, 임차인에게 손해가 발생하면 손해를 배상해줘야 하는 문제가 생기기 때문에, 그것은 임차인이 자기 권리를 잘 행사함으로서 방어할 수 있다고 생각합니다.

◇ 김명석: 최근에 가수 이승환씨 이야기도 있었거든요. 영업에 관계된 내용이 아니라 정치적인 내용이었는데 법적으로 문제가 없어서 다시 걸었다는 보도가 있었는데요. 자신의 건물인 경우에는 법적으로 문제가 없으면 아무런 문제가 되지 않는 거죠?

◆ 백주선: 네, 옥외광고물 규제는 여러 공익적 목적에 따라서 시행하고 있는데요. 예를 들어서 큰 광고물을 건물 밖에 건다면 안전에도 문제가 될 수 있잖아요. 그런 측면에서 규제를 하기는 하지만, 옥외광고물법에 따르면 이런 내용이 있습니다. 이 법을 적용하더라도 국민의 정치활동의 자유 및 그 밖의 자유와 권리를 부당하게 침해하지 않도록 주의해야 한다. 이런 규정이 있기 때문에, 자유롭게 자신의 의사를 표시하는 현수막도 걸 수 있습니다.

◇ 김명석: 그렇군요. 그럼 두 번째 사연으로 넘어갈게요.

“직장 퇴직 후 노후에 어떤 일을 할까 고민하다 작은 음식점을 내기로 했습니다. 마음에 두었던 건물에 자리가 생겨 얼른 계약을 했습니다. 부동산을 안 거치고 직거래를 했고요. 그 주인은 상가 운영 1년이 넘었다고 했고 권리금 9천에 양도받았다고 했습니다. 저는 권리금 6천만 원에 양도받았고 권리금 계약서만 따로 작성하여 보관하고 있는데요. 권리금 둘러싼 소송도 많던데, 혹시라도 나중에 권리금을 받지 못할까봐 걱정이 됩니다.”

이분은 권리금 때문에 걱정하고 계신데요. 이런 경우가 종종 있죠. 권리금 때문에 분쟁에 휘말리는 경우, 가수 리쌍이나 싸이도 이런 것 때문에 분쟁에 휘말린 적이 있는데요. 권리금이 뭐길래, 왜 문제가 되는 건가요?

◆ 백주선: 권리금은 아주 간단히 이야기해서 장소적 이익에 대한 대가인데요. 건물주는 따로 있다고 하더라도 건물을 잘 사용해서 그 지역이나 점포의 경제적 가치를 높인 사람은 임차인이 되는 것이고 그렇게 되다보면 장사가 잘되면 다른 사람들이 그 점포를 양도받아서 쓰고 싶어 하는데, 그때 프리미엄, 좀 얹어서 사고팔게 되는 거거든요. 그런데 마지막에 권리금을 주고 장사를 하러 들어오신 분들이 그걸 좀 회수하고 싶은데, 이게 좀 방해가 되는 경우가 종종 있는 거예요. 특히나 임대인이 장사 잘 되는 걸 보고 그럼 내가 직접 하겠다. 그렇게 해서 기존 임차인을 쫒아내고 권리금을 회수할 기회를 안 주기 때문에 문제가 되는 것이죠.

◇ 김명석: 네, 그럼 그런 경우에 보호받을 방법이 없나요?

◆ 백주선: 그전에는 대법원 판례로 권리금이라는 개념과 보장을 인정했는데요. 최근에는 상가건물임대차보호법이 개정되면서 권리금을 회수할 기회를 주도록 하는 내용으로 법이 개정되었습니다. 그 법에 따라서 일정한 방법으로 임대인은 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 주도록 하고 있습니다.

◇ 김명석: 아, 그럼 받을 수 있는 건가요?

◆ 백주선: 네, 그렇습니다.

◇ 김명석: 주인한테도요?

◆ 백주선: 임차인이 임대인에게 받는 게 아니라, 새 임차인을 구해서 새 임차인에게 기존 임차인이 요구할 수 있는 거죠. 그것을 임대인이 방해하면 안 된다. 그런 내용으로 법이 개정되었습니다.

◇ 김명석: 그런데 이 과정에서 임대인이 그냥 나가라고 하고, 자기가 그걸 사용하겠다고 할 경우에는 좀 어렵다는 이야기가 있잖아요?

◆ 백주선: 물론 임대인에게 정당한 사유가 있을 경우, 예컨대 건물이 낡아서 철거하고 새로 짓는다거나, 대대적인 리모델링을 한다, 이런 경우에는 정당한 사유가 있으니까 권리금 보장을 못할 수가 있는데요. 그런 경우가 아니라면 권리금을 회수할 수 있도록 보장을 해줘야 하고요. 임대인이 그걸 방해했으면 권리금만큼을 기존 임차인에게 손해배상 해줘야 할 의무가 생깁니다.

◇ 김명석: 그렇군요. 아주 유익한 조항이 신설된 것 같은데요. 그런데 사연 보내주신 분은 직거래로 계약을 해서 더 불안하신 것 같아요. 요즘 인터넷 거래도 많이 하잖아요.

◆ 백주선: 네, 지금은 직거래가 많이 활성화 되어서, 또 이걸 전문적으로 연결해주는 사이트나 어플도 많이 있기 때문에 크게 위험하지는 않을 텐데요. 그런데 제 입장에서는, 전문적인 공인중개사 시스템을 통해서 하는 것이 당사자가 조금 더 안심할 수 있지 않겠나 하는 생각은 합니다.

◇ 김명석: 네, 공인중개사를 통해서 하는 게 훨씬 더 안전하다?

◆ 백주선: 왜냐면 그 공인중계사가 그 중계에 대한 책임을 지고, 손해배상 의무도 생기기 때문에 그런 면은 소비자에게 안전한 면이라고 볼 수 있죠.

◇ 김명석: 말하자면 증인을 한 명 세우는 샘인 것 같아요.

◆ 백주선: 그런 면도 있고요.

◇ 김명석: 그런데 또 건물주 입장에서 보면, ‘뭐 내가 건물 가진 게 죄야?’ 이렇게 억울해하는 경우도 있을 수 있어요. 어렵게 모은 돈으로 건물을 샀는데, 그래서 앞서 말씀하신 것처럼 리모델링도 하고 싶은데 임차인이 나갈 때까지 마냥 기다릴 수는 없잖아요. 답답할 것 같아요.

◆ 백주선: 집주인, 건물주의 입장에서는 임대료를 잘 받을 수 있다면 그건 건물주로서의 권리를 최대한 행사하는 것이고, 실은 그 지역에 장사가 잘 되게 하는 것은 건물주가 아니고 임차인이거든요. 그래서 임차인의 권리를 조금 더 두텁게 보호하자는 것이고, 예전에는 거의 인정이 안 되다가 요즘 조금씩 인정이 되고 있는 것이고, 또 하나는 앞서 말씀드린 대로 임대인이 건물이 낡아서 헐고 새로 지어야 되겠다거나, 아니면 다 헐지는 않더라도 리모델링을 해야 되겠다면 그 경우에는 임대차 계약도 다시 갱신하지 않아도 되고, 권리금을 회수할 수 있는 기회를 조금 보장을 덜 해줘도 법에 저촉되지 않기 때문에, 임대인이 이 규정으로 인해서 크게 손해를 보거나 어려움을 겪는 것은 아니라고 보고 있습니다.

◇ 김명석: 네, 사연 주신 분들처럼, 퇴직 후에 창업을 준비하시는 분들이 많잖아요. 이럴 때 상가건물 계약을 많이들 하시는데, 이럴 때 주의해야 할 점이 뭐가 있을까요?

◆ 백주선: 여러 가지가 있겠는데요. 아주 간단하게는 그 용도가 무엇이냐? 자기가 하고자 하는 건물의 용도냐? 이런 것을 확인해야 하고요. 권리금을 내가 1년, 2년 해서 충분히 회수할 수 있는 기간이 보장되느냐? 권리금을 내가 적정하게 주고 있는지, 이런 것도 살펴봐야 하고요. 혹시 임대인이 이 건물을 철거할 계획이 있는지, 아니면 그 지역이 재건축이나 재개발 지역으로 들어가서, 내가 원하지 않는 시기에 나가야 할 위험은 없는지를 잘 살펴볼 필요가 있겠습니다.

◇ 김명석: 네, 뭐든지 꼼꼼히 챙겨서 나쁠 건 없을 것 같아요.

◆ 백주선: 항상 전문가와 먼저 상담을 받으면 조금 예방이 됩니다.

◇ 김명석: 네, 문자 소개해드리겠습니다. 1200번님 “제가 50세에 처음으로 집 장만을 했습니다. 계약금을 내고 이삿날을 기다리고 있는데, 지금 전세로 살고 있는 집 주인이 전세금을 빼줄 수 없다고 2년 더 살라고 하네요. 이런 경우 어떻게 해야 하나요? 저는 전세금을 받아야 새로운 집을 구입할 수 있는데요.” 이럴 때 어떡하죠? 정말 답답하실 것 같아요.

◆ 백주선: 일단 새 집은 다른 방법으로 융통해서라도 잔금을 내야 집에 대한 부동산 등기를 넘겨받을 수 있을 것이고요. 그렇지 않으면 이 계약을 해지할 수밖에 없는 상황이고요. 그러면 계약금을 다 떼이는 샘이라서, 그 부분은 별도의 융통을 해야 할 것 같고요. 그 다음에 전세금 같은 경우에는 임차권 등기를 해놓고 나올 수 있고, 그냥 몸만 나오게 되면 보증금을 다 담보 받지 못하게 되는데, 임차권 등기명령 제도를 이용하면 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리가 먼저 유지가 되기 때문에 나중에라도 받을 수가 있고요. 그 다음에 집주인이 보증금을 안 줬을 경우 그 집에 대한 경매도 실행을 할 수 있게 되어서, 그 방법으로 전세금을 보증 받을 수는 있습니다. 다만 이게 시기적으로 엇갈리기 때문에 새로 집을 마련하는 경우에는 집에 대한 잔금은 다른 방법으로 변통해서 납부 할 수밖에 없지 않나? 이런 생각입니다.

◇ 김명석: 어쨌거나 마음고생과 현실적 어려움이 따르겠네요?

◆ 백주선: 네.

◇ 김명석: 그러면 앞서 말씀하신 임차권 등기와 전세 설정권은 다른 건가요?

◆ 백주선: 네, 그건 좀 다른 건데요. 전세권은 전세를 사는 동안에 물권적인 등기를 하는 방식이고요. 이건 임차인으로 살다가 나가면서 보증금 돌려받지 못했으니까 내가 아직 돌려받지 못한 보증금이 있다는 것을 확인받기 위한 방법으로 해놓는 것입니다. 다 법원에 신청하는 것이고요.

◇ 김명석: 네, 걱정이 되시겠어요. 0121님이 보내셨는데요. “요즘 나라 돌아가는 것을 보면 국민으로서 참 화가 납니다. 국민 개인으로 대통령을 고소할 수 있나요? 손해배상 청구할 수 있는지..” 이런 문자 주셨어요. 어떻게 생각하세요?

◆ 백주선: 법률상 다 가능합니다. 다만 형사적인 측면에서 대통령은 재직 중에는 기소가 안 되기 때문에 고소하더라도 기소는 안 되고요. 다만 고소도 할 수 있고 수사의 대상도 된다고 보고요. 그리고 아주 구체적인 불법행위가 있다면, 나의 권리를 침해했다는 아주 구체적인 인과관계가 있다면 손해배상 청구도 할 수 있는데요. 지금처럼 국정을 농단한 것만 가지고 우리 법원이 개인에게 손해배상 청구를 인정하고 있지는 않습니다.

◇ 김명석: 네, 정말 열심히, 법대로 잘 살면 편안하게, 행복하게 잘 사는 그런 세상이 되었으면 좋겠다는 바람, 이런 생각도 해봅니다. 여러분의 걱정을 좀 덜어드렸는지 모르겠네요. 변호사님 오늘 첫 시간이었는데 어떠셨어요?

◆ 백주선: 시간이 언제 갔는지 모르게 금방 지나간 것 같고요. 덕분에 즐거운 방송이었던 것 같습니다.

◇ 김명석: 네, 저도 그랬고요. 우리 애청자 분들도 도움이 좀 되셨으면 좋겠습니다. 지금까지 민주사회를위한변호사모임에 민생경제위원회 금융부동산 팀장인 백주선 변호사와 함께 걱정 말아요 그대, 함께 했습니다. 감사합니다.

◆ 백주선: 네, 감사합니다.