일부 지역 집값 떨어질 수도... ‘내집마련’ 천천히

YTN라디오(FM 94.5) [신율의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2016년 11월 4일(금요일)
□ 출연자 : 함영진 부동산114 리서치센터장


-부동산 대책, 예상보다 강도 수위 강해
-부동산 대책, 부양에서 관리 모드로 전환, 고분양가 관행에 일부 제동 걸릴 것
-저금리 상황서 주택가격 급락하진 않을 것
-현재 강남4구 입주 물량 적어 공급과잉 우려 없는 상황
-부동산 대책 발표 이전에 분양 마친 사업장, 사실 상 무한 거래 가능, 문제
-내년 美금리 인상 시 韓 실질금리 역시 올라갈 수 있어
-연말 금리 인상에 청약 규제 강화·계절적 비수기 주택시장 조정 가능성 有
-소비자, 천천히 생각하고 움직여야
-일부 지역 집값 떨어지거나 호가 조정될 수 있어, ‘내집마련’ 급할 것 없어
-저금리에 전세의 월세 전환 지속될 것
-전세가격↑, 반환 보증 리스크 커져도 단기적으로 가격 크게 오르진 않아


◇ 신율 앵커(이하 신율): 부동산 투기가 더 이상 과열되는 것을 방지하기 위해 어제 국토교통부에서 ‘주택시장의 안정적 관리방안’을 발표했습니다. 예상을 뛰어넘는 고강도 대책이란 평가가 있는가 하면, 당장의 단기 투자만 잠재울 뿐, 장기적으로는 실효성 없는 대책이다, 이런 평가들이 혼재되어 나오고 있는데요. 새로 발표된 부동산 대책, 해당 내용에 어떤 것들이 있을지 앞으로 주택시장이 정말 안정화될 수 있을지 관련해서 부동산 114 함영진 리서치센터장, 전화 연결해 자세한 이야기 들어보겠습니다. 안녕하십니까?

◆ 함영진 부동산114 리서치센터장(이하 함영진): 네, 안녕하세요.

◇ 신율: 어제 나온 부동산 대책, 어떤 내용인지 간단히 정리해주시죠.

◆ 함영진: 이번 대책의 가장 큰 배경은 역시 수도권이나 부산, 세종시 일대의 청약 과열 현상을 잡겠다는 것인데요. 사실 얼마 전에 중도금 대출 보증강화를 앞세운 8.25 대책을 내놨지만 분양시장은 좀처럼 진정되지 않고 있습니다. 그래서 정부가 전매차익을 기대하는 투기 목적의 수요가 분양시장으로 더 유입되는 걸 막기 위해서 11.3 대책을 내놨고요. 주요 내용으로는 서울과 강남4구, 그리고 과천, 성남, 부산, 이렇게 일부 지역에 대해서 분양권 전매를 최대 소유권 이전 등기까지 규제하고요. 그리고 청약 1순위를 제한하고, 재당첨을 제한하는, 청약 규제책을 이번에 내놨습니다.

◇ 신율: 이거 어떻게 평가하십니까?

◆ 함영진: 일단 투기과열지구 도입까지는 가지 않았지만, 강남4구는 최대 소유권이전 등기 시까지 전매시장을 아예 봉쇄하는 내용이 있어서, 일부지역은 예상보다 정책 강도나 수위가 강했다고 판단됩니다. 특히 정부 정책이 부양에서 관리 모드로 가면서 주택시장을 떠받치고 있는 한 축이었던 부양시장의 전매 규제를 위한 수요억제책을 본격화 했다는 데에 의미를 둘 수 있을 것 같고요. 강남 같은 주요 지역은 앞으로 분양권 전매 거래량이나 청약 경쟁률이 과거보다는 하락하고 있고요. 그리고 3.3제곱미터 당 4천만 원을 넘는 고분양가로 문제를 일으키기도 했는데요. 이런 고분양가 관행에도 일부 제동이 걸릴 것으로 전망이 됩니다.

◇ 신율: 그런데 사실 분양가가 너무 올라가긴 했어요. 그런데 제가 궁금한 게, 지금 주택 수급 상황이나, 지금 인구 구조로 보나, 이런 걸 볼 때는 장기적으로 부동산이 떨어질 수밖에 없다는 이야기들이 많고, 특히 내년부터는 부동산 시장이 하락세로 접어들 거다, 이런 예측이 있었잖아요. 그런데 이게 규제책하고 맞물리면 부동산 시장이 어떻게 될 거라고 보십니까?

◆ 함영진: 생각보다 규제 수위는 높았지만, 청약 규제를 할 때 담보대출 규제나 조합원 입주권 거래금지 같은 투기 과열지구 도입까지는 가지 않았거든요. 상대적으로 급락의 우려는 없다고 보여집니다. 광범위한 규제로 정부가 시장을 옥죄어 아예 냉각시켜버리겠다는 것이 정책 목표는 아니었기 때문에, 과열 수준이 높고, 또 투기수요를 감소시켜야 하는 지역 위주로 선별 정밀 타깃한 제한적 방안이었다고 보시면 되는데요. 다만 강남은 가격상승에 대한 피로감이나 추가 가격상승 여력이 많다고 할 수는 없는 상황에서 청약시장과 분양권 전매 규제로 인해서 가격 상승 동력원의 치명상을 입기는 했습니다. 저금리 상황에서 내년 주택가격이 급락하는 수준으로 가지는 않을 것으로 보이기는 하지만, 일단 계절적인 요인으로 일시적으로 주택시장에 호가가 조정된다든지, 거래가 동결되는 현상이 나타날 수 있고요. 대신 내년 강남4구의 입주 물량이 많지는 않아요. 공급과잉 우려가 없기 때문에, 오히려 내년 봄에 금리 인상이 생각보다 빠르지 않다면 가격이 상대적으로 강보합세를 나타낼 수 있는 여지도 있다고 보여집니다.

◇ 신율: 이거 그런데 또 하나, 풍선 효과가 있잖아요. 이쪽 누르면 저쪽 올라가는 것, 이런 건 예상 할 수 있나요?

◆ 함영진: 그렇습니다. 투자수요가 청약규제 미비지역으로 이동하는 틈새를 정부가 완전히 봉쇄하기는 힘들었다고 보여지는데요. 특히 강남 재건축 투자를 원하는 수요는 조합원입주권 지위 양도가 가능하기 때문에 분양은 안 되더라도 조합원입주권 매입으로 선회할 수 있다고 보여지고요. 그리고 11월 3일 이전에 분양을 마친 종전 분양권으로 수요가 유입될 확률도 있습니다.

◇ 신율: 그건 해당이 안 되죠?

◆ 함영진: 네, 11월 3일 입주자 모집공고일분부터 적용되기 때문에, 그 이전에 분양을 마친 사업장들은 사실 거래가 무한대로 가능하다는 문제점이 있기는 하죠.

◇ 신율: 그렇군요. 그런데 말이에요. 이게 지금 실제로 투기 수요가 부동산 시장에 많이 있다고 보세요?

◆ 함영진: 과거의 집값 급등기에 비해서는 지역적 양극화나 국지성이 더 크게 부합되고 있기는 합니다. 일례로 최근 주택시장이 움직이는 것은 서울의 강남권, 그리고 부산 일부, 세종, 제주, 이런 지역들이고요. 재건축 단지나 신규 분양시장 같이 단지 시세가 많이 오르거나, 지금 청약 규제를 하거나 지난해와 2014년 정부가 부양책을 마련하면서 일부 규제를 완화 했었던 재건축이나 신규 분양시장에는 호가가 1년에 3~4억 씩 오른 지역도 있고요. 청약 경쟁률이 100대 1을 넘는 지역도 있으니까요. 정부가 이번에 이런 지역에 가수요를 걷어내기 위해서 정밀 대책을 내놨다고 봐야 되겠죠.

◇ 신율: 그러면 말이에요. 지금 어떻게 보십니까? 내년 말씀해주셨는데요. 이건 금리에 따라서 또 달라질 수 있는 거죠?

◆ 함영진: 네, 맞습니다. 연말에 미국이 금리를 올릴 수 있는 가능성이 상대적으로 높아지고 있어서, 사실 연말 쯤 되면 우리나라의 기준금리는 6개월에서 1년 시차를 타고 조금 더 늦게 반영되겠지만, 사실 은행에서 기준금리 외에 가산 금리를 올려서 실질금리가 올라가는 현상이 있을 수 있고요. 그리고 정부가 8.25 대책을 내놓으면서 중도금 집단대출에 대한 규제를 깐깐하게 하면서, 은행권이 개인의 소득을 판단하면서 3~4%로 중도금 집단대출 금리가 일시적으로 올라가는 현상들도 있는데요. 사실 이번에 투기적 과수요를 막기 위해서 단기 투자수요가 몰렸던 분양시장도 계약금을 10% 정도 만들게 하고 있기 때문에, 사실 분양시장의 단기 차익을 노리고 계약금만 들고 들어오시는 관행에 제동이 걸릴 것으로 보입니다. 소비자 입장에서는 금리 인상이 다소 올라갈 수 있고, 청약 규제도 강화되고, 연말에 계절적 비수기 주택시장이 조정될 수 있기 때문에, 좀 보수적으로 움직이시는 게 좋겠죠.

◇ 신율: 보수적으로 움직인다는 게 조금 잘 생각하고 움직이는 게 좋다는 말씀이신 것 같은데요. 그런데 장기적으로 보면 주택시장 전망이 어때요? 이게 또 엇갈리더라고요.

◆ 함영진: 맞습니다. 사실 반년이나 1년 전망도 맞거나 틀리는 경우가 있기 때문에 몇 년 뒤를 예단하기가 쉽지는 않습니다만, 우리나라도 청년실업 문제라든지, 가구의 분화 현상, 핵가족 문제, 저성장이나 고령화 문제에서 자유로울 수 없을 것 같습니다. 생산가능 인구가 줄더라도 부동산이 오르는 지역도 해외에 나오고 있기는 하지만, 범용적으로 통하는 상황은 아니라고 보거든요. 정부의 부양책에 따라서 몇 년간 호황세를 나타낼 수는 있겠지만, 결국 경제의 기본 요소 안에서 움직이는 자산 상품이라는 것을 고려했을 때는 성장률이 둔화할 수밖에 없다고 보여집니다.

◇ 신율: 네, 그런데 지금 집을 사야 하는지, 말아야 하는지, 고민하시는 분들은 어떻게 해야 돼요? 물론 이게 우문인지는 알고 있습니다만, 그래도 전문가가 생각하는 의견을 듣고 싶어서 여쭤보는 겁니다.

◆ 함영진: 사실 집값의 70% 정도의 전세보증금을 가지고 계신 분들이라면 정부가 이번에 청약통장의 장기가입자나 무주택 실수요자들이 오히려 유망지역의 당첨확률을 높여줄 수 있게 청약규제를 하고 있기 때문에, 분양시장을 통해서 내집 마련을 하시는 게 좋겠지만 급할 것은 없다고 보여집니다. 이미 2014년, 15년, 그리고 올해까지 수도권이나 부산, 대구, 이런 지역은 집값이 많이 올랐거든요. 그렇기 때문에 사실 앞으로 일부 지역은 조정될 가능성이 있어요. 2018년까지 공급 물량을 보면, 아파트 70만 호가 넘게 공급됩니다. 그렇다면 일부 지역은 집값이 떨어지거나 호가가 조정될 수 있기 때문에, 일단은 실탄을 좀 만드시고요. 정부의 정책 추이에 따른 시장 상황을 조금 더 지켜보신 이후에 진입하시는 것도 늦지 않다고 생각하고요. 너무 조급한 마음 갖지 않으셔도 될 것 같습니다.

◇ 신율: 그런데 전세 올린다고 하거나, 월세로 넘어가겠다고 하면 생각이 달라질 수 있잖아요.

◆ 함영진: 그렇습니다. 아마 다행스러운 점은, 전세의 월세 전환이 저금리 때문에 지속은 될 텐데요. 내년에 입주물량이 증가하면서 올해 정도 되는 전세가격의 흐름은 이어질 것 같습니다. 전세가 2년 단위 재계약이니까 2015년에 많이 올라서 올해 재계약 하시는 분들이 부담스럽기는 했는데, 내년 같은 경우에는 입주량이 증가하면서 전세가격 상승폭이 크지는 않을 것으로 보여지기 때문에, 상대적으로 전세가격이 높아서 반환 보증의 리스크는 커져도, 어쨌든 전세 가격이 단기적으로 크게 오르지 않는다는 것은 숨을 고를 수 있는 요인이 될 것 같습니다.

◇ 신율: 네, 합리적으로 말씀을 잘 해주셨습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣죠. 고맙습니다.

◆ 함영진: 네, 감사합니다.

◇ 신율: 지금까지 함영진 부동산114 리서치센터장이었습니다.