[생생플러스] GTX-A 개통하니 동탄 아파트 1억 오르네?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 김우성 앵커
■ 방송일 : 2024년 4월 5일 (금요일)
■ 대담 : 도시와 경제 송승현 대표

- GTX-A개통효과 현재까지는 집값 상승 요인으로 판단
- 특히 동탄은 반도체 일자리등 상승요인 다른 역보다 더 커
- 부동산 가격 하락세는 멈춤, 분양시장은 냉랭
- 신생아 특례 및 각종 혜택들 계속 완화, 시장에 청신호
- 강북, 비역세권 노후 주택도 개발혜택과 완화로 호재

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 김우성 앵커(이하 김우성) : 실력파 일타 강사들의 비법처럼 부동산 관련된 정보들 저희가 다양한 전문가들과 함께 알아보는 부동산 모여라 부동산 시간 마련해 두고 있습니다.오늘은 도시와 경제 송승현 대표 연결해서 이야기 들어보겠습니다. 대표님 안녕하십니까?

◆ 송승현 도시와 경제 대표(이하 송승현) : 네 안녕하세요.

◇ 김우성 : 이거는 뭐 부동산 얘기는 아닌데요. 예전에 웃픈 현실 중에 하나가 나라에서 심으라는 농작물 안 심으면 된다라고 할 정도로 신뢰가 없던 시절이 있는데 요즘 부동산을 놓고도 좀 신뢰에 대한 얘기들이 질문들이 있는 것 같습니다. GTX-A 노선 이제 개통을 했는데 이거 호재 맞아? 맞아? 이거 믿어도 돼 이런 목소리들이 있는 것 같거든요.어떻습니까? 실제 현장은.

◆ 송승현 : GTX의 호재는 일단 그 실현을 했기 때문에 현실성으로 다가와서 이런 것들이 부동산 시장에 영향을 줬다라고 볼 수 있을 것 같거든요. 특히 지금 GTX가 가져온 교통적인 시간 단축 이 부분들은 굉장히 출퇴근을 하는 데 있어서 도움이 많이 됐을 거라고 봐요.왜냐하면 지금 GTX-A 노선 수서부터 동탄이 개통이 됐잖아요. 이 개통된 곳을 일반적으로 보면 수서에서 동탄까지는 차로 움직인다면 45분에서 1시간 정도 걸렸고요. 그다음 버스로 보면 1시간에서 1시간 반 정도 걸렸던 시간이거든요. 이런 거리를 지금 한 20분 만에 이동할 수 있다는 거는 시간적으로 굉장히 좀 뭐랄까요? 조금 더 단축됐다라는 거는 크게 개선이 됐다라고 봐야 되겠죠. 그리고 지금 부동산 시장이 사실상 좀 침체 국면에 있었는데 개통된 지역들 안에서는 그래도 거래량이라든지 뭐 어떤 주택 가격이나 이런 부분들도 일정 부분 상승을 했습니다. 특히 주목을 많이 받는 곳이 수서하고 동탄과의 거리만큼 동탄이라는 지역이 좀 관심들을 크게 가졌는데요. 화성시 오산동에 있는 롯데캐슬이라는 주상복합 아파트가 있는데 여기 102제곱미터가 22억 원으로 손바꿈이 됐어요.

◇ 김우성 : 실제 국토부 실거래가 공개 시스템에 나온 거죠?

◆ 송승현 : 그렇죠. 거래가로 기록이 됐는데 직전 거래가가 작년 9월이거든요? 9월에 21억보다 지난달 19일날 1억 원이 더 오른 금액으로 거래가 됐고요. 그리고 같은 단지에 있는 65제곱미터도 지난 2월에 46층에 해당되는 층수도 12억에 거래가 됐습니다. 이 아파트를 좀 살펴보면 다른 지역하고 좀 다른 특색은 이 아파트에서 거의 GTX를 바로 타고 갈 수 있을 정도로 굉장히 뭐...

◇ 김우성 : 접근성이 좋네요.

◆ 송승현 : 역세권이 아니라 그냥 그 역에 아파트가 올라가 있는 정도의 수준으로 있는 그런 상황이거든요. 그만큼 교통적인 편익을 직접적으로 받을 수 있는 곳들 이런 것들이 좀 큰 영향을 받고요. 거기서 이제 한 도보로 한 10분 정도 거리 되는 그런 주상복합 아파트 같은 경우도 거래 가격들이 예전보다도 한 1억에서 한 1억 5천 정도 그 정도 오른 그런 상황이고 또 도보에서 거리로 보면은 한 10분보다 좀 넓게, 한 15분 정도 거리로 돼 있는 곳들 같은 경우도 거래량이라든지 이런 것들이 조금 개선이 됐어요. 화성시 아파트 거래량 보면은 작년 12월에 한 1400건 정도를 넘는 수준이었거든요. 근데 올해 1월에는 1998건으로 돼서 한 100건 가까이 되는 거죠. 1200건 정도 가까이 되는 그런 수준이 되는 건데 지금 이 가격들을 보게 된다면 한 41.9% 정도가 오른 수준입니다. 그러니까 정확히 숫자를 다시 말씀드리면 1998건이 기록이 된 겁니다. 이런 거래량들도 괜찮고 지금 고양이라든지 인천 같은 경우도 가격의 상승에 대한 기대감들이 현재 있다라고 볼 수 있고 최근 들어서 이런 가격 외적으로도 보면 전세 수요들도 일정 부분 교통이 편리하다 보니까 교통에 대한 그런 수요들도 전세 가격까지도 이어지면서 소위 말하는 전세를 끼고 활용하는 지역들 이런 것도 동탄 신도시가 위치한 화성시가 갭투자라고 하는 전세를 활용한 투자 수요도 가장 많은 곳으로 볼 수 있을 것 같습니다.

◇ 김우성 : 그렇습니다. 지금 말씀하신 것처럼 기대가 높다라고 했는데 왜냐하면 아직 전체로 신고가 비율 같은 것들을 봤을 때 완전 상승세다라고는 좀 보기는 어렵지만 분명히 GTX-A, 특히 초역세권인 방금 말씀하셨던 아파트 같은 경우에는 백화점도 있고 입지 면에서는 굉장히 이제 지금 1억이 올라버리는 그런 상황이다라고 하셨는데 궁금한 게 있습니다. GTX 지금 동탄과 수서 이렇게 이름이 네이밍이 돼서 그런지 중간에 용인도 있잖아요. 구성역도 있고 여기에는 큰 변화가 없다라는 말도 있는데 이것도 맞는 말인지 현장은 또 다른지 궁금합니다.

◆ 송승현 : 그렇죠 지금은 수서에서 동탄 구간이 개통이 됐잖아요. 개통됐는데 구성역은 아직 개통이 되지 않았거든요. 구성역은 한 6월 정도 그 정도로 이야기들이 되고 있는데 그러다 보니까 직접적인 수혜라는 거는 사실 그 뭐랄까요? 어떤 우리가 GTX를 이렇게 투자를 하시는 분들 예전에 많이 들었을 거예요. 어떤 호재가 발표가 되고 또 착공이 들어가고 개통이 되는 그 시기를 본다면 그런 부분에서는 아직 개통된 수준이 아니다라고 볼 수도 있고요. 그리고 용인하고 이 동탄에 조금 다른 부분이 뭐냐 하면 용인 대비했을 때 동탄 같은 경우는 산업이, 어떤 특화된 산업이 현재 진행이 되고 있는 상황이에요.

◇ 김우성 : 반도체 관련해서.

◆ 송승현 : 반도체라는. 용인 같은 경우는 미래 반도체 클러스터 안에 들어가고는 있긴 하겠지만 그래도 아직 그 사업을 진행하고 있는 단계는 아니거든요. 그 말은 뭐냐 하면 미래에 대한 청사진은 제시가 됐지만 지금 현재 그 소득이 발생되고 그 소득을 가지고 집을 사는 구조인데 용인 같은 경우는 미래에는 그 구매력이 생기는 구간이 발생됐는데 아직까지는 그런 구매력이 발생되고 있지 않는 그런 상황이라고 볼 수 있고 또 용인 같은 경우도 물론 100만이 넘는 그런 큰 도시이기는 하지만 동탄 같은 경우가 인구 수의 성장이 굉장히 높고 또 100만을 넘어선 그런 인구 수를 바탕으로 해서 합계 출산율 같은 경우도 한 1.4명 정도 될 정도로 출산율도 활발하거든요? 그 출산율이 높다는 것은 지금 소득의 어떤 소위 말하는 그 정점의 구간까지도 약 한 10년 정도까지 남아 있는 그런 상황이라서 소득도 올라가고 주택을 살 수 있는 구매력들도 좀 발생되고 있는 상황이라고 볼 수 있을 것 같습니다.그런데 지금 용인에 있는 구성역 역세권 같은 경우가 아직은 변동이 크지 않다라고 이야기들이 있고 한데 지금 GTX의 영향력이라든지 수소와 동탄을 연결하는 그 구간 안에 있는 상황이기 때문에 6월 정도 개통을 기점으로 했을 때 용인에 있는 구성역 일대 주택 가격의 좀 변화가 있지 않을까라고 생각되거든요. 제가 설명드리는 변화라는 거는 일정 부분 상승하는 그런 국면을 맞이할 거다라고 보는 이유가 동탄역 같은 경우도 이런 개통하기 3개월 정도 전부터 일정 부분 가격의 상승이나 가격의 흐름의 변화 이런 것들이 있었기 때문에 구성역에 사시고 계시는 분들 조금 우리 아파트나 이런 것들은 좀 덜 오른 거 아니냐 또는 투자를 하시려는 분들 또는 그 주택을 좀 일정 부분 갈아타고 또 새 집으로 이사 가려고 하시는 분들에게는 좀 저 개인적으로는 희망적인 메시지를 전달을 하고 싶습니다.

◇ 김우성 : 긍정적으로 관망해 보라라고 하셨고 지금 무주택자나 근방에 계신 분들 중에 이사 수요가 있는 실거주 목적인 분들도 지금 송승현 대표 말씀해 주신 것처럼 동탄-수서 구간 뚫렸고요. 28년도에 삼성 또 서울역 운정, 킨텍스 대곡, 창릉 이렇게 고양 지역까지 쭉 연결되는 GTX-A 노선에 대한 개통이 되는 부분에 대해서는 긍정적인 기대로 바라볼 수 있다라고 얘기를 해 주셨습니다. 성남도 있네요. 그렇게 돼 있고 전체적으로는 어떻습니까?지금 사실은 하락 조정의 전체적인 맥락이 있다고 했는데 이런 호재 요소들도 있고 또 앞서 말씀하시피 경기 상황은 어떻게 돼 갈지 아직은 전망이 뚜렷하지는 않은데 좀 바닥을 다지고 반전의 시점이 조금 빨라지는 것 아닌가 가격이 올라간다라기보다는 하락이 좀 더 눈에 띄게 늦춰지는 것 아니냐 이런 평가들도 여러 기사들에서 전문가들이 얘기를 하는데 정확히 어떻게 좀 저희가 가늠해 보면 좋을까요?

◆ 송승현 : 지금 상황에서는 하락세는 멈춘 그런 상황이거든요. 서울을 기준으로 봤을 때. 하락세는 멈추고 지난주부터 반등을 시작하면서 상승세가 2주 정도 이어진 그런 상황으로 보실 수 있을 것 같아요. 그리고 서울의 아파트 실거래가 지수도 올 1월 기준으로 했을 때 0.45% 정도 올랐거든요? 지난해 9월이 0.94%가 되는데 4개월 만에 상승한 국면으로 진입을 했다라고 봐야 될 것 같고요. 그리고 서울에 있는 아파트 거래량 같은 경우도 지금 한 월 2500건 정도의 거래량이 나타났습니다. 물론 예전에 한 5천 대 6천대 하는 거래량에 비하면 반토막 정도밖에 안 되는 수준이지만 지난해 11월하고 12월이 한 1800건 정도 대 거래들이 있었는데 이런 거래들 중심으로 했을 때는 급매물은 사라지고 거래가 일정 부분 회복했다라고 보여지고요. 그리고 국토연구원에서 내놓는 소비자 심리, 부동산 시장 소비자 심리도 공표를 하거든요. 그런데 매수 심리 같은 경우도 지금 소비심리지수가 111.4포인트 정도 나왔어요. 저널이 104.3% 정도 되거든요? 이때 대비했을 때 한 7.1포인트 정도가 오른 거죠. 그러니까 이 기준을 우리 생생플러스를 많이 보시는 분들은 알겠지만 기준이 이 지수가 100을 넘으면 가격이 올랐거나 거래가 늘었다라고 하는 응답자들이 많다는 거거든요. 그래서 작년 12월이 99.6까지 떨어졌다가 지금 100을 넘어서 110을 넘어선 현재 상황이라고 보실 수 있을 것 같아요. 그 전반적인 상황 안에서는 지금 아파트에 대한 전세 가격들이 지난해 5월 넷째 주 이후로 한 40주가 넘어서 한 46주 연속 상승한 그런 국면이기 때문에 전세가격이 매매 가격하고 좀 가까워지면서 매매 가격을 밀어올리는 그런 현상들도 나타나고 있고요. 그리고 지금 시장 안에서 올 하반기에는 금리가 좀 인하가 될 거다라는 기대감을 갖고 급매 중심으로 거래를 하다 보니까 급매가 소진되면서 호가가 일정 부분 반등하는 그런 모습들이 나타나고 있습니다. 다만 지금 그 시장 안에서는 아무래도 선행 시장으로 보고 있는 그런 상황에서 분양시장을 바라보는데 분양시장 같은 경우가 수도권하고 서울 같은 경우는 조금 상승을 했지만 비수도권 같은 경우는 아직도 좀 낮은 수준이거든요? 그런데 제가 말씀드린 수도권에 대한 전망 지수 분양에 대한 전망 지수 같은 경우도 지금 수도권 전망지수가 6.1포인트 올라서 89.9포인트 정도가 나온 상황인데 역시나 오르긴 했지만 100에 못 미치는 그러한 수준, 그러니까 재고주택 시장과 기축 주택 시장 안에서는 급매라든지 가격이 좀 저렴하면 매수자들이 일정 부분 주택을 구매를 하고 거래를 하지만 역시나 분양가격이 높다 보니까 많은 수요자들이 분양가격에 대한 부담감으로 인해서 분양시장은 조금 기대를 못 미치는 그런 상황이라고 볼 수 있고 수도권을 좀 넘어서 서울 같은 경우는 지금 기준선 100 정도로 회복이 된 그 국면이기 때문에 그래도 서울 쪽의 전망은 조금 더 수도권이나 지방보다는 조금 더 개선이 됐다라고 볼 수 있기 때문에 이런 선행 시장의 움직임에 따라서 지금 재고주택 시장이라든지 또 급매시장 같은 경우는 조금 더 회복 국면을 벗어나서 일정 부분 상승 국면으로 전환하지 않을까 그렇게 보고 있습니다.

◇ 김우성 : 주택을 구매하시는 분들은 지금 송승현 대표의 이런 분석들을 좀 잘 참고하셔서 시기라든지 자금 조달 고민하시면 될 것 같고요. 앞서 동탄의 합계 출산율이 1.4 이랬을 때도 정말 깜짝 놀랐는데 지금 신생아 특례에도 관심이 많았잖아요. 1% 수준의 금리로 집을 살 수 있는데 소득 기준을 지금 부부 합산 소득 기준도 그렇고 완화해줬더라고요. 많이. 이런 것들 역시 또 상승세라든가 주택 구매 의향에 대한 어떤 소비자 동향에도 좀 영향을 미친다고 봐야 될까요?

◆ 송승현 : 그렇죠. 그 부분에 대해서는 굉장히 좀 크게 작용을 할 수 있겠죠. 왜냐하면 자녀를 출산하시려는 분들이라든지 신혼부부, 또 자녀를 갖고 계신 분들 같은 경우도 사실 가장 집이 필요한 계층이라고 볼 수 있을 거 같아요.

◇ 김우성 : 선제 조건이죠. 집 문제가.

◆ 송승현 : 그렇죠. 꼭 필요한 집이 가장 필요한 그런 분들에게 아무래도 이런 금리에 대한 부분이나 이런 부분들도 좀 낮춰주고 지금까지 청약 제도를 통해서 사실상 혜택이 오히려 결혼을 하면 패널티다라고 생각하고 결혼을 좀 미루고 어떻게 보면은 참 안타깝게도 이 청약이라는 것을 결혼의 어떤 전략으로 하면서 혼인 신고도 미루고 그런 분들이 많았었는데 아무래도 이제 신혼부부라든지 또는 자녀를 출산하시는 분들 뭐 이런 분들에게는 일정한 인센티브를 작용을 하다 보니까 아무래도 청약시장과 어떤 주택을 마련하시려는 분들 이런 부분에게는 도움이 되지 않을까라고 보여지고요. 최근 트렌드 자체가 사실상 정책 금리, 이 활용도가 굉장히 높았고 특히나 저가 주택이 밀집되어 있고 또는 주택 구매에 대한 구매력이 좀 낮으신 분들에게는 이런 금리적인 부분들을 지원을 하면서 주택을 살 수 있는 그 구조를 만들어줬거든요? 그래서 아마 큰 도움이 되지 않을까라고 생각되는데 다만 학습 효과라는 것들이 있기 때문에 예전에 어떤 정책에 정책금리를 활용해서 집을 사고 그 지역들이 일시적으로 가격이 급등을 하면서 급등 이후에 가격이 또 소위 말하는 꼬꾸라치는 그 정도 수준의 가격이 하락하는 경우들도 경험을 했기 때문에 예전보다 조금 더 신중한 선택을 하지 않을까 그냥 금리만 낮다고 집을 덜컥 사는 것보다는 아무래도 본인의 지금 자금 상황하고 내가 지금 집을 사야 되는 시기인가 이런 것들하고 같이 검토를 하면서 사지 않을까 뭐 그렇게 보고 있습니다.

◇ 김우성 : 맞습니다. 주택이 옷과 비교할 수는 없겠지만 개인의 상황과 스타일과 체형에 맞는 옷을 사듯이 주택 구입도 좀 본인이 직접 거주하려는 곳과 그 주변 환경, 그 지역 특색 다 보셔야지 저희 방송만 듣고 싸다면서요 왜 안 싸던데요 이러면 안 되고요. 이거 좀 잘 보셔야 됩니다. 제도도 많이 방금도 신생아 특공도 얘기했습니다만 다자녀도 자녀 숫자가 줄어들고 많이 좀 완화되면서 특히 청약 같은 경우는 저는 몰랐는데요. 원래는 부부가 같이 못했잖아요? 이제는 부부가 동시에 청약을 신청할 수도 있습니다. 좀 결혼과 출산에 유리한 환경인 것 같기도 하고요.

◆ 송승현 : 그렇죠. 지금은 결혼, 특히나 결혼보다 조금 더 혜택이 많은 거는 아무래도 자녀 중심으로 간다라고 볼 수 있을 것 같아요. 그래서 예전에는 뭐 결혼, 지금은 결혼을 안 해도 아이가 있거나 그러면은 여러 가지 혜택들이 갈 수 있는데요. 신생아에 대한 특별공급 같은 경우도 2년 내에 출생되는 자녀가 있는 가구들은 이런 혜택들을 가져올 수 있고요. 또 우선 공급하시는 경우 같은 경우도 자녀들 출산 중심으로 간다라고 보시면 돼요. 그리고 출산 자녀 1인당 10% 최대 20% 같은 경우도 공공분양이나 임대 소득 같은 경우, 공공임대 같은 경우도 소득하고 자산 요건을 완화해 준다는 거는 자녀를 키우는 입장에서는 굉장히 좀 긍정적인 신호라고 봐야 될 것 같거든요. 왜냐하면 결혼을 하는 것도 중요하겠지만 우리 앵커님께서도 자녀를 키우고 계시지만 나가는 비용이 굉장히 큰데 이런 부분들을 일정 부분 좀 해지할 수 있는 것들, 이런 것들은 도움이 될 수 있다라고 볼 수 있을 것 같습니다. 그리고 부부 같은 경우도 결혼을 미뤘던 이유가 둘 다 이제 당첨이 되거나 그러면 부적격 처리가 됐었거든요?그런 부분에서는 이제 부부도 중복 청약을 할 수 있는 그것들도 있고요. 배우자가 그때 주택을 소유했던 이력 같은 경우도 미적용이 되기 때문에 너 결혼하기 전에 집이 있었냐, 뭐 이런 부분들도 가끔 집을 사시려는 분들 같은 경우에는 컨설팅도 하기도 하셨었거든요?그런 부분에 대해서도 조금 도움이 되지 않을까 보여지고요. 그다음에 혼인을 했었을 때 불이익이 됐었던 맞벌이에 대한 소득 기준이 개선이 됩니다. 그래서 월평균 소득 200% 정도 되면 약 한 1억 6천까지도 특별공급 신청을 할 수 있도록 허용을 해 주고요. 그다음에 아까 말씀드린 청약, 그 외적으로도 청약 통장 가입 같은 경우도 부부들이 합산할 수 있는 이런 부분들도 있기 때문에 지금 결혼을 미루셨던 분들 같은 경우도 결혼에 대해서 좀 적극적으로 생각을 해보시고 이제는 뭐 예식장을 잡아도 되지 않을까 그렇게 생각을 합니다.

◇ 김우성 : 예식장까지.. 저희도 주변에 보면 방송국 직원들도 이제 어린 두 자녀가 있고 결혼한 분들이 있는데 다자녀 특공도 지금 두 자녀로 이게 완화됐고 또 부부가 동시에 또 청약을 할 수 있기 때문에 이런 부분들도 좀 잘 살펴보시면 좋을 것 같다 싶고요. 끝으로 아직 좀 뭐랄까요? 오를 때는 제일 늦게 올랐다가 또 떨어질 때는 제일 먼저 떨어진다라고 알려진 강북권, 비역세권 좀 여러 가지 걱정의 얘기만 했는데 이번에 보니까 노후주택과 관련해서도 여러 가지 혜택 방안이 나오면서 좀 기대감이 있다고 합니다. 끝으로 한마디 정리해 주시죠.

◆ 송승현 : 강북권 같은 경우는 이번에 굉장히 큰 혜택이 많이 들어갈 것 같아요. 그리고 재건축 대비했을 때 재개발은 사업성도 좀 부족하고 그다음에 주택에 대한 구매력이 좀 떨어지는 그런 지역이다 보니까 사업성을 높일 필요가 있거든요? 특히나 서울시에서는 30년 이상 된 노후주택이 한 46%가 강북권에 몰려 있거든요. 이런 부분에 대해서는 임대주택이라든지 기부채납을 없애고 한 400%까지도 부여할 수 있는 이런 것들이 과거에 있다 보니까 용적률이 너무 높았거든요. 그런데 지금 상황에서는 용적률에 대해서 인센티브도 좀 높여주고 그다음에 종상향도 해주고 그다음에 사업성에 대한 보정을 해서 약간의 부족한 사업성을 좀 키워줄 수 있거든요. 그리고 공공 기여를 하다 보면 아무래도 사업성이 좀 떨어지다 보니까 이런 부분에 대해서도 도움을 주고 있습니다. 그리고 지금 재개발 요건에 대해서도 건축물이 67%에서 노후도가 60%로 완화를 하고요. 전반적으로 봤을 때는 노후도도 좀 낮춰주고 높게 좀 지을 수 있고 용적률도 좀 높여주고 그다음에 높이 제한으로 개발 어려웠던 자연 경관이라든지 고도지구 같은 경우도 이런 부분에서도 완화를 하기 때문에 꽤 많은 단지하고 재개발 사업지라든지 이런 것들이 강남권보다도 오히려 강북권에 좀 혜택이 돌아가는데 이 기회에 좋은 혜택이 돌아갔을 때 많은 사업장들이 좀 활발하게 재개발을 할 수 있는 방향을 좀 시장 환경도 좀 갖춰졌으면 좋겠습니다.

◇ 김우성 : 네 알겠습니다. 관심 있는 분들은 또 강북권의 노후 주택도 한번 잘 눈여겨보시기 바라겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 송승현 : 네 감사합니다.

◇ 김우성 : 도시와 경제 송승현 대표였습니다.