[정면인터뷰]10월 분양 물량 역대 최대, 집 사야 할까?-함영진 부동산114 리서치센터장

[정면인터뷰]10월 분양 물량 역대 최대, 집 사야 할까?-함영진 부동산114 리서치센터장

[YTN 라디오 ‘최영일의 뉴스! 정면승부’]
■ 방 송 : FM 94.5 (18:10~20:00)
■ 방송일 : 2015/09/30 (수)
■ 진 행 : 최영일 시사평론가

◇앵커 최영일 시사평론가(이하 최영일): 이제 추석 연휴가 끝났습니다. 미련 갖지 마시고요. 추석은 통상 가을 이사철과 맞물려서 연말과 연초 주택 시장의 향방을 가늠해보는 잣대 역할을 하는데요. 이제 본격적인 가을 분양 시장이 개장되면서 역대급 물량이 쏟아질 것이다. 이런 전망이 나오고 있습니다. 잠시 후에 함영진 부동산114 리서치센터장을 연결해서 자세한 이야기 나눠보겠습니다.
정면인터뷰 바로 시작합니다. 함영진 부동산114 리서치센터장 전화 연결하겠습니다. 센터장님 나와 계세요?

◆함영진 부동산114 리서치센터장(이하 함영진): 예. 안녕하십니까.

◇최영일: 네. 전통적으로 매년 추석 이후에는 공급이 몰린다고는 합니다만. 올해 특히 신규 아파트 10월 분양 물량이 많은 이유가 있나요?

◆함영진: 일단 전통적으로 가을은 분양 시장의 성수기이기 때문에, 모델하우스 모객을 극대화하려는 건설사들이 10월 분양 물량을 쏟아내고 있고요. 여기에 지난해보다 3배 이상 뜨거워진 청약 경쟁률은 강남 일대 재건축 물량이라든지. 강북 뉴타운, 그리고 수도권 공공 택지 위주로 전매 차액에 대한 기대 심리를 상당히 높이고 있습니다. 요즘은 실소유 제품만 아니라 분양권 전매를 노리는 가수요자들이 유입되는 경향들도 있다고 봐야 될 것 같고요. 여기에 내년부터 강화되는 주택담보대출 규제에서 신규 분양 시장의 중도금 대출이 빠져있기 때문에 환금성과 유동성이 분양 시장의 선호가 건설사의 밀어내기 공급과 맞물리면서, 사실상 올 들어 최대 물량이 10월에 공급될 것으로 기대되고 있습니다.

◇최영일: 그렇군요. 그렇다면 이게 최근 부동산 투자 심리가 살아나고 있다고 하는데요. 집값이 오를 것이라는 기대감이 있는 것인가요?

◆함영진: 글쎄요. 지금의 주택 구매 수요는 집값 상승 기대감에서 출발했다기 보다는 전세난에 쫓긴 실수요자의 자가 이전의 성격이 조금 더 크지 않나 싶습니다. 서울 강남 재건축이라든지, 대구, 부산 같은 일부 분양 시장은 전매 차익을 노린 투기 수요가 분명히 있기는 합니다만. 최근 집을 사거나 또는 내 집 마련을 검토하는 대부분의 분들은 시세 차익보다는 6, 7년 이상 장기화된 전세 가격, 그리고 깡통 전세에 대한 두려움이 굉장히 강하기 때문에. 중소형 주택을 구입하는 실수요자들이 훨씬 많다고 봐야 될 것 같고요. 지난해 하반기부터 총 4차례나 기준금리가 인하됐죠.

◇최영일: 그랬죠.

◆함영진: 담보대출 규제까지 풀리다보니 저금리 유동성의 힘을 빌어서 집을 사면서 거래량과 주택가격이 동반 상승하고 있다. 이렇게 해석하는 게 조금 더 나을 것 같습니다.

◇최영일: 그렇군요. 깡통 전세에 사느니 차라리 이참에 집을 사는 게 낫다. 이런 분들에 대한 이야기, 실수요자라고 표현해 주셨는데요. 하지만 전문가시니까 제가 여쭤보면. 그러면서도 정말 집을 사는 것이 맞는 것인지 다 고민이 클 텐데. 어떤 조언 해주시겠습니까?

◆함영진: 일단 지방은 전고점을 돌파했고요. 수도권도 과거 고점의 90%까지 집값이 올랐습니다. 아무래도 가격 때문이라도 집을 살지, 말지 굉장히 갈등을 할 수밖에 없는 구조이기는 합니다. 일단 저는 기존의 재고 주택 구입은 급할 것은 없다고 보이고요. 대신 청약 통장이 있으시다면 10월에 전국적으로 10만 가구가 분양되기 때문에. 분양 시장을 내 집 마련의 대안으로 삼으시는 것이 조금 더 좋을 것으로 보입니다. 앞으로 집값이 크게 오르지 않는다면 낡은 아파트보다는 새 아파트가 감가상각에서 상대적으로 유리하고요. 그리고 기존 주택보다 환금성이 좋다는 장점도 있는데요. 일단 기존 주택 저가 매수 메리트가 이미 사라졌기 때문에 무리해서 빚내서 집을 사는 것보다는 분양 시장을 통해 적정 분양가의 중소형 주택 당첨을 노리시는 것이 조금 더 현명해보이고요. 그래서도 안 된다면 그 때 집을 살 것인지, 아닌지 결정해보는 방법이 조금 더 낫다는 생각이 듭니다.

◇최영일: 센터장님 조언을 좀 일찍 들었어야 했는데. 저 같은 경우는 6월에 벌써 대출을 끼고 샀네요.

◆함영진: 그러셨군요.

◇최영일: 그리고요. 아까 말씀 주셨지만 이 주택담보대출. 내년부터 이자만 갚는 거치 기간이 줄어들지 않습니까? 이 대책이 시행되기 전까지는 좀 매매 수요가 늘어나게 될까요?

◆함영진: 그렇습니다. 고정금리 분할 상환 대출이 본격화되는 것이 7.22 주택담보대출 강화 방안 시행인데요. 내년 1월 1일부터 바로 적용이 됩니다. 미국의 금리 인상 시점이 늦어지고 있고, 또 가을이 이사철 성수기이기 때문에 오히려 연내 금리 부담이 작고 담보대출 이자가 덜할 때 집을 마련하려는 틈새 수요는 분명 있을 것이라고 봐야 될 것 같습니다.

◇최영일: 네. 그렇다면요. 조금 거시적으로 봐서 올 하반기 집값. 어떻게 흘러갈 것으로 전망하세요?

◆함영진: 4분기에도 일단 분양 시장의 높은 청약 경쟁률, 또 주택 거래량 증가, 가격 상승세. 이런 것들은 좀 이어질 것으로 판단이 되는데요. 주택 시장의 잠재적 불안 요소였죠. 연내 금리 인상 가능성이 다소 낮아지기도 했고요. 그리고 전세값 상승에 매물 부족 현상이 굉장히 여전하지 않습니까? 내년에 또 가계 대출 관리 강화 방안 때문에 오히려 연내 집을 미리 구입하려는 수요를 무시할 수는 없다고 보고요. 연내 크게 오르지는 않겠지만 매매는 실수요 매매 전환수요, 그에 따라서 완만하게 오름세가 이어질 가능성은 조금 높아 보입니다.

◇최영일: 그렇군요. 센터장님. 조금 전에 짚어주셨습니다만. 줄기차게 오르는 전세값이요. 이 전세난 현상이 6년 넘게 계속되고 있는데요. 언제까지 이 현상이 갈 것으로 보십니까?

◆함영진: 일단 안타깝게도 수도권은 내년까지 전세난을 피할 수는 없을 것 같습니다. 당장 올 가을에도 1, 2% 정도는 더 오를 것으로 생각이 되는데요. 이사철이라 전세 수요는 많은데 뾰족한 공급 확대 방안이 없고요. 그리고 상당수 월세 전환으로 전세 매물이 굉장히 부족합니다. 그리고 수도권 같은 경우는 신규 입주량에 비해서 재건축이나 재개발 같은 이주 수요가 내년까지 물량이 거의 6만 호에 달하기 때문에. 오히려 내년의 주택 멸실이 신규 입주보다 훨씬 많다고 봐야 되겠죠. 적어도 30만 호 정도 아파트 입주량이 증가하는 2017년 이전까지 전세난은 지속될 수밖에 없다고 보입니다.

◇최영일: 네. 그렇다면 지금 전세난이요. 기본적으로 말씀 주신대로 물량 공급이 부족한 원인이 크겠습니다만. 혹시 또 다른 이유도 있다고 볼 수 있습니까?

◆함영진: 일단 여러 가지 원인이 있는데요. 아무래도 저금리로 인한 전세 매물의 월세화 원인이 가장 크죠. 그리고 실제 8월에 전월세 거래량 중에 월세가 차지하는 비중이 45.6%였습니다. 10채 중에 4채 이상은 월세 거래라는 것인데요. 거기에 서울 같은 일부 지역은 뉴타운 해제, 그리고 재건축 사업이 움직이면서 다가구 주택이나 아파트 멸실이 동시에 이뤄지고 있고요. 가뜩이나 부족한 저렴한 전세 매물이 사라지는 문제점도 있는 상황이고요. 그리고 전세 가격이 매매 가격의 80~90%를 넘어서는 예비적 깡통 전세도 상당히 많기 때문에. 앞으로 정부가 추진하는 뉴스테이, 행복주택 같은 임대주택의 공급이 아직은 수요에 미치지 못하지만. 이런 부분들이 조금 더 강화될 필요가 있을 것으로 보입니다.

◇최영일: 일각에서는 이러다가 전세가 완전히 없어지는 것 아니냐. 전세 종말 시대 이야기도 나오고 있는데요. 이것 일리 있는 것인가요?

◆함영진: 좀 거칠게 얘기하자면 저금리 상황이 장기화 된다든지, 또는 경제의 저성장 문제도 집값이 물가 상승률만큼 오르지 못하게 된다면 사람들이 집을 사기 꺼려하겠죠. 그리고 집 주인도 전세 매물을 월세로 돌리면서 전세 매물이 사라질 수도 있습니다. 이미 지금도 주택임대차의 절반 가량이 월세니까요. 특히 지난해 하반기부터 올해까지 기준 금리가 떨어지면서 월세 전환 속도가 굉장히 빨라졌다는 것을 체감하실 수 있으실 건데요. 서민들의 주거비 부담을 낮추려면 제도권의 임대주택 공급. 지금보다는 훨씬 더 많이 늘려야 될 것으로 보입니다.

◇최영일: 그렇군요. 지금의 전월세 시장을 좀 안정시키려면 전월세 상한제를 도입해야 하는 것이 아니냐. 이런 목소리도 나오고 있는데요. 대안으로 보십니까?

◆함영진: 저는 다소 위험한 방식이 될 수 있다고 봅니다. 왜냐하면 지금은 집주인의 월세 전환으로 순수 전세 매물 부족이 가져온 구조적 문제인데. 오히려 가격을 통제해버리는 전월세 상한제를 한다는 것은 그나마 있는 전세 매물마저도 집주인이 매력을 못 느껴서 공급을 줄이게 만드는 역효과를 낼 수도 있다고 보이는데요. 이미 전세의 월세 전환 이율이 6%고, 지금 상한제를 적용하기는 하지만 시장에서 통용되지 못하고 있습니다. 이미 그런 문제도 있다고 보이고요. 그리고 세입자에게 재계약 갱신 청구권이 없기 때문에. 상한제를 하더라도 2년 임대 기간이 끝나고 나가라고 하면 나갈 수밖에 없는 세입자의 애환이 분명히 있죠. 조금 급하고 포퓰리즘적으로 해결하고 싶다. 이렇더라도 당장 소금물을 마실 수는 없다고 보이거든요. 급하게 서둘 것이 아니라 장기적인 안목에서 뉴스테이, 공공임대주택. 이런 재고를 늘리고, 동시에 전세를 놓거나 임대료를 저렴하게 공급하는 준 공공 임대 사업자를 좀 우대하는 대책도 보완될 필요가 있다고 보입니다.

◇최영일: 네. 센터장님. 오늘 말씀 잘 들었습니다.

◆함영진: 예. 감사합니다.

◇최영일: 지금까지 함영진 부동산114 리서치센터장이었습니다.