<경제 핫이슈>"3차 희망임대주택리츠, 정부가 왜 유주택자까지 도와줘야 됩니까? 포퓰리즘 의심스러워”-이성근 경희대 교수

<경제 핫이슈> "3차 희망임대주택리츠, 정부가 왜 ‘유’주택자까지 도와줘야 됩니까? 포퓰리즘 정책 의심스러워”-이성근 경희대 부동산학과 교수

앵커:
주택이 애물단지인 경우가 요즘 꽤 많이 있지요. 빚을 내서 집을 샀는데 집값은 떨어지고, 갚아야 될 대출금은 상당히 부담이 되고, 그럴 경우에 이런 하우스 푸어를 구제하기 위해서 정부가 마련한 정책이 있습니다. 희망임대주택 리츠라는 건데, 작년 4월부터 시행이 되고 있습니다. 현재 지금 3차까지 진행이 되고 있는데, 다음 달에는 그 동안에는 중소형 아파트에만 적용이 되었던 게 중대형 아파트에도 확대가 될 것이라는 얘기가 나오고 있습니다. 그런데 이게 그러면 중대형 아파트를 보유한 유주택자들까지도 정부가 보조해 줄 필요가 있느냐, 라는 얘기들이 나오고 있기 때문에 이게 적절한 것인지 그렇지 않은지 한 번 좀 들어보도록 하겠습니다. 이성근 경희대 부동산학과 교수님 나와 계십니다. 교수님, 안녕하십니까?

이성근 경희대 부동산학과 교수(이하 이성근):
네, 안녕하세요?

앵커:
리츠, 그러면 이게 무슨 투자 상품 같다는 생각이 들기 때문에 희망임대주택 리츠, 그러면 잘 안 들어오거든요? 이게 어떤 정책인지 설명 좀 부탁드릴게요.

이성근:
사실은 임대 리츠에 희망이 붙으니까 상당히 희망적이라고 받아들일 수가 있겠지마는, 작년도 4월 1일 주택시장 정상화 종합대책에 하우스 푸어 지원 방안의 일환으로서 정책이 도입이 되어 있죠. 그런데 사실은 하우스 푸어라는 사람은 집을 가진 자지 없는 사람은 아니거든요? 그런 내용 속에서 정부가 끄집어 낸 아이디어가 희망임대주택 리츠를 만들겠다, 라는 얘긴데 리츠에서 개념을 잘 쳐다보면 우리투자증권이 금융주관사로 투자자를 모집을 해서 이익이 나면 돌려주겠다, 라는 얘기고 투자 운영담당은 한국토지주택공사가 자산관리이사를 맡는 것이고, 사업비는 국민주택기구가 시중은행에서 조달한다는 개념인데, 문제점은 초창기에는 매입 대상이 1가구 1주택자가 보유한 공시 가격 9억 이하의 한계를 두었습니다. 그 얘기는 전용면적 85㎡, 25.7평이 되겠죠. 중소형 주택에 한정했지만 올해부터는 지금 말씀하신 대로 중대형 주택까지 사업을 확대시켜서 해 나가겠다, 라는 얘기인데 과연 이게 어떤 측면에서는 올바른 것인가, 하는 거에요. 그러면 소형 아파트에 사는 사람들은 대개 알고 보면, 특히 소형의 임대아파트 사는 돈이 없는 사람들이거든요? 하우스 푸어라는 분은 과거에 주택 가격이 상승되는 시점에서 주택담보대출을 받아서 가격이 올라갈 걸 예측을 해서 샀던 분들이 대부분 2008년도 금융 위기가 오면서 샀던 분들이 지금 주택 침체기, 부동산 거래 침체, 경기 침체, 하면서 가격이 내려가면서 정부에서 유주택자까지 도와주겠다, 내 놓은 대책이 이 대책이에요. 그런데 정말 이게 옳은 정책이냐, 라는 측면은 이렇게 볼 수가 있어요. 이게 임대 리츠를 만들어서 하우스 푸어를 도와주는 것이 맞는 것인지, 아니면 거래 활성화를 해서 스스로 시장에 맡겨서 돌아가는 것이 맞는 것인지.

앵커:
어느 쪽으로 보세요? 교수님은.

이성근:
사실은 저는 시장에 맡기는 게 맞다고 봐요. 이런 제도는 1차, 2차, 3차, 이렇게 쭉 해서 희망임대주택 리츠 하우스 푸어 주택 매입 현황 보면 2013년도 작년 6월에 한 508가구, 그 다음에 2차에서는 500가구, 그 다음에 3차에 올해 7월에 1000가구를 하겠다는 거거든요? 이게 한시적이지 오래 갈 정책은 아니잖아요? 그 다음에 2번째로 짚고 넘어가야 될 문제가 이 문제는 자금 문제와 연결되면 항상 금리와 연결이 되어 있습니다. 지금 대출 금리가 3%대 중반에 하락하면서 일어난 문제는 이 문제가 맞다, 라고 정부에서 내 놓은 카드인데, 자, 그럼 경기가 회복되었을 때 금리가 상승되면 어떻게 할 거냐는 얘기죠. 이 문제는 어떻게 바라보면 시장을 한시적으로 임대아파트를 활성화해 나가면서 또 유주택자 하우스 푸어를 도와주겠다는 아이디어는 조금 동의를 받을지 모르지만, 중장기적인 측면에서는 이거는 그거보다 오히려 거래 활성화를 근본적으로 건드리는 대책으로 가야지, 1~2년, 2~3년 내다보는 정책을 가지고 이게 정책을 잘 해 나간다, 라고 하기에는 한계가 있는 여러 가지 문제점이요. 지금 LH공사가 자산관리 투자 운영을 담당하겠다는 거란 말이에요?

앵커:
그런데 LH공사가 돈이 없잖아요?

이성근:
그렇죠. LH공사가 현재 6월 말 지난해만 해도 140조가 넘는 부채가 있어요. 그럼 하루에 123억 정도의 이자가 나가요. 그러면 LH공사의 자구책인지, 원래는 임대아파트라고 하는 것은 정부가 당연히 무주택자를 위해서 도와주는 건 약간의 손실을 보면서도 해 나가는 건 맞습니다. 그러나 이건 지금 유주택자란 말이에요? 집을 가진 자가 대출을 담보로 제대로 못 갚으니까 하우스 푸어라는 것은 집을 가진 자를 도와주겠다는 거에요. 그거를 도와주는 거는 차라리 시장에 맡겨서 정상화를 시켜 나가고 활성화를 시키는 게 맞죠.

앵커:
이걸 내 놓을 때는 이걸 통하면 다시 또 주택 거래가 촉매제로 작용할 수 있을 것이다, 라고 얘기를 했던 기억이 나요. 그런데 그런 효과가 없을 걸로 보시는 거죠?

이성근:
근데 그걸 정책 쪽에서 그런 말씀을 하시죠. 그런데 근본적으로 부동산 시장이라는 것은 이렇게 단편적으로 금리가 불투명한 상태에서 가기는 굉장히 힘듭니다. 과거에는 금리 가지고 조정을 하면서 약간 시장을 조정해 왔어요. 그러나 지금은 금리 위기가 오면서 장기 경기 침체, 부동산 침체가 돌입할 때는 금리 가지고 어떤 시장을 활성화하기는 굉장히 어렵다는 게 첫 번째 측면이라고 할 수 있고요. 조금 더 이 대책보다는 오히려 세제 혜택을 논하면서 거래 활성화, 시장 활성화를 논하는 게 맞습니다.

앵커:
세제 혜택이요? 이를테면 어떤 걸까요?

이성근:
예를 들면 임대 사업자들을 좀 더 세제혜택을 민간 쪽에 준다든가, 왜, LH공사가 빚이 많기 때문에, 민간인들이 임대 사업자를 하게끔 정부가 유인책을 써야죠.

앵커:
그러면 최근에 밝힌 과세 정책의 후퇴는 교수님이 말씀하신 걸로 치면 맞는 방향이기도 하네요?

이성근:
과세 정책의 후퇴라기보다도 과세를 전월세 대책에서 어느 정도 혜택을 주려다가, 이렇게 보시면 돼요. 국토부는 대개 공급적인 측면이고, 세제는 재정부하고 안전행정부, 이쪽하고 연계가 달라요. 그러면 공급 파트하고 세제하고 다르기 때문에 이게 같이 뭉쳐서 가는 컨트롤 타워가 제대로 작동이 되어야 해요. 그러면 세제 혜택을 줘야 하는데 오히려 전월세에 대한 어떤 면에서 약간 세금을 매기겠다고 해서 지금 시장이 얼어붙었지 않습니까? 이게 그래서 다시 보완대책이 나왔잖아요. 지금 이 문제를 짚고 넘어가면 하우스 푸어를 도와줄 때에 궁극적으로 이게 도와주는 건지, 아니면 이게 거래 활성화를 방해하는 건지 또 짚어봐야 돼요. 시장에 작동되면서 이 분들이 도와줄 때 과연 얼마나, 예를 들어서 9억 이하면 이하지 그 이상까지도 도와주겠다는 거거든요?

앵커:
그런데 LH공사에서는 이게 굳이 리츠를 통해서 한 게요. 리츠가 말하자면 펀드 같은 거잖아요? 기금, 리츠를 통해서 하기 때문에 금융 부담이 LH 자체에는 많이 가지 않는다, 라고 얘기를 했었거든요. 그 부분은 어떻게 보시나요?

이성근:
금융 부담은 자기들이 가지 않지만 신축성이라든가 제대로 활성화가 안 되면 금리적인 영역에 상당히 작용을 할 거에요. 대출금리라든가 이런 게 작용을 하면 이게 잘 안 되는 것이, 희망임대주택 리츠가 만들면서 부실채권 매입이 지금까지도 0건에 불과했어요. 이런 여러 가지 보이지 않는 문제점이 노출이 되기 때문에.

앵커:
효과가 없었다는 말씀이시네요?

이성근:
그렇죠. 실효성이라는 측면이, 정부는 약간 효과가 있었다, 라고 하지만 또 다른 측면에는 효과가 없는 측면도 있거든요.

앵커:
그럼 이게 사실 내 집 뺏기기 싫다는 그런 마음도 어느 정도 있을 거고요. 그 다음에 은행에 내는 이자부담만큼 또 정부에 월세를 내는 거잖아요? 임대를 받으니까. 그 부담이 같아서 효과가 없었을 수도 있고요. 어떤 쪽인가요?

이성근:
제가 보기에는 집을 가진 분들이 근본적으로요. 자기가 손해나지 않을 범위 내에서 대출을 갚아나가니까 더 문제가 생기는 거에요. 약간 손해나더라도 팔아야 되겠다, 라고 하면 시장이 또 달라지죠. 그러나 과거에 가격 상승이 되는 거를 예측을 해서 대출 담보를 무리하게 받았던 분들이 사실은 지금 문제가 되는 거에요.

앵커:
근본적인 문제는 탐욕이네요?

이성근:
그렇죠. 그걸 해결하지 않고 부분적으로 1차, 2차, 3차, 과거에 우리가 경험했던 것이 바로 뭡니까? 반값 아파트라는 게 과연 성공했는가를 되돌아봐야죠. 그 다음에 현 정부에서는 또 행복주택이라는 게 나왔잖아요. 행복주택이라는 게 과연, 처음에는 굉장히 활성화 될 것 같고 시작을 하다 주춤하지 않습니까?

앵커:
지금 삽도 못 뜬 데도 많죠?

이성근:
많죠. 거기다가 지금 나온 게 그 다음은 임대 아파트 쪽에 가는 게 행복주택 파트였고, 그럼 가진 자를 위해서 나온 게 희망임대 리츠라는 걸 시작을 했어요. 하우스 푸어 문제는 어떻게 해결할 거냐, 이 문제가 정부에서 정책적으로 내 놨는데, 저는 이거보다 근본적으로는 시장이 제대로 작동될 수 있는, 활성화 될 수 있는, 안정될 수 있는 걸 얘기해 가면서 이건 부분적인 얘기지, 이게 어떤 본래의 근본적인 문제로 봐서는 안 될 수 있는, 2~3년짜리 정책이 한계가 있지 않습니까?

앵커:
중소형에만 적용을 해도 이런 문제가 있었는데 중대형까지 더 늘린다는 것은 어떻게 보면 어불성설이군요?

이성근:
중대형을 왜 늘려야 됩니까? 그거는 제가 볼 때는 소형 정도만 도와줘도 충분히, 예를 들어서 정말 돈이 지금 맥시멈 갖고 있는 게 이 정도, 9억 밑의 집을 갖고 있는 사람들입니다, 그랬는데 지금 노후의 대책이라든가 어떤 연금이라든지 혜택이 없기 때문에 이걸 정부가 나서서 도와주면 일정 부분 국민들한테 동의를 받을 수 있겠죠. 그러나 9억 이상 되는 거는 자기가 그 집을 좀 낮은 가격으로 팔고, 예를 들어서 평수를 낮추고, 그러고 다시 살면서 가는 그런 데에 맡겨야지 그거까지 사 주겠다? 그건 국민들이 이해하고 받아들이기 어려움이 나올 수밖에 없는 그런 정책이 아니냐, 굳이 왜 그거를 9억 이상까지 사 줘야 하냐, 그거는 시장 정상화, 안정화, 활성화로 가야지, 이것까지 가는 거는 약간 어떤 면에서 보면 포퓰리즘 같은 기분이 약간 들어가는.

앵커:
알겠습니다. 그리고 어쨌든 전월세난이라든지 이런 것도 좀 도와줘야 되잖아요? 하우스 푸어도 문제고 렌트 푸어도 문제고, 이게 도울 수 있는 방안 중의 하나가 공공 임대를 늘리는 거잖아요? 그런데 이게 LH의 부담을 늘리기 때문에 또 쉽지는 않은데, 공공 임대 확대는 어떻게 하면 좋을까요?

이성근:
사실은 공공 임대하고 국민 임대하고 차이가 나는 게 국민 임대는 보통 30년 임대에서 분양을 하지 못 하게 되어 있는 거고요. 공공 임대라는 것은 보통 10년 정도의 임대 후에 분양하게 되어 있어요. 그러면 이거는 예를 들어서 공공 임대 성격이 짙은 것을 정부가 손을 대고 있는 것으로 볼 수 있거든요? 예를 들어서 가진 거에서 어떤 면에서는 오히려 이거는 정부가 큰 평수까지 손 댈 필요는 저는 전혀 없다고 생각해요. 그래서 공공 임대, 10년 후 임대 분양 아파트는 오히려 서울시가 하고 있는 시프트 장기 임대 주택이 20년 거주해서 살아가게끔 하는, 이런 게 오히려 앞서가는 대책이 아니겠느냐, 때로는 정부가 서울시가 했던 장기 전세 주택도 상당히 좋은 점은 빨리 받아들이고, 그 다음에 공공 임대에서 분양되어야 할 것은 분양되게끔 놔두면서 새로운 임대주택 피치가 없어서 고민하는 것과 또 수익성의, 경제성의 문제는 없지 않아 있습니다. 임대 아파트 하나 짓는 데 보통 1억 정도 약간 안 든다, 이런 통계치가 나와 있기 때문에 정부의 애로사항이라는 건 있을 수 있죠. 그러나 그건 당연히 임대 쪽은 정부가 손을 대야 하지만 하우스 푸어까지 손을 대 가면서 해 나간다, 더군다나 9억 이상까지 대 나간다, 그 기준점은 상당히 때로는 논란의 여지가 있고, 실효성 문제도 없지 않아 있다, 왜, 금리하고 연결됐기 때문에 그런 문제는 계속 남아있다, 이렇게 말씀드릴 수 있습니다.

앵커:
네, 잘 들었습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

이성근:
네.

앵커:
이성근 경희대 부동산학과 교수였습니다.