[생생경제] 주택공시가격, “시세 15억 초과, 공시가격 9억 이상 고가주택 현실화율 높아져...”

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 이제문 창조경제연구소 소장


[생생경제] 주택공시가격, “시세 15억 초과, 공시가격 9억 이상 고가주택 현실화율 높아져...”



◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 정말 따끈따끈한 소식입니다. 정부가 올해 표준 단독주택 공시가격 및 부동산 공시가격 현실화 추진 방향을 방금 발표했습니다. 저희가 바로 정리하고 분석해드리도록 하겠습니다. 창조경제연구소의 이제문 소장님 나오셨어요. 소장님, 안녕하세요?

◆ 이제문 창조경제연구소 소장(이하 이제문)> 네, 안녕하세요. 

◇ 김혜민> 지금 방금 끝났어요. 김현미 국토부 장관이 관련된 내용을 발표했는데요. 저희가 발 빠른 경제방송 아니겠습니까? 오늘 발 빠르게 소장님 모셨습니다. 제가 먼저 국토교통부에서 보도자료를 받아봤는데, 여기에 이런 말이 있어요. “시세를 반영한 공시가격, 공평과세의 시작입니다.” 사실 이번 정부 들어서 공시가격 공평과세에 대한 이야기가 계속 나오고, 또 공시가격을 현실화하겠다는 의지를 계속 보였어요. 일단 아주 근본적인 질문. 부동산 공시가격, 왜 그렇게 중요합니까?

◆ 이제문> 일단 공시가격 자체가 주택 또는 재산을 가지고 있는 분들의 과세 기준이 되고, 한 60여 가지 항목에서 적용되는 것이거든요. 집값만의 문제가 아니라 조세의 성격을 가지고 있는 재산세라든지, 종합부동산세, 상속증여세 같은 경우도요. 그다음에 재건축 초과이익 부담금이라든지, 개발부담금을 부과하는 기준이 되고요. 복지 측면에서 본다고 하면, 기초연금이나 장애인연금 등이 적용되고, 또 감정보상을 받을 수 있는 감정평가액의 기준이 되기 때문에 국민들 생활에 밀접하게 와 닿는 제도라고 볼 수 있습니다. 그런데 이것이 상당히 불평등했었다는 것이죠. 작년 2018년 7월에 국토부 관행혁신위에서 공시가격을 현실화하고, 구체적인 실행방안을 마련해서 조세의 형평성을 세우라는 권고에 따라서 국토부가 이번에 안을 마련해서 발표한 것 같습니다.

◇ 김혜민> 실질적으로 이제 국토교통부에서 공시가격을 현실화하겠다는 안을 내놓았습니다. 주택에 관한 발표인데, 주택이 아파트보다 공시가격이 더 낮았다면서요? 그 이유는 무엇입니까?

◆ 이제문> 많은 지적이 있었죠. 아파트 같은 경우는 상품이 표준화되고, 분양가격이라든지, 이런 부분들이 구체화되어 있었고, 거래 사례들이 빈번했기 때문에 공시화율을 현실화하는 데 근접해있었는데, 주택 같은 경우는 주택의 유형, 크기와 가격대에 따라서 거래 사례가 차이가 난다고 봐야 합니다. 또 거래가 아파트만큼 그렇게 많지 않았고, 그런 부분들이 있었기 때문에 가격 산정 기준이라든지, 현실화율을 반영하는 데 있어서 차이가 있을 수밖에 없었습니다. 

◇ 김혜민> 단독주택의 특성상 파악이 어려웠기 때문에 공시가격을 현실화하는 데 어려움이 있었습니다. 그런데 방금 전 김현미 장관이 직접 표준 단독주택 공시가격을 발표한 건데요. 먼저 표준 단독주택이라는 개념을 설명해주세요. 

◆ 이제문> 전국에 있는 주택이 480만 가구 정도 되는데요. 단독주택이요. 그 단독주택 중에서 22만 가구. 그러니까 가격의 대표성이 있다든지, 그 지역을 대표할 수 있는 주택 22만 호를 선정해서 그 주택의 가격을 선정합니다. 이것을 우리가 표준지 단독주택 공시가격이라고 얘기하고요. 그리고 이 표준 단독주택 공시가격이 나오게 되면, 이것이 지자체로 넘어가게 되어서 지자체에서는 개별 단독주택 공시지가를 산정하게 됩니다. 대표성을 가지고 있는 주택이라고 보시면 되겠죠.

◇ 김혜민> 480만 가구 중에 표본으로 지정된 22만 정도를 표준 단독주택이라고 하고, 관련된 공시지가가 나왔고요. 이것들이 지자체로 뿌려지면, 이것을 기준으로 개별 단독주택들의 공시지가가 정해지는 겁니다. 아까 소장님하고도 말씀을 나눴지만, 아파트보다 단독주택이 상대적으로 저평가됐었고요. 또 하나 김현미 장관이 지적했던 게 가격대가 높을수록 오히려 시세 반영률이 떨어지는 경향을 보이고 있었다, 이렇게 지적을 했거든요. 소장님도 이 단독주택 공시가격 현실화, 필요한 부분이라고 보시죠?

◆ 이제문> 저도 항상 현실화해야 한다는 주장을 많이 했었고요. 특히 단독주택 같은 경우에는 역차별, 조세의 역진성이 두드러지게 드러난 게 시세 3억 이하에 살고 계시는 분들은 현실화율이 60%, 70% 가까이 되는데, 20억, 30억, 시가로, 아니면 50억 이상 주택에 사시는 분들은 오히려 시세 반영률이 20%, 30%밖에 안 되는 차이가 있었기 때문에 오히려 재산이 적고, 가난한 사람들 입장에서 세금을 더 많이 부담한다는 게 단독주택 같은 경우는 끊임없이 지적이 되어 왔고, 거기에 따르는 관련 연구들이나 논문들이 많았습니다. 그러다 보니까 이것을 개선해야 하는데, 개선하기 위한 방법이라든지, 이런 것들이 강력하게 추진이 안 되다 보니까 매년 조금 생색내는 수준으로 인상됐었어요. 그런데 이번에는 조금 과감하게, 특히 시세 15억 초과되고, 공시가격이 9억 원 이상 되는 고가 주택에 대해서는 현실화율이 강력하게 반영됐다고 보입니다.

◇ 김혜민> ‘과감하게’ 라고 표현을 하셨어요. 어느 정도길래 과감하게, 라고 표현을 하셨는지 여쭤보도록 하고요. 그전에 보도자료 준 것에서 예시를 보니까요. 부산의 한 아파트는 시세가 7.5억 원이고, 서울 신사동의 단독주택 시세는 16.5억 원이었대요. 그런데 공시가격은 둘 다 5.5억 원. 동일했다고 합니다.

◆ 이제문> 제가 아까 말씀드렸듯이 주택이 비쌀수록 공시가격 현실화율이 높아야 하는데, 그게 낮다 보니까 똑같이 7.5억 원짜리는 67%가 반영되었고, 16.5억 원짜리는 시세반영률이 35%가 반영되다 보니까 공시가격은 5억 5,000만 원으로 세금을 같이 냈다는 거죠. 그러면 이 세금뿐만 아니고, 나머지 의료보험료라든지, 모든 부분이 다 냈기 때문에 오히려 재산을 큰 것을 가지고 있는, 아니면 고가의 주택을 가지고 있는 사람들의 부담이 상당히 낮아졌고, 그 부담은 결국에 가난한 사람들에게 전가될 수밖에 없었던 문제가 있었습니다.

◇ 김혜민> 그래서 시세를 반영한 공시가격, 공평과세의 시작입니다, 라는 카피를 가지고 국토교통부가 오늘 표준 단독주택 공시가격을 발표했습니다. 얼마나 오르는지를 자세히 살펴보겠습니다. 일단 집 가격대로, 구간이 나누어져 있고, 그 구간별로 다르죠?

◆ 이제문> 구간별로 상당히 다르게 나타나고 있는데요. 결국에 시장에서 예상했던 대로 고가주택, 아까 말씀드렸던 시가 15억 원 이상의 기준시가 9억 원 이상의 고가 주택들은 상당히 반영률이 커졌습니다. 커져서 그 구간을 나눠보면, 15~25억. 이것은 시세를 말하는 겁니다. 시세가 15~25억 정도의 주택일 경우에는 전국은 21.1%가 상승했고요. 특히 서울은 23.56%가 상승했습니다. 또 25억짜리 이상 주택인 경우에는 전국은 23.56%가 반영됐는데, 서울 같은 경우는 37.54%가 반영되어서 시가로 따지면, 현재 25억 이상 된다고 하면, 현실화율을 한 50%로 본다고 하면, 시가 13억, 14억 정도 이상이 되는 주택 같은 경우는 현실화율이 상당히 높아졌다고 보는 거죠.

◇ 김혜민> 지금 말씀하신 주택들은 15억 이상, 그러니까 고가 주택들이고요. 그냥 우리가 중산층이라고 부를 수 있는, 보통 서민들이 갖는 아파트를 어느 정도라고 할 수 있을까요? 한 3억에서 6억? 이 정도 구간에 있는 분들은 얼마나 올랐습니까?

◆ 이제문> 3억에서 6억 정도가 되는 시세는 크게 오르지는 않았는데요. 평균 인상률 정도의 범위 내로 보시면 될 것 같습니다. 표준주택 공시가격 평균 변동률 같은 경우가 2018년에 5.51% 정도였는데, 올해 9.13%로 상승했기 때문에 3.62% 정도가 상승했고요. 이에 비해서 현실화율을 본다고 하면, 2018년에 51.8%에서 53.0%로 약 1.2% 정도 상승해서 중저가, 아까 말씀드린 9억 원 이하의 주택에서는 예년 상승률 5.1%보다 한 3%에서 4% 인상된 수준이었다고 보입니다.

◇ 김혜민> 오늘 생생인터뷰, 2019 표준주택 공시가격 발표가 있은 직후에 창조경제연구소 이제문 소장과 함께 어떤 내용인지, 앞으로 어떤 영향을 끼칠 것인지에 대한 이야기. 아주 발 빠르게 나누고 있습니다. 중요한 건 아까 말씀하신 것처럼 공시지가를 기준으로 세금도 매겨지고, 보험료도 납입한다고 하셨어요. 그러면 서울 시내의 단독주택의 예를 들어서요. 얼마의 세금을 더 내게 되는지, 아까 말씀하신 3억에서 6억 사이는 그러면 그렇게 세금이 안 느는 겁니까?

◆ 이제문> 그것을 제가 이제 구간을 잘라서 말씀드리면, 국토부 발표자료에 있는 내용 중에 제시된 금액인데요. 시세가 6억 원 이하의 주택인데, 한 4.4억 원 정도의 주택일 경우에는 2018년에 보유세가 44만 원 정도 나왔는데, 정확하게는 44만 2,000원이 나왔는데, 이번에 공시가격이 상승하지 않았습니까? 그렇게 됐을 때 2019년에 보유세 부담액이 46.4만 원으로 약 2만 2,000원 정도가 증가되고요. 시세 9억 원 이하의 주택에서 시세 6억 5,000만 원짜리의 주택인 경우에는 2018년에 보유세 부담이 78만 2,000원에서 2019년에 81.6만 원으로 3만 4,000원 정도가 증가됐기 때문에 실질적으로 시세 9억 원 이하의 주택인 경우에는 세액, 특히 보유세는 재산세하고, 종합부동산세를 합친 것이니까 그 금액으로 놓고 본다면, 상당히 증가 폭이 미미하다고 보입니다.

◇ 김혜민> 그렇네요. 정부에서도 서민과 중산층에 대한 영향은 최소화하겠다고 했거든요.

◆ 이제문> 그러니까 시중에서 나왔던, 공시가격이 올라감으로 인해서 세금 폭탄이 될 수 있다는 우려는 확실하게 9억 원 이하의 주택에서는 잡혔고요. 그다음에 시세 15억 이하, 그러니까 공시가격으로 본다고 하면, 한 10억 4,000만 원 정도의 주택이 보유세가 2018년에는 142만 원 정도가 부과됐는데, 2019년에는 161만 4,000원 정도가 부과됨으로써 19만 4,000원 정도의 보유세가 증가해서 세 부담이 늘어난 것으로 보이는데요. 이 세 경우에도 시세 15억 이하의 주택인 경우에 건강보험료 같은 경우는 거의 변동이 없습니다. 건강보험료라든지, 복지 부분의 과세 부담은 또 한 번 구간 조정을 해서 세액 부담을 최소화하겠다는 게 정부의 방침이기 때문에요. 지금 말씀드린 세 가지 사례 중에서 건강보험료가 인상된 것은 거의 없고, 증가가 됐다고 하더라도 시세 9억 원 이하에서 한 5,000원 정도 추가 부담하는 정도로 세액이 나왔습니다.

◇ 김혜민> 정부에서도 복지 수급에 미치는 영향은 최소화하겠다고 밝혔고요. 소장님 말씀하신 것처럼 올해 11월부터 순차적으로 적용할 예정이라고 하네요. 복지 프로그램별로 다시 구간을 나눠서 하겠다고 합니다.

◆ 이제문> 앞에서도 말씀하셨지만, 국토부 장관이 직접 나와서 발표할 수밖에 없었던 상황이 사실 보면, 시중에서 왜곡 전달된 정보들이 많았었거든요. 그러다 보니까 주택 공시가격 올린다고 하니까 일단 세금 폭탄 프레임에서부터 엄청나게 왜곡, 전파되고 그러다 보니까 이게 발표되기도 전에 일반 많은 국민들은 오해의 소지가 있었기 때문에 강력한 의지와 함께 세 부담이 그렇게 크게 증가되지 않는다는 의지를 보여주기 위해서 직접 장관이 발표한 것이 아닌가 싶습니다.

◇ 김혜민> 그럴 수 있죠. 아무래도 조세 저항이 있을 수도 있고, 올바른 정보가 아닌 것에 대한 사람들의 이야기들이 있을 수 있으니까요. 장관이 의지를 가지고 오늘 직접 발표했다고도 볼 수 있는데요. 아마 지금 3주택 이상 가지고 있는 분들, 혹은 조정 대상 지역 안에 주택을 두 채 이상 가지고 있는 분들은 그런 말 있잖아요? 고객님, 많이 당황하셨죠? 이런 것처럼 많이 당황하셨을 것 같아요. 그러면 이분들이 세금을 줄이기 위해서 임대주택으로 등록하거나 아니면 매물로 내놓는 이런 움직임이 있을 것이라고 보십니까?

◆ 이제문> 단독주택을 어떤 주택을 가지고 있느냐가 제일 중요한데, 시중에서 많이 보도된 내용 중에서 가장 두드러졌던 게 다가구 주택에 대한 부분이거든요. 다가구 주택 같은 경우는 8년 이상 장기 임대 주택 사업자 등록하는 경우에는 재산세가 감면되는데요. 특히 40m² 이하의 호로 구성되어 있는 경우에는 일단 재산세가 면제되고 있기 때문에 일반적으로 우리가 시중에 있는 단독주택의 다가구 주택에서 예를 들어서 세입자가 있다고 한다든지, 이렇게 할 때 40m² 규모 같은 경우는 이 정도 규모 내라고 하면, 재산세 자체가 면제되니까 크게 우려하지 않아도 되는데요. 이제 고가주택을 여러 주택을 가지고 계신 분들이 예를 들어서 8년 이상의 장기임대 사업자로 등록됐다고 했을 경우에 거기에서 감면되는 폭이라든지, 이런 것은 지금 말씀드린 다가구주택이라든지, 이런 부분에 비해서 많이 부과해야 한다는 현실적인 인식인 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 아까 2시 노종면의 더뉴스에 자유한국당 김현아 의원이 나와서 그런 얘기를 했어요. 문재인 정부에서 임대주택 등록자들에게 굉장히 혜택을 많이 줬다, 임대주택등록자로 많이 등록하라고 양성화시키기 위해서요. 그래서 실질적으로 이런 제도가 적용되어야 할 대상에 적용되지 않고, 실수요자들이라든지, 그런 일반 서민들이 이 제도의 적용을 많이 받는 것 아니냐, 라는 지적을 했거든요. 거기에 대해서는 어떻게 생각하세요?

◆ 이제문> 정책을 추진하는 데는 장단점이 있을 겁니다. 어쨌든 임대주택 사업자 등록을 하라고 해서 상당수의 고가 주택을 가지고 있는 분들이 임대주택 등록을 하면서 많은 세금이라든지, 이런 부분을 면피하는 정책적 부작용이 있었죠. 정책적 부작용이 있었지만, 그 정책적 부작용 때문에 어떤 분은 투기판의 꽃길을 열어줬다고 하는데요. 그 부분에 대한 우려를 정부에서 인식했고, 그 인식한 부분에 따라서 개선을 하고, 이렇게 하고 있습니다. 물론 그렇게 해서 하는 숫자가 아직은 많다고 얘기하지만, 민간 임대주택의 600만 호 정도가 임대되고 있다고 하면, 그중에 임대주택 사업을 등록한 주택은 130~140만 가구밖에 안 돼서 앞으로도 정책이라든지, 이런 것에 따라서 임대주택 사업자로 등록할 수 있는 여지는 아직도 충분히 있다고 봅니다. 따라서 그것을 보고 전체를 평가해서 너무 빠져나갔다고 평가하는 것은, 정책은 한꺼번에 모든 정책을 펼 수는 없지 않습니까? 단계성도 있는 것이고, 정책의 강호를 펴야 하는 시기적인 영향, 정책의 완급이라든지, 이런 것을 조정해야 하는 시기가 있기 때문에 그것은 정책이 정착되는 과정에서 생길 수 있는 필연적인 잡음이 생길 수 있습니다. 그리고 거기에 따라서 당연히 개선해야죠. 조세의 형평성이라든지, 부의 분배라는 대의적인 원칙이 무너질 수 있기 때문에 저는 당연한 조치라고 봅니다. 

◇ 김혜민> 정책이라는 건 방향 아니겠습니까? 그 방향을 보고 나아가는 것이고, 그 안에 바람도 불 수 있고, 비도 내릴 수 있고, 그 과정이라고 보신다는 거죠?

◆ 이제문> 네.

◇ 김혜민> 정부가 어쨌건 오늘 표준 공동주택 공시가격 발표를 하면서 4월 말에 공동주택, 그러니까 아파트 공시가격 현실화도 마무리 짓고 발표하겠다고 했어요. 아까 장관의 말에 따르면, 5월 달에는 모든 것을 마무리하겠다고 한 것 같은데요. 사실 이 아파트 공시가격 현실화가 더 여파가 크지 않을까, 하는 생각이 듭니다.

◆ 이제문> 그러니까 오늘 발표된 표준주택 공시가격도 확정된 것은 아니고요. 여기에 이의 제기할 수 있는 길이 열려있습니다. 국토교통부 누리집에 들어가시거나 아니면 시군구 민원실에서 1월 25일부터 2월 25일까지 열람 및 이의 신청이 가능하고요. 이 이의신청을 받아서 최종적으로 심의 위원회를 거쳐서 3월 20일 최종적으로 공시가 됩니다. 이것에 맞춰서 올해 추가적으로 발표되는 게 2월 달에 표준지 공시가격이고, 그다음에 4월에 공동개별주택 공시가격이 발표되고, 5월에 토지가격이 공시되는데요. 실질적으로 이렇게 발표된 공시가격이 적용되는 기준점은 이제 2019년 11월부터 적용된다고 보시면 됩니다. 11월에 건강보험료에 변경된 공시가격이 적용되고, 2020년 1월부터 근로장려금이라든지, 장학금 적용되고, 2020년 4월에 기초연금이라든지, 기초생활보장급여에 따라서 순차적으로 적용되는 과정을 겪게 됩니다. 

◇ 김혜민> 아직 갈 걸음이 머네요. 종종 발걸음마다 모시도록 하겠습니다. 지금까지 방금 전 발표됐습니다. 2019 표준주택 공시가격 관련된 내용, 창조경제연구소 이제문 소장과 말씀 나눴습니다. 소장님, 고맙습니다.

◆ 이제문> 네, 수고하셨습니다.