심교언 ”3기 신도시 강남 집값 잡을 듯, 판교되려면 ‘자족’을..”

YTN라디오(FM 94.5) [김호성의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2018년 12월 20일 (목요일) 
□ 출연자 : 심교언 건국대 부동산학과 교수

-3기 신도시, 기존 신도시 뛰어넘는 계획
-강남집값 등 주택 안정화에 큰 역할 할 듯
-사업 지체 조심하고 자족기능 강화해야
-실제 입주 하게 되면 가격 안정 효과 확실할 것
-부동산 정책, 규제일변도에서 전략적 탈피 고민할 때

◇ 김호성 앵커(이하 김호성): 어제 김현미 국토교통부 장관, 서울시장, 경기도지사 등 지자체 단체장들이 모인 가운데 3기 신도시 계획 발표가 있었습니다. 본격적으로 가격 안정세에 접어든 부동산시장에는 여러 가지로 좋은 호재가 될 것이다, 이런 평가도 나오고 있는 것 같습니다. 자족도시, GTX 같은 광역 교통망 이런 이야기도 나왔습니다. 전문가 연결해서 핵심적인 부분을 짚어보도록 하겠습니다. 건국대 부동산학과 심교언 교수, 연결돼 있습니다. 교수님, 안녕하십니까.

◆ 심교언 건국대 부동산학과 교수(이하 심교언): 안녕하세요.

◇ 김호성: 어제 발표, 전반적으로 어떤 평가를 내리실 수 있겠습니까?

◆ 심교언: 예. 정부에서 신도시라 해서 그냥 택지만 개발하는 그런 단순한 게 아니고 교통이라든가 자족성에 대해서 굉장히 신경을 많이 쓴 것 같습니다. 그리고 국공립 유치원이라든가 이런 아이 키우기 좋은 도시, 이런 것들도 보게 되면 굉장히 신경을 많이 쓰고 기존의 2기 신도시나 1기 신도시를 뛰어넘는 그런 계획으로 볼 수 있겠습니다. 다만 좀 우려되는 것은 보통 정부가 이렇게 위엄 있게 처음에는 출발하지만 가다가 좀 늦춰진다든가 이런 것들이 많습니다. 그런 것들을 좀 조심한다면 주택시장 안정화에는 큰 역할을 하지 않을까라고 보여집니다.

◇ 김호성: 사실 서울 경계와 2km 내외, 이런 이야기를 했는데 2기 신도시 같은 경우 거의 10km 내외 이렇게 해서 조성됐잖아요. 이 정도 2km의 반경 거리라면 사실상 서울 출퇴근하는 데 여러 가지 면에서는 과거 신도시 개발에 비해선 한결 좀 편리성이 담보된 것이다.이런 평가를 내리는데, 맞습니까?

◆ 심교언: 예, 그렇습니다. 1기 신도시 같은 경우에는 도심 거리를 보통 기준으로 하는데 한 20km쯤 떨어져 있었거든요. 여기도 도심으로 보면 1기 신도시보다는 훨씬 가깝고, 그렇기 때문에 이제 좋다라고 볼 수 있고요. 그 외에 2기 신도시 할 때는 GTX와 같은 광역급행철도라든가, BRT와 같은 대중교통을 획기적으로 개선하는 그런 안이 좀 부족했습니다. 2기 신도시를 짓고 나서 그런 것들을 추가로 보완하는 그런 형태가 되었는데 이번 3기 신도시 같은 경우에는 강북이나 강남 도심까지 거의 15분, 20분에 도달할 수 있는 급행교통수단까지 마련돼 있기 때문에 편리성 측면에서는 굉장히 크다고 볼 수 있고, 이렇게 이제 직주근접이 가능하게 된다면 강남의 집값을 잡는 데도 어느 정도 효과가 있지 않겠는가라고 보여집니다.

◇ 김호성: 광역교통망 구축하는데, 그런데 이게 주택이 지어지는 것과 시간을 맞춰서 교통망이 갖춰질 수 있는 건가요? 시간이 더 많이 걸릴 거라는 지적이 많은 것 같은데요.

◆ 심교언: 예. 지금 정부의 계획상으로 보면 입주 시점에 맞추기 위해서 노력한 것으로 보입니다. 그런데 기존의 정부의 국책사업들을 보게 되면 이런 사업이 진행되다가 계속 늘어지는 경우가 많았습니다. 그래서 실제 입주를 했음에도 불구하고 교통 같은 것들이 확충이 안 된 게 많은데 이번 정부에서는 굉장히 당겨서 조기에 하겠다라고 밝히고 있기는 하지만 일부 시각에서는 과연 그게 제대로 되겠느냐. 예비타당성이라든가 아니면 또 사업성 평가하는 방식이라든가 노선 결정 이런 것들이 지연될 가능성이 높거든요. 그래서 그런 것들을 조심해서 좀 추진해야 하는 게 아니냐. 그렇게 생각됩니다.

◇ 김호성: 그래서 교수님 말씀하신 GTX라든가 BRT라든가 이런 광역교통망 확충이라는 것이 결국엔 새롭게 만들어진 신도시에서 일하기 위해서 서울시내로 진입하는 그런 교통망을 구축한다는 것인데, 예를 들자면 판교 같은 일자리가 있는 자족도시 같은 건 만들 수가 없을까요?

◆ 심교언: 예. 지금 나온 안들 중에서 굉장히 높게 평가받아야 하는 게 교통도 있겠지만 더 큰 것은 자족인 것 같습니다. 도심 접근성을 좋게 해서 지역들 간에 연결 강화하는 그런 측면도 있지만, 대규모 택지로 나온 4개 지역 같은 경우에는 판교 테크노밸리 1단계의 2배, 1.5배 이런 식으로 자족용지를 공급하고 있습니다. 이 물량은 굉장히 많은 물량이고요. 이정도 물량이 들어가게 된다면 사실 도심 접근이 필요 없어도 되는 게 아니냐 할 정도로 물량이 많습니다. 그런데 이런 많은 물량을 어떻게 채울 것이냐. 기존에 토지공급규칙이라든가 이런 것들을 보게 되면 굉장히 규칙이 빡빡하게 운영되고 있습니다. 그래서 과거에도 이제 기업 유치를 하기 위해서 여러 노력을 했는데 무산된 바가 많기 때문에 지금 정부에서 밝히고 있는 것은 시세의 20%나 60% 정도에서 지원을 하겠다, 라고 하고 있는데 판교 테크노밸리는 그렇게 성공했거든요. 판교는 워낙 입지가 좋기 때문에 성공했다고 보는 사람도 있지만, 그런 노력도 필요하지만 그 외에 기업이 필요로 하는 다양한 그런 지원기능을 확충한다면 어느 정도 성과가 있지 않을까라고 보여집니다.

◇ 김호성: 판교 염두에 뒀다는 것은 IT라든가 지식정보산업 이런 것들이 집중적으로 일자리 창출과 연결돼 있는 그런 정책이 뒷받침돼야 한다고 보는데, 이것은 정부가 얘기하고 있는 새로운 일자리 창출과도 맞물려 있다고 봐야겠죠?

◆ 심교언: 예, 그렇습니다. 그래서 그런 일자리가 창출된다면 판교 같은 경우에는 판교의 자족뿐만이 아니고 판교에 고용되는 사람들 전체를 보게 되면 거의 100만 도시급을 먹여 살릴 수 있는 고용규모가 됩니다. 그래서 지금과 같이 대규모 택지에도 판교의 2배 이상의 그런 자족기능이 들어가면 주변 지역의 활성화라든가, 서울의 산업의 혼잡함 같은 것들도 좀 덜어줄 수 있지 않을까라고 보여집니다.

◇ 김호성: 3기 신도시 개발에 따른 집값 안정, 어떻게 전망하시는지요?

◆ 심교언: 사실 단기적으로는 안정화 효과는 별로 없습니다. 과거의 사례를 보게 되면 입주하기 전까지는 오히려 지역은 개발호재로 인식해서 주변 땅값이 올라가고 이런 경우가 많습니다. 그런데 입주를 하게 된다면 그 가격은 굉장히 안정화되는 거죠. 그런데 지금 시점에서는 이제 가격이 불안한 양상을 과거처럼 보일 것이냐. 일부 지역은 보이겠지만 거시경제라든가 이런 여건이 워낙 좋지 않기 때문에 과거처럼 서울 전반적으로 가격이 폭등하는 그런 양상은 나타나지 않을 것으로 예상이 됩니다. 그리고 실제 입주할 때 보게 되면 과거 200만 호 해서 5개 신도시를 해서 입주할 때 보게 되면 그전까지 20%, 30% 가까이 오르던 아파트 가격이 입주하는 시점에 –5%로 떨어진 경우도 있거든요. 그래서 실제 입주를 하게 된다면 가격안정 효과는 확실하게 있을 것이다, 라고 보여집니다.

◇ 김호성: 1·2기 신도시의 주민들은 3기 신도시 개발에 따라서 1·2기 신도시의 집값이 떨어질 것이다. 이렇게 이야기하시는 분들도 많은 것 같습니다. 그럴까요?

◆ 심교언: 예, 일반적으로는 그렇습니다. 새로운 집들이 옆에 생기게 되면 과거의 집들은 낡았고 이렇기 때문에 좀 상대적으로 불리하게 된다. 그렇게 되고, 그리고 또 3기 신도시 같은 경우에는 아마 환경이라든가 이런 것들이 1기·2기보다 아주 월등하게 뛰어난 신도시로 설계할 가능성이 높습니다. 그렇게 된다면 1기·2기 신도시는 또 타격을 받을 것인데, 이런 것들을 극복하게 위해서 이제 자족성 같은 것들을 더 강화하면 고용이 늘어나고 그에 따른 주택수요가 늘어나기 때문에 1·2기 신도시 가격이 오히려 올라가는 경우도 있습니다. 우리가 이제 분당을 보게 되면 알 수 있는데, 분당에서 판교를 처음에 건립할 때 굉장히 반발을 많이 했습니다. 집값이 떨어지기 때문에 그렇다 했는데 뚜껑을 열고 기업들 유치가 되고 보니까, 물론 그 사이에 가격 조정은 좀 있었지만 기업들이 유치가 많이 되고 고용이 늘어나니까 분당 신도시가 1기 신도시에서 가격상승을 굉장히 주도했거든요. 이런 사례들이 나타날 가능성도 충분히 있기 때문에 예단은 어려운 것 같습니다. 그 전제조건은 뭐냐면 어마어마한 규모의 기업들을 네 군데 대규모의 단지에다가 유치를 해야 하는데 그것들이 어떻게 되느냐에 따라가지고 잘되면 1·2기 신도시가 오히려 가격이 올라갈 수 있고, 그것들이 지연되거나 의도대로 되지 않으면 가격이 좀 하락압력을 받을 수도 있는 상황입니다.

◇ 김호성: 신도시 계획이 앞으로 있을 선거라든가 여론 흐름과 관련해서 변경이 될 수 있는 여지가 있다고 보시는지요?

◆ 심교언: 예. 변경의 여지는 충분히 있는 것 같습니다. 지금 현재 정책 중에 굉장히 큰 엇박자 중의 하나가 예산을 조기 집행한다라든가, 확대예산을 한다든가, 경제활성화 정책이 있는데, 부동산정책은 굉장히 규제 쪽으로 가고 있거든요. 사실 부동산 쪽도 규제를 좀 풀어준다면 경제활성화에 더 큰 도움이 될 텐데 이런 것들이 엇박자가, 그리고 거시경제가 계속 위축되다 보면 부동산 지금 규제일변도로 왔던 것에 대해서도 어느 정도 규제를 조금씩 탈피하는, 규제를 완화하는 그런 것들도 전략적으로 한 번 고민해봐야 할 시점이 아닌가라고 보여집니다.

◇ 김호성: 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣도록 하죠. 고맙습니다.

◆ 심교언: 네.

◇ 김호성: 지금까지 심교언 건국대 교수였습니다.