[생생경제] 대한민국에서 임대업자란?

[생생경제] 대한민국에서 임대업자란?





■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 숭실사이버대 부동산학과 교수
  
◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 조물주 위에 건물주가 있다고 하죠. 초등학교 장례희망은 임대사업자가 된 지 오래입니다. 임대사업주나 건물주가 불법이나 악행은 아니지만, 초등학생들의 꿈이 건물주인 건 조금 문제가 있지 않을까 싶어요. 왜 우리나라만 유독 임대사업이 활발할까요? 문제는 없는 걸까요? 숭실사이버대 부동산학과 한문도 교수와 말씀 나눠볼게요. 교수님, 안녕하세요.

◆ 한문도 숭실사이버대 부동산학과 교수(이하 한문도)> 네, 안녕하세요. 

◇ 김혜민> 정부와 정치권이 조사를 해봤더니 올해 7월 기준으로 임대사업자 수가 32만 9,678명이래요. 이 숫자가 우리나라 부동산 시장에서 많은 겁니까? 적은 겁니까?

◆ 한문도> 시장의 규모에 비해서 많다고 보는 게 맞는 것 같고요. 일단 작년부터 많이 늘었습니다. 올해하고 작년 사이에 정부가 임대사업자 활성화하는 정책에 따라서, 임대주택사업자 혜택이 있다는 것이 투자자들한테 알려지면서요. 예전에는 구청 창구에 임대사업자 등록하는 창구가 없었습니다. 심하면 3, 4년 전만 해도 주택임대사업자 등록을 하라고 하면, 담당자를 찾기가 힘들었어요. 그런데 지금은 1층에 가면 아예 주택임대사업자 등록 창구라고 대문짝만하게 쓰여 있습니다. 이게 불과 몇 년 사이에 많이 변했다는 것을 알 수 있습니다. 많은 인원이 등록한 상태인데요. 중요한 점은 제도의 형태가 다르기는 하지만, 외국에 비하면 우리나라 현실에서는 많다고 보시는 것이 맞는 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 그런데 등록을 안 했을 뿐, 임대사업을 하고 있던 사람은 많은 거잖아요?

◆ 한문도> 더 많죠. 이것보다 훨씬 더 많죠. 숫자로 따지면 200만, 400만. 호수로 따지면 500만 호 정도, 600만 호 정도가 임대가 놓여 있는데요. 이분들 지금 임대호수가 등록된 것이 115만, 120만 정도밖에 안 돼요. 나머지는 등록 안 하고 지금 사업을 영위하고 있고, 정부에서는 세금에 대한 부분을 강화하겠다고 발표하는 거죠. 

◇ 김혜민> 말씀하신 것처럼 절대적으로 비교할 수는 없지만, 우리나라가 유독 이런 임대사업이 활발하고, 초등학생의 꿈이 건물주인 것은 우리나라의 특징이라고 할 수는 있죠?

◆ 한문도> 초등학생의 꿈이 건물주라는 것이 자본주의의 냄새가 나서 듣기에는 안 좋은데요. 강남 일부 지역에서 아이들끼리 그런 이야기를 하는데, 좋은 현상은 아니죠. 좋은 현상은 아니고, 바람직한 현상도 아니지만, 실제로 그런 이야기가 오가는 것은 언론상에도 나오고 있지만, 어린아이들이 벌써 저희 고등학교 때 정보를 초등학생들이 습득한 상태 같아요. 제가 볼 때는 불가능한 얘기도 아니고, 실제로 벌어지고 있고요. 미래로 볼 때는 좋은 현상은 아닌 것 같습니다. 다만 현상이 벌어지고 있는 것은 저도 인지하고 있습니다. 

◇ 김혜민> 아이들이 임대사업자를 하고 싶다는 것에는 이런 뜻이 숨어있는 것 같아요. 첫째, 내가 그렇게 땀 흘려 노력하지 않아도 된다. 그러니까 부모님이 땀 흘려 얻은 재산이나 임대사업을 받아서 본인이 할 수 있다는 것과 손쉽게 돈을 벌 수 있다고 생각하는 아이들의 인식이 들어가 있는 것이 아닌가 싶거든요. 

◆ 한문도> 일부 아이들의 얘기죠. 90% 이상의 정상적인 아이들은 잘 지내고 있는데, 저는 언론이 더 문제라고 봐요. 그것을 자꾸 가시화해서 초등학생들이 엄마, 아빠가 이야기하는 것 듣고 있다가 학교 가서 교실에서 나 건물임대사업, 이렇게 이야기하면 친구들이 뭐라고 얘기하겠어요? 미쳤다고 하겠죠. 일부 지역에서는 그럴 수도 있겠지만, 제가 볼 때는 언론이 그런 것을 자꾸 가시화하지 말고, 역으로 그런 아이들이 있으니 이런 것을 없앨 수 있도록 제도를 고치라고 기사가 났으면 좋겠어요, 개인적으로. 

◇ 김혜민> 오늘 제가 이 인터뷰를 준비한 이유도 교수님 말처럼 임대사업이라는 게 잘못된 것도 아니고, 법 테두리 안에서 한다면요. 그리고 땀 흘려서 임대사업을 하시는 분들도 있는데요. 지금 말씀하신 것처럼 일부 언론이나 일부 아이들이나 일부 어른들의 잘못된 인식이 본질을 바꾸는 현상이 있는 것이 아닌가 싶어서요. 또 실질적으로 기형적인 임대사업도 있고요. 그래서 오늘 그 이야기를 나누고 싶은 건데요. ‘임대왕’이라는 별명을 가진 분이 계시다고 해요. 지난 7월 기준으로 최다 주택등록을 하신 분인데요. 부산에 사는 60대이신데, 혼자서 604채를 소유했다고 하거든요? 이게 가능합니까? 혼자 사는 부산의 60대분이 604채를 소유했대요. 

◆ 한문도> 이분이 건설사 대표입니다. 그것만 보면, 마치 한 사람, 개인이 604채를 투기성으로 매입한 것처럼 보이는데요. 실제 내용을 들여다보면, 그것은 아니고요. 건설사들이 아파트를 분양하다가 분양이 안 되면, 정부에서 국민주택기금이라고 하죠. 주택도시기금으로 명칭이 바뀌었는데요. 국민들이 주택복권 사고, 청약 붓고 하는 돈을 모은 것이 주택기금입니다. 그 기금 지원을 받아서 회사가 부도나는 것을 막든지, 아니면 시작을 그렇게 할 수도 있겠죠. 임대주택으로 임대 의무기간 마치고 나면, 분양 전환을 할 수가 있어요. 이런 형태로 했을 때는 건설사 이름으로 하지만, 건설사 대표잖아요? 그분이 600채가 될 수도 있고, 일시적으로 3,000채 가지고 있는 경우도 봤습니다. 예를 들어서 부영건설이 임대주택을 많이 짓잖아요? 부영건설 회장께서 열심히 다 지으셨지만, 돈을 투명하게 하지 않아서 지금 고생하고 계신 것으로 아는데, 그분은 한때 그분이 대표이시니까요. 부영이 몇 만 채 가지고 있거든요. 그분이 몇 만 채 가지고 있다고 하면 안 되죠. 왜냐하면, 회사 이름으로 가지고 있고, 사업상의 형태로 임대주택을 많이 가지고 있는 것이지, 지금 말씀하신 부분도 똑같습니다. 제가 볼 때는 개인적으로 하는 것은 몇 십 채밖에 없는 것 같고, 한 단지. 한 단지를 건설사 대표 명으로 가지고 있는, 그런 식으로 건설하면서 건설사가 임대주택사업을 하게 되면서 아마 제가 볼 때는 주택도시기금을 지원받아서 소유한 형태가 되니까 건설임대사업자라고 해요. 자기가 건설하고, 자기 이름으로 하게 되잖아요. 그런데 정부 돈을 받아서 지었기 때문에 일반 임대사업자가 하는 것처럼 몇 년간 임대를 놓아야 해요. 소유하고 있는 것이죠. 이것도 시간이 지나면, 분양전환을 할 것이라고 봅니다. 

◇ 김혜민> 건설임대사업자와 그냥 임대사업자는 다른 거죠?

◆ 한문도> 완전히 다르죠. 

◇ 김혜민> 그렇군요. 지방 중소건설사의 경우에 미분양이 날 경우에는 대표 개인이 떠안아서 임대사업등록을 하는 경우도 많다고 하더라고요. 

◆ 한문도> 개인이 안 하고, 회사 이름인데, 개인 이름이잖아요? 대표 이름이잖아요? 제가 이 기사를 확인하고 싶은데요. 굳이 법인 이름으로, 법인의 대표는 개인이니까 개인 이름으로 되어 있죠. 그런데 엄밀히 말하면 법인 이름으로 되어 있는 거죠. 이것을 법인의 이름으로 되어 있을 때, 법인의 대표 이름이 있지 않겠습니까? 간혹가다가 편법으로 한 개인이 그것을 매입임대사업으로 건설사 재무구조를 위해서 통째로 인수하는 경우는 있습니다. 일시적으로 자본의 현금흐름을 원활하게 하거나, 유동성이나 부채가 있을 때 아파트 단지가 부채로 인해서 경매가 되거나 하면 서민들에게 피해가 가잖아요? 그럴 때 부득이하게 대표 앞으로 놨다가 물론 그 뒤로 옥션 계약을 맺었겠죠? 대표가 갖지만, 건설사 이름으로 근저당을 걸어놓는다든지 해서 주민들한테 피해가 가지 않는 선에서 제가 볼 때는 일시적으로 개인 앞으로 옮기지 않았다, 보고 있습니다. 

◇ 김혜민> 네, 그러니까 건설사 대표가 사업적으로 이유가 있어서 일시적으로 이렇게 했을 수는 있다. 그리고 아까 말씀하신 것처럼 기업임대사업자와 그냥 임대사업자는 완전히 다르다. 이런 말씀을 해주셨고요. 우리가 임대사업자 이야기하면서 꼭 하는 게 이런 거예요. 집 주인이 두 살짜리 아기였다. 두 살짜리 아기가 계약하고, 이럴 수는 없잖아요. 이런 것들은 법적으로 문제가 없습니까?

◆ 한문도> 현행법으로는 문제가 없고요. 법을 만든 사람들의 출처를 가보면, 민간인들의 주택에 관한 특별법을 박근혜 정부 때 만들었습니다. 기억나시겠지만, 시행사가 자본금 10%만 가지고 있어도 정부지원금에다가 임차인 보증으로 하면, 사업을 할 수 있는 구조를 박근혜 정부에서 기업 특혜 식으로 밀어붙였어요. 밀어붙이면서 법까지 바꿨습니다. 예전에 얼핏 아시겠지만, 마피아도 있고, 토건족도 있고, 이렇지 않았습니까? 이런 부분에서 제가 볼 때는 뒤 작업을 많이 한 것 같아요. 법령을 자세히 볼 분들이 없으니까 제가 예전에 방송에서 말씀드렸는데요. 제가 개인적으로 2003년부터 2012년까지 임대주택 연구소를 운영했습니다. 그때는 건설교통부죠. 지금은 국토교통부로 바뀌었고, 그때 담당자들도 이런 것에 대한 지식도 없고, 프로그램이 잘 정리가 안 되어 있었어요. 양식도 제가 만들어서 건교부에 거꾸로 갖다 줄 정도로 아주 허술했습니다. 이번에 박근혜 정부에서 바꿀 때 이것을 민간임대주택으로 바꾸면서 유스테이에 사업을 원활하게 할 수 있는 여러 가지 조항들을 많이 넣었어요. 기존에 임대주택법이라는 법을 바꿨거든요. 바꾸면서 주택도시공사라는 것이 생겼잖아요? 이것이 예전에 한국 신용보증보험이었는데, 이것도 회사를 바꿔서 공사로 만들었죠. 전격적으로 유스테이를 밀어주면서 그런 형태가 나온 건데요. 임대주택에 대한 성향이 많이 바뀌어서 건설임대주택 쪽의 흐름이 많이 바뀌고 있어요. 제가 볼 때는 민간건설임대주택, 민간매입임대주택으로 나눠놓았고, 유스테이에 대한 부분을 많이 확산하다 보니까 색깔이 많이 변했습니다. 지금 두 살짜리 얘기하셨잖아요? 그 속에서 두 살짜리가 하든, 세 살짜리가 하든, 예를 들어서 법령 하나에 임대주택사업자는 만 20세 이상으로 하나 한다, 하나 써놨으면 됐겠죠. 그 줄 하나만 있으면 지금 두 살짜리라는 말씀이 나타날 수가 없지 않습니까? 그런 것을 이미 다 알고 기득권들이 작업을 했겠죠. 증여나 이런 것을 도와주기 위해서요. 제가 말씀 안 드려도 애청자분들이 다 아실 텐데요. 그런 부분이 잘못되어서 두 살짜리가 가지게 되는 현상이 빚어졌죠. 임대사업을 할 수가 있나요? 없죠. 물론 법적으로 후견인 제도를 두는데, 그것은 그러면 눈 가리고 아웅이잖아요? 옛날에 신탁제도, 이런 것과 똑같죠. 두 살짜리 아이 것일까요? 엄마나 아빠 거잖아요? 눈에 보이는 건데, 정부 정치 고위관리자분들이 한 줄만 바꾸면 되는 것이고, 국회의원들한테 O나 X 표해서 찬성, 반대 붙이면 다 찬성할 거예요. 이런 부분들이 법으로 바뀌어야 할 것 같습니다. 그러면 그런 일이 없어지겠죠. 

◇ 김혜민> 어찌 되었건 이 임대주택법안이 임대주택 하기 쉽게 바뀌었다는 거잖아요? 그리고 법의 큰 구멍을 만들어서 실제 법적으로 두 살짜리 아이가 임대주택 주인이어도 아무 제재를 할 수 없는 것이고요. 결국은 이게 재산세, 종합부동산세, 임대소득세 줄이기 위해서 자기 자식들이나 친, 인척한테 주는 건데요. 그렇네요. 

◆ 한문도> 정부가 보장하는 합법적인 탈세죠. 절세라고 그분들은 표현하겠죠?

◇ 김혜민> 초등학생이 꿈을 가질 만 한데요? 그렇잖아요. 초등학교 들어갔는데, 내 친구는 벌써 건물주예요. 물론 아이들은 모르게 하겠지만요. 나라에서 법적으로 이런 구멍이 있다는 건 참 문제입니다. 

◆ 한문도> 맞습니다. 국가 발전을 위해서도 저해 요소이기 때문에 제가 볼 때는 이 방송을 듣는 국회의원분 한 분이라도 계시면, 스무 분이 사인하면 발의되잖아요? 이것 발의해서 국회에 올리면 통과될까요, 안 될까요? 100% 되겠죠. 안 되면 이상한 국회가 되니까요. 

◇ 김혜민> 안 될 수도 있을 것 같아요. 왜냐하면, 이번에 우리 집값 이야기, 세금 이야기하면서 국회의원들 중에 다주택자 대부분이고요. 이정미 대표는 국회에서 연설도 했거든요. 여기 계신 분들이 먼저 집을 팔아야 한다. 그러니까 제 말은 국회의원들 중에 기득권이 많기 때문에 통과 안 될 수도 있을 것 같은데요, 무기명으로 하면요. 

◆ 한문도> 국민들이 조금 운동을 해야겠죠. 여러 가지 민간 경제단체하고 뭉쳐서 우리 앞에 닥친 현실이고, 나아가서 고쳐야 하는 문제인데요. 이 부분을 누군가 열사처럼 한 분이 총대매고 가면 국민들이 다 따라올 거고, 국회의원들은 여론에 따라 끌려오잖아요. 누가 가기는 가야 하는데, 우리 사회자님이 갔으면 좋겠다는 생각이 듭니다.

◇ 김혜민> 저는 일단 임대사업자가 아니어서 제 말은 아무도 안 믿을 것 같아요. 임대사업자인 기득권자가 내려놓는 게 힘이 있습니다. 

◆ 한문도> 저도 그렇게 이야기하면, 저번에 방송에서 말씀드렸지만, 기득권자에 해당할 수 있는데요. 그때도 말씀드렸잖아요. 임대사업자 중에 세금을 내고 싶은데, 길이 없는 거예요. 그게 무슨 뜻이냐면, 기득권에서 욕심을 내고, 진리와 이상과 삶의 적정한 형태가 아니고, 그냥 물질에 끌려서 이런 분들이 너무 자기들 잇속을 챙기기 위해서 가다 보니까 이 현상을 막지 못하고 있는 건데요. 제가 볼 때는 선량한 임대사업자들 같으면 다섯 채, 열 채 있어도 안 팔고 아마 15년, 20년 이런 분들이 많아요. 정부가 하라는 대로 따라서 하고, 그런 분들이 많은데요. 이번에 아까 말씀드렸던 박근혜 정부에서 임대사업자, MB부터 시작했죠. 세금 줄여주고, 팔기 좋게 해주고, 언제든지 튀어나올 수 있게 해주니까 혜택만 있지, 부담이 없는 거예요. 

◇ 김혜민> 그러게요. 

◆ 한문도> 부담을 안 주니까 지금 신문에 나온 것처럼 줄 서서 등록하려고 하고, 이런 현상이 벌어지죠. 결국은 법을 만드는 국회의원들이 부담을 주고, 동시에 혜택을 줘야지 정상적인 국가인데요. 이런 부분에서 오늘 사회자님과 말씀 나누지만, 이걸 모토로 해서 언론사분들이 다 같이 한 번 더 이슈화하면, 국회의원들이 움직이지 않을까 싶습니다. 

◇ 김혜민> 그러니까 부담을 의무라고 표현하죠. 부담이 아닌, 의무. 당연한 의무를 같이 부여하고, 혜택도 줘야 한다고 생각하고요. 결국은 건강한 임대사업자와 그렇지 못한 임대사업자를 구분할 때 기준은 무엇으로 나눠야 한다고 생각하세요?

◆ 한문도> 기준은 간단합니다. 지금 4년, 8년짜리로 해놨거든요? 단기 임대는 4년, 준공공임대는 8년으로 묶어놨어요. 그것을 10년, 20년으로 확 늘려야죠. 4년 있다가 팔 수 있다? 그게 무슨 의미가 있어요. 4년 후에는 임대주택이 아닌 거잖아요. 팔면요. 이게 눈 가리고 아웅이에요. 차라리 독일처럼 20년 동안 임대조건을 유지할 수 있는, 조건은 의무적으로 20년을 두지는 않았지만, 임대계약금을 우리나라처럼 2년 지나면 내보낼 수 있는 게 아니라요. 20년까지 보장이 돼요. 자동으로 정부에서 그런 제어장치를 법적으로 만들어놓고 있기 때문에 유지가 되는데, 대한민국에 연구하시거나, 임대주택에 관계하시는 분들이 이 사실을 다 알아요. 아는데, 이것을 밀어붙이는 분이 없는 거죠. 저도 내년부터 시작할까, 개인적으로 생각하는데요. 젊은이들이 너무 힘들어하니까 저도 많이 미안하더라고요. 이 부분이 공론화되는 시간이 빨리 왔으면 좋겠고, 그렇게 되면, 제가 볼 때 대한민국의 밝은 미래가 보이지 않을까 개인적으로 바라고 있습니다. 

◇ 김혜민> 교수님이 말씀하신 것처럼 대안을 찾아봤으면 좋겠어요. 제가 대안을 마련하는 시간을 마련하도록 하겠습니다. 지금까지 숭실사이버대 부동산학과 한문도 교수와 이야기 나눴습니다. 고맙습니다, 교수님.

◆ 한문도> 네, 감사합니다.