[생생인터뷰] ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’ 발표, 효과는?

[생생인터뷰] ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’ 발표, 효과는?
 

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민PD
■ 대담 : 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수
  
◇ 김혜민PD(이하 김혜민)> 세상에서 가장 잡기 힘든 것이 바로 서울 집값이라고 하죠. 하지만 집값을 잡기 위한 정부의 노력은 계속되고 있습니다. 정부가 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’을 발표했는데요. 쉽게 말하면, 아파트가 무너질 정도가 아니면, 재건축을 허용하지 않겠다는 겁니다. 재건축 연한을 상향 조정하는 것보다 더 강력한 규제라는 평가도 나오고 있습니다. 재건축 사업이 이렇게 까다로워지면서 부동산 시장에는 어떤 파장을 미칠지 관심이 모아지고 있는데요. 관련 소식, 단국대 도시지역계획학과 조명래 교수와 말씀 나눠보겠습니다. 안녕하십니까.
 
◆ 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수(이하 조명래)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 정부가 아파트를 재건축할 때 받는 안전진단의 기준을 강화했습니다. 재건축 안전진단 기준 정상화 방안을 발표한 건데요. 어떤 내용인지 설명 부탁드립니다. 

◆ 조명래> 재건축을 하려면 안전진단 검사를 받아야 하는데요. 거기에서 항목이 구조 안전이라든가 주거 환경이라든가 사업성이라든가 시설 노후화 정도를 측정해 일정 점수 이하를 받아야 재건축이 허용됩니다. 그중에서 가장 중요한 부분이 구조 안전과 주거 환경인데요. 100점 만점에 구조 안전의 경우 20%를 차지합니다만, 정부가 50%로 늘리겠다고 입장을 밝히고 있고요. 주거 환경의 경우 40%에서 15%로 낮추겠다고 밝히고 있는데요. 그동안은 주거 환경 항목이 큰 비중을 차지했기에 대충 환경이 나쁘면 재건축 허용이 됐지만, 앞으로는 구조가 부실할 때만 재건축을 하도록 하겠다는 의지가 표명된 겁니다. 그러다 보니 재건축이 힘들어질 거라고 얘기하는 것이죠.

◇ 김혜민> 예전에는 층간 소음같이 단순히 살기 불편한 이유만으로도 재건축을 신청할 수 있었는데 이제는 붕괴 위험이 있거나 안전 문제가 큰 경우에만 재건축을 허용하겠다는 뜻이죠?

◆ 조명래> 네, 사실 그렇게 주거 환경 비중이 높았던 것은 오래되지 않습니다. 2014년 9.1 대책을 통해서 재건축 사업 활성화를 위해 주거 환경 부분 비중을 늘리고 구조 안전 부분 비중을 낮췄기 때문에 재건축하기 쉬워졌는데요. 이번에 정부가 밝힌 정책은 2014년 기준으로 돌아가겠다는 내용이 되겠습니다. 

◇ 김혜민> 이미 정부는 조합원 지위 양도도 금지했고 재건축이 끝난 후 초과이익을 환수하는 방안을 내놓은 적이 있지 않습니까. 그런데 계속해서 재건축 시장을 옥죄는 이유, 교수님은 뭐라고 보십니까?

◆ 조명래> 지금 부동산 시장의 불안정, 특히 서울 아파트 가격의 급등은 강남 재건축이 중심에 있습니다. 재건축은 지금 부동산 시장에서 가장 돈이 되는 부분이거든요. 재건축 특히 강남 재건축이 도래되는 까닭은 지난 두 번의 정부 동안 재건축을 지속적으로 규제를 완화해와서 한 마디로 말씀드려서 재건축은 돈이 되는 것이 됐는데요. 아직도 그 완화된 규제가 많이 남아 있습니다. 말씀하신 대로 초과이익 환수라든가 조합원 지위 양도 같은 부분적인 규제 강화 내지 과거로 돌아가는 조치들이 있습니다만, 많은 부분 여전히 예컨대 집을 쉽게 더 많이 지을 수 있도록 허용한다거나 소형 평수 공급에는 그동안 제외해줬다거나, 여전히 재건축이 돈이 되도록 하는 조건으로 작용하고 있거든요. 그러다 보니 재건축 집값 오름의 진원지가 되고, 그것이 파급되어 부동산 시장 전반을 불안정하게 만드는 이유가 되기 때문에 재건축 시장을 다스리기 위한 하나의 방편으로 이러한 구조 안전을 강화하는 정책을 내놓는 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 교수님 말씀하신 대로 강남 재건축 때문에 서울 집값이 많이 올랐잖아요. 그런데 사실 지금 제재 때문에 영향을 받는 것은 목동 아파트나 송파올림픽 선수촌 같은 아파트들 아닙니까. 서울에서만 10만 4천 가구라고 합니다. 어떻게 될까요? 분위기를 뉴스에서 보니까 주민들이 성토하는 자리도 마련했다는 이야기도 있던데요. 어떻게 될 거로 보십니까?

◆ 조명래> 말씀하신 대로 새 제도에 의해 직격탄을 맞는 지역이 1980년대 후반에 지어진 아파트 단지들입니다. 반면에 이미 안전진단 통과한, 재건축을 기다리고 있는 단지들이 많은 곳은 강남 지역이다 보니까 새 정책이 오히려 양극화를 더 부추기지 않느냐. 강남의 재건축 가격을 더 높여주지 않느냐는 지적을 하는데요. 그렇다고 하더라도 안전 진단을 강화하지 않을 수는 없다고 보고 있습니다. 왜냐면 강남을 넘어서 계속 재건축이 이뤄진다면 지금과 같은 조건 하에서는 재건축이 지속적으로 집값 상승의 진원지로 작용하기 때문에 그 고리를 끊는 건 필요할 것 같고요. 강남을 중심으로 허가되는 재건축 단지에서 재건축을 통해 가격 상승이 이뤄진다면 그것은 다른 방법으로 통제해야 한다고 봅니다. 초과이익 환수라든가 세제라든가 강북 지역의 경우에는 다른 여러 대안적 사업 방식을 도입해서 정비를 활성화시키는 것을 통해 불균형을 시정해야하지, 일시적으로 강남 지역이 계속 재건축 가격 오를 것이기 때문에 구조 안전 진단 부분을 강화해야 한다는 것을 보류해야 하는 건 아닌 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 강남 재건축으로 강남 집값이 오르는 것에 대해서는 또 다른 제도로, 또 다른 법률을 제정해야 한다는 말씀이신데요. 그러면 목동 아파트나 송파올림픽 선수촌, 최근 재건축 기대감으로 집값이 굉장히 많이 올랐던 아파트들은 집값이 떨어질 거로 보십니까?

◆ 조명래> 그렇죠. 아무래도 재건축하는 입장에서 보면 그동안 2014년 9.1 대책에 의해서 재건축 안전 진단 기준이 굉장히 많이 완화됐습니다. 그래서 대개 통과율이 그전에 50%에서 90% 이상으로 늘었고요. 통과되는 단지들을 보면 96%가 조건부 통과였습니다. 조건부 통과가 어떤 면에서 보면 재건축을 하지 않을 수 있는 단지일 수 있는데 어쨌든 다 됐거든요. 이번에 안전 진단 기준을 강화하게 되면 그만큼 통과가 어려워지게 되겠죠. 그렇게 된다면 아무래도 재건축을 기다리는 아파트의 가격에 상승 폭은 영향을 받을 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 거기에 대한 반대급부로 신규 아파트에 수요가 몰리지 않을까, 이런 전망도 있더라고요. 

◆ 조명래> 강남의 신규 아파트 수요라는 것은 저는 교과서에 나오는, 수요가 많기 때문에 공급이 부족해서 가격이 오른다고 하는, 이러한 일반적으로 설명할 수 없는 여러 조건이 많다고 보고 있습니다. 이를테면 4년 전만 거슬러 올라가더라도 신규 아파트 공급이 안 됐던 것은 전반적으로 부동산 시장 전반이 죽어 있었기 때문에 안 됐던 것이죠. 그래서 여러 가지 제도가 완화됐음에도 불구하고 재건축이 안 되다가 2014년 9.1 대책을 통해서 재건축 연한을 30년에서 40년으로 늘리고 안전 진단 기준을 완화하면서 다른 부동산 정책과 맞물려 시장이 뜨거워지기 시작했는데요. 강남 주택시장, 재건축 시장이 뜨거워지는 것은 사실 시장에 아주 실질적인 수요보다는 가수요가 더 많이 작용하고 있습니다. 따라서 가수요가 지금같이 풍부하게 있는 그러한 상황에서는 사실 공급을 더 늘린다고 해서 강남 주택 문제를 해결할 수 있다고 보지 않고요. 가수요 관리를 어떻게 할 것인가가 중요하다고 봅니다. 

◇ 김혜민> 가수요 관리를 어떻게 하느냐가 관건이라고 하셨는데요. 그러면 교수님 생각하는 방안이 있으십니까?

◆ 조명래> 지금 쉽게 말씀드려서 강남 재건축은 돈이 된다는 인식이 안 되도록 그야말로 필요에 의해서만 재건축이 될 수 있도록 하는, 지금의 경우 강남 재건축을 하겠다면 용적률도 현재의 것에 3배 정도 주지 않습니까. 사업을 했다면 돈이 되는 거예요. 그런 것들이 끊임없이 강남 재건축에 대한 가수요를 만들어내게 되는 것이죠. 일종의 투기적 수요를 만들어내기 때문에 그런 부분을 하나하나 섬세하게 과거 완화했던 제도를 정비해서 정말 필요한 곳에서만 재건축이 되도록 하면서 불필요하게 재건축을 통해서 돈을 벌 수 있다는 기대를 안 갖게 하는 것이 정책의 중요한 내용이 되어야겠죠.  

◇ 김혜민> 발표되는 정책의 주된 목적은 서울 집값을 잡겠다, 집값을 안정화시키겠다는 건데요. 이번 규제 때문에 서울 주택 가격이 안정이 될까요?

◆ 조명래> 저는 지금 부동산 시장이 상당히 뜨겁고 가격 상승이 가파른데, 여러 가지 요인이 있습니다. 새 정부 들어와 여러 정책을 내놓았습니다만 정책이 제대로 안 들어맞는 까닭은 여전히 완화된 규제들이 많이 있고요. 국민들이 집값이 오르고 있기에 집을 사지 않으면 안 된다는 심리적인 측면도 있고요. 그 다음 정부가 내놓은 규제 정책들이 실제 시장에서는 강하게 안 느끼고 있습니다. 거시 경제도 좋기 때문에 재건축 진단을 강화한다고 해서 그것만으로 집값을 잡을 수 있다고 보지 않고요. 입체적인 여러 정책들이 나와야 한다고 봅니다. 

◇ 김혜민> 이렇게 해도 집값이 잡히지 않는다면 교수님께서도 또 다른 것들이 나와야 한다고 하셨는데 그중 하나가 현재 준공 후 30년인 재건축 연한을 더 높이겠다, 이것도 방안 중 하나더라고요. 이게 시행이 될까요?

◆ 조명래> 그것도 사실 2014년 9.1 대책에 의해서 30년을 40년으로 늘렸고 15년부터 시행되고 있는데요. 구조 안전진단 강화하는 것, 그 효과를 제대로 내기 위해서는 재건축 연한을 연장하는 것과 함께 가야 합니다. 정부에서는 저는 시차를 두고 재건축 연한을 늘리는 정책도 다시 도입하지 않을까 기대하고 있습니다. 

◇ 김혜민> 사실 한 번도 떨어지지 않았던 집값을 잡는다는 게 얼마나 어려운 일이겠습니까. 정부의 종합적이고 전반적인 정책이 필요한 것 같습니다. 오늘 말씀 감사드립니다. 

◆ 조명래> 네, 감사합니다. 

◇ 김혜민> 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수였습니다.