50+ Q&A “추석 이후 부동산 동향” - 심형석 영산대 부동산학과 교수

YTN라디오(FM 94.5) [당신의 전성기 오늘] 
□ 방송일시 : 2017년 10월 17일 (화요일) 
□ 출연자 : 심형석 영산대 부동산학과 교수

50+ Q&A “추석 이후 부동산 동향” - 심형석 영산대 부동산학과 교수


◇ 김명숙 DJ(이하 김명숙): 10월부터 새롭게 선보이는 화요일의 코너죠. <50+ Q&A> 이 시간 인생 제2막을 준비하는 여러분을 위한 일자리, 재테크, 부동산, 취미생활까지 아주 다양하고 알찬 정보들로 꾸며볼까 합니다. 오늘은 부동산 투자와 활용전략에 대해서 알아보는 시간 마련했는데요. 영산대 부동산학과 심형석 교수, 자리 함께하셨습니다. 안녕하세요. 

◆ 심형석 영산대 부동산학과 교수(이하 심형석): 안녕하십니까.

◇ 김명숙: 한참 만에 뵙죠?

◆ 심형석: 예. 겨울 다 돼서 뵙네요.

◇ 김명숙: 그 더운 여름에 책도 출간하셨더라고요.

◆ 심형석: 예. 재건축 관련한 책 하나 냈습니다.

◇ 김명숙: 이렇게 명절이 지나고 나면 부동산에 대해서 많은 관심을 갖게 되더라고요. 특히 추석이 지나고 나면 이사 철도 되고 해서 그런지, 부동산 시장의 ‘변곡점’으로 작용하는 경우가 많아요.

◆ 심형석: 아무래도 많은 분들이 모이게 되니까 자연스럽게 재테크나 부동산에 관한 이야기를 나누게 되고요. 그리고 이동이 많다 보니까 지방에서는 서울로 올라오시고 또 서울에서는 지방으로 내려가시니까 지역에 부동산 이야기도 많은 것 같고요. 특히나 이번에는 8·2 부동산대책이 나왔기 때문에 아마 여기에 대해서 궁금점도 많으신 것 같고요. 차분하게 생각하실 수 있는 여유도 시간상으로 있고. 그러다 보니까 많이 있는 것 같습니다.

◇ 김명숙: 부동산이라는 것이 생각만 하다 보면 더 머리가 아프고 힘들고, 그런 경우가 있거든요. 8.2 부동산대책 이후에, 시기상으로 정부가 추석 이후 부동산 추가 규제를 예고한 것으로 알고 있는데요. 연휴를 보낸 시장 분위기는 어떤가요?

◆ 심형석: 최근에 8·2 대책 나왔고, 9·5 추가대책 나왔고요. 아직 남은 대책은 가계부채 대책하고 주거복지 로드맵 정도가 남아 있는데요. 다들 어느 정도는 시장에 영향을 미칠 대책으로 남아있는 것으로 알고 있습니다. 그런데 연휴 이후에는 전체적인 시장 분위기는 비슷하다고 볼 수 있습니다. 관망세가 조금 이어지고 있는 것 같고요. 아직은 그런 경향이 큰 것 같습니다. 그런데 지역에 따라서는 조금 다른 양상을 보이는데요. 서울 강남 등 핵심지역 같은 경우는 오히려 회복되는 기미가 좀 보이고요. 그런데 지방은 여전히 관망세가 짙어지는 현상을 보입니다. 그래서 권역별로 차이가 나는데요. 이건 예전에도 투기과열지구 지정되면서 2005년, 2006년도에 수도권은 오르는데 지방은 크게 오르지 않는 이런 형태를 보였는데요. 아마 비슷한 상황이 아닌가, 이렇게 보고 있습니다. 

◇ 김명숙: 이제 10월~11월 초 하면 가을철에 본격적인 이사 철이기도 하잖아요. 그런데 이사 철이다 보면 집이 있으신 분들은 있는 대로, 또 집이 없으면 없는 대로 걱정거리이기도 하거든요. 집값에 변동이 좀 있나요? 관망세라고 하긴 하지만.

◆ 심형석: 아까 말씀드렸다시피 수도권 같은 경우는 8·2 대책 이후 두 달 정도 됐는데요. 1% 정도 가까이 올랐는데요. 지방은 거의 오르지 않았습니다. 오히려 떨어지는 지역도 있고요. 이런 형태가 보이는 건 아무래도 대책이 굉장히 강력했던 것 같아요. 그러니까 전매를 못 하게 하고 대출규제도 있고, 그리고 세금 같은 정책. 이 세 가지 정책을 한꺼번에 쓰는 경우가 거의 없는데요. 이번에는 한꺼번에 썼죠. 그런데 아까 말씀드렸듯 지역적으로는 좀 차이가 있는 것 같습니다. 서울 도심 같은 경우는 가격이 회복되는 기미가 보이고요. 재건축 같은 경우도 마찬가지인 것 같습니다. 최근에 재건축 아파트 분양들을 많이 하는데, 분양가를 주변 시세에 비해서 낮게 책정하는 경우가 많거든요. 그래서 분양시장은 여전히 호황이 지속되면서 이 시장이 전체 부동산 시장을 선도하는 느낌이 보이고요. 그런데 수도권 외곽신도시 같은 경우는 수급 상황, 즉 공급물량, 입주물량이 많습니다. 그래서 최근에 입주하는 단지들이 마이너스 프리미엄을 보이는 곳도 있고요. 지방 같은 경우는 마찬가지로 수급요인으로 인해서 움직이겠지만 아무래도 산업경기가 안 좋은 지역들이 있습니다, 지방은. 이런 데들은 안 좋아지고, 이런 현상들이 있는 것 같습니다.

◇ 김명숙: 그러면 매매는 그렇다고 해도, 전세시장 같은 경우에는 어떤가요?

◆ 심형석: 전문가분들이 8·2 대책 이후에 전셋값이 많이 오를 거라고 생각했어요. 그것은 아무래도 불안하니까 매매 수요가 전세로 많이 넘어가시는, 규제가 심하니까요. 그런 생각을 했는데요. 의외로 전셋값이 상당히 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 그러니까 매매가 8·2 대책 이후에 전국적으로는 0.5% 정도 올랐는데요. 전세는 오히려 0.2% 정도 수준에서 그쳐서 오히려 안정되고 있습니다. 이것은 아마 수도권에 입주물량이 최근에 많이 몰려가 있는 것 같고요. 그리고 말씀드렸다시피 매매에서 전세로 이전하려는 수요가 생각보다는 많지 않은 것 같아요. 여전히 분양이나 매매를 하시려고 하는 수요가 남아 있는 걸로 보입니다. 왜냐면 이것은 여전히 분양을 통해서 수익을 얻을 수 있는 상황이거든요. 아까 말씀드렸듯이 분양가가 낮은 이런 점들이 많이 작용한 것 같아요.

◇ 김명숙: 저희 지금 <50+ Q&A> 오늘은 부동산 관련해서 이야기 나누고 있는데요. 부동산 관련해서 궁금한 사항 있으면 문자로 보내주셔도 됩니다. 예를 들면 구체적으로 어느 지역에 어떻게 투자하고 싶다, 라든가 아니면 매매 관련해서 궁금한 사항들 있으면 언제라도 방송 중에 문자번호 #0945번으로 문자 주시기 바랍니다. 올 추석 연휴 유난히 길어서 명절에 가족들 모여서 이런저런 이야기 나누는 중에 부동산 이야기도 나눈 분들 많이 계셨을 것 같아요. 또 저희 50+ 가운데는 은퇴하셨거나 은퇴를 앞두거나 하신 분들이 많이 계실 텐데, 노후에 부동산을 어떻게 활용해야 하는지. 투자용으로 구입해야 하는지, 어떤지 여러 가지 고민을 많이 하실 것 같은데, 어떻게 하는 게 좋을까요? 부동산, 투자용으로 구입을 해야 할까요?

◆ 심형석: 그건 개별적인 사정에 따라 다른데요. 어쨌든 우리가 전체적으로 보면 5년 전만 하더라도 베이비붐 세대 분들이 은퇴하시면서 부동산을 매각할 거라고 예상했어요. 그런데 최근에 50대 이상 은퇴계층에서 부동산을 오히려 조금 더 구입하시는 경향이 있습니다. 그것은 자식들에 대한 증여, 이런 부분들도 있으신 것 같고요. 또 본인도 아주 작은 소형아파트를 사셔서 월세를 받으려고 하는 수요, 이런 것도 있으신 것 같아요. 그런데 우리가 투자 상품이라고 얘기하는 수익형 부동산, 오피스텔이라든지 아주 작은 소형아파트 같은 것들을 들 수 있는데요. 이런 상품은 조금 위험한 상품입니다. 그래서 처음부터 너무 급격하게 그쪽으로 가시지 마시고 일단 한두 개를 시작해보신 다음에 크게 문제없다고 생각하신다면 그런 비중을 늘려 가시는 것이 좋지 않을까, 싶습니다.

◇ 김명숙: 오피스텔이라는 것도 굉장히 유행을 타는 것 같더라고요. 대책이 나오고 나니까 이게 오피스텔 쪽으로 몰렸다는 보도도 잠깐 나오곤 했는데.

◆ 심형석: 오피스텔이 원래 아파트의 대체상품으로 볼 수 있는데요. 과거에 바닥 난방을 허용하느냐 안 하느냐, 이런 여러 가지 규제를 강화하느냐 완화하느냐에 따라서 시장이 좋아졌다가 나빠졌다가 그랬는데요. 최근에는 규제가 거의 없어졌습니다. 그러다 보니까 아파트 대체상품으로써 인기가 있는 것 같아요. 그래서 최근에 오피스텔을 포함한 상업·업무용 건물 거래가 상당히 많이 늘어나고는 있습니다. 하지만 오피스텔 같은 경우는 아파트와 다르게 투자 상품이니까요. 좋은 상품을 고르셔야 합니다. 그런데 오피스텔이 좋은 상품 같은 경우는 아파트와 같이 있는 복합형 단지들, 이런 것들이 좋고요. 그리고 최근에 나오는 오피스텔들은 너무 소형입니다. 그래서 전용면적이 5평대들이 많은데요. 그것보다는 10평에 가까운, 7~8평 정도 조금 규모가 있는 오피스텔을 선택하시면 괜찮을 것 같아요.

◇ 김명숙: 지금 7941님, ‘혼자 사는 50대 여성입니다. 제가 살고 있는 아파트 한 채와 전세로 준 아파트 한 채가 있습니다. 이 아파트는 반 이상은 대출이라 이자를 상당히 내고 있습니다. 이제 수입이 줄어드니 아파트를 팔아야 하는지 생각하고 있는데, 곧 재건축된다고 해서 고민 중입니다. 어떻게 해야 할까요?’ 하셨네요.

◆ 심형석: 개발이슈가 있는 상품을 가지고 가시는 게 제가 볼 때는 괜찮은 것 같고요. 재건축 이슈가 있는 상품은 앞으로도 오를 가능성이 있거든요. 그러니까 그 부분을 보유하시고 오히려 전세 준 상품이, 어느 지역인지 제가 잘 모르겠는데요. 그 상품을 오히려 정리하시는 게 좋지 않을까. 그래서 말씀하신 대로 앞으로도, 오늘 또 발표됐는데요. 대출 금리는 올라갈 가능성이 높죠. 그렇다고 하면 여러 채를 가지고 계시는 것은 그렇게 바람직하지 않을 수 있습니다. 그래서 하나로 모으시는 것도 좋을 듯합니다.

◇ 김명숙: 지금 대출을 받아서 이자를 내야 하는 상황이 부담스럽다고 하셨는데, 그런 경우가 종종 있어요. 그래서 대출 끼고 살까 어쩔까 생각하는 분들 같은 경우에 어떻게 선택해야 할까요? 요즘 같은 시점에.

◆ 심형석: 어차피 대출규제는 강해질 거고요. 그리고 금리는 계속 올라갈 가능성이 높습니다. 그래서 어느 정도 여러 채를 가지고 계시다 그러면 좋은 아파트 한두 채로 모으시는 것이 좋고요. 이미 대출을 받고 계시다 그러면 훨씬 더 대출비율, 저희가 LTV/DTI 이런 이야기하는 대출비율이 30%까지 줄어듭니다. 그래서 자금계획을 철저히 세우셔야 하고요. 대출은 절대 무리하시면 안 되고, 전체 금액에서 30%~50%. 그런데 우리가 대출이 조정기에 들어가면 LTV 30% 정도 수준이 좋고요, 집값의. 그리고 조금 호황기면 50% 정도 수준에서 좋은데, 은퇴 예정 계층이라든지 은퇴 계층 같은 경우는 오히려 더 보수적으로 접근하셔야겠죠.

◇ 김명숙: 이자 부담이 있잖아요.

◆ 심형석: 예. 그러니까 지금 30~50%라고 생각한다면 오히려 더 줄이셔서 생각하실 필요가 있습니다. 

◇ 김명숙: 그리고 0010님, ‘신랑이 은퇴 이후 집으로 영종도 전원주택을 구입하자고 하는데, 저는 거리도 멀고 전원주택은 가격도 내려갈 것 같아 꺼려집니다’ 라고 하셨어요.

◆ 심형석: 나이 드실수록 도심에 사시는 것이 좋습니다. 그리고 앞으로 어차피 수요가 자꾸 줄어드는, 인구도 줄고 가구도 줄지 않겠습니까? 그러면, 수요가 줄면 아무래도 도심에 있는 아파트들 같은 경우는 여전히 인기가 있겠지만, 외곽 지역 같은 경우는 별로 좋지 않습니다. 특히나 전원주택 같은 건 권해 드리기 힘든 게 자산 가치 측면에서도 문제가 있겠지만, 본인들이 가셔서 사시는 데도 완전히 생활패턴이 달라집니다. 그래서 바로 가시지 말고 전세로 살아 보신다든지 이런 걸 해보신 다음에 옮기시는 게 좋지 않을까, 싶습니다.

◇ 김명숙: 일단 한 번 전세로 실험 삼아 살아보시고 적응이 잘 되면 집값에 상관없이 노후를 보내시는 것도 괜찮은 방법이고요. 8741님, ‘파주 땅콩주택에서 전세로 살았는데 건축사가 부도나면서 보증금도 못 받게 됐습니다. 대신 싸게 매입할 수 있다는데 고민됩니다. 저는 40대 초반이고 초등학생 자녀 둘이 있습니다’ 부도가 났는데 매입은 가능한가 봐요? 

◆ 심형석: 저도 정확한 상황은 잘 모르겠는데요. 이를테면 부도가 나서 공사비 같은 것들이 여러 가지 법적인 문제가 걸려있는 것 같습니다. 그걸 이제 승계가 가능한 모양인가 본데요. 편하게 사실 수 있다 그러면 큰 문제가 없는데요. 최근에 단독주택에 사시려고 하는 수요도 많습니다. 그래서 저는 그것도 나쁘지 않은 방식이라고 보는데요. 그런데 되도록, 그것도 마찬가지로 서울 시내에서 찾아보셔도 크게 문제가 안 됩니다. 그래서 어차피 지금 파주에 계신 단독주택 같은 경우도 땅값이 상당히 크거든요. 그래서 그런 것들을 회수하실 수 있다고 하면 오히려 서울로 들어오시는 것도 나쁘지 않은 선택 중의 하나가 아닌가, 싶습니다.

◇ 김명숙: 그런데 ‘땅콩주택’이라는 게 좀 작은 거 말하는 거 아닌가요? 어떤 건가요?

◆ 심형석: 작은 주택은 보통 ‘협소 주택’이라고 얘기하고요. 땅콩주택 같은 경우는 대지를 같이 쓰면서 두 세대가 올린 것들을 땅콩주택이라고 얘기하는데요. 그게 법적인 상황이 어떤지를 저도 잘 몰라서 말씀드리긴 그런데요. 정리가 가능하시다면 그렇게 하셔도 좋고요. 본인이 편하게 사실 수 있는데 큰 문제가 없다면 사시는 것도 나쁘지 않지 않을까, 싶습니다. 자산가치 측면에서는 아무래도 서울에 계시는 것이 좋지 않을까, 싶네요. 

◇ 김명숙: 그런데 서울 지역은 너무 비싸니까.

◆ 심형석: 그런데 찾아보시면 싼 지역도 있습니다. 제가 말씀드렸던 협소 주택이라고 하는 데가 대지 면적이 30~50평 정도만으로도 집을 지으실 수 있습니다. 과거에는 우리가 최소 주택을 건설할 수 있는 면적이 있었어요. 그래서 그 이하로는 불가능했는데요. 최근에는 연예인 김미려 씨 같은 분도 보면 그렇게 협소 주택을 지으셔서 사시는데, 서울 내에서. 가능하십니다.

◇ 김명숙: 협소 주택이라면 평균 몇 평정도 얘기하시는 건가요?

◆ 심형석: 거의 바닥 면적이 20평이 안 됩니다. 열 몇 평을 올리는 건데요. 우리가 ‘스킵 플로우’라고 해서 완전히 한 층은 아니고요. 지그재그로 층을 올리면 6층까지도 올리셔서 하시는 분들도 계시는데요. 그렇게도 가능합니다. 찾아보시면 있습니다.

◇ 김명숙: 건축비용도 많이 부담돼서.

◆ 심형석: 많이 되는데, 제가 알고 있기로는 거의 서울의 전세가격으로 집을 다 마련하실 수 있습니다.

◇ 김명숙: 그래요? 귀가 솔깃해지는데요. 0995번 쓰시는 분, ‘주재원으로 5년간 나가게 돼서 잠실이나 용산 쪽에 아파트를 구매하고 나갈까 하는데, 그쪽 지역 전망이 어떨까요? 귀국 후에 10년 이상 거주할 예상입니다’ 그러니까 5년 동안 나가 있다가 들어와서 살 예정으로. 잠실이나 용산 쪽에 구매할까 하신데요.

◆ 심형석: 5년 정도라고 하면 절대 팔지 마시고요. 가지고 계시는 게 좋은데요. 잠실하고 용산 쪽에 사시는 거 아주 좋습니다. 아주 좋은 지역 두 군데를 말씀하셨는데요. 이슈가 아주 많고요. 그리고 잠실 같은 경우는 재건축 이슈 중에 서울은 이제 50층 재건축이 거의 불가능합니다. 그런데 가능한 지역 중에 몇 안 되는 지역이 잠실입니다. 그래서 그런 지역들 같은 경우는 아주 유망하니까요. 구입해 두시고 5년 정도까지는 크게 부동산 상황이 지금과 다르지 않을 겁니다. 그래서 좋은 선택이신 것 같습니다.

◇ 김명숙: 그런데 사실 서울 전 지역이 투기제한지역이라고 할 수 있을 만큼 부동산 규제가 더 강화되지 않을까, 이런 전망도 나오고 있는데요.

◆ 심형석: 그런데 서울 더 이상 규제할 수 없이, 모든 지역이 투기지역과 투기과열지구, 그러니까 투기를 못하도록 만들어 놓은 지역인데요. 여기서 더 이상 할 수 있는 게 사실은 별로 없습니다. 그래서 대출규제도 지금 기존의 대출~ 30%까지 떨어졌는데요. 더 이상 규제를 한다는 것도 거의 불가능하고요. 그래서 지금 상태 정도 수준이라고 보시는 게 맞을 것 같습니다. 그래서 오히려 실소유자분들은 훨씬 더 집을 매입하시는 데 좋아요. 그래서 지금 다주택자 양도세 중과 규제가 내년 4월 1일부터 적용됩니다. 그렇다고 하면 내년 초에 그런 다주택자 매물들이 많이 나올 가능성도 있고요. 그럼 이제 그런 것들을 매입하시는데, 실소유자분들은 대출규제 같은 것들이 상당히 약합니다. 그래서 오히려 좋은 기회가 될 수도 있지 않을까, 싶습니다.

◇ 김명숙: 네. 그리고 3740님, ‘평택 미군부지 렌탈하우스에 관심 있어요. 연 수익이 안정적이고 꽤나 된다는 광고는 어느 정도 신뢰해도 되는가요?’

◆ 심형석: 평택에 여러 가지 호재들은 있습니다. 그런데 최근에 공급이 많고요. 그래서 그 점을 보셔야 하고요. 말씀하셨듯이 광고는 광고하고 생각하셔야 합니다. 그래서 보면 무슨 ‘임대수익 보장’ 이런 것까지 하는데요. 보장 주체 자체가 시행사입니다. 그런데 시행사는 우리가, 주택 사업자의 경우 그렇게 돈이 많거나 자산이 많은 회사가 아니고요. 그러다 보면 그 보장 자체가 위험해질 수 있습니다. 그래서 오히려 그 지역이 좋은 지역인지 아닌지, 이런 걸 보셔야 하는데, 미군 전용 렌탈하우스 같은 경우 타운하우스가 많습니다, 아파트가 아니고. 원래 외국 분들 같은 경우 단독을 좋아하시지 않습니까? 그런데 그 상품이 그렇게 좋은 상품은 아닙니다, 우리나라에서는. 그래서 그런 점들도 고려해보시는 게 좋을 듯합니다.

◇ 김명숙: 그리고 끝으로 7941번 쓰시는 분 질문 주셨는데요. ‘최근에 고양 스타필드가 들어온 원흥지구가 값이 많이 올랐는데, 앞으로 어떨까요?’

◆ 심형석: 저는 고양시는 상당히 긍정적으로 봅니다. 원흥지구도 좋고요. 지축지구도 최근에 좀 있으면 분양을 할 거고요. 향동지구도 괜찮고요. 기존에 은평구보다 평균 매매가격이 높은 삼송지구도 괜찮습니다. 최근의 움직임은 삼송역이라든지 이런, 원래 기존에 아파트들이 전철역 주변이 아닌 곳에 있습니다. 그런데 최근에 역 주변으로 아파트들 분양하고 있는데요. 제 생각에는 오히려 스타필드라든지 이런 걸 고려한다고 하면 역 주변이 좋아질 가능성이 높습니다. 그래서 그런 지역들은 적극 고려하셔도 괜찮을 듯합니다.

◇ 김명숙: 저희가 10월부터 화요일에 새로운 코너로 <50+ Q&A> 마련하고 있는데요. 오늘은 영산대 부동산학과 심형석 교수와 함께 부동산에 관한 이야기 나눴습니다. 시간이 짧은 게 참 아쉽지만, 저희가 우리 교수님 자주 모실 거예요. 그래서 부동산 관련해서 궁금한 사항들은 저희 홈페이지에 남겨주시면 상담도 해드릴 거고, 저희 <50+ Q&A> 시간에 가끔 교수님 나오셔서 부동산 관련해서 유익한 말씀 해주실 겁니다. 오늘도 바쁘신 가운데 함께 하셔서 좋은 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 심형석: 감사합니다.