"재건축 현장, 부동산 과열 부추기는 OS요원"

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2017년 10월 17일 화요일
□ 출연자 : 남은경 경제정의실천시민연합 도시개혁센터 팀장


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 주택시장 분위기가 예전 같지 않은 가운데, 일부 건설업체들은 한정된 재건축 재개발 사업자 지위를 따내기 위해서 불법행위까지 자행하고 있습니다. 재건축 조합원들에게 금품을 주고 각종 서비스를 제공하는 건데요. 게다가 이런 것들은 모든 게 집값 상승에도 영향을 주고 주택시장 자체를 흔들 수 있다는 분석까지 나오고 있습니다. 오늘 이와 관련해서 경제정의실천시민연합 도시개혁센터 남은경 팀장과 함께 이야기를 나눠보겠습니다. 팀장님, 안녕하세요?

◆ 남은경 경제정의실천시민연합 도시개혁센터 팀장(이하 남은경): 안녕하세요.

◇ 장원석: 요즘에 강남 일부 지역의 재건축 수주를 위한 건설사 경쟁이 엄청나게 치열하지 않습니까? 그중에서도 서초구 잠원동 신반포 한신4지구가 논란이 됐는데, 여기 재건축 세대수하고요. 공사비 규모가 어느 정도 됩니까?

◆ 남은경: 얼마 전에 한 건설사로부터 재건축 관련된 금품제공 수수 사실이 드러났는데요. 반포의 한신4지구 같은 경우는 현재 2900세대 정도의 가구가 3600가구 정도로 늘어나고요. 그 단위사업의 사업비가 1조 원 정도에 육박한다고 지금 나타났습니다.

◇ 장원석: 엄청난 규모군요. 한신4지구가, 언론에 다 건설사 이름이 나왔으니까요. GS건설하고 롯데건설이 경쟁을 벌였는데 결국 GS건설이 선정이 됐죠. 그런데 GS건설이 경쟁이 치열한 가운데 자체적으로 자사를 포함해서 경쟁건설사가 표를 얻기 위해서 불법행위 하는 것을 제보 받았습니다. 그래서 GS건설이 시공사 선정 투표가 끝난 직후에 경쟁사 롯데건설이 금품제공 등의 불법행위를 저질렀다는 내용을 폭로했고요. 두 회사는 법적인 대응까지 고려하겠다고  밝혔는데, 이렇게 시공사 선정 과정에서 조합원에게 선물이라든지 현찰을 주는 등의 불법행위가 빈번하게 일어납니까?

◆ 남은경: 앞서 말씀드렸지만 그 단위 재건축 사업에서 사업비가, 공사비가 1조 원 정도에 육박합니다. 그 1조 원 사업권을 주민들, 조합원들이 결정하는 거예요. 그런데 아시겠지만 조합원들은 건설에 대해선 비전문가일 수밖에 없고, 아마 1조 원 대의 사업비 정도를 검증할 만한 전문가들이 글쎄요, 우리나라에 몇 분이나 계실지 궁금한데, 그런 사업을 주민들의 손으로 뽑게 되는 거죠. 그러니까 참 불합리한 사업과정이라고 볼 수밖에 없는데. 그 과정에서 주민들의 선택이 사업자 선정에 궁극적으로 영향을 주기 때문에 주민들을 상대로 한 과열 과다한 경쟁 수주전이 벌어질 수밖에 없는 거라고 생각이 됩니다.

◇ 장원석: 이 건설업체가 얼마를 제시했는데 이게 건설하는 데 있어서 얼마나 효율적이고 합리적인지 제대로 검증하기 보다는 이런 선물이나 현찰에 의해서 결정되는 경우가 많기 때문에 이런 행위를 건설사들이 계속하고 있나 보군요?

◆ 남은경: 그렇죠. 재건축 사업 자체를 그렇게 가능하도록 선정하는 절차상의 문제가 있는 거고요. 

◇ 장원석: 이런 게 최근에 나온 겁니까? 아니면 예전부터 계속 이랬습니까?

◆ 남은경: 과거 재건축·재개발 사업이 모두 이런 방식으로 진행되고 있고, 끊임없이 비리나 부패 문제, 불법행위들이 나오고 있었지만, 묵인해왔던 게 사실인 거죠. ‘이건 민간사업이다, 민간의 직접건설 개발사업이다’ 라고 정부가 지도했기 때문에 상당 부분 손을 놓고 있던 거죠. 이런 관행들이 어제오늘의 일이 아니라 사업 과정에서는 자연스럽게 발생할 수밖에 없는 결과라고 생각합니다.

◇ 장원석: 그리고 반포주공1단지 수주전. 여기는 규모가 엄청났어요. 아까 GS건설하고 롯데건설이 경쟁을 벌였던 한신4지구는 1조 원이었는데 여기는 2조 6천4백억 원이 넘지 않습니까? 그래서 현대건설하고 GS건설이 경쟁을 벌였는데, 여기서 현대건설이 조합원들에게 ‘이사비 7천만 원을 지원한다’는 조건을 걸었다가 국토부가 시정을 요구해서 어쨌든 이게 없어지긴 했는데요. 건설사가 직접 이렇게 금전적인 지원을 하는 경우도 있습니까?

◆ 남은경: 현재 도정법에서는 시공사 선정 과정에서 금품이라든지 상응을 제공할 수 없도록 해놨고, 현금 지원도 사실상 불가능한 거죠. 시공사라는 건 그 재건축 사업의 건설권을 주는 겁니다. 그런 건설사가 주민들이 이주하는 이사비까지 준다는 것 자체는 결국 시공권 하나로 그 건설사가 사업수익을 많이 취득할 수밖에 없다는 것이고요. 그렇기 때문에 그 사업권을 따내기 위해서는 사활을 걸 수밖에 없다는 거죠.

◇ 장원석: 하면 안 되는 줄 알면서도 하고 있는 상황이 지금 현실인데, 여기서 이 일을 전담으로 하는 사람들을 ‘OS 요원’, 조합원들의 표를 얻기 위해서 환심을 사는 역할을 하는 것으로 알려져 있는데, OS가 뭐의 약자입니까?

◆ 남은경: Operation Manager라고 보시면 되고요. 운영하는데 재개발이나 재건축 사업들에 대해서 주민들이 잘 알지 못하고, 그렇지만 형식적으로는 주민들이 사업 주체로 참여하고 있기 때문에 사업 과정에 대한 설명을 하고 안내하는 분들이라고 생각하시면 되는 거예요. 그래서 재개발·재건축 사업이라는 것은 결국 조합을 결성해서 사업을 추진하는 게 가장 핵심적인 과정인 거고, 그리고 지금 문제가 생긴 시공사 선정권. 이 두 개 정도의 과정이 가장 중요한 과정이라고 볼 수 있어요. 그런데 거기서 사업을 할 것이냐 말 것이냐를 결정하는 것과, 어떤 시공사를 선정하는 것에서는 주민들의 동의나 결정이 되게 중요한 작용을 하는 것이고, 그럴 때는 건설사가 직접 나서서 할 수 없기 때문에 이러한 중간에서, 중간관리자 정도라고 보시면 되는 거죠.

◇ 장원석: 그러면 건설사가 홍보용역을 계약하고 그 용역에서 위탁해서 OS 요원들이 조합원들에게 접촉하는 건가요?

◆ 남은경: 저희는 사실상 건설사에서 저기 한 분들이라고 보는데, 절차상으로 봤을 때는 경비사업체라고 해서 별도로 구분이 돼 있습니다. 그래서 재개발 사업이나 재건축 사업 같은 경우는 이렇게 최초에 주민들에서 동의 부분이나 추진위 과정까지 가도록 하게 되면 그런 사업권을 건설사를 상대로 해서 팔기도 하는 그런 중간브로커 역할을 하고 있다고 보시면 되는 거죠.

◇ 장원석: 결국 이렇게 건설사가 중간에 어떤 용역업체를 두면 나중에 건설사가 빠져나가기도 용이한 부분도 있을 것 같아요. 책임소재를 가릴 때.

◆ 남은경: 그렇죠. 대부분 그렇죠. 그 외에 여러 가지도 사회적으로 보시겠지만 몸통은 사실상 건설사라고 보시면 되는데, 그 운영하는 하부 업체라든지 또 그런 요원들을 통해서 꼬리자르기를 할 가능성이 높고, 개인의 일탈이라든지 이렇게 치부해서 건설사들이 비껴나가는 경우가 대부분인 거죠.

◇ 장원석: 전체적으로 그냥 봤을 때는 OS 요원들이 조합원들이 잘 모르는 정보 제공해 주고, 처리하는 것들 도와주고 이런 것 같은데, 결국 문제가 되는 것이 홍보하고 수주하는 데 있어서 위법행위를 벌이는 것 아니겠습니까?

◆ 남은경: 네, 그렇죠. 예전에 조합설립 동의서 같은 경우는 한 장 당 동의서를 받아오면 얼마를 준다거나, 이런 식의 성과 방식으로 진행이 되기 때문에 OS 요원들 같은 경우에는 본인들의 수익활동을 위해서는 주민들을 상대로 그런 홍보를 진행하는 거죠. 그리고 시공사 같은 경우도 상당 부분은 그런 구조로 사업이 진행될 거라고 생각이 됩니다. 그래서 원하는 건설사를 선택해줄 경우에는 지금 밝혀진 것처럼 각종 선물이라든지. 주민들을 계속 접촉하고 상담하기 때문에 주민들의 경우는 전체적인 사업으로 봐서는 어느 건설사가 더 나은지, 그리고 주민들한테 더 유리한지 쉽게 판단하기 쉽지 않거든요. 그렇기 때문에 선물을 제공한다거나 자기한테 조금 더 유익한 부분들이 있다면 선정하게 되는 거죠. 그런 것들을, 그런 심리들을 이용해서 이런 방식으로 판촉전을 하는 거라고 보시면 됩니다.

◇ 장원석: 그러니까요. OS 요원들이 5명에서 10명씩 조합원들을 담당해서 선물도 주고 친하게 지낸 다음에 투표장까지 같이 간다고 하더라고요, 시공사 정하는 투표장. 그러면 아무래도 영향을 주겠거니, 이렇게 생각이 드는데. 여기서 OS 요원들이 개인적으로 쓰는 돈들 있지 않습니까? 선물 주고, 맛있는 거 사주고, 고급 선물 청소기까지 줬다고 하는데. 이런 거 건설사가 나중에 부담을 하는 건가요?

◆ 남은경: 그렇죠. 사업비로 책정이 되는 것이죠. 그게 음성적인 보통 거래를 통해서 업체는 정상적인 주민들 지원하는 사업들을 추진한 걸로 내용들이 정리가 될 것이고, 그렇지 않은 경우는 대부분 거기서 쓴 비용들은 결국 사업비에 전가될 수밖에 없는 거죠. 보통은 예전에 관행들을 보면, 그래서 시공사 선정될 때까지는 최소 건축비, 최소 사업비를 해서 주민들의 선택권을 받으면 그 이후에 각종 설계변경, 아니면 건설 과정에서 달라진 시공, 이렇게 해서 건설사들이 본인들의 비용부담을 낮추고 또 주민들한테 전가할 수 있는 방식은 매우 다양합니다. 그런데 주민들은 모르죠, 그런 내용들을. 그리고 설사 이후에 설계변경을 통해서 본인들에 부담이 돌아오더라도 이걸 반대하거나 아니면 다시 회귀할 수 있는 방법들이 없습니다. 그래서 사업선정, 시공사로 선정되는 과정이 가장 사업의 최종적인 결정이라고 보시면 되는 거고요. 그 이후에는 주민들이 어떻게 의사결정에 적극적으로 반영되거나 참여할 수 있는 기회가 없다고 보시면 됩니다.

◇ 장원석: 그러니까요. 어떤 방식으로든 쓴 돈은 다시 회수하려고 노력하지 않겠습니까, 기업 건설사 입장에서는? 

◆ 남은경: 그렇죠. 기업은 결코 손해 보지 않습니다.

◇ 장원석: 그게 결국 아까 설계변경이라든지 부실시공으로 나타날 수도 있고. 혹은 분양가를 높이는 결과로 이어진다고도 하는데, 실제로 이런 영향을 주겠습니까, 시장에?

◆ 남은경: 줄 수밖에 없죠. 사업비가 증가됐는데 그걸 조합원들한테 부담을 시킬 경우에는 내부반발이 있을 수밖에 없고, 그러면 일반분양분에 대해서 높은 분양가를 측정해서 실질적으로 주변의 아파트 시세를 올리는 경우가 빈번하게 발생하고 있습니다.

◇ 장원석: 한 번 이렇게 결정이 되면 나중에는 아까 말씀하신 것처럼 손 쓸 수가 없는 상황에 이르는 거죠? 조합원들 입장에서는.

◆ 남은경: 그렇죠. 사업비라든지 주요 결정 사항에 대해서는 총회에서 결정해야 하는데 총회에 2900세대가 어떻게 모이기가 쉽지 않습니다. 그러니까 조합설립이라든지 사업 시공권 선정, 이렇게 업체들의 주요결정사항들이 생길 경우에만 OS 요원들을 동원해서 주민들이 모이게 하고 또 자신들이 원하는 결정을 할 수 있도록 최대한 활동을 하는 것이죠. 나머지 주민들의 이해나 이익을 위해서 하는 경우에는 건설사가 이렇게 적극적으로 나서지 않을 겁니다.

◇ 장원석: 끝으로 짧게 이거 한 가지만 더 들어볼게요. 정부가 경고했습니다, 이게 하루이틀 벌어진 일은 아니기 때문에. 그런데 일부 건설사는 계속해서 이런 행위를 하고 있고. 이게 근절돼야 할 텐데 어떤 대책이 필요해 보이거든요.

◆ 남은경: 글쎄요. 지금 단순히 수사해서 관련법에 의해서 처벌하겠다는 대책으로는 사실상 업체에 전혀 영향을 미치지 못할 거란 생각이 들고요. 만약 이번 검찰과 경찰이 전 방위적으로 재개발·재건축 사업에 대한 불법행위에 대해서 수사하고, 불법행위가 드러나면 자격권 박탈은 당연한 것이고요. 그리고 향후에도 재건축·재개발 사업에 참여할 수 없도록 아예 발을 들이지 못하도록 하는 엄격한 조치가 필요할 거라고 생각이 듭니다. 그리고 이번 경우에도 내부고발이 없었다면, 상대편 건설사의 고발이 없었다면 결코 드러나지 않았을 겁니다. 왜냐면 업계 간에 서로 이걸 묵인하고 방조해왔기 때문에요. 그래서 향후에는 내부고발이라든지, 내부고발을 활성화해서 음성화되는 걸 방지하기 위해서는 포상 제도를 통해서 음성거래를 근절하는 그런 적극적인 조치가 필요할 거라고 생각이 됩니다. 그리고 마지막으로는 근본적으로는 재건축 사업에서 개발이익이 발생하기 때문에 이런 불법행위가 나올 수밖에 없거든요. 그래서 개발이익이 환수될 수 있는 조치들이 실효성 있게 운영돼야 할 것 같고요. 주민들이 몇 천억 원 대의 사업들을 주도한다는 것은 매우 불합리한 사업방식이기 때문에 공공의 적극적인 사업관리, 감독, 그리고 또 절차의 투명성도 확보해야 할 것으로 생각됩니다.

◇ 장원석: 오늘 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◆ 남은경: 감사합니다.

◇ 장원석: 지금까지 경제정의실천시민연합 도시개혁센터의 남은경 팀장이었습니다.