‘서울시 주거용 건축물 35층 제한이 가져올 영향..’

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2017년 2월 14일(화요일) 
□ 출연자 : 안중근 올바른재건축추진준비위원회 부위원장, 유현준 홍익대 건축학과 교수


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 앞서 말씀드린대로 서울시가 재건축아파트의 최고층 수를 35층으로 제한했습니다. 시내 주요 산에서, 그러니까 남산이라든지 대학로에 있는 낙산, 서울 전경을 아파트가 가로막으면 조망권이 침해되고 경관을 해칠 수 있다는 이유를 들었습니다. 35층 이하 재건축 아파트나 서울시 재건축 가이드라인에 맞춘 곳은 특별히 이견이 없는데, 그 이상을 제출했던, 그 이상을 계획했던 조합의 조합원들은 반발이 거셉니다. 다시 조합원들의 의견을 모으려면 올해 유예가 끝나고 내년부터 시행되는 초과이익환수제에 걸린다는 거죠. 여러 가지 문제가 복합돼 있습니다. 먼저 안중근 올바른재건축추진준비위원회 기획위원과 연결해보겠습니다. 위원님, 안녕하세요?

◆ 안중근 올바른재건축추진준비위원회 부위원장(이하 안중근): 네, 안녕하세요.

◇ 장원석: 위원님은 지금 압구정의 구현대아파트 조합에 속해 계신가요?

◆ 안중근: 네.

◇ 장원석: 주민들 반응 어떻습니까?

◆ 안중근: 서울시가 (내놓은) 제3종 주거지역에 대한 35층 층수 규제는 법이나 조례도 아닙니다. 2030 서울플랜은 행정지침인 가이드라인에 불과할 뿐입니다. 그런데 서울시는 도시계획 심의위원회의 인허가권을 이용해서 사유재산 이용 권리를 과도하게 침해하는 획일적 규제를 (하고 있고) 반드시 철회돼야 한다고 우리 주민들은 생각하고 있습니다.

◇ 장원석: 조례 그 이상, 이하도 아니고 그냥 지침일 뿐이다, 침해하고 있다고 말씀해주셨는데요. 그러면 재건축을 찬성해온 주민들, 조합원들은 최고층수를 45층 정도로 요구하신 걸로 알고 있거든요. 그 이유는 뭘까요?

◆ 안중근: 우리 압구정 구현대아파트 주민들이 평균 45층을 주장하고 있는 것은, 그 이유는 쾌적한 공간 확보와 조망권 확대, 그리고 외관을 고려한 한강변 건축미를 살리기 위해서 평균 45층을 희망하고 있습니다. 

◇ 장원석: 조합들끼리 어느 정도 계획이 확정이 된 상황인가요? 재건축 관련해서요. 이게 올해 안에 빨리 마무리 짓지 않으면 내년부터 시행되는 초과이익환수제에도 걸리고요. 여러 가지 조합들 간 의견도 갈릴 거 같은데요.

◆ 안중근: 네. 저희 구현대아파트는 아직 재건축추진위원회의 구성이 안 돼 있습니다.

◇ 장원석: 아직 초기 단계군요.

◆ 안중근: 현재 초기 단계인데 현재 재건축추진동의서를 받고 있습니다. 주민동의율이 50%를 넘어가면 아마 법정 재건축 추진위원회를 구성해서 서울시의 인허가 문제에 대해서 앞으로 협의해 나갈 생각입니다.

◇ 장원석: 재건축 조합 구성은 아직 안됐고 초기 단계이기 때문에 지금 의견을 수렴하는 중이고, 지금 대부분 분들이 45층 이상을 요구하신다는 정도로 지금 의견이 모아진 걸로, 아까 말씀하신 것처럼요. 그러면 지금 어떻게 대처하시겠습니까? 서울 대치동 은마아파트가 비슷한 상황이잖아요. 그래서 4월까지 교수나 연구원이 포함된 전문가 100명한테 의견을 모아서 서울시에 제출하겠다, 이런 의견도 밝혔거든요.

◆ 안중근: 그래서 우리가 지금 재건축추진위원회가 구성되면 지금 세계의 유수 강변인 맨해튼이나 파리, 시카고, 또 국내엔 해운대, 인천 송도 지역에 초고층이 들어서고 있습니다. 이러한 추세를 서울시에 잘 설득해서 인근 은마아파트와 압구정 6개 지구가 앞으로 공동 대응해나갈 계획입니다. 

◇ 장원석: 다른 아파트 재건축 조합과는 교류가 좀 있나요?

◆ 안중근: 지금 저희가 재건축추진위원회 추진 단계이기 때문에 서로 정부 규제에 대한 정보만 교류하고 있습니다.

◇ 장원석: 일부 조합들은 서울시 방침 35층 이하를 받아들여서 34층 정도로 계획서를 내니까 서울시에서 OK, 그렇게 추진하시오, 이렇게 또 받아들였단 말입니다. 그런 의견에 대해선 어떻게 보십니까?

◆ 안중근: 각 아파트마다 사정이 좀 다르겠지만, 우리 구현대아파트는 지금 빠른 재건축보다 방향성이 상당히 중요하다고 생각하고 있습니다. 그래서 향후 50년, 100년을 내다보고 좀 늦더라도 완벽한 준비를 해서 가는 것이 맞다고 생각하고 있습니다.

◇ 장원석: 오래 걸리더라도 목적에 맞게, 확실하게 계획을 짜서 추진하는 걸로 목표하고 계신데요. 지금 초기 단계니까 재건축 관련된 계획이 어느 정도쯤에 마무리 될 걸로 예상하고 계십니까?

◆ 안중근: 우리 구현대아파트는 작년도 서울시 지구단위계획 고시 이후에 주민들의 7가지 개선요구를 이미 제출했습니다. 서울시에요. 그 중 하나가 정부 규제에 대한 평균 45층을 요구하고 있습니다. 향후에 기부 체납 문제나 여러 가지 공원 부지 이전 문제 등의 문제가 있기 때문에 재건축추진위원회가 구성되면 서울시와 그런 문제를 잘 설득해서 앞으로 추진해나갈 계획입니다.

◇ 장원석: 모쪼록 이것과 관련돼서 논의는 계속 있어야 할 거 같고요. 쟁점도 계속해서 나올 거 같고요. 오늘 관련된 말씀 여기까지 듣도록 하겠습니다. 오늘 고맙습니다. 

◆ 안중근: 네, 감사합니다.

◇ 장원석: 지금까지 안중근 올바른재건축추진준비위원회 기획위원이었고요.

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◇ 장원석: 유현준 홍익대학교 건축학과 교수와 연결해 보겠습니다. 교수님, 안녕하세요.

◆ 유현준 홍익대 건축학과 교수(이하 유현준): 네, 안녕하세요.

◇ 장원석: 방금 압구정 구현대아파트 조합 쪽에 속해계신 기획위원님 말씀 들어보셨습니까?

◆ 유현준: 네, 들어봤습니다. 

◇ 장원석: 그게 현실적인 반응이거든요. 주민의 입장.

◆ 유현준: 아무래도 그렇겠죠.

◇ 장원석: 어떻게 들으셨어요?

◆ 유현준: 제대로 준비해서 특별하게 자기만의 단지를 가지고 싶다는 마음은 당연한 거 같아요. 서두르지 않는다는 건 전 찬성하고 있습니다.

◇ 장원석: 서울시 입장은 균형 잡힌 스카이라인을 조성해서 공공성, 조망권 같은 것, 우리가 경치를 마음껏 볼 수 있는 권리를 서울 시민들에게 주겠다는 건데요. 이게 35층 높이의 스카이라인 균형을 맞출 수 있습니까? 어떻게 보십니까?

◆ 유현준: 일단 35층으로 만들어서 공간 간격이 띄엄띄엄 돼 있는 곳이 나온다면 좋겠죠. 그런데 실질적으로, 제가 반포에 새로 재개발된 단지를 봤을 때는 35층으로 맞추다 보면 옛날의 건축 법규 상 동을 서로 엇갈리게 배치해야 하거든요. 그러다 보면 사실상 한강에서 바라보는 조망이 그냥 꽉 막혀 있는 단지처럼 보이게 돼요. 그런 부분들은 우리도 좀 안 좋을 거 같고요. 그게 실질적으로 바람 길을 막는 그런 역기능도 하기 때문에 환경적으로도 별로 좋지 않을 거 같습니다.

◇ 장원석: 일단은 서울시의 35층 제한에 찬성한다는 입장이시군요, 교수님은?

◆ 유현준: 아뇨, 35층 제한을 좀 완화해야 하는 거 아닌가 생각이 듭니다, 전.

◇ 장원석: 서울시 35층 높이 제한을 완화해야 한다는 입장을 간단하게 말씀해주셨는데요. 35층하고 50층 건물하고 어차피 비슷한 고층건물 아닌가 이런 생각하시는 분들도 계시거든요. 멀리서 봤을 땐 비슷하게 보이기 때문에요. 어떤가요? 도시 경관 차원에서 봤을 때 차이가 많을까요?

◆ 유현준: 사실 낮을수록 좋죠. 나중에 개발될 여지가 있으니까요. 지금 한 번에 너무 높게 지으면 나중에 재개발될 가능성이 별로 없어집니다. 앞서 말씀드렸듯이 도시에서는 사실 바람 길이 되게 중요합니다. 서울 같은 경우엔 주요하게 이제 풍경 측면도 있지만 바람 길로 쓰이는 곳이 한강이거든요. 지금처럼 조밀화돼서 촘촘한 동 간격으로 배치될 경우에는, 35층으로 누르다 보면 당연히 그렇게 되거든요. 바람 길을 너무 막는 문제가 생긴다고 생각해요.

◇ 장원석: 어느 정도로 완화해야 한다고 보세요?

◆ 유현준: 글쎄요, 그건 정확하게는 저도 잘 모르겠습니다. 아무래도 재개발 하는 입장 쪽에서는 무조건 높은 쪽으로만 가려고 할 거예요. 그럴수록 개발 이익이 많이 남으니까. 적절하게 평균 높이라든지 용적률만 제한을 주고 그 안에서 맥시멈으로 50층 정도만 넘지 않게끔 한다면 저는 괜찮지 않을까 생각합니다.

◇ 장원석: 조합 자율성에 최대한 맞추되, 어느 정도 그게 일관성 있고 목적에 합당하다면 어느 정도 풀어줘야 한다는 말씀이시군요.

◆ 유현준: 네, 그러는 게 낫지 않을까 싶습니다.

◇ 장원석: 지금 상황에서 규제를 하면 조합에서 문제가 되는 것이 다른 곳과의 형평성 문제거든요. 지금 잠실 주공 쪽은, 50층 이상 주상복합이 일단 통과된 건 아니지만 가능성이 높아진다고 해서 부동산이 들썩들썩 거리고요. 그런 형평성 관련해선 어떻게 보고 계십니까?

◆ 유현준: 전체적으로 저는, 전체 연면적만 좀 컨트롤하고요. 거기에만 제한을 좀 주고 그 안에서 높고 낮음의 차이는 디자인 안에서 자율성을 어느 정도 주는 게 좋지 않나 그런 생각을 합니다. 최고높이는 당연히 규제는 해야겠죠. 비행기라든지 이런 것들이 너무 하나가 높아지면 문제가 좀 될 수 있으니까 그런 경우는 규제를 하더라도 그 안에선 약간 높고 낮음의 밸런스를 자율적으로 디자인상에 맡겨줘야 하지 않나 생각합니다.

◇ 장원석: 바람 길을 열어준다 이런 얘기가 아무래도 용적률을, 아니 건폐율을 좀 줄이다 보니까 동수가 줄어들고 그래서 바람 길이 확보된다, 이런 취지의 말씀이신 거 같은데요. 그런데 또 고층 아파트가 들어서면 주변의 일조권 침해, 이런 환경적인 문제에 대한 지적은 어떻게 바라보십니까?

◆ 유현준: 우리가 잊고 있는 게 있는데, 그림자는 항상 회전을 하거든요. 태양이 움직이니까요. 그래서 내가 지금 있는 자리에서 얼마동안 그림자가 지느냐가 사실 중요한 거 같아요. 그림자가 길어지면, 멀리 있는 그림자는 사실 빨리 움직입니다. 그래서 나한테 드리운 그림자가 빨리 지나갈 수도 있는 거죠. 단순히 낮은 층수가 그림자가 더 적게 지는 건 아니라고 생각해요. 그림자가 한 번 져서 4시간 동안 계속 그 그림자 안에 있는 거보다는 한 시간씩 번갈아가면서 햇빛 들어왔다가 그림자 졌다가 이게 더 낫잖아요. 그런 퀄리티를 생각 좀 해야 하지 않나 생각해요. 낮은 층수가 항상 일조권에 도움이 된다고는 전 생각하지 않습니다.

◇ 장원석: 그럼 이미 한강변에 지어진 획일적인 아파트 단지들이 바람 길을 막고 조망권에 대해선 기존의 것이 오히려 문제가 더 되고 있단 말씀이신가요?

◆ 유현준: 지금은 사실 15층밖에 안되니까 낮고 되게 좋죠. 관상용 아파트 싫다고 하지만 지금 상태가 훨씬 더 용적률이 낮기 때문에 전체적으론 바람 길을 막는 거보다 낫고요. 괜찮습니다. 제가 우려하는 바는 너무 디자인에 제약이 많을 거 같단 생각이 들어요. 어쨌든 35층으로 규제를 하면 그 안에서 맞춰서 건축 법규를 최대한 이용해서 엄청 구겨 넣을 거라고요, 디자인 하는 사람들은. 시공사에서 그걸 요구하기 때문에요. 그러면 오히려 흉측한 그런 단지가 되지 않을까 하는 생각이 든다는 거죠.

◇ 장원석: 그런데 아파트를 초고층으로 재건축하는 사례가 세계적으로 익숙하게 보는 장면이냐, 이런 것에 의문을 가지는 분도 있거든요. 그건 어떻게 보십니까?

◆ 유현준: 그건 도시마다 다른 거 같아요. 파리 같은 경우엔 초고층 아파트들이 없죠. 대신에 최근 뉴욕 맨해튼 같은 경우에는 거의 100층 가까운 주거 아파트들도 지어가거든요. 예전부터 고층 건물에 대한 수요는 항상 있어왔는데요. 최근 들어서는 이게 어떻게 볼까요. 단가가 많이 떨어졌다고 할 수 있죠. 옛날보다는 그렇게 큰 하이테크 기술이 아니기 때문에 주거에까지 많이 들어오고 오피스 빌딩 같은 경우엔 사실 고층으로 짓는 게 그렇게 메리트가 없어요. 중간에 엘리베이터가 많이 들어가기 때문에 위로 올라갈수록 면적이 좁아지거든요. 그런데 주거 같은 경우엔 위쪽의 펜트하우스를 비싼 가격에 분양할 수도 있고 하기 때문에 주거 쪽에 오히려 더 많이 적용되는 거 같습니다.

◇ 장원석: 네, 아까 형평성에 관련해서도 잠깐 말씀드렸었는데요. 광역기능이 있는 도심에는 어느 정도 주상복합 관련된 건물, 50층 이상 되는 것도 허용해주고 하는데, 굳이 우리 조합입장에서는 그런 광역 중심이 없는, 거주 목적의 건물에만 차별을 둔다, 이런 지적을 많이 하시는데요. 거기에 대해선 어떤 추가의견을 갖고 계십니까?

◆ 유현준: 저는 사실 제가 약간 반대하는 것 중의 하나는, 도시 계획을 하는 데에 있어서 너무 광역권이라든지 역세권이라든지 그런 곳에 초점을 맞춰서 너무 풀어주는 경향이 있는데요. 그게 오히려 더 문제가 되는 거 같아요, 제가 볼 땐. 우리나라 도시 구조, 형태가 점점 몇 개의 중심권역으로 나눠지면서 그쪽에만 집중이 되는 경향이 있거든요. 그래서 고층건물을 허용한다는 것이 그쪽에 사람을 더 집중시키겠다는 의미가 아니고 오히려 다른 데를 더 열어주기 위해서 허용을 해야 한다는 입장이고요, 저는. 그리고 오히려 그런 광역 중심 지역에만 그걸 허용하는 건 도시 전체로 봤을 때는 안 좋은 것 같아요. 오히려 그런 곳은 어차피 사람들이 가는 곳이기 때문에 굳이 그렇게 고층건물을 지을 필요가 없다고 생각해요. 거기가 너무 많이 몰리기 되면 다른 지역에 사람이 없어지게 되거든요. 사람들은 자동차를 많이 타고요.

◇ 장원석: 자동차를 많이 타니까 굳이 그런 구분을 둘 필요가 없다. 지금 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 하고, 이번에 문제가 되는 게 제3종 일반주거지역 아니겠습니까? 이게 복잡한 도시계획에 관한 법률도 좀 개정이 필요할까요?

◆ 유현준: 아무래도 좀 바뀌면 좋겠단 생각을 해요. 그러니까 좀 전에 잠깐 말씀드리긴 했는데 상권이 점 쪽으로 집중되는 걸 막는 쪽으로 바뀌었으면 좋겠다고 생각합니다, 가이드라인들이. 너무 상업 역세권 쪽에 집중되는 현상이 있어서 도시가 점점 점적이고 면적인 도시로 바뀌는 거 같아요. 그러면 이쪽 점에서 저쪽 점으로 사람들이 자동차를 타고 이동하게 되거든요. 그건 사실 교통량을 많이 늘리고 도시 전체적으로 봤을 때 자동차에 할애하는 면적만 넓어지는 거라서 도시계획이 좀 더 선이 살아있는 구조로 가야 하지 않나 생각해요.

◇ 장원석: #0945로 짧은 문자 50원, 긴 문자 100원으로 여러분도 지금 의견 보내주고 계신데요. 6437님은 솔직히 도시 전체를 위해 규제하는 건데 아파트 주민들도 적당히 양보했으면 좋겠다, 이런 서울시 입장에 찬성하는 입장도 보내주셨고요. 8704님, ‘생각해 보면 집 살 때 앞으로 재건축 하고 집 값 오르고 이런 거 생각 안하고 사는 사람이 어디 있습니까? 갑자기 이렇게 규제를 걸어버리면 서민들 입장에선 재산권 침해당하는 거나 다름없지 않겠습니까?’, 이런 의견들도 또, 서울시 의견에 반대하고 찬성하는 의견들 보내주셨습니다. 그러면 지금 여러 가지 문제점이 드러나고 또 논란이 많은데 정부 차원의 가이드라인이 다시 나온다면 어떤 것을 손봐야 된다고 보십니까?

◆ 유현준: 글쎄 제 입장에서 이랬으면 좋겠다고 말씀 드리긴 조심스러운 거 같은데요. 다만 디자인을 하는 사람 입장에서 보면 조금 디자인할 수 있는 자유를 줄 수 있는, 그런 걸 막는 규제는 좀 풀어주는 쪽으로 갔으면 좋겠단 생각을 해요. 지금 가이드가 너무 지나치다 보면 그것이 창의성을 너무 억누르는 쪽으로 갈 수 있거든요. 환경적으로도 사실 안 좋고요. 낮은 것이 항상 무조건 좋다고 생각하는 것도 일종의 고정관념이 아닌가 생각해요.

◇ 장원석: 세계적인 도시를 보더라도 지금 추세가 고층 건물들로 창의적인 모습을 보여주고 멋진 전경을 만들 수 있기 때문에, 그런 측면에서 건물의 창의성을 확보하도록 해주는 것이 좋겠다는 말씀으로 정리해보면 되겠네요.

◆ 유현준: 밸런스는 있어야 할 거 같습니다.

◇ 장원석: 어느 정도 기준은 있어야겠죠. 지금까지 유현준 홍익대 건축학과 교수와 함께 했습니다. 고맙습니다.