[생생경제] 3월부터 줄어드는 주택연금, 얼마나 빠지나

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 박귀빈 아나운서

■ 방송일 : 2023년 2월 1일 (수요일)

■ 대담 : 김인만 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 3월부터 줄어드는 주택연금, 얼마나 빠지나

-주택연금 월 지급액, 3월 이후 최대 6.2% 줄어

-집값 하락 여부·금리·기대 수명 등 반영

-공시가격 가입 기준은 9억 원에서 12억 원으로

-지급방식·상속여부·거주용 자가 등 조건 따져야

◇ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈)> 한국주택금융공사가 오는 3월 1일 주택연금 신규신청자부터 월지급금을 조정한다고 밝혔습니다. 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장 연결됐습니다. 안녕하세요?

◆ 김인만 부동산경제연구소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 박귀빈> 이번 조정으로 3월 1일 신규 신청자부터 주택연금 월 지급금이 기존보다 줄어든다는 건데, 평균 얼마나 줄어드나요?

◆ 김인만> 현재 공시가격 9억 원, 그러니까 시가 한 12억 원 정도 기준에서 월 193만 4천 원 정도 받을 수 있었는데. 12만 원 줄어들어서 181만 원 정도로 줄어들 수 있습니다.

◇ 박귀빈> 주택연금이라는 게 내가 소유한 주택을 담보로 매달 연금을 받는 상품인 건데요. 그래서 월 지급금이 결국은 매달 연금으로 수령하는 액수인 거잖아요. 이게 줄어드는 거고 3월 1일부터 신청하신 분들부터 적용된다는 거죠.

◆ 김인만> 네, 맞습니다.

◇ 박귀빈> 이게 왜 줄어듭니까? 뭐 때문에 이런 조치를 하게 된 건가요?

◆ 김인만> 매년 이렇게 재산정을 합니다. 주택금융공사 HF에서 매년 월 지급을 재산정을 하는데 3월 이후는 최대 6.2% 정도 줄어드는데요. 왜 그러냐 하면 이번에는 집값이 많이 떨어졌습니다. 집값 하락이 있고요. 금리 상승이라든지 또 기대 수명, 우리 의료기술이 발달하면서 수명이 늘어났기 때문에요, 이게 한 번 가입을 하게 되면 사망할 때까지 연금을 지급해야 하기 때문에 매년 집값 하락 여부·금리·기대 수명 등을 반영해서 올리기도 하고 내리기도 합니다. 이번에는 집값이 많이 하락했기 때문에 연금 수령액도 줄어들게 됩니다.

◇ 박귀빈> 그러면 기존에 가입하고 있는 분들, 그리고 3월 1일 전. 그러니까 2월 28일까지 신청하신 분들은 해당 사항이 없나요?

◆ 김인만> 그렇죠. 3월 1일 이후 신청자부터 새로운 기준이 적용이 되는 거고요. 이전 가입자들은 괜찮습니다. 최근 작년에 집값이 많이 떨어졌기 때문에 가입자 수가 늘어났습니다. 내년에 집값이 더 떨어지게 되면 연금 수령액도 줄어들 수 있다고 해서 재작년에 1만 800명 정도 됐는데요. 작년에 1만 4580명 정도로 가입 수가 더 늘어났습니다.

◇ 박귀빈> 기존에 가입하신 분들, 또 오는 2월 28일까지 신청하신 분들은 주택 가격 등락 상관없이 받기로 했던 액수 그대로 받게 되는 거고요, 그리고 지금 잠깐 말씀하셨는데 원래 집값 상승기에는 가입자가 조금 감소하죠. 집값 하락과 맞물려서 지난해 크게 가입자가 늘어났다는 말씀이신 건데, 만약에 앞으로 주택 가격이 하락할 수 있다고 생각이 되면 ‘지금 우리 집이 제일 비쌀 수도 있겠다’고 해서 고점에 들어가면 아무래도 연금액이 높아지니까요. 하락기 전에 많이들 가입을 하셨기 때문에 지난해에 많이 가입하셨다는 거네요.

◆ 김인만> 맞습니다. 집값 떨어질 때는 미리 가입하는 게 유리하고요. 집값이 오를 때는 최대한 늦게, 집값이 올라갈 수도 있기 때문에 최대한 늦게 가입하는 게 좋은데 최근에는 집값이 빠르게 떨어졌고요. 다시 가파르게 올라갈 가능성은 당분간 낮기 때문에 지금 가입하시는 분들이 늘어나고 있습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 근데 3월 1일부터 가입하시는 분들은 월 수령액이 줄어들 수 있기 때문에 2월 28일까지는 빨리 가입을 하셔야 될 것 같아요. 그러면 마음이 지금부터 급해지시는 분들이 계실 텐데, 일단은 주택연금에 관심이 있는 분들이 내용을 아셔야 되는 것들이 있을 것 같아요. 내가 대상자, 해당이 되는지부터 일단 아셔야 될 것 같은데요. 보니까 올해 주택연금 가입 기준에서 집값이 조금 달라졌던데요?

◆ 김인만> 공시가격 가입 기준이 9억 원에서 12억 원으로 완화가 됩니다. 그래서 공시가격 9억 원이면 12억 이하 사람들만 가능은 했는데, 공시가격이 12억이니까 집값 시가 한 15억 정도 되시는 분들도 가능합니다. 가입 기준을 제가 추가로 설명을 드리면요. 만 55세 이상인데, 부부 중에 한 분만 55세 이상이어도 가능합니다. 애가 55세 이상이어도 되고요. 배우자가 55세 이상이어도 됩니다. 나이가 둘 중에 한 명은 55세 이상이 되는 게 중요하고요. 원칙적으로는 1주택이 원칙입니다. 집 하나만 있어야 합니다. 하나의 집에 내가 계속 살면서 그 집에 연금을 받는 것이기 때문에 1주택만 있어야 되고요. 그 집에 반드시 실제 거주를 해야 됩니다. 이게 가장 중요한 기준이 되고요. 만약에 2주택이 있는 분들이 있을 수도 있잖아요. 두 주택을 합쳐서 공시가격이 9억 원 이하라면 가능은 한데, 3년 내에 기존 주택을 처분하는 조건으로 가능합니다. 그래서 이런 요건들을 꼼꼼하게 따져봐야 되고요. 집이면 다 되느냐, 이것도 따져봐야 되는데 일단 노인 주택하고 일반 주택은 다 가능하고요. 많이 물어보시는 게 오피스텔 가능하냐고 많이 물어보는데요. 주거용으로 사용하는 오피스텔도 가능합니다. 그래서 이런 자격 요건들을 꼼꼼하게 따진 다음에 내가 자격 요건이 된다면 가입을 한번 고민해 보시는 것도 필요할 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 가입 기준에서 주택 가격이 조금 올랐습니다. 기존보다 가입할 수 있는 자격 조건이 좀 완화됐다고 볼 수 있겠죠. 기존에는 집값이 비싸서 못 했던 분들도 이제는 공시가 기준선을 12억으로 높였기 때문에 조금 더 많은 분들이 신청을 할 수 있게 된 건데요.

◆ 김인만> 시가 한 15억 정도 분들이라면 나도 주택연금에 가입할 수 있겠구나, 희망을 가지고 알아보시면 됩니다.

◇ 박귀빈> 가입 기준을 완화한 이유는 있을까요?

◆ 김인만> 아무래도 주택금융공사 입장에서는 최근에는 집값이 떨어졌지만 그동안 집값이 많이 올랐잖아요. 10년 전하고 비교해보면 집값이 많이 올랐는데 왜 아직도 기준이 9억 원이냐, 시가로 따지면 12억 원 넘는 집들이 서울 기준에서는 굉장히 많은데. 우리들은 중위가격이 좀 넘어간다고 해서 주택연금 가입하고 싶은데 가입을 못하는 거냐, 이런 비판에 목소리들이 많았기 때문에 좀 현실화했다고 보여집니다. 최근에는 집값이 좀 떨어지지만 전체적으로 보면 여전히 집값이 많이 올랐기 때문에 현실화율에 맞춰서 기준도 상향 조정했다라고 이해를 하시면 될 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 부동산 가격이 올랐기 때문에 주택연금 같은 경우는 주택은 가지고 있는데 소득이 부족한 노인분들이 노후자금 마련용으로 만든 거다 보니, 부동산 가격이 오르니까 많은 분들이 신청을 못하시는 경우가 있어서 그걸 좀 현실적으로 보완을 한 거다. 이 주택가격 기준이 완화되는 건 언제부터 적용되나요?

◆ 김인만> 주택 기준 완화된 부분은 이번 3월 1일부터 적용이 되고요. 기존 적용이 안 되셨던 분들은 좀 기다렸다가 완화 적용되는 부분 혜택을 받고 신청을 하시면 됩니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 주택연금을 한번 생각을 해보시고 주택연금 가입을 하시는 게 좋겠다는 분들이 전문가 입장에서 보실 때 있으실 거예요. 어떤 분들이 주택연금 가입하면 좋을까요?

◆ 김인만> 일단 모든 분들한테 다 유리하다고 할 수는 없어요. 각자 상황이 다르기 때문에 일단 집이 한 채가 있어야 되고요. 평생 거주를 해야 되거든요. 그래서 어떤 분들한테 필요하냐 하면 ‘나는 이 집에 이사 가지 않고 돌아가실 때까지 이 집에 살고 싶어.’, ‘서울에 단독주택이 하나 있는데 자식들한테 물려줄 생각도 없고, 내가 연금을 받고 내가 사망하면 나중에 어떻게 되겠지.’ 이렇게 생각하시는 분들은 적극적으로 활용하셔도 좋은데요. 이사 갈 계획이 있거나 집을 판매할 계획이 있거나 자녀들한테 증여나 상속할 계획이 있으신 분들은 하면 안 됩니다. 그래서 본인 상황에 따라서 내가 필요하다. 1주택을 가지고 있는데 나는 평생 이 집에 살 생각이다라고 하면 그런 분들은 적극 활용하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 주택연금 가입하려고 보니까 연금을 수령하는 방식도 여러 가지가 있는 것 같더라고요. 어떻게 선택을 하면 좋을까요?

◆ 김인만> 본인이 유리한 걸 선택을 하게 되는데요. 일단 크게 보면 평생 거주하면서 평생 동안 받기, 내가 사망할 때까지 받는 방식이 있고요. 평생 거주는 하는데 일정 기간 동안만 확정 기간을 정해서 받는 방식이 있는데, 평생 받는 방식도 여러 종류가 있습니다. 연금처럼 받을 수도 있고요. 목돈을 일정 부분 받고 나머지를 연금으로 받는 혼합형 방식이 있고요. 대출이 있으신 분들은 대출을 상환하는 방식도 있고, 우대 방식도 있고요. 그래서 일단 ‘내가 평생 동안 계속 받느냐’ 그 기준이 있고요. 또 하나는 아까 앞서서 설명드렸듯이 일정 기간 동안만 10년, 15년, 20년, 25년, 30년만 받고 그 다음부터는 안 받을래. 내가 살고 있는 기간 동안만큼만 넉넉하게 미리 많이 받고 싶다면 평생 거주하면서 일정 기간 동안 받는 부분만 선택을 하면 되고요. 내가 언제까지 살지도 모르기 때문에 조금 적게 받더라도 나는 계속 살아 있을 때까지 받겠다고 한다면 또 그런 방식을 선택을 해야 합니다.

◇ 박귀빈> 다양한 방식이 있군요. 일단 크게는 종신형, 평생 받는 형태가 있고 기간 확정형. 이렇게 두 가지가 있는 거네요. 그리고 중요해 보이는 것 중에 하나가 주택연금에 가입하면 ‘내가 과연 얼마나 받을 수 있을까?’ 수령액 산정 부분이거든요. 그런데 이 주택연금 지급액은 어떻게 결정이 되고 얼마를 받게 되는지 많은 분들이 궁금해하실 것 같아요. 이걸 조금 이해하기 쉽게 예를 들어 설명해 주실 수 있을까요?

◆ 김인만> 일단 주택이 하나 있는 분은 평생 동안 연금을 받는 거잖아요. ‘평생’이라는 얘기는 몇 살까지 살지 모르기 때문에 나이가 굉장히 중요하고요. 지금 70세냐, 80세냐에 따라서 달라지고요. 주택 가격이 얼마냐에 따라서 가격이 높으면 많이 받을 수도 있겠죠. 그래서 주택 가격하고 나이가 굉장히 중요한데, 제가 예를 들어서 한번 설명을 드리겠습니다. 3억 원짜리 주택이 하나 있다고 생각을 해보면 55세에 신청을 합니다. 55세에 신청을 하면 평생 월 46만 원 정도 계속 받을 수가 있고요. 60세는 62만 원 정도 받고, 70세는 92만원으로 늘어납니다. 55세보다는 받는 기간이 줄어들기 때문에 70세는 92만 원 정도 받고요. 80세는 146만 원. 이렇게 나이가 많아질수록, 늦게 가입할수록 수령액은 커지는 구조입니다.

◇ 박귀빈> 주택연금 가입하는 연령이 55세부터 하실 수 있는데, 나이 제한은 없는 거죠?

◆ 김인만> 그런 건 없습니다. 최소 배우자 중에 한 분만 55세 이상이면 가능하고요. 상환 기준은 없습니다. 100세도 가능한데 100세면 사실 언제까지 살지는 모르기 때문에 수령액은 굉장히 커질 것 같습니다. 앞서서 제가 3억 원 기준에서 말씀을 드렸고요. 만약에 9억 원이라면 55세면 138만 원 정도 받을 수 있고요. 70세면 272만 원 정도 받을 수 있기 때문에 자기 집에 따라서 ‘내가 나이가 70세인데 집이 9억 원짜리 집이 있다고 한다’면 한 달에 270만 원 정도 받을 수 있다고 생각하시면 될 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 주택연금은 모든 연금 상품이 그렇겠습니다만, 오래 사셔야 이득인 상품이잖아요. 연금을 받다가 가입자분이 사망하실 수도 있지 않습니까? 그런 경우는 나머지 금액은 어떻게 됩니까?

◆ 김인만> 일단 배우자 중에 한 분이 사망하게 되면 나머지 배우자가 살아있는 동안에는 받을 수 있습니다. 그래서 둘 중에 한 분만 살아계시면 끝까지 받을 수 있는 부분이고요. 만약에 두 분 다 사망했다고 하면 따져봐야 됩니다. 사망을 했는데 내가 연금을 받은 금액이 수령액이 사실 집값보다 더 비싸요. 더 비싸면 HF 같은 경우는 손해를 볼 수도 있잖아요. 돈을 더 많이 지급을 했는데, 그래도 상속을 받는 자녀들한테 청구되지 않습니다. 그러니까 ‘너희 부모님이 돈 많이 받았으니까 우리한테 부족한 금액을 내야 해’ 이런 건 없고요. 많이 냈다고 그러면 오히려 받은 분들 입장에서는 돈을 많이 받았기 때문에 이득이라고 할 수가 있고요.

◇ 박귀빈> 그럼 덜 받으신 분들은요?

◆ 김인만> 9억 원 주택인데 6억 원만 받고 돌아가셔서 3억 원이 넘을 수도 있잖아요. 3억 원 넘으면 정산을 한 다음에 남은 금액 3억 원을 상속인한테 돌려줍니다. 그래서 걱정 안 하셔도 됩니다.

◇ 박귀빈> 이 주택연금 상품이라는 것이 사실 연금이지만 내가 가지고 있는 주택을 담보로 대출받는 형식이기 때문에 남는 금액은 어떻게 한다. 이런 계산이 나오는 거죠.

◆ 김인만> 맞습니다. 절대적인 기준은 없고요. 본인한테 유리한 선택을 해야 하는데, 앞서서 제가 말씀드렸듯이 집 하나 있는데 오랫동안 그 집에 거주하실 계획이 있으신 분들이라면 적극 활용하는 게 좋을 것 같고요. 다주택이거나 혹시라도 집을 팔 계획이 있으신 분들은 적합하지 않습니다.

◇ 박귀빈> 그렇습니다. 끝으로 주택연금 가입을 고민하시는 분들, 그리고 현재 주택연금 가입하고 계신 분들. 이런 분들이 모두 다 이것만은 알아두시면 좋겠다는 사항이 있으면 짚어주실까요.

◆ 김인만> 일단 본인의 상황에 따라서 판단을 하셔야 되는데요. 만약에 가입하지 않으신 분들이라면 최근에 집값이 떨어지고 있잖아요. 집값이 계속 떨어진다고 생각을 한다면 빨리 가입하시는 게 제가 볼 때는 유리할 것 같고요. 그게 아니고 잠깐 조정을 받고 다시 상승할 것처럼 생각이 든다고 하면 늦게 가입하시는 게 좋은데, 일단 본인이 필요한지의 여부를 먼저 판단하시는 게 좋을 것 같습니다. 저는 굉장히 좋은 제도라고 생각하거든요. 집 하나 있는 분이 그 집에 평생 살면서 연금을 받을 수 있기 때문에 좋은데, 여기서 문제가 되는 것은 최근에 제 주변에도 이런 문제가 있는데 자녀들의 문제가 걸립니다. 실제로 부모님이 신청한다고 하면 반대하는 자녀들이 꽤 늘어나거든요. 왜냐하면 나중에 돌아가셨을 때 상속을 생각하시는 분들이 있는데 이렇게 연금으로 다 받아버리게 되면 자녀분들이 상속을 받을 때 별로 남는 게 없기 때문에 자녀분들이 의외로 반대하시는 분들이 많기 때문에여. 자녀가 없는 분들이라면 걱정하지 않으셔도 되겠지만 자녀가 있는 분들이라면 혹시라도 자녀분들하고 미리 상의를 하고 “내가 평생 동안 편하게 연금을 받아야겠다. 너희들은 나중에 상속이 안 될 수도 있다”는 점을 미리 이야기를 하고 가입하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 알겠습니다. 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.

◇ 박귀빈> 지금까지 김인만 부동산경제연구소장과 함께했습니다.