[생생경제] 소득한도 철폐한 특례보금자리론, 시장 반응은?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2023년 1월 10일 (화요일)

■ 대담 : 고종완 한국자산관리연구원장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 소득한도 철폐한 특례보금자리론, 시장 반응은?

-특례보금자리, 소득한도 철폐 가장 큰 장점

-1년 한시적 운영 한계...실수요자들에겐 경제적

-임대차 3법 악용 사례도...2년 채우지 않고 이사

-둔춘주공, 계약률 분양률 높아질듯

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 부동산 시장 경착륙을 방지하기 위해서 정부도 계속 규제완화에 속도를 내고 있는데요. 그중 하나로 특례보금자리론이 이달 중에 출시될 예정이라고 합니다. 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원장 연결됐습니다. 안녕하세요?

◆ 고종완 한국자산관리연구원장(이하 고종완)> 네, 안녕하세요.

◇ 최휘> 작년에도 변동금리 주택담보대출을 장기 고정금리로 갈아타게 해주는 안심전환대출이 나왔었는데, 생각보다 흥행에 실패했다는 평가가 나오죠?

◆ 고종완> 반응이 좀 저조했었죠. 이때는 목표보다도 많이 부족했는데, 그건 여러 가지 이유가 있겠습니다마는 6억 원 이하에다가 3억 6천만 원까지 가능했고요. 부부 합산 1억 원 이하, 또 연금리도 3.8%~4%였고요. 금리는 높지 않았지만 자격 요건이 좀 복잡했습니다. 주택 가격이나 대출 한도에 제한이 있다 보니까 흥행에 실패했다. 이렇게 볼 수가 있죠.

◇ 최휘> 조건이 까다로워서 흥행에 실패한 건데, 그럼 이번에 새로 나올 특례보금자리로는 어떨까요. 많이 찾으실까요?

◆ 고종완> 이번에는 다소 인기를 끌 것으로 예상이 됩니다. 왜냐하면 우리가 안심전환대출 뿐만 아니라 보금자리론도 있었잖아요. 이것도 6억 원 이하 주택의 대출한도가 3억 6천만 원, 부부 소득 한도 조건은 7천만 원으로서 더 낮았어요. 그리고 금리도 4.65~5.05%, 그러니까 보금자리론도 금리가 높았죠. 여기에 비해서는 어쨌든 대출의 문턱을 크게 낮추었다. 그런 점에서 차별성이 있다. 다시 정리하면 네 가지 차별성이 있는데요. 알아두시면 도움이 될 것 같습니다. 특례보금자리론은 안심전환대출, 보금자리론과 달리 9억 원 이하의 주택 가격이 대상이 되고요. 한도 대상이 제한되는 측면이 있습니다마는 대출 한도는 5억 원입니다. 가장 좋은 장점은 앞서 이 부부합산 소득이 7천만 원, 1억 원 이하 이런 말씀드렸잖아요. 이 소득 한도가 철폐됐습니다. 이게 가장 큰 장점이라고 볼 수가 있고요.

◇ 최휘> 이제 억대 연봉자나 고소득 맞벌이 부부도 대출이 가능해지는 거네요.

◆ 고종완> 대상이 됩니다. 다만 앞으로 말씀드리겠습니다마는 아무나 받을 수는 없고요. 세 가지 경우에 자격 요건이 제한될 것으로 보이는데, 연금리가 4%대로 될 것으로 보이거든요. 이렇게 주택가격, 대출한도, 소득한도, 연금리 이런 면에서 차별성이 있고 한 가지 말씀드리면 문제는 이 제도는 한시적이라는 것이죠. 1년 정도입니다. 이번 달 말부터 시행될 것으로 보이는데 연속성은 없고 1년 정도 한시적으로 운영된다는 건 약간의 한계라고 보여집니다.

◇ 최휘> 기존에 있던 안심전환대출, 보금자리론과 달리 소득 요건은 아예 없고요. 또 주택 가격도 9억 원 이하로 확대가 됐고 대출 한도도 5억 원으로 늘어난다고 정리를 해주셨습니다.

◆ 고종완> 네, 그렇습니다. 대상을 보면 신규 주택 구매자가 가장 큰 혜택을 볼 것 같고, 주택담보대출도 변동금리가 있고 고정금리가 있지 않습니까? 그런데 변동금리가 워낙 올라가니까, 1월 13일날 또 한국은행의 금융통화위원회가 지금 개최가 예정돼 있습니다만 현재로서는 0.25%든 어쨌든 올릴 가능성이 많잖아요. 그러다 보니까 변동금리는 당연히 기준금리가 오르면 따라서 오르니까요. 그래서 변동금리 주담대에서 고정금리로 가려는 차주, 그러니까 대출을 받은 사람도 이 혜택을 받을 수 있고요. 또 하나는 임차보증금을 돌려주기 위해서, 요즘 이것 때문에 문제가 많아요. 전세 보증금을 제때 못 돌려주는데 역전세난 때문에 발생한 거잖아요. 그러다 보니까 역월세도 등장하고, 그런 집주인에 대해서 대출 목적으로 특례보금자리론을 이용할 수 있도록 자격은 그렇게 되어있습니다. 하지만 여러 주택을 다주택자가 사는 것은 대상이 아니고요. 실수요자를 위해서는 굉장히 경제적이고 지금까지의 제도보다는 파격적이고 획기적인 정책금융대출상품이 나왔다, 이렇게 이해하시면 좋을 것 같습니다.

◇ 최휘> 그렇습니다. 기존에 있던 안심전환대출은 주택 가격 상한선도 너무 낮았고 신청 요건이 까다로워서 사실 혜택을 보신 분들이 많지 않았죠. 제한적이었는데, 이번에 나온 특례보금자리론은 상당히 파격적인 자격 요건을 가지고 나왔습니다. 금리는 연 4%대가 유력하게 전망된다고 앞에서도 말씀해 주셨는데, 이 정도 수준이면 어떻게 보시나요?

◆ 고종완> 고금리, 중금리, 저금리로 볼 수 있는데요. 중금리 수준에 해당이 된다. 이게 실수요자들에게는 살짝 아쉬운 부분이죠. 저는 개인적으로는 정책 모기지론 같은 경우에는 한 2~3% 되었으면 좀 바람직하다. 저도 금융위원회나 이런 곳에 정책 조언을 하면서 그런 얘기를 피력한 적이 있는데요. 어쨌든 지금은 그렇게 하기가 어려운 게 정책 모기지론은 다 국민 세금이다. 이렇게 봐야 되잖아요. 예산이 들어가는 거니까요. 그런 측면에서 현재 4%대의 금리는 중금리 수준이다. 그리고 아까 잠깐 좀 놓쳤습니다만 서울의 아파트 한 채 평균 가격이 10억 5천 되거든요. 경기도는 6억 5천 이하인데, 그런 걸 보면 대상이 굉장히 넓어졌다는 것은 바람직해 보이고요. 금리 수준도 4% 정도면 현재로서는 높은 수준이 아니기 때문에 저는 정책 모기지, 정책 금융상품으로서는 현실적으로도 실효성도 있고, 또 이를 받는 사람은 혜택을 받는다. 그렇게 볼 수는 있겠습니다.

◇ 최휘> 맞아요. 또 신청 요건이 너무 까다로우면 아무리 좋은 상품이어도 누리지 못할 텐데, 이번에는 좀 많은 분들이 누리실 수 있을 것 같습니다. 그런데 지금 주담대 변동금리가 어느 정도입니까?

◆ 고종완> 우선 기준금리는 현재 3.25%잖아요. 미국이 4.25%~4.5%이고요. 상단으로 보면 미국이 우리보다 좀 높고, 그러다 보니까 현재 우리의 주택담보대출 변동금리 수준도 꽤 높습니다. 현재 은행마다 좀 다릅니다마는 대략적으로 보니까 한 6~8% 정도 됩니다. 5대 은행 같은 경우에는5.15%에서 8.11%로 나오거든요. 그런데 한 가지 우리가 좀 알아둘 게 작년 1월 3일이 3.57%에서 5.07%이었는데, 한 3% 정도 올랐다. 이렇게 이해하면 이해가 쉬울 것 같아요. 그러니까 굉장히 많이 올랐죠. 그런데 아까 말씀드렸습니다마는, 주택담보대출 변동금리는 올해 상반기까지는 금리가 오를 가능성이 높잖아요. 금리 인상이 미국에 이미 예고가 돼 있고 미국은 기준금리가 상당히 4.5%인데 5% 내지 5.25%까지 갈 것이다. 이런 의견이 대다수여서 우리의 주담대 금리도 지금 8%를 넘어서서 9%도 가지 않을까 이런 전망이 나오고 있습니다.

◇ 최휘> 9%도 넘어설 수 있다.

◆ 고종완> 어떤 데는 10%도 얘기가 나오고 있고요. 참 어렵죠.

◇ 최휘> 이런 상황에서 4%대 고정금리로 갈아탈 수 있는 상품이 나와주니까 많은 분들이 귀가 ‘쫑긋’하셨을 것 같아요. 그런데 일각에서는 우려의 목소리도 있습니다. 어쨌든 빚을 내서 집을 사라는 거잖아요. 무리한 대출을 유도하는 것 아닌가 하는 우려인데, 이 부분에 대해서는 어떻게 보십니까?

◆ 고종완> 저는 금융위원회, 국토부에서 정책 자문을 하고 있는 입장에서 보면 그런 뜻은 아닙니다. 다만, 아까 말씀드린 대로 내 집을 꼭 사고 싶어도 8%의 주담대를 받아서 집을 사기는 바람직하지도 않고, 또 그럴 사람도 없지 않습니까? 그리고 지금 ‘거래 실종’, ‘거래 절벽’이라는 말처럼 거래가 안 되니까 거래량을 늘리게 하고 시장을 정상화하고 앵커께서 말씀하신 대로 경착륙을 막고 연착륙을 유도하기 위한 고육지책으로 보이고요. 다만 이걸로 인해서 자금력이 없는 MZ세대, 그러니까 2030대를 비롯해서 무주택자들이 9억 원 이하 주택을 5억 원까지 대출받아서 많이 살 것인가 하는 건데. 현재는 금리가 올라가고 있고, 또 주택 경기가 추가로 하락할 가능성이 높지 않습니까. 대다수 전문가들도 그렇게 보고, 실수요자들도 ‘집을 사지 않겠다’가 10명 중에 7명 이상이거든요. 이런 걸 보면 정부가 빚을 내서 집 사라, 이런 뜻보다는 지금 부동산 경기가 워낙 거래도 안 되고, 급락 현상이 일어나는 것은 지난 97년 IMF 외환위기나 2008년에 겪었던 글로벌 금융위기 때처럼 그런 상황이 오는 복합 위기라고 하는 게 좋지가 않잖아요. 그래서 제가 볼 때 이 4%로 좀 완화가 된 특례보금자리론이 나왔다고 해서 무리하게 대출을 받아서 집을 사는 일은 많지 않을 것 같고요. 다만 꼭 필요한 사람들에게는 제가 좀 조언을 드린다면, 이럴 때 꼭 집을 사야 할 사람도 있거든요. 전세로 사는데 한 5년 내지 10년 후를 내다보고 내 집 마련을 할 필요성도 있는 분도 있고, 또 아까 말씀드린 대로 변동금리에서 고정금리로 옮겨 타는 사람이나 그런 분들은 활용하면 대단히 유용하고 현재로서는 최상의 방법이 아닐까 생각합니다.

◇ 최휘> 그럼 이 특례보금자리론을 이용해서 집을 사려는 실수요자분들이 혹시 주의해야 할 점은 어떤 것들이 있을까요?

◆ 고종완> 실수요자들이 주의할 것도 굉장히 많죠. 지금 집값이 언제까지 내릴지, 언제 또 반등할지, 오른다면 또 얼마만큼 오를지. 또 금리 부분이 가장 큰데 미국의 금리가 언제까지 오를지, 얼마만큼 오를지, 또 금리가 내린다고 하더라도 언제쯤 내릴지. 이런 것의 변동성과 불확실성이 높죠. 그렇기 때문에 집값 상승을 노리고 집을 사는 것은 좀 바람직해 보이지 않는다. 실수요자가 꼭 필요한 곳에 한 5년 내지 10년 장기적으로 보고 주거 안정, 내 집 마련 그런 측면에서 접근하는 게 바람직하지 않을까. 그렇게 생각됩니다.

◇ 최휘> 투자 목적으로 접근을 하는 것은 바람직하지 않다.

◆ 고종완> 시세 차익을 노리기에는 이거는 시장의 흐름이나 상황이 안갯속이고 불확실성이 높아요. 아마 그런 투자는 실패할 가능성도 높죠. 그러니까 2021년까지는 집값이 많이 올랐잖아요. 그리고 지금은 이렇게 내리는 게 미국발 금리 인상의 영향도 있지만, 실물 경기가 침체되고 있고 부동산에 집값에 쌓였던 거품이 빠지는 과정으로 이해해야 할 것 같아요. 그래서 단기적인 시세 차익을 얻기는 현실적으로는 어렵지 않을까, 그렇게 내다봅니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 특례보금자리론에 대한 이야기 나눠봤고요. 부동산 소식을 좀 더 볼게요. 지금 말씀해 주셨지만 전세값이 급락을 하면서 임대차 3법 악용 사례가 늘고 있죠?

◆ 고종완> 그렇죠. 나쁜 임대인, 나쁜 집주인이 일부 있어서 문제가 되는데. 요즘처럼 이렇게 집값뿐만 아니라 전세값이 내리고, 이걸 역전세난이라고 그러죠. 그리고 또 역월세도 등장했지 않습니까? 그리고 전세 대출금리도 주담대 못지않게 오르고 있기 때문에, 최근에 보면 계약갱신 청구를 하는 전세 재계약이 늘고 있습니다. 한 13%에서 20% 정도로 지역마다 좀 다른데, 이 얘기는 뭐냐. 기존의 전세 보증금보다도 낮은 수준의 보증금으로 집주인과 임차인이 재계약을 체결하는 거잖아요. 계약갱신 청구권이라는 게 그런데, 이 좋은 제도를 또 어떤 임차인들은 악용을 합니다. 그러니까 전세 재계약, 계약갱신 청구권을 행사를 하면 보통은 2년마다 한 번 계약갱신 청구권을 청구할 수 있는데요. 어떤 임차인들은 갱신계약을 하고 난 뒤에 2년을 사는 게 아니라 3개월 이전에만 집주인에게 통보하면 언제든지 다시 또 다른 곳으로 옮겨갈 수가 있거든요. 그런데 요즘은 전세가 잘 나가지 않잖아요. 그런데 이럴 때는 오히려 이런 법이임차인에게는 좀 유리해 보이지만 집주인 입장에서는 3개월 전에 통보하고 다른 곳으로 가버리면 집주인은 보증금이 없는 경우도 있잖아요. 또 대출 받기가 어렵다. 보니까 불측의 손해를 보는 경우도 있다. 그런 문제점들이 최근에 좀 제기되고 있어서 이런 부분은 좀 나름대로 형평성의 차원에서 누구의 편이 아니라 보완도 필요하지 않을까 보입니다.

◇ 최휘> 집주인들을 위한 부분까지도 좀 생각을 해서 제도가 다시 좀 정비돼야 하지 않을까 말씀해 주셨습니다.

◆ 고종완> 저도 그렇게 봅니다. 주택임대차보호법의 취지는 좋은데, 현실에 늘 이를 악용하는 사람들이 있어서 그런 문제점을 최소화하는 보완 대책도 필요해 보입니다.

◇ 최휘> 지금 또 단군 이래 최대 재건축 단지로 꼽히는 둔촌주공 계약률에 관심이 집중되고 있잖아요. 지난해 말까지만 해도 흥행에 실패했다. 이런 평가를 받았었는데, 최근에는 분위기가 또 바뀐 것 같더라고요?

◆ 고종완> 네, 그렇죠. 분양이 이루어지고 나면 그다음 순서가 계약이잖아요. 분양에 당첨이 됐다하더라도 계약을 해야 법적으로 권리가 생기는 거거든요. 그다음에 입주를 하고요. 이런 순서로 진행이 되는데, 사실 둔촌주공 재건축 같은 경우에는 저도 최종 경쟁률이 한 10대 1 정도는 되지 않을까 봤는데 5.5대 1에 그쳤어요. 그리고 지금 관심사가 당첨이 된 사람 중에 실제로 분양계약을 얼마나 체결할 것인가, 이게 관건이거든요. 요즘 집값이 내리고 있고 헬리오시티의 집값과 시세 차이가 별로 안 난다 이래서 한 70% 정도를 예상하고 있는데, 다행히 이번에 정부가 여러 가지 규제 완화 정책, 특히 실거주 의무 2년이 있었는데 폐지됐거든요. 또 중도금 대출도 12억까지였는데 폐지됐지 않습니까? 그런 면도 상당히 계약률을 높이는 이유가 되고, 전매제한 기간도 8년 정도 있었는데 사라지게 됐거든요. 그러니까 실의무 거주 기간이라든지 앞서 말씀드린 여러 가지 규제가 사라짐으로 인해서 청약경쟁률은 적어도 80% 이상 90%까지로 높아지지 않을까, 이렇게 예상하는 전문가들이 꽤 있습니다. 제가 봐도 이번 규제 완화 효과로 둔촌주공 같은 경우에는 계약률이 높아지고, 이곳뿐만 아니라 다른 분양시장도 활성화까지는 아니어도 다소 살아나는. 분양률도 높아지고, 계약률도 높아지는 효과는 나타나지 않을까 전망이 됩니다.

◇ 최휘> 네, 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 고종완> 네, 고맙습니다.

◇ 최휘> 지금까지 고종완 한국자산관리연구원장과 함께했습니다.