부동산 규제 해제, 집값 반등할까? 전문가 "금리 앞에 장사없다, 하락 불가피"

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2022년 11월 14일 (월요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연: 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원 

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 오늘 1부 <이슈인터뷰>에서는 부동산 시장 이야기 준비했습니다. 정부가 서울과 과천, 성남 분당과 수정, 하남, 광명을 제외하고 수도권 모든 지역을 규제 지역에서 해제했습니다. 오늘(14일) 0시부터 효력이 발생했는데요. 또 주택담보대출 규제도 완화되고 있습니다. 얼어붙은 부동산 시장에 훈풍을 불어넣을 수 있을지, 오늘 <이슈인터뷰>는 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원과 함께하겠습니다. 위원님 안녕하십니까?
 
◆ 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원(이하 박원갑): 네, 안녕하십니까.

◇ 이현웅: 정부는 6월과 9월에 이어 두 달 만에 추가 해제를 발표했습니다. 서울과 경기 과천, 성남, 하남, 광명을 제외하고 인천, 세종까지 다 풀린 건데, 이렇게 추가 해제에 나섰다, 앞으로 어떻게 달라지게 되겠습니까?

◆ 박원갑: 사실상 청약, 대출, 취득세, 양도세, 종부세까지 걸쳐져 있는데요. 이게 완화된다고 보시면 될 것 같고요. 현장에서 느꼈을 때에 가장 큰 것은 조정대상지역입니다. 그런데 조정대상지역에서 만약에 해제가 되면요, 1주택자가 양도세 비과세를 받기 위해서 2년을 거주하지 않아도 되는 거죠. 2년만 보유하면 되고요. 그리고 집을 살 때에 자금조달계획서 제출 의무도 면제된다고 보시면 되는데. 시장에 가장 큰 영향을 미치는 것은 제가 봤을 때는 취득세인 것 같습니다. 조정대상지역에서는 기존에 1주택자가 집을 한 채 더 사면 취득세만 8%거든요. 그런데 조정대상지역에서 해제가 되면 한 채를 더 사더라도 일반 세율, 1~3%를 적용받으니까 일부 급급매물이 소화될 수 있는 여지가 있다, 이렇게 예상해 보고 있습니다. 다만 워낙 금리가 치솟고 있어서 집값이 다시 상승 반등하기는 어려울 것 같고요. 하락폭을 약간 둔화시키는 요인 정도로 예상해 보고 있습니다. 

◇ 이현웅: 6월과 9월에 이어서 또 두 달 만의 추가 해제, 굉장히 빠르게 규제를 해제하고 있는 모습인데. 그만큼 거래절벽이 심각한 상황이다, 이렇게 볼 수 있는 건가요?

◆ 박원갑: 그렇죠. 요 사이에는 ‘거래절벽’이 아니라 ‘거래빙하기’라고 얘기하기도 합니다. 금리가 시장을 강타하고 있다, 이렇게 말씀드릴 수 있는데. 2년 전에 주택담보대출이나 일반 대출을 낼 때 연 2%대였는데, 지금은 5~6%대니까요, 두세 배가 오른 거잖아요. 그러니까 집을 빚내서 사기가 어렵다, 엄두를 못 낸다, 이런 생각을 많이 하고 있고요. 그래서 한 마디로 주변에 집 살 사람이 없다. 문제는 매매 시장뿐만 아니라 전세 시장까지도 하락하는. 말하자면 매매와 전세 모두 동반 침체 양상이 나타나다 보니까 정부 입장에서는 긴장한 게 아닌가. 그러다 보니까 서둘러서 규제 완화 카드를 꺼낸 게 아닌가, 이렇게 분석해 보고 있습니다. 

◇ 이현웅: 정부는 선제적으로 조치를 했다는 입장인 것 같은데, 이런 시점이나 빈도, 또는 완화 폭은 적절하다고 보고 계시나요?

◆ 박원갑: 네. 오히려 좀 더 빨리 내놨어야 되지 않느냐, 이런 생각을 하고 있는데요. 왜냐하면 부동산 냉각 속도가 과거보다 훨씬 빠르기 때문에 그렇습니다. 그러면 왜 이렇게 시장이 급속도로 냉각이 되느냐, 세 가지로 요약을 해 드리면요. 아까 말씀드린 것처럼 주택시장은 고금리 태풍, 금리 발작을 일으키고 있다고 볼 수 있는데, 문제는 앞으로 금리가 추가적으로 더 오를 것이라고 예상하고 있잖아요. 그러면 수요가 더 줄어들 수밖에 없고. 그리고 스마트폰도 하나의 냉각의 요인이 된 것 같은데요. 정보가 워낙 빨리 전달되다 보니까 사람들이 좀 더 빨리 움직이려는 모습들이 나타납니다. 무리 짓기나 군집행동이라는 얘기인데요. 두려움도 스마트폰을 통해서 빠르게 전염되다 보니까 집 살 엄두가 나지 않는다, 이렇게도 볼 수 있을 것 같고. 그리고 마지막으로는 과열기 때 규제가 그대로 있다 보니까 수요의 큰 공백, 싱크홀이 발생한 것 같다는 말씀을 드리는데. 그렇게 본다면 이번 대책은 적절했고, 추가적으로 더 완화해야 되지 않나, 이런 생각도 해 보고 있습니다. 

◇ 이현웅: 대출 규제도 점차 완화가 되는 분위기이지만 말씀하신 것처럼 금리가 워낙 높다 보니까 대출을 해 준다고 하더라도 이자 부담을 할 수 없다, 너무 부담스럽다는 반응도 많은데. 결국은 금리가 내려와야 거래가 회복되지 않겠습니까? 어떻게 보시나요?

◆ 박원갑: 잘 보신 것 같고요. 결국은 금리 앞에 장사 없다, 금리가 모든 자산의 중력이자 블랙홀로 작용한다, 이렇게 보면 되고요. 금리가 시장의 압도적인 변수다, 이런 말씀을 드리는데. 다음 달부터 규제 지역에서 무주택자나 1주택자에 대한 LTV, 주택담보 인정비율이 가격과 무관하게 50%로 단일화되죠. 이렇게 되면 아무래도 대출 액수가 더 늘어나니까 집이 꼭 필요한 분들은 살 수는 있겠죠, 그렇지만 지금은 아까 말씀하신 것처럼 본격 하락세잖아요. 그리고 어떻게 보면 집을 살 때에 가장 큰 결정 요인이 향후 전망 아니겠습니까? 그러면 지금 집을 안 사는 것은 대출 액수가 적어서 안 사는 게 아니라 집값이 더 떨어질지 모른다는 두려움과 금리 부담 때문이거든요. 그래서 일부 대출 규정 완화가 있다고 하더라도 과연 시장을 반전시킬 정도가 되겠느냐. 그래서 아마 대출 규제 완화가 나타나려면 금리 인상 랠리가 어느 정도 마무리되어야 한다. 그 이전까지는 가격 하락과 거래량 감소가 불가피하지 않겠느냐, 이렇게 예상해 보고 있습니다. 

◇ 이현웅: 서울 아파트 매수심리가 27주 연속 꺾이고 있고, 수도권 아파트 매매수급지수는 10년 만에 최저로 떨어졌다는 보도들이 나오는데. 앞서서 해 주신 얘기와도 어느 정도 중복이 되겠습니다만 굉장히 매수 심리가 상당히 얼어붙어 있다, 이렇게 보면 되는 거죠?

◆ 박원갑: 그렇죠. 수급지수는 결국 사려는 사람들의 매수 의지를 볼 수 있는 거겠죠. 그런데 이게 낮다는 것은 결국은 매수자들이 집을 사려고 하지 않는다. 사실상 매수자들이 거래 파업을 벌이고 있다, 이렇게도 표현을 하는데. 이렇게 된다면 조정은 좀 더 이어질 수밖에 없지 않느냐. 이렇게 예상해 보고 있습니다. 

◇ 이현웅: 아마 이런 분들이 느끼시기에는, 집값이 더 떨어졌으면 좋겠는데 왜 막으려고 하느냐, 이렇게 느끼실 수도 있을 것 같아요? 

◆ 박원갑: 글쎄요. 경제는 양면이잖아요. 집을 갖고 있는 분들은 그렇게 생각을 안 할 거고, 그래서 경제는 어떻게 보면 어떤 분한테는 재앙일 수도 있겠고 어떤 분한테는 축복일 수도 있고 이런 얘기를 하거든요. 그런데 지금 제 생각에는 집값 냉각 속도, 하락 속도가 너무 빠르기 때문에 일부 정부 어떤 조치를 통해서 연착륙시키는 게 필요하다는 생각이 들고요. 두 번째로는 지금은 매매뿐만 아니라 전세 가격까지 동반 하락하고 있기 때문에 더 무서운 거라고 보시면 될 것 같아요. 그래서 지금 수도권의 아파트 기준으로 매매 가격 전체 비율이 62%입니다. 이거는 2008년 글로벌 금융위기 때나 2012년 하우스푸어 사태 때보다 훨씬 높습니다. 이 얘기는 무슨 얘기냐, 결국은 세입자가 집주인한테 돈을 많이 빌려 줬다는 거거든요. 그러면 집값이 극락해서 결국은 세입자가 깡통 전세가 될 수 있는 위험성이 될 수 있는 겁니다. 그래서 집값을 떠받치는 건 문제가 있지만, 급격하게 떨어지는 것을 막는 그런 미세한 장치들은 나와야 되지 않을까, 이렇게 보고 있는 겁니다. 

◇ 이현웅: 요즘 청약 분위기도 많이 달라진 게 느껴지는데요. 일부 인기 지역에만 쏠림 현상이 나타나고 다른 곳들은 미분양도 많이 나는 것 같아요. 청약 시장 분위기 어떻습니까?

◆ 박원갑: 앞으로 그런 추세가 이어질 수밖에 없죠. 청약 양극화는 피할 수 없는데요, 왜 그러냐면 불과 1년 전만 하더라도 분양시장은 무풍지대였고 일종의 안전자산이었거든요. 주변 시세보다 분양가가 많이 쌌으니까요. 그런데 집값이 극락하면서 분양가 자체의 메리트가 별로 없는 상황이 생기고 있단 말이에요. 특히 외곽 지역을 중심으로요. 그리고 대출 금리까지 치솟으니까 실수요자마저도 분양을 꺼리는 상황인데, 아마 이번 조치에서 주목할 만한 게, 보통 무순위 청약이라고 하잖아요. 분양 없이 누구나 청약 할 수 있는데, 좀 전에는 거주요건이 따로 있었습니다. 이제는 거주요건이 사실상 해제되니까 가령 부산 사람들도 서울에 무순위 청약을 할 수 있게 되는 거거든요. 이렇게 되면 아무래도 미분양으로 남아 있는 물량이 조금 줄어들 수 있는 측면도 있고요. 지난달 27일 중도금 대출 한도를 9억에서 12억으로 올렸잖아요. 그런 점들도 보면 전반적으로 말씀하신 것처럼 청약의 이른바 ‘옥석 가리기’는 불가피해 보이지만, 어떻게 보면 미분양이 발생하는 정도가 약간 줄어드는 점도 이 역시 연착륙 정도로 보고 있는 겁니다. 

◇ 이현웅: 이번 규제 해제로 인해서 서울과 수도권 네 곳만 남게 됐는데, 앞으로 나중에 이곳들도 풀 수 있겠습니까? 어떻게 보시나요?

◆ 박원갑: 시장 흐름에 따라 달라질 수 있는데요, 제 생각에는 서울에서 민감한 부분이긴 한데요. 강북권의 일부 지역, 가령 노도강이라든지 혹은 중저가 밀집지역이나 외곽 쪽은 수도권 못지않게 가격이 많이 빠졌습니다. 그래서 조금은 해제 여부를 신중하게 검토해야 될 걸로 보이고요. 물론 강남이라든지 마용성이라고 하잖아요, 마포·용산·성동 이런 곳은 풀기 쉽지 않아 보이지만 시장 교란 가능성이 높지 않은 지역은 해제를 해도 되겠다는 생각이 들고요. 그리고 아까 말씀드린 것처럼 지금은 매매와 전세가 동반 하락하고 있기 때문에, 세입자 보호라는 이런 부분에 대해서 대책이 추가적으로 나와야 돼요. 왜냐하면 세입자 입장에서는 전 재산이나 다름없는 전세 보증금이 자칫 공중분해 될 가능성이 있거든요. 전셋값이 높기 때문에 그런 건데. 그래서 매매 대책뿐만 아니라 전세 대책도 함께 나와야 되지 않느냐, 이렇게 생각해 보고 있습니다. 

◇ 이현웅: 저희가 위원님과 인터뷰를 하면 항상 청취자분들이 궁금해 하시는 게 이런 것 같아요. “직장 문제로 지방에서 수도권으로 이사를 해야 하는데, 그렇지 않아도 서울 인근으로 김포나 검단신도시를 보고 있었습니다. 지금 재빨리 사야 하는 건가요?” 이렇게 물어보시는데, 항상 실수요자분들의 매수 타이밍에 대한 질문이 들어옵니다. 어떻게 보시나요?

◆ 박원갑: 타이밍은 조금은 이른 것 같고요. 아까 말씀드린 것처럼 금리가 굉장히 중요한 요소이기 때문에 내년 상반기 정도 되면 금리가 어느 정도 금리가 오른다고 얘기하고 있잖아요. 그래서 좀 급하더라도 내년 1분기는 넘겨 봤으면 좋을 것 같고요. 많은 분들이 타이밍, 타이밍 그러는데 타이밍은 잘 안 맞습니다. 시장은 굉장히 유동적이기 때문에 타이밍 맞춰서 부자 된 사람도 없고요. 그래서 어떻게 판단하시면 좋냐면, 가격을 보고 판단하셔야 돼요. 그러니까 타이밍보다는 가격이 더 중요하다고 보는 거예요. 그래서 만약 지방에서 수도권으로 옮겨오시려면 일단 지방의 집을 파셔야 되잖아요. 물론 일정한 기간 안에 수도권 집을 사고 나서 지방 집을 팔면 되죠. 3년 안에 팔면 되긴 되는데, 그거 안 팔리면 어떡할 거예요? 그래서 중요한 것은 지방 집을 먼저 파시고요. 그다음에 수도권에서 내년 1분기 이후에 낙폭이 큰 곳으로 접근하시면 돼요. 그러니까 타이밍보다 사이트를 보고 판단하시는 게 더 좋은 겁니다. 그러면 작년 4분기가 대체적으로 고점입니다. 그건 수도권이나 지방이나 대부분 비슷합니다. 왜냐하면 이번 집값을 끌어올린 가장 큰 요인이 유동성 과잉이었거든요. 대부분 고점이 같으니까 그때 평균 거래 가격이 있을 겁니다, 4분기 대비. 수도권은 30~40% 정도 떨어지는 곳, 조금 보수적으로 보시는 분들은 절반까지도 보셔야 될 겁니다. 그래서 가격이 많이 빠진 곳을 중심으로 선별적으로 접근해야 되지 무조건' 2년 뒤에 바닥이라더라', '3년 뒤에 바닥이라더라', 아니면 '내년 하반기에 바닥이라더라'.. 이거는 국지적으로 지금 시장이 울퉁불퉁하잖아요. 되게 잘 안 맞으니까 가장 중요한 것은 실거래가를 중심으로 해서 가격이 많이 빠진 곳. 그러니까 무조건 싸게 사라, 그리고 또 싸게 사라. 이런 얘기를 하거든요. 그러니까 싸게 사면 모든 게 용서되니까, 어떻게 하면 분포를 크게 넓히고요. 접근할 수 있는 방법을 찾아보시는 게 좋을 것 같습니다. 그러려면 부지런해야 됩니다. 

◇ 이현웅: 부지런하게 타이밍보다는 가격 중심으로 해서 알아보시면 좋겠다는 조언을 해 주셨습니다. 도움이 되셨으면 좋겠고요, 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 함께했습니다.