[생생경제] 40년 만기 주담대, 나에게 맞는 상환 방식은?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2022년 5월 11일 (수요일)

■ 대담 : 손희애 금융 크리에이터 작가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 40년 만기 주담대, 나에게 맞는 상환 방식은?

-은행, '40년 만기' 주택담보대출 상품 잇따라 내놓아

-제한 적고 변동금리로 선택 가능...갈아타기 가능

-만기 10년 신용대출…월별 원리금 상환 부담 줄고 대출 한도 늘어나

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 재테크 초보들을 위한 부자 습관을 알기 쉽게 알려드리는 코넙니다. <개념있는 경제생활> 오늘도 금융 크리에이터 손희애 작가 화상 연결로 만나보겠습니다. 작가님 안녕하세요.

◆ 손희애 금융 크리에이터 작가(이하 손희애)> 네 안녕하세요.

◇ 전진영> 요즘 부동산 문제만큼 핫 이슈인 것도 없는데요. 특히 영끌 족에겐 높은 금리가 걱정이 아닐 수 없는데 40년 만기 주택담보대출이 나온다고요?

◆ 손희애> 그렇습니다. 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 주택담보대출이라고 하죠. 시중은행이 최장 40년간 쓸 수 있는 주택담보대출(주담대) 상품을 내놓습니다. 주택금융공사가 지난해에 시범적으로 40년 만기 상품을 내놓았는데 이번에 전 금융권으로 확대되는 겁니다. 현재 시중은행의 주담대 최장 만기는 35년입니다. 다만 대부분 ‘30년 만기’ 상품에 가입하는 걸 고려하면 10년쯤 만기가 늘어나는 셈입니다.

◇ 전진영> 그런데 40년 만기 주택대출이 정부가 제공하는 대출로는 이미 존재했는데, 은행권에서 출시한 상품과는 어떻게 다른 건가요?

◆ 손희애> 둘다 40년 만기 주담대이지만, 크게 제약의 유무, 그리고 금리 면에서 차이가 납니다. 우선 지난해 나왔던 정책모기지 상품은 만39세 이하 청년이나 신혼부부만 신청할 수 있습니다. 또 담보로 잡을 수 있는 주택의 가격 상한선도 정해져 있고, 소득의 제한도 걸어두고 있습니다. 반면에 은행권 상품은 대출을 신청하는 데 있어서 따로 제한을 두고 있지는 않습니다. 두 번째는 금리 적용 형태인데요. 정책모기지 상품의 경우 40년 만기 내내 고정금리로 가져갈 수 있지만, 은행권 상품은 변동금리 또는 혼합금리 중에서 택할 수 있다는 점이 차이가 납니다.

◇ 전진영> 그럼 새롭게 달라졌으니까 대출한도도 높아질까요?

◆ 손희애> 물론입니다. 핵심은 DSR인데요. 빚을 갚는 기간이 길어질수록 DSR이 감소해 대출한도가 높아지는 덕입니다. 이는 상대적으로 소득이 낮을수록 대출한도를 키울 수 있다는 뜻이기도 합니다. 여기서 DSR은 신용대출이나 학자금대출, 자동차할부금 등 내가 받은 모든 대출의 1년 치 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다.

◇ 전진영> 이것도 중요할 것 같은데요. 이미 대출을 갖고 계신 분들도, 만기를 40년으로 바꾸고 싶다 하면 이걸로 갈아탈 수 있는건가요?

◆ 손희애> 있습니다. 대환대출 방식으로 갈아타야 하는데요. 이건 현재 40년 만기 주담대를 취급하고 있는 곳들에서 대출을 이미 받아놓은 차주들에게도 마찬가지로 해당되는 부분입니다. 기존 대출에서 만기만 40년으로 바꿀 수는 없다는 거죠. 심사를 다시 받아야 한다는 의미고요. 중도상환수수료는 대출받고서 3년이 지나면 대부분 없기 때문에 이 부분은 잘 확인을 해보셔야겠습니다.

◇ 전진영> 그런가하면 신용대출 쪽도 변화가 좀 있다고요? 어떤 내용인가요?

◆ 손희애> 일부 은행들이 신용대출 만기를 10년으로 늘린 건데요. 신용대출 만기 연장은 금융당국이 중·저소득 서민층의 대출 한도 확대를 위해 은행들에 도입을 권고한 데 따른 것으로 다른 주요 은행들도 순차적으로 만기를 확대하기로 했습니다. 주택담보대출 만기 연장(최장 35→40년)에 이어 신용대출 상환 기간 확대로 오는 7월 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 앞두고 실수요자 대출 한도에 얼마간 숨통이 트일 전망이라고 합니다.

◇ 전진영> 사실 대출하면 제일 고민이 되는게 상환 방법 아닌가요? 종류 소개를 해준다면요.

◆ 손희애> 나의 상황을 전혀 고려하지 않고 그냥 은행원에게 “추천해주세요!”라고 하셔서 권유에 따라 상환 방식을 정하는 분들이 많으시더라고요. 대출 상환 방식은 원금 균등 분할 상환, 원리금 균등 분할 상환, 만기 일시 상환 이렇게 크게 세 가지로 나눌 수가 있는데요. ‘뭐가 이렇게 길고 어려워?!’ 라고 느끼실 수도 있지만, 이름에 다 뜻이 담겨있습니다.

◇ 전진영> 네, 그럼 일단 가장 먼저 원금균등분할상환부터 설명 부탁드립니다.

◆ 손희애> ‘원금 균등 분할 상환’ 뜻부터 풀어보면, 원금 - 대출 원금, 균등 – 똑같이, 분할 – 나눠서, 상환 – 갚는다. 즉 빌린 돈, 원금을 매달 똑같이 나눠서 갚는다는 얘기입니다. 예를 들어서 천만 원을 1년 동안 ‘원금 균등 분할 상환’을 한다면 원금 천만 원을 12개월 동안 약 833,000원씩 똑같이 갚는 것인데요. 여기에 이자가 당연히 더해질 텐데, 이자는 전체 원금에 대해서 부과하는 것이기 때문에 첫 달에 내야하는 이자가 가장 크고, 마지막 달에 내는 이자가 가장 적다고 보시면 됩니다.

◇ 전진영> 이름은 비슷한데, 원리금균등분할상환도 있는데요. 이건 어떻게 이해하면 되나요?

◆ 손희애> ‘원리금 균등 분할 상환’은 원리금 - 대출의 원금과 이자, 균등 – 똑같이, 분할 – 나눠서, 상환 - 갚는다는 뜻으로 한 마디로 원금과 이자를 합친 금액을 매달 똑같이 갚는 겁니다. 첫 번째로 설명해 드린 ‘원금 균등 분할 상환’ 방식은 매달 갚는 원금의 금액이 같고, 여기에 달마다 이자 금액이 달라지는 것이었잖아요. ‘원리금 균등 분할 상환’ 방식은 원금과 이자를 합친 금액의 총합이 매달 똑같다는 의미입니다.

◇ 전진영> 그런데, 매달 갚는 금액이 어떻게 같을 수가 있는 건가요?

◆ 손희애> 원금과 이자의 합이 매달 동일하도록 달마다 원금과 이자의 비율을 다르게 구성하는 건데요. 원금은 상환 첫 달부터 마지막 달로 갈수록 점점 상환 금액이 커지고, 이자는 상환 첫 달부터 마지막 달로 갈수록 금액이 점점 적어지도록 구성을 해서 총합을 동일하게 맞추는 거죠. ‘원리금 균등 분할 상환’ 방식은 일반적으로 직장인 분들이 가장 많이 선택하시는 방식입니다.

◇ 전진영> 마지막으로 이것도 있다. 만기일시상환이라는 건데, 이 부분도 설명해 주신다면요?

◆ 손희애> 마지막으로 ‘만기 일시 상환’은 말 그대로 만기되는 때 한 번에 갚는 것으로 처음부터 쭉 이자만 내다가 만기가 되는 마지막 달에 이자와 원금을 한꺼번에 내는 방식인데요. 계속 이자만 내다가 상환 마지막 달에 원금을 갚는 거다 보니까 이자의 규모가 월등하게 높습니다.

◇ 전진영> 가장 좋은 건 본인에게 맞는 방식으로 상환 방법을 고르는 것인데요. 어떤 기준으로 상환 방식을 선택하는 게 좋을까요?

◆ 손희애> 본인 상황을 고려해서 상환 방식을 선택하시는 게 좋은데요. 초기 부담이 크더라도 총 이자를 조금이라도 적게 내고 싶으신 분들에겐 ‘원금 균등 분할 상환’을 추천해 드리고요. 앞서 설명해 드린 것처럼 직장인들처럼 수입이 거의 고정돼 있는 분들, 매달 일정 금액을 갚고 싶은 분들에겐 ‘원리금 균등 분할 상환’이 유리합니다. 매달 갚는 금액이 똑같이 정해져 있어서 자산 계획을 세우기에도 용이하고요. 마지막으로 ‘만기 일시 상환’은 수입이 일정하지 않거나, 당분간은 형편이 안 좋을 것 같아서 매달 대출 원금을 갚기가 어려운 분들에게 좋은 방식입니다. 다만 당장은 부담이 적지만 이자를 가장 많이 내야 한다는 것은 유의하셔야 합니다.

◇ 전진영> 네, 오늘은 주택 담보 대출을 똑똑하게 갚는 방법 알아봤습니다. 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다!

◆ 손희애> 네 감사합니다.

◇ 전진영> 금융 크리에이터 손희애 작가였습니다.