[생생경제] 김인만"서울시 지구단위계획 수립 기준 정비로 공급 기대에 일조권 침해 우려도"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2022년 5월 9일 (월요일)

■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 김인만"서울시 지구단위계획 수립 기준 정비로 공급 기대에 일조권 침해 우려도"

-서울, 신도시 불가능...규제 완화해 주택공급 늘려

-높이 등 규제 풀고 인센티브 강화...역세권 사업 기준도 완화키로

-업계, 공급물량 기대감...일조권, 조망권 우려 목소리도

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 서울시가 20년 넘게 획일적으로 적용해 온 지구단위계획 수립 기준을 새롭게 정비했습니다. 자세한 내용 알아보겠습니다. 김인만 김인만부동산경제연구소장 연결돼 있습니다. 소장님 안녕하십니까.

◆ 김인만 김인만부동산경제연구소장(이하 김인만)> 네 안녕하세요.

◇ 전진영> 자 저희가 본론으로 들어가기전에, ‘지구단위계획’이라는 것이 뭔지. 간략하게 먼저 설명을 부탁드릴게요.

◆ 김인만> 지구단위계획이라면, 우리가 사용자의, 주민, 시민들의 사용편의를 위해서 관련된 기업들을 보다 체계적으로 개발, 보완하기 위한 전문적인 계획을 말합니다. 그래서 지구단위계획을 세워두면 기준을 만들어두면, 그 가이드라인에 맞추어 개발을 하게 됩니다.

◇ 전진영> 그래서 오늘 지구단위계획 수립 기준이 개정된 내용을 저희가 하나하나 살펴볼텐데, 한 마디로 지금까지 불필요하다고 느껴졌던 규제를 정비를 하고, 지역 여건에 맞춰서 그 기준을 수립하겠다, 이게 주요 골자인 것 같은데. 지금 이 시점에 이런 새 계획을 발표한 이유가 있을까요?

◆ 김인만> 이게 갑자기 진행된 것은 아니고요. 작년 10월 달에 서울시 지구단위계획 수립 기준 개정을 통해서 2종 일반지역, 높이 제한 등을 풀었고요. 상업지업 별 준주거지역, 비주거시설도 완화했고, 3월에는 노후주택 재정비의 걸림돌이었던 노후 기준도 완화했는데, 이번에는 지구단위수립계획을 전면 개정을 해서, 작년하고 올해에는 조금씩 개정을 했다면, 이번에는 전면적인 개정. 모든 가이드라인을 다 바꿨는데, 정치적으로 해석을 하자면 6월 지방선거도 있기 때문에, 지방선거 전에 개정을 했고요. 굳이 정치적인 해석이 아니더라도, 이미 계획을 하고 있었기 때문에, ‘나올 것이 나왔다’라고 이해를 하면 될 것 같습니다.

◇ 전진영> 근데 이게 20년 동안 개정이 없었다고 하는데, 맞나요?

◆ 김인만> 네 맞습니다. 저도 이게 20년 동안 왜 이렇게 개정을 안했을까, 지금 생각해보면 다소 의아하기도 한데요. 1980년대 도시 설계가 시작이 되면서 2000년대 법제화가 됐거든요. 그래서 20년 넘게 운영이 됐는데, 그동안 우리가 너무 기존에 정해진 법을 그대로 따라서 적용했던 부분이 있었던 것 같습니다. 지금 시대적인 환경이 20년이 되다보니까 많이 바뀌었죠, 그동안 여러 가지 변화도 있었는데. 불필요한 규제들, 소위 말해서 서랍 속에 있는 시대에 뒤떨어진 규제들은 폐지를 하고, 급변하는 도시 변화 환경에 유연하게 대처를 하겠다는 의미인데, 좀 더 깊이 들어가 보면, 최근에 부동산 문제가 핫 이슈였잖아요, 집값도 많이 상승하고. 근본 원인이 뭐냐, 결국에는 주택 공급 부족에서 찾을 수 있기 때문에, 서울에는 신도시 개발을 할 수가 없잖아요. 개발이 완성된 도시이기 때문에, 재건축 재개발 정비 사업을 해야 하는데, 워낙 땅이 부족하고 여러 가지 여건이 안 되다 보니까, 서울시 기준을 좀 바꿔서 역세권, 좋은 지역에 주택 공급을 보다 많이 늘리고, 가이드라인, 스카이라인을 바꿔서 결국에는 주택을 많이 늘리겠다고 이해를 하면 될 것 같습니다.

◇ 전진영> 그러니까 한 번 개정할 필요는 있었던 거네요?

◆ 김인만> 네 맞습니다. 결국에는 한 번 해야하고요. 저는 좀 아쉬웠던게 지금 20년이 지났잖아요. 10년 단위로 도시 기본 계획을 세울 때 이런 것도 시대 상황에 맞춰서 변경을 했더라면, 조금 더 주택 공급이 지금보다는 더 나오지 않았을까. 하는 생각도 하게 됩니다.

◇ 전진영> 본격적으로 내용을 보면, 소장님께서도 잠깐 언급을 해주셨는데, 서울 아파트 스카이라인 35층으로 제한이 되어있었던게, 이제 기준이 사라지는거죠?

◆ 김인만> 네 맞습니다. 35층 기준 같은 경우에, 오세훈 현 서울시장이 예전에도 서울시장이었던 시절이 있었거든요. 그때 한강 르네상스 프로젝트를 해서 그 때는 고층으로 개발할 수 있게 해줬습니다. 그래서 용산에 56층짜리 래미안첼리투스라던지, 트리마제 성수, 이런 게 생겼는데, 서울시장이 바뀌게 되면서 박원순 전 서울시장 시절에는 35층 이하로 개발을 제한하게 됩니다. 스카이라인이 너무 높게 지으면, 여러 가지 다른 부작용이 생기기 때문에, 35층 이하로 못 짓게하다가 이번에는 전면 개정이 됐는데, 우리가 알아둬야 할 것은 모든게 다 풀려서 모든 아파트가 고층으로 개발되는 것처럼 이해를 하면 안 될 것 같고요. 유연성 있게 필요한 지역에 대해서는 고층 개발도 허용해주겠다는거지, 모든 아파트를 다 50-60층으로 지을 수 있는 것은 아닙니다. 내용을 조금 더 살펴보면, 공동주택 높이 층수 계획 기준을 해서, 지구단위계획을 수립할 때, 채광, 햇빛 드는거죠. 일조권, 대지 이격거리. 대지 이격거리는 땅이 있으면 모든 땅을 모두 마음대로 건축하는 것은 아니고요. 도로가 있으면 일정 부분 거리를 띄워두고 건축을 하게 되는데, 건축법보다도 기존에는 더 강화된 기준이 서울시에는 적용이 됐는데, 지금 이제는 너무 강화된 기준보다는 융통성 있게 적용을 하면서, 유연하게 주택 공급을 늘리겠다는 의미입니다.

◇ 전진영> 네. 그리고 2종 일반주거지역에 적용되는 평균 층수 규제, 이것도 산정 방식이 바뀌게 된다고 하던데요. 구체적으로 어떤 부분이 달라지는 건가요?

◆ 김인만> 2종 일반주거지역, 7층 주거지역에 적용되는 기존 산정 기준이 바뀌게 되는데, 예를 들어 한 동에 10층짜리, 8층짜리, 6층짜리, 이런 건물들이 있을 수 있거든요. 이러면 기존에는 평균 10층으로, 높이 기준으로 적용이 됐습니다. 그렇게 되면, 아무래도 높이 제한 같은 경우에 높은 층수를 적용하게 되면 공급 물량이 줄어들게 되는데, 지금은 최고 높은 층수가 아니라 평균으로. 10층, 8층, 6층이 있으면 8층 기준으로 적용을 하겠다는 겁니다. 그래서 좀 더 보다 많은 적용을 할 수 있는 여지를 남겨두겠다는 겁니다.

◇ 전진영> 최고층으로 산정을 하는 것이 아니라, 앞으로는 이제 중간 평균 층을 기준으로 잡겠다는 거네요.

◆ 김인만> 네네 맞습니다.

◇ 전진영> 네. 그리고 역세권 사업 입지 기준도 완화가 되는데, 이건 구체적으로 어떻게 바뀌게 되나요?

◆ 김인만> 역세권 지역 같은 경우에, 비주거시설, 예를 들어서 우리가 지구단위계획 도시개발을 하게 되면, 아파트만 지을 수 없잖아요. 상업시설, 편의시설도 지어야하고, 여러 가지 시설들이 들어오는데, 비주거시설, 편의시설 상가 같은 경우에, 10%는 무조건 지어라. 10%는 지으라고 했는데 이게 10%에서 5%로 완화가 됩니다. 그러면 상가 좀 많이 짓지 말고, 아파트 많이 지으라는 그런 의미입니다. 이런 내용도 포함이 되고요. 사업 추진 좀 빨리해서, 상가 편의시설 덜 짓고, 주택 많이 지어라, 소규모 정비 사업 같은 경우도 절차를 좀 간소화해서 빨리 추진해서 인프라 좋은 역세권 지역에 양질의 주택을 많이 공급을 하겠다, 이런 취지입니다.

◇ 전진영> 역세권에 상가의 비율을 좀 낮추는 거, 이게 주요 내용이네요. 그동안은 그러면 이런 규제들 때문에 역세권 사업의 사업 실현율 자체가 많이 저조했었나요?

◆ 김인만> 맞습니다. 사실은 기존에도 이런 내용들이 있었는데요, 특별계획구역, 그러니까 예를 들자면, 기존에는 입지, 면적, 접도, 접도란 건 도로를 접하는 거죠. 기존에는 용적률의 인센티브, 이런 것을 받으려고 한다면, 기존에는 기부채납이라고 하죠. 내가 땅의 예를 들어서 천 평정도 있다면, 땅을 10% 정도 내놓고, 이렇게 용적률 인센티브. 용적률이 뭐냐면, 얼마나 많이 지을 수 있느냐거든요. 보통 용적률이 250%라면, 땅을 좀 내놓고, 270~280% 이렇게 지을 수 있게 해줬는데, 지금은 그 기준을 좀 완화를 해줘가지고, 단순히 기부채납뿐만 아니더라도, 지구단위계획에 의해서 인센티브를 더 많이 받을 수 있는 그런 규정을 마련했습니다.

◇ 전진영> 저층 주거지 계획 기준도 개선하겠다. 이런 내용도 있었습니다. 이건 구체적으로 어떤 계획을 담고 있는 건가요?

◆ 김인만> 저층 지역 같은 경우도 그런 내용들이 들어가 있는데요. 저층 주거 지역 같은 경우는 저층 지역에도 보다 많은 아파트를 지을 수 있게 이렇게 해 주기 위해서, 기준을 좀 더 완화시켜서 저층 지역에도 보다 많은 아파트를 공급하겠다. 지금 같은 경우는 저층 지역에서는 아파트 공급 같은 경우에 여러 가지 제약들이 많았거든요. 그래서 소규모 주택들, 저층 주택들 같은 경우도 규제를 완화해서 어떻게든 공급 물량을 많이 늘려주겠다는 의미로 해석을 하면 될 것 같습니다.

◇ 전진영> 저층 주거지라는 게 보통 건축 여건이 안 좋은 지역이 많지 않습니까? 구릉지라든지 문화재 주변이라든지. 그럼 만약에 개발 구역 안에 이런 국공유지 같은 거 포함돼 있으면, 기존이랑 지금 앞으로 이제 이 계획 기준이 바뀌면 지금이랑 그다음이랑은 어떻게 바뀌게 되는 건가요?

◆ 김인만> 만약에 국공유지가 개발에 포함되어 있다면, 기존에는 공공이 민간한테 매각하는 방식. 유상 매각 방식이었습니다. 그래서 유상을 매각하게 되면 민간은 돈을 주고 국공유지를 사게 되죠. 사게 되면 나는 돈을 줬으니까 굳이 공공의 이익 목적을 위해서 여러 가지 인프라. 그러니까 공원이라든지 주차장이라든지 임대주택을 지을 의무가 없잖아요. 그러다 보니까 인프라가 부족하게 됩니다. 그래서 이번에는 어떻게 바뀌냐 하면, 유상매각 돈을 받는 게 아니라, 무상으로 주는 대신에 공원 주차장 임대주택 같은 걸 많이 지을 수 있게 이렇게 해 주는 거죠. 그래서 서울시에서 돈을 받아서 그 돈을 가지고 이렇게 짓게 해주기보다는 토지를 이렇게 돈을 받는 것이 아니고 공짜로 주는 대신에 너희들 개발할 때 공원 주차장 임대주택도 같이 더 지어라라고 해서 인프라를 보다 좋게 빨리 적용을 하겠다는 의미입니다.

◇ 전진영> 네 알겠습니다. 내용들을 쭉 살펴봤는데, 지구단위계획 수립 기준 이번에 서울시가 새롭게 발표하겠다는 정비하겠다라는 이 내용 업계에서는 일단 반응이 어떤가요?

◆ 김인만> 일단은 긍정적인 반응이 굉장히 많습니다. 이게 아무래도 더 지을 수가 있겠죠. 최근에 여러 가지 예전의 규제들 때문에 더 짓고 싶은데 층수 규제에 막히고, 여러 가지 35층 이상은 있지 마라, 공공 기부채납 같은 경우는 기부채납만 된다. 돈을 더 내라 여러 가지 제약들이 있었는데, 아무래도 유연성 있게 풀어 탄력적으로 운영을 해 주기 때문에 공급 물량이 늘어날 수도 있고요. 긍정적인 신호가 예상이 되는데, 반대 목소리도 있습니다. 주택이 부족하다고 해서 지금은 부족하다라고 하는데 향후 인구 감소라든지 여러 가지 감안해 보면 진짜 나중에 한 몇 년 후에 진짜 주택이 공급이 부족할까? 이런 의문점을 가지는 분들이 있고요. 스카이라인 같은 경우도 융통성 있게 이렇게 하겠다라고 하는데, 결국에는 바벨탑을 더 쌓는 것이 아닐까. 다른 지역 주민들의 일조권이나 조망권을 해칠 수도 있고요. 정신 건강적으로도 고충에 거주할수록 남을 도와주려는 의지나 빈도가 약하고, 자살률이 높다는 연구 결과도 있기 때문에, 무조건 많이 짓는다는 게 사실은 정답이 아닐 수도 있습니다. 지금은 주택이 부족해서 많이 짓게 여러 가지 규제들을 풀어주는데, 반대의 목소리들도 있기 때문에, 서울시 우리 공공은 더욱 책임감을 가지고, 관리와 기획을 좀 더 꼼꼼하게 잘해줄 필요가 있을 것 같습니다.

◇ 전진영> 지금 서울뿐만 아니라 지금 다른 수도권도 마찬가지고, 공급되는 물량이 부족하다라는 게 가장 지금 큰 문제이기도 하고, 집값도 지금 너무 많이 뛴 상태인 데다가 사실 사람들이 서울 안에 들어가서 산다는 것 자체, 그리고 서울에서 내 집 마련한다는 게 정말 큰 벽처럼 느껴지잖아요. 그래서 이번 발표된 이런 안들이 과연 이런 높은 장벽을 어느 정도 허물어줄 수 있을까? 이 부분에 대해서는 어떻게 보세요.

◆ 김인만> 이게 좀 허물어졌으면 좋을 것 같은데요. 사실 필요한 규제고요. 좀 더 시대 변화 환경에 맞춰서 좀 더 플렉시블하게 융통성 있게 적용하는 것은 맞는데, 이게 만능 열쇠는 될 수 없습니다. 이렇게 한다고 해서 우리 지금 여러 가지 사회 문제들, 양극화 문제, 서울 집값 문제, 서울 수도권의 여러 가지 부동산 문제들을 다 해결할 수 있는 그런 만능 열쇠는 아니고요. 저는 첫 단추 정도. 단추 하나 정도 끼웠다라는 생각이 듭니다. 그래서 이것만 모든 게 다 해결되는 건 아니고요. 국토교통부하고 서울시하고 경기도하고 또 이게 전국적으로 지자체들도 머리를 맞대고 이제 하나씩 하나씩 풀어가야지 또 시대 변화 흐름이 있잖아요. 주택시장 흐름이 또다시 침체로 갈 수도 있고요. 금리가 올라가는 상황이기 때문에 다 풀어줘도 안 되고요. 무조건 규제만 해서도 안 되고요. 그때그때 상황에 따라서, 그래서 이게 20년이 너무 길다는 거죠. 그래서 앞으로는 3년, 5년 단위로 시대 흐름에 따라서 변화를 하면서 적절한 주택 정책이 필요할 것 같습니다.

◇ 전진영> 네 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.

◇ 전진영> 네 지금까지 김인만부동산경제연구소의 김인만 소장이었습니다.