■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 전진영 PD
■ 방송일 : 2022년 5월 4일 (수요일)
■ 대담 : 이은형 대한건설정책연구원 연구위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[생생경제] 이은형 "LTV 완화는 생애 첫 주택 구매와 이사가기 좋은 기회"
-취득-보유-매도에서 세제 완화하고 주택 공급 늘려
-생애 최초 LTV 80%까지 완화… 청년층엔 DSR 완화
-주택공급확대와 1기 신도시 환경 개선은 여야 협치 기대
◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 이제 곧 취임될 새 정부 부동산 정책도 많이 바뀔 것 같은데요. 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 대한건설정책연구원 이은영 책임연구원 전화 연결돼 있습니다. 연구원님 안녕하십니까.
◆ 이은형 대한건설정책연구원 연구위원(이하 이은형)> 네 안녕하세요.
◇ 전진영> 어제 인수위가 국정과제를 발표했습니다. 그 안에 당연히 부동산 정책도 담겨 있었는데, 일단 전반적인 평가를 좀 여쭤보고 싶어요. 새 정부의 부동산 정책에 대한 접근법. 제대로 좀 가고 있는 것 같나요?
◆ 이은형> 네 저는 그렇게 판단합니다. 예를 들면 지금까지 실행되었던 규제 중심의 정책들이 있습니다. 즉 부동산 시장을 투기 세력이 왜곡시켰다고 전제하고, 부동산의 취득, 보유, 매도. 이런 모든 단계에서 세제를 강화한 것 같은 사례들은 좀 무리한 부분이 있었습니다. 그렇기 때문에 시장에서 주택 수요에 따라서 자유로운 거래가 이루어지도록 하고, 또 주택 수요를 공급으로 풀겠다는 방침은 바람직하다고 볼 수 있습니다.
◇ 전진영> 네 알겠습니다. 그럼 좀 내용을 면면히 들여다볼 텐데요. 가장 많이 바뀌는 부분, 집을 살 때 받을 수 있는 담보대출 금액 비중인데요. 무주택자가 집값의 최대 80%까지 대출이 가능해진 거죠?
◆ 이은형> 네 맞습니다. LTV는 담보 대비 대출 금액의 비율입니다. 예를 들어서 아파트를 담보로 대출을 받을 때, 아파트의 가격 대비해서 대출 금액이 얼마나 되느냐 이런 내용입니다. 현행법상으로는 규제지역에서 LTV 즉 주택담보대출 비율이 40%가 적용됩니다. 그리고 생애 최초 주택구입자인 경우에는 여기서 20% 포인트가 우대를 받아서 60%가 적용됩니다. 그리고 이게 조정 대상 지역에서는 조금 더 차이가 생깁니다. 그런데 이 부분에 대해서 새 정부는 생애 최초 주택 구입 가구에 대해서 이 LTV를 80%까지 완화할 방침입니다. 그리고 지금까지는 집이 여러 채 있으신 분들, 즉 다주택자분들에게는 아예 대출이 나가지 않았었는데요. 다음에는 이분들에게도 최대 40%까지 대출을 해주겠다는 방침입니다. 이렇게 되면 그동안에 어느 정도 좀 자금 여력이 있고 신용도가 높은데도 불구하고, 대출 규제 때문에 집을 사기가 어려워하셨던 분들. 이런 분들에게 LTV 완화는 일단 긍정적이고요. 그리고 집이 있으신 분들도 좀 더 좋은 집으로 이사 가실 때 대출이 필요하셨던 분들, 이런 분들 같은 경우에도 기존 주택을 처분하고 더 좋은 집으로 이사하시기에는 좋은 기회라고 할 수 있습니다.
◇ 전진영> 이렇게 LTV 규제는 풀어지는데 DSR 규제는 유지를 할 것 같더라고요. DSR 규제가 있는 한, 자금력이 부족한 사회 초년생이라든지 신혼부부라든지 이런 분들이 내 집 마련하기는 여전히 좀 어렵지 않을까요?
◆ 이은형> 네 맞습니다. 그런 부분이 분명히 있습니다. DSR이라고 하는 것, 총부채 원리금 상환 비율이라는 것은 일단 어떤 개인이 대출을 했을 때, 모든 대출을 다 합쳐서 여기에 대한 원금과 이자를 1년에 본인의 소득과 비교해서 얼마나 내고 있느냐. 이걸 기준으로 해서 대출을 제한하는 겁니다. 그런데 이렇게 되면 사실 소득이 낮거나, 신용등급이 조금 떨어지시는 분들일수록 대출이 매우 어렵게 됩니다. 그런데 이런 부분은 사회생활을 그렇게 오래하지 않은 청년들에게는 더 크게 작용하게 됩니다. 이런 부분 때문에 새 정부는 청년층들에게 DSR 규제를 적용할 때는 미래 소득을 고려하겠다고 방침을 세웠습니다. 물론 구체적인 내용은 아직 나오지 않았습니다. 하지만 가계부채가 급증하는 문제나, 또 함부로 대출이 나갔을 때 집값 상승 우려가 있기 때문에, 이런 부분들을 고려해서 조치가 취해졌다고 설명하고 있습니다. 그런데 현실적으로는 사실 좀 그렇습니다. 그간의 집값 상승이나 대출 규제 같은 게 없었다고 하더라도, 다른 요소들이 없는 분들. 예를 들면 부모님이 지원해 주지 않는다든가 이런 분들 같은 경우에, 서울 같은 주요 지역에서 청년이나 신혼부부가 쉽게 집을 살 수 있는 환경을 만든다는 것도 이게 사실 쉽지는 않습니다. 아무래도 현실보다는 이상에 가깝다는 것도 주의할 필요가 있습니다.
◇ 전진영> 네 그렇습니다. 일단 새 정부 정책 기조를 보면, 부동산 관련 세금들은 부담을 좀 낮춰주겠다. 이쪽으로 방향을 잡은 것 같기는 한데요. 구체적으로 세금 부분을 좀 들여다보면 다주택자에 대한 이른바 징벌적 세금 기조. 이 부분은 좀 많이 빠진 것 같아요.
◆ 이은형> 네 맞습니다. 주택시장은 매매와 임대 시장으로 나눌 수 있는데요. 사실 다주택자분들의 역할은 임대시장에 매물을 공급하시는 겁니다. 그런데 만약에 이분들이 갖고 계신 집을 다 파셔서 다주택자가 없어지는 만큼의 임대시장 공백이 생겼을 때, 이걸 다 공공임대로 메꾸는 것은 아무래도 좀 어려운 부분이 있습니다. 그리고 실제로 통계청에서 제시한 다주택자 통계를 보더라도 대한민국에서 주택을 가지신 가구 비율이 56% 정도 나오는데요. 이분들 중에서 주택을 한 채만 가지신 분들이 또 84% 수준이 나옵니다. 그러니까 나머지 얼마 안 되는 비율들이 집을 여러 채 가지신 분들이기 때문에, 이분들을 규제함으로써 시장을 안정시키겠다는 것보다는 오히려 주택 수요가 많은 지역에 공급을 늘리는 것이 더 타당한 접근입니다. 아마 이런 부분들을 감안하셔서 다주택자에 대한 세금 기조를 조금 완화하신 것 같습니다.
◇ 전진영> 그리고 그 중에서 양도세 중과 1년 유예는 당초 시행일이었던 11일보다는 하루 앞당긴 10일에 시작이 되는 것 같더라고요. 아무래도 새 정부 출범에 맞춰서 시행을 하는 거라고 봐야겠죠.
◆ 이은형> 네 아무래도 그렇게 보는 것이 맞을 것 같습니다. 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제하는 이번 조치는 정부가 시행령만 바꾸면 되는 것이기 때문에, 국회 동의가 없어도 가능한 사안입니다. 그리고 이후에 부동산 세제를 종합적으로 개편하는 과정에서 중과세 정책 자체를 원점에서 재검토하겠다는 것이 인수위의 입장입니다.
◇ 전진영> 알겠습니다. 그러면 방금 얘기해 주신 걸 조금 더 자세하게 풀어서 저희가 실제로 해당되는 분들이 궁금하실 수도 있으니까, 지금 소득세법은 어떻게 되는지 이 부분에 대해서 좀 더 구체적으로 설명해 주실 수 있을까요?
◆ 이은형> 네 알겠습니다. 지금 적용되고 있는 소득세법은 2주택자에 대해서는 양도세 기본세율 그러니까 집의 보유 기간 등에 따라서 6%에서 45%가 적용되는 기본세율에, 20% 포인트가 더 추가가 됩니다. 그리고 3주택자에게는 30% 포인트가 중과가 됩니다. 이렇게 하면 다주택자분들이 규제 지역에서 집을 파실 때 양도차익의 최대 75%가 일단 세금이 되는 거고요. 여기에 지방세가 포함되게 되면 세금 비율이 82.5%까지 오르게 됩니다. 그런데 이번에 새로 생긴 조치에 따르면, 2년 이상 집을 가지신 다주택자분들은 10일 이후에 잔금을 치르거나 등기를 이전하시게 되면 기존의 양도세 중과세율을 적용받지 않고, 양도 차익에 따라서 기본 세율만 딱 내시면 됩니다.
◇ 전진영> 그렇군요. 혹시 해당이 되시는 분들은 좀 알아두시면 될 것 같고요. 그리고 원래 취득세가 최대 12%까지 부과됐었는데 이 부분은 어떻게 바뀌나요?
◆ 이은형> 아직 이 부분은 구체적인 수치가 제시된 건 아닙니다. 지금도 1가구 2주택인 경우도 비조정 대상 지역에서는 1~3%, 그리고 조정 지역에서는 2주택일 때 8%가 적용되는 식으로 취득세가 중과됩니다. 물론 여기서 일시적 1가구 2주택은 논외로 하겠습니다. 그리고 다주택자분들은 보유 주택 수에 따라서 8%, 12% 이런 식으로 취득세가 적용된다고 생각하면 쉬운 내용입니다. 그리고 지금 발표된 내용으로는 생애 최초로 취득한 주택에 대해서는 취득세 감면 폭을 더욱 크게 하겠다라는 내용도 있습니다.
◇ 전진영> 그렇군요. 그리고 종합부동산세는 공시가격을 조정하는데 지금 워낙 집값이 많이 오른 상태니까요. 종부세 액수에 가장 큰 영향을 주는 부분, 공정시장가액 비율. 이거는 어떻게 되는 건가요?
◆ 이은형> 사실 이 부분도 아직 확정된 내용은 없습니다. 지금 발표된 내용으로는 공정시장가액 비율을 작년 수준인 95%로 동결하겠다. 이 정도가 발표된 내용입니다. 사실 종합부동산세는 이것뿐만 아니라 공시가격도 함께 조정을 해야지 완화가 가능합니다. 그래서 이런 맥락에서 공시가격 현실화 로드맵이죠. 지금 진행되고 있는 거, 그 계획을 보완하고 여기에 더해서 종부세 과세 표준을 산출할 때 적용하는 공정시장가액 비율을 작년 수준에서 동결하겠다는 것이 지금 나온 방안입니다.
◇ 전진영> 알겠습니다. 윤 당선인은 이 공약으로 종부세와 재산세의 통폐합을 공약으로 내세운 바가 있었는데, 추경호 경제부총리 후보자가 이런 이야기를 했습니다. ‘당장은 폐지가 어렵다. 그렇기 때문에 현재 주택 수 대신에 합산 가격으로 개편을 하는 게 좋겠다.’ 이런 의견을 냈었는데 어떤 의미라고 보면 될까요?
◆ 이은형> 사실 지금 언급된 그런 내용은 지금 적용되고 있는 종부세 부과 기준이 아무래도 문제가 있다는 데서 비롯됩니다. 구체적으로 설명을 드리면 분명히 지역마다 주택 가격이 다릅니다. 그런데 그 주택의 가격이 얼마냐가 아니라, 가지고 있는 개수가 몇 개냐에 따라서 세금이 달라지는 것은 역차별 소지가 있습니다. 대표적인 게 서울에 비싼 집을 한 채 가지신 분하고 지방에 싼 집을 몇 개 가지신 분하고, 분명히 가지고 계시는 평가 가액의 차이가 클 텐데, 이런 부분을 감안하지 않고 집을 몇 개 가지고 있냐라는 것에 대해서 세금이 부과되고 있기 때문에, 지금 이런 부분을 개선하시겠다는 게 그런 내용으로 볼 수 있습니다. 그리고 우리가 또 생각을 해야 되는 것이 다주택이라고 하는 것은 아무래도 가족 단위로 주거가 가능한 집을 생각하는 게 맞습니다. 그리고 원룸으로 된 오피스텔 같은 것은 아무래도 주택으로 보기가 어렵죠. 그런데 지금 체계에서는 이런 원룸 오피스텔도 주거용으로 사용될 때는 종부세 산정에 포함되는 문제가 있습니다. 그래서 이런 문제들을 좀 더 빨리 개선하기 위한 방편으로 주택 수가 아니라 보유하신 주택의 가격을 모두 합산해서 세금을 매기는 것이 어떻겠느냐라는 의견이 나오고 있는 것으로 알고 있습니다.
◇ 전진영> 네. 그럼 이렇게 종부세를 포함한 이런 종부세 같은 보유세 완화 시그널 속에서 만약에 양도세까지 완화가 된다면, 이렇게 세금 부담을 완화해 주는 데에 따른 긍정적인 효과를 기대하는 부분이 바로 다주택자들이 매물을 내놓으면서 공급량이 많아질 것이라는 걸 기대하는 거잖아요. 이게 실제적으로 기대만큼 작용이 잘 될까요?
◆ 이은형> 사실 양도세 중과를 배제하게 되면 일부는 그렇게 될 수 있습니다. 하지만 우리가 고민해야 되는 것은 집을 여럿 가지신 분들이 다시 집을 사시게 되면, 즉 현금화하면, 그걸로 뭘 할 것인가라는 것을 생각을 해야 합니다. 아무래도 집을 많이 가지셨다고 해서 대부분 두 채나 세 채 가지신 분들이 많기 때문에, 그걸 한 채를 사셨다고 해서 이걸 주식을 하시거나 적금 정기적금 이런 가능성보다는 아무래도 좀 더 비싸고 좋은 한 채로 물릴 가능성이 있습니다. 다르게 표현하면 상급지나 또는 사실은 지역에서 대장주. 아니면 대장주와 가까운 집에 대한 수요가 증가할 수 있다는 뜻입니다. 이렇게 되면 당연히 수요가 증가하니까 가격 상승으로 연결될 가능성이 높아집니다. 즉 세금을 더 가하든, 완화하든지 간에 똘똘한 한 채에 대한 수요가 높아지게 되면 집값이 오를 수 있다는 뜻입니다. 그리고 우리가 또 생각을 해야 되는 것이 이렇게 세금을 완화하는 식으로 해서 다주택자들의 매물이 시장에 나오도록 유도하겠다. 이런 것이 함께 따라붙습니다. 그런데 사실 이상적으로는 이런 얘기가 없는 것이 좋습니다. 집을 사실 분들은 사고, 파실 분들은 파시고, 가지고 있을 분들은 가지고 있는 게 가장 자유로운 가장 자유로운 시장 분위기라고 저는 생각을 합니다. 오히려 어떤 세금 조정을 통해서 어떠한 방향성을 정부가 유도하는 것이 그 반대로 시장을 더 왜곡시키는 것이 아닐까 이런 생각도 한번쯤은 해 볼 필요가 있습니다.
◇ 전진영> 세금 조정으로 공급을 조절할 수 있다는 것은 어떻게 보면 좀 너무 이상적인 부분일 수도 있다라고 얘기를 해 주셨고요. 이 부분도 좀 다들 관심이 많으실 것 같아요. 임대차 3법 관련해서 워낙 얘기도 많았고요. 계약갱신 청구권 사용 만료된 매물들이 이제 8월이면 나오기 때문에 이것 때문에 전세 시장이 불안해질 것이다. 이런 분석도 좀 있었거든요. 임대차 3법 문제, 일단은 예전에는 폐지를 하느냐 마느냐 얘기까지 나왔으나, 결국은 이제 개편하겠다, 정도로 정리가 된 것 같은데 이 부분은 어떻게 접근해야 될까요?
◆ 이은형> 사실 법이라고 하는 것은 적용을 하는 입장이든 적용을 받는 입장이든 쉽게 이해할 수 있고 쉽게 쓸 수 있어야 좋은 겁니다. 그런데 임대차 3법, 그중에서 임대차 2법이죠. 논란이 되고 있는 것들. 계약갱신 청구권과 전월세 상한제 같은 경우에는 계약갱신 청구권이 아무래도 명확한 법은 아닙니다. 그래서 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있었죠. 그래서 이런 부분 때문에 해설서가 나왔지만 그래도 결국에는 쌍방 간의 합의에 맡기게 됩니다. 그런데 이게 저희가 생각을 해보면 엄청난 일이 아니라 집을 빌려주고 집을 빌리는 내용입니다. 그런데 이런 부분에 대해서 해설서가 있고 쌍방이 합의에 맡기고 이런 것까지 나가는 건, 그렇게 좋은 건 아닙니다. 만약에 이 법을 보완하는 목적으로 어떤 인센티브 같은 것을 주고 이렇게 하게 되면 지금도 복잡한 법이 좀 더 복잡해질 수 있습니다. 이렇게 되면 오히려 이런 법을 보완하는 것보다 폐지하는 것이 더 바람직할 수 있습니다. 그리고 이걸 폐지하게 되면 기존의 전세 기간 2년이 너무 짧다는 문제도 제기될 수 있습니다. 그렇다면 복잡하게 할 것 없이, 기존의 전세기간 2년을 3년 정도로 늘린다고 하면, 임대차 3법 때문에 발생하는 모든 복잡한 것들은 해소가 되면서, 실질적인 임차인의 부담은 완화시킬 수 있습니다. 그래서 지금으로서는 우선은 임대차 3법에 대한 보완을 생각할 수 있겠지만, 장기적으로는 이런 보안보다는 아무래도 전면적인 재검토가 더 필요하다고 생각합니다.
◇ 전진영> 알겠습니다. 그리고 시간관계상 이제 마지막 질문 드려야 될 것 같은데요. 1기 신도시 관련한 특별법 제정이라든지 이런 부분에 대해서도 이번에 내용이 담겼습니다. 그러니까 워낙 이게 역차별의 문제도 좀 있었고, 그리고 다른 지역들은 어떻게 하냐, 이런 부분도 있었고, 또 특별법 제정을 기대했던 지역 입장에서는 어떻게 되느냐 이 부분도 관심을 많이 가지고 보셨는데, 특히나 또 여기는 여야 협치가 있어야 되는 부분이라, 이 부분이 과연 어떻게 진행이 될지, 약간 의문을 가지고 바라보게 되거든요. 이 부분은 어떻게 보십니까?
◆ 이은형> 사실 여야 간의 입장이 다를 수도 있습니다. 그리고 정치적으로 충돌이 있을 수도 있습니다. 그렇지만 종부세 세제 완화 같은 사안과 달리, 주택 공급 확대와 1기 신도시의 노후 환경 개선 같은 사안에 대해서는 여야 간에 크게 이견이 없을 사안입니다. 때문에 이런 부분에서는 향후에 여야 협치가 충분히 이뤄질 것으로 기대합니다.
◇ 전진영> 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다 고맙습니다.
◆ 이은형> 네 감사합니다.
◇ 전진영> 네 지금까지 대한건설정책연구원 이은형 연구위원이었습니다.