[생생경제] 주담대 금리 7% 현실화되면 가계 이자 부담 얼마나 늘어날까?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 노효상 아나운서

■ 방송일 : 2022년 4월 18일 (월요일)

■ 대담 : 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 주담대 금리 7% 현실화되면 가계 이자 부담 얼마나 늘어날까?

-시중 4대 은행 주담대 변동금리 연간 5.342% 수준

-기준금리 0.25% 오르면 이자 부담 3조 3천억 증가

-중도상환 수수료, 승인 한도 때문에 갈아타기 어려워

-DSR에 전세대출도 포함...세부조건 세워야

◇ 노효상 아나운서(이하 노효상)> 오늘부터 4대 시중은행의 주택담보대출 변동금리가 더 오릅니다. 이로써 주담대 금리가 연내에 7%대까지 오를 가능성이 커졌는데요. 금리 인상 파장 과연 얼마나 커질지 자세하게 살펴보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 연결돼 있습니다. 소장님 안녕하십니까.

◆ 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장(이하 김규정)> 네 안녕하세요.

◇ 노효상> 일단 오늘부터 시중은행들의 주택담보대출 변동금리가 오르잖아요. 어떤 은행들이 얼마나 오르는 건가요.

◆ 김규정> 18일 기준으로 금융권이 공표한 자료를 보면 국민 신한 하나 우리 주요 4대 시중은행들의 변동금리 주택담보대출 변동금리가 연간 최고 상단 5.342% 수준까지 오르게 됩니다. 작년 말 공표됐던 수치하고 비교해보면 단기간 0.27%포인트나 급등한 건데요. 이렇게 주택담보대출 변동금리가 계속 오르는 이유는 변동금리 지표로 사용되는 코픽스 지수가 오르기 때문입니다. 지난 3월 기준으로 발표돼 있는 신규 코픽스가 지금 1.72%인데 코픽스 지표를 사용한 주택담보대출 금리 기준으로 보면 지금 발표되고 있는 수준이 아마 거의 최고 수준 육박하게 오르고 있다라고 보시면 맞겠습니다.

◇ 노효상> 천정부지로 치솟는 물가 때문에 기준금리 오른다 이런 이야기 뉴스에서 많이 나왔었는데 방금 말씀해 주신 코픽스라는 말이 조금 낯설어요. 코픽스가 뭔지 그리고 왜 오르는 건지 좀 궁금하거든요.

◆ 김규정> 코픽스라는 지표는 주택담보대출 변동금리를 결정하는 지표가 되는 지수인데요. 자금조달 비용 지수라고도 부릅니다. 국내에 있는 시중은행들이 자금을 조달할 때 들어간 평균 금리를 평균을 내서 매달 지표로 발표를 하는데 풀어서 말씀드리면 은행이 대출을 쓰거나 할 때 사용하는 자금을 조달할 때 드는 비용을 의미한다고 생각하시면 돼요 그래서 그만큼 은행들이 자금 조달하는 데 드는 비용이 늘어났다는 것이고 이 늘어난 것이 코픽스 지수 인상으로 연결되면서 그 지표를 기준으로 산정되는 주택담보대출 변동금리가 오르게 되는 겁니다. 그래서 지난 15일에 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 다시 오르면서 1.5%까지 오른 상황인데 보통 기준금리가 오르면 시장금리 수신금리 예금 금리가 오르고 연동돼 있는 조달 비용 지수 코픽스가 오르게 되면서 결과적으로 주담대 금리 인상까지 차례로 인상이 연결되어 있습니다.

◇ 노효상> 여러 가지 수치들이 도미노처럼 계속 연결되는 것 같아요. 사실 주담대 잔액 중에 75% 4분의 3 정도가 변동금리 대출이라고 들었는데 금리가 오르면 이자 부담도 커지겠죠. 연내에 7%대 주담대 금리 현실화되면 가계 이자 부담 얼마나 늘어나는 건가요.

◆ 김규정> 실제로 지금 시중은행들이 발표한 주택담보대출 고정금리 상단이 6%대를 이미 넘어선 상황이죠. 그래서 한국은행이 연말까지 두세 차례 기준금리를 더 오를 것으로 예측이 되면서 그러면 기준금리가 2% 이상으로 오르게 되기 때문에 그럴 경우에 주택담보대출 고정금리가 연내 최대 상단 7% 돌파할 것이라는 예측이 지금 나오고 있는 것이거든요. 그렇게 되면 현재 상단에 비해서는 거의 1%포인트 이상 오르게 될 수도 있는 상황입니다. 그만큼 가계들이 내는 이자 부담도 늘어날 수밖에 없는데요. 다만 실제로 공표되는 금리 지수는 개인분들이 은행에서 계약을 맺게 되는 주택담보대출 계약상의 각각이 받는 금리랑은 조금 다르실 수는 있습니다. 왜냐하면 개인들은 공표된 금리에서 우대금리 같은 것들을 제하게 되는 최종 결정 금리가 조금 낮아지시기는 하기 때문에 공표지수보다는 계약하신 주택담보대출 금리가 조금 낮으실 수는 있어요. 그렇지만 기준금리가 보통 한 0.25% 포인트가량 한 번 오를 때마다 국내 가계 대출 잔액 1800조 기준으로 이자 부담이 한 3조 3천억 정도 증가하는 것으로 보통 추산이 되거든요. 그러니까 그만큼을 한 4번 정도 올린다는 셈이니까 이거 가게들이 나눠서 낸다고 하면 상당한 부담이 늘어난다고 볼 수 있습니다.

◇ 노효상> 소위 말해서 영혼까지 끌어모았다는 영끌이나 또 빚내서 투자한 빚투 하신 분들은 이자 부담이 굉장히 커질 것 같은데, 금리가 이렇게 계속해서 오를 걸로 보이니까 고정 금리로 전환하는 방안 생각하시는 분들도 계실 텐데요. 지금 이걸로 갈아타는 것도 쉽지가 않다고요.

◆ 김규정> 일단 변동금리가 보통 고정금리보다 낮기 때문에 금리가 낮은 시기에 변동금리 계약 주택담보대출을 쓰신 분들이 있을 텐데 이것을 고정금리로 갈아타시려면 정해진 약정 기간이 아직 채우지 못하셨다면 중도상환 수수료를 내셔야 되는 경우도 있고, 또 좀 더 앞으로 유리해 보이는 고정금리로 갈아타려고 해도 대환할 수 있는 대출 한도가 모두 승인되지 않는 경우도 발생하실 수 있거든요. 왜냐하면 DSR 기준 같은 것들이 더 강화돼서 지금 대출 약정하기가 더 까다로워져서 한도가 줄어드신 분들도 계실 수 있기 때문에 무작정 결정하기보다는 중도상환 수수료 발생 여부라든가 승인 한도 같은 것들을 확인해 보시는 게 안전하겠고요. 본인이 앞으로 대출을 상환할 기간이 얼마나 남아 있는지 오랫동안 쓸 대출인지 이런 것들을 검토해 보신 후에 고정금리로 아예 바꿀 것인지 이런 것들을 결정하시는 게 좋고 혹시 그동안 본인의 약정 조건 같은 것들이 좀 좋아지셨거나 혹은 금리를 계속 상환하시면서 개인의 이런 대출 기준 같은 것들이 좀 양호해지신 분들은 은행에서 금리 인하 요구권 같은 것들도 사용해 보실 수 있거든요. 그래서 본인이 사용하실 수 있는 여러 가지 선택지를 놓고 좀 더 유리하고 안전한 것들을 따져보고 결정하시는 것이 좋습니다.

◇ 노효상> 요즘 중도상환 수술을 면제해 준다. 이런 이야기 있던데 이게 다 해당되는 건 아닌 건가 봐요.

◆ 김규정> 보통은 대출 약정하신 후에 3년 이내에 변경 대환을 하시게 되면 중도상환 수수료가 발생하시게 되거든요. 다만 잔액 기준으로 수수료율이 적용되기 때문에 상환한 금액이 많으시다면 사실은 중도상환 수수료가 발생하더라도 부담액이 그렇게 크지 않으신 경우도 있을 수 있습니다. 그런데 다만 기한 내에 초반에 다시 갈아타기를 하시게 되면 중도상환 수수료가 상당 부분 나오실 수도 있기 때문에 유의하시는 게 좋겠죠.

◇ 노효상> 지금 당장은 이자 부담 때문에 집을 팔고 싶어도 여의치가 않은 상황입니다. 새 정부 출범을 앞두고 전국적으로 관망세를 보이고 있는데요. 서울 아파트 거래도 물량이 줄었죠?

◆ 김규정> 네 일단 집을 구매하실 수요자들 입장에서 앞으로 출범할 새 정부에서 세금이나 대출 같은 부동산 관련 정책 바꾸겠다는 내용이 있기 때문에 기다리고 계신 분들이 많고 금리도 빠르게 오르다 보니까 지난해처럼 소위 묻지마 구매 연골 투자보다는 좀 관망하면서 이것저것 따져보시는 수요자분들이 많아지신 것 같습니다. 그러다 보니까 거래가 많이 줄어든 상황이고요 수요자 입장에서는 좀 싸게 구입하실 수 있는 급매물이 아니면 별로 거래에 나서지 않고 계셔서 이런 이자 부담 문제 때문에 좀 급하게 계획에 없던 처분을 하시려는 분 입장에서는 수요자들이 관망세를 보이면서 처분 역시 쉽지 않은 상황이라고 볼 수 있습니다.

◇ 노효상> 특히 올해부터는 앞서 말씀해 주신 것처럼 총부채 원리금 상환비율 DSR 규제가 강화됩니다. 무엇보다 전세대출 받으셔야 할 분들 걱정이 크실 것 같은데 지금 인수위가 DSR에 전세대출도 포함하는 걸 검토한다 이런 말도 나와요 어떻습니까.

◆ 김규정> 지금 최근에 주택 같은 경우는 거래 자체도 줄면서 증가세는 꺾인 상황인데 반면 그 안에 가계대출을 살펴보면 전세대출 수요는 줄지 않아서 전세대출 규모는 계속해서 증가하는 추세가 이어지고 있거든요. 그래서 말씀하신 것처럼 DSR 적용에 있어서 전세 대출도 포함해야 한다는 의견들이 계속 나오고 있고 인수위에서도 그런 내용을 검토한다는 얘기가 있기도 했습니다. 정확한 내용은 발표에 따라서 살펴봐야겠지만 그래서 실제로 시장에서는 전세대출이 과도하게 실행이 되면서 과수요를 유발하거나 혹은 전세 가격을 상승시키는 데 영향을 미쳤을 수도 있다는 분석들이 나오고 있어서 DSR의 검토 여부가 검토하고 있는 다른 글로벌 외국 사례처럼 추가될 수도 있는 상황이기는 한데 다만 전세대출 같은 경우는 상대적으로 실거주에 필요한 실수요 대출 성격이 좀 더 강하기 때문에 적용 포함하는 내용을 결정함에 있어서도 좀 세부적인 조건을 세우는 것이 필요하지 않나 생각이 됩니다.

◇ 노효상> 올해 8월이면 임대차 3법이 2년을 맞습니다. 전세 기간 만료된 물건들 중심으로 그동안 못 올렸던 전셋값 한 번에 올릴 것으로 예상이 되는데요. 그러면 대출은 더 필요할 텐데 정작 대출 받기는 어려워지면 혼란이 더 커지지 않을까요.

◆ 김규정> 실제로 방금 말씀 나눈 것처럼 실수요 실거주 목적의 대출인 경우들이 있기 때문에 기존 전세 계약 보증금보다 늘어나는 증가분에 대해서는 DSR에서 제외를 해서 지금처럼 대출을 실행해 준다든가 실제 시장에서의 반응과 부작용을 검토할 필요가 있겠고요 그리고 원칙을 정하고 나서도 급격하게 총량 때문에 대출이 중단됐다 시행됐다가 반복된다거나 혹은 총량 때문에 선착순 대출 같은 형태로 자리를 잡게 되면 세입자 입장에서는 굉장히 불편을 끼치게 되는 문제이기 때문에 실제로 총량 관리뿐만 아니라 계속해서 중단 없이 꾸준한 대출을 정해진 기준에 따라서 할 수 있는 방안을 세부적으로 세우는 게 굉장히 중요할 것 같습니다. 이게 세입자들의 금리 인상 이자 부담 이런 것들을 관리하는 안전 문제에서 중요하기는 하지만, 세입자들의 거주와 관련된 금융 이용 문제이기 때문에 그런 기준을 세심하게 세우고 실행하지 않으면 결국에는 누군가가 상당히 불편을 겪게 되는 분들이 발생할 수밖에 없는 문제죠 그런 부분들이 상당히 주의를 요한다고 볼 수 있습니다.

◇ 노효상> 총액만큼이나 안정성도 중요하다 이런 말씀해 주셨는데요. 서민들에게는 또 대출이 생존의 마지막 동아줄인 분들도 계시잖아요. 가계 대출 총량 관리에 서민들이 어려움 겪지 않도록 정부가 인터넷 은행들 중심으로 중저신용자 대출을 또 독려하고 있다고요.

◆ 김규정> 네. 실제로 시중은행에서 후순위를 밀리게 되는 중저신용자분들에 대해서 인터넷은행 소위 카카오뱅크 같은 대표적인 인터넷 은행들에서 금리를 조금 더 유리하게 낮추고 대출 총량 비중을 확대해서 중저신용 비용 비중을 늘리는 작업들을 계속하고 있습니다. 그래서 이번에 이런 중금리 대출 비율 대출 금리를 좀 더 낮춰서 유리하게 적용을 시켜주거나 혹은 신용평정 기준을 상향을 좀 더 높여서 이 중저신용 대출을 받으실 수 있는 대상을 확대하는 방식 같은 것들도 적용이 되고 있는 상황이거든요. 그런데 다만 이렇게 해서 좀 더 인터넷 은행을 통해서 금융포용돼서 쓰실 수 있는 저신용자들이 늘어나는 반면에 대신 이런 분들을 지원하기 위해서 금리가 상대적으로 높아질 수도 있고 한도가 줄어들게 되는 고신용자들 역시 최근에는 불만을 토로하는 부분들도 있어서 이것들의 균형을 맞추는 부분들이 좀 필요해 보이는 상황입니다.

◇ 노효상> 정부 입장에서는 가계대출 관리를 위해서 대출은 조여야 되면서도 코로나 장기화로 서민 취약계층 금융지원은 계속해야 되다 보니까 이런 일이 발생한 것 같은데 고신용자들 입장에서는 역차별 이런 이야기 나올 수밖에 없을 것 같아요.

◆ 김규정> 네 그래서 이게 저신용자들에게 싼 금리로 대출을 받을 수 있게 지원하는 것은 동시에 그 반대로 본인들의 대출금리가 올라가게 되거나 한도가 줄어서 오히려 좀 불리해진다는 역차별 문제가 계속 제기가 되고 있어서 총량 관리도 중요하지만 실제로 사업 비용이라든가 거주 비용 같은 지원이 필요한 실제 사용할 대상자들을 어떻게 갈라내고 실제로 지원을 할 것인지에 대한 세부적인 지침이나 원칙 같은 것들이 조금 상세하게 마련될 필요가 있겠습니다.

◇ 노효상> 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 김규정> 감사합니다.

◇ 노효상> 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 했습니다.