[생생경제]보유세 강화, 전월세 시장 불안 초래할 수 있어

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 11월 22일 (월요일)

■ 대담 : 권대중 명지대학교 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제]보유세 강화, 전월세 시장 불안 초래할 수 있어

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 종합부동산세 자세한 내용 이야기 나눠보겠습니다. 명지대학교 부동산학과 권대중 교수 전화 연결돼 있습니다. 교수님 안녕하십니까.

◆ 권대중 명지대학교 부동산학과 교수(이하 권대중)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 앞서 말씀드린 대로 종부세 고지서가 오늘 발송이 됩니다. 이 고지서 받을 대상자는 어느 정도나 되나요.

◆ 권대중> 애당초 정부가 계획했던 것보다 더 많은 인원이 지금 대상이 됐는데요. 총 합계는 한 94만 7천 명 정도 됩니다. 개인이 한 88만 5천 명 정도. 그리고 법인이 한 6만 2천 명 정도. 그래서 94만 7천 명이 거의 100만 명 가까이 되죠. 이 인원이 지금 현재 종부세 대상자로 고지서를 받게 됐습니다.

◇ 전진영> 그런데 1주택자 기준선이 공시가격 9억 원에서 11억 원으로 높아졌기 때문에 대상이 좀 줄어들지 않을까, 이런 부분에 대한 기대가 있었는데 오히려 늘었죠.

◆ 권대중> 네. 우선 그동안 가격이 너무 많이 올랐고요. 또 대상자가 가격이 오르면서 많이 오른 이후의 원인은, 예를 들어 서울만 하더라도 주택 가격이 급등했습니다. 2017년 5월부터 지난 10월 말까지 4년. 한 6개월 정도, 5개월 정도 사이에 119%나 올랐습니다. 여기에 공정시장가액 비율도 금년도에는 지난해 90%에서 95%로 오르고요. 그러고 보니까 전반적으로 주택 가격이 오르다 보니까 대상자가 오히려 늘어난 겁니다. 그래서 사실은 9억 원이 11억 되면서 수가 줄 거라고 하는 정부의 예측과는 빗나갔죠. 그 이유 중에 하나가 제가 아까 조금 전에 말씀드린 대로 4년 사이에도 주택 가격이 2배나 올랐는데, 고가 주택의 기준 9억 원이 2배가 아닌 11억으로만 끝나버렸거든요. 사실은 더 많이 올랐어야 고가 주택이 원래 취지대로 1%라든지 이렇게 보유세가 해당될 텐데, 지금은 상당히 많이 늘었어요.

◇ 전진영> 기준선 자체가 원래는 좀 더 높았어야 된다, 라고 교수님께서는 보시는 거군요. 그런데 이번에 종부세 이야기를 두고 다주택자들의 부담이 굉장히 역대급이다. 최고다. 이런 얘기가 나오고 있습니다. 그러면 저희가 금액으로 좀 얘기를 해야 와 닿을 것 같아서 11억 원 이상이 되는 아파트를 만약에 누군가가 두 채 갖고 있다. 이러면 올해 종부세를 얼마나 내게 되는 건가요.

◆ 권대중> 일반적으로 1가구 1주택자도 올랐는데 2주택자 같은 경우는 세율이 굉장히 중복돼서 뛰기 때문에 지난해 만약에 시가 33억짜리 주택을 갖고 있다면 공시가격은 한 28억 정도 되거든요. 그리고 2주택자는 이 세율이 높기 때문에 2650만 원 정도가 나왔어요. 그런데 올해 똑같은 게 33억 원의 시가가 한 3억 정도만 올랐다고 보고, 그러면 36억 원이 되는 거죠. 그리고 합산 공시가격이 작년에 28억에서 한 2억 올라서 30억 5천정도 됐다고 그러면 실제 금액은 3억 원밖에 안 올랐잖아요. 2억 5천정도. 세율은 6856만 원이니까 거의 2배 반. 2.5배 정도 올랐죠. 굉장히 많이 올랐습니다. 이게 만약에 3주택이라면 세 주택을 합친 게 만약에 43억 원 정도 금액이었으면 작년에는 공시가격이 36억 7천 원으로 4100만 원 정도 나왔는데요. 올해 만약에 세 주택을 합쳐서 한 5억 정도 올랐다고 보고 48억 원 정도면 공시가격 40억 원 정도 됩니다. 그러면 종합부동산세가 1억 750만 원 정도 나와요. 그러니까 실질적으로 1가구 2주택 3주택자에 대한 중과세가 굉장히 눈에 띄게 많이 올랐다고 봐야죠. 그래서 세금 폭탄 얘기가 나온 것 같아요.

◇ 전진영> 그럼 만약에 시가로 25억 이하인 주택을 하나만 갖고 있다. 그러면 종부세가 얼마나 나오나요.

◆ 권대중> 그것도 0.5%에서 0.6%로 올랐기 때문에 예를 들어서 20억이 아까 말씀드린 기준을 36억에 둔다면 작년에 36억이면 공시가격 31억 원 정도 되거든요. 그러면 750만 원 정도 나왔거든요. 그런데 올해는 만약에 한 4억 정도 올라서 40억이 됐다. 그러면 공시가격이 한

34억 정도 됩니다. 882만 원 정도 나오죠. 그런데 이게 1가구 1주택에 대해서도 가격이 많이 오르고 공정시장 가격부터 다 올랐기 때문에 생각보다는 피부로 와 닿는 금액이 많이 오르고 있어요. 단지 2주택 3주택자들은 거의 2배 이상 올랐기 때문에 감당이 어려울 정도로 많이 올랐다고 봐야죠.

◇ 전진영> 많이 올랐다고 느껴지는 분들도 있겠습니다만 사실 이런 30억 대에 가까운 집을 소유하지 않은 사람들 입장에서는 사실 많이 올랐나, 라고 좀 느낄 수도 있을 것 같아서 한번 제가 여쭤본 건데요.

◆ 권대중> 대부분의 서울의 kb은행의 평균 주택가격이 12억 원이 넘어섰습니다. 그러면 아직 12억 원은 종합부동산세 대상이 아니지만 앞으로 한 2, 3억만 더 오르면 종부세 대상이 됩니다. 그러니까 지금 가격은 아니더라도 이제 앞으로 만약에 더 오른다고 가정을 하면 종부세 대상이 또 늘어날 수도 있겠고요. 제가 이렇게 30억 원으로 이상으로 예상을 한 이유는 강북이나 다른 지역에는 30억짜리 아파트가 거의 없습니다. 강남권에 대부분 종합부동산세 대상이 되기 때문에 제가 금액을 한 30억 정도 잡은 겁니다.

◇ 전진영> 알겠습니다. 그래서 보유세가 만약에 이렇게 좀 부담스러우면 다주택자이길 포기하면 되지 않느냐. 내가 살 집 하나만 있으면 안 되냐. 나머지 주택은 팔아도 되지 않나. 이런 이야기를 할 수도 있을 것 같은데 이렇게 또 쉽게 생각할 수 없는 게 또 양도소득세가 걸려 있어서 그렇죠. 양도소득세를 정부도 그렇고 대선 주자들도 워낙 관심이 많다 보니까 굉장히 이 부분을 완화해 주자, 이런 움직임도 보이고 있고. 좀 양도소득세 관련해서도 정치권에서 얘기가 많이 나오고 있는 것 같아요.

◆ 권대중> 네. 지금 양도소득세는 1가구 2주택 같은 경우는 지방세를 포함해서 71.5%를 내야 합니다. 그런데 일반 청취자분들이 듣기에 71.5%면 지갑이 10억 원이면 7억을 내느냐. 그게 아니고요. 매입을 했던 금액과 매도한 금액의 차액에 대해서만 내는 겁니다. 그리고 1가구 3주택은 지방세를 포함해서 82.5%입니다. 그러다 보니까 이익에 대해서 거의 다 세금을 내야 되니까 다주택자들이 집을 못 파는 거죠. 안 파는 거예요. 억울해서. 그래서 이제 이번에 정부에서나 또는 대선 주자들도 이걸 좀 일시적으로 한시적으로 낮춰서 그 매물을 팔게 해야 물건이 시중에 나와서 주택시장에 영향을 주고 시장 안정화되지 않느냐, 하는 얘기는 오가고 있는데. 이 부분은 사실 다주택자들이 집을 팔아야 된다. 안 된다는 것은 논란이 많아요. 그러고 이걸 일시적으로 낮춰주면 부자들을 위한 정책 아니냐 해서 또 논란이 있을 수 있기 때문에 다주택자의 수가 적어서, 우리가 생각한 것보다는 그렇게 인구의 반이 되는 건 아니니까, 이거 표를 계산한다면 쉽게 결정을 못 내리고 있는 거예요. 그런데 이제 민주당에서도 지금 여당에서도 이 부분은 고민을 하고 있는 것 같습니다. 대선 주자들도 뜨거운 감자예요. 예를 들어서 얼마 전에 윤석열 후보가 종부세 1가구1주택 폐지하겠다. 하지만 사실 1가구 1주택에 해당되는 종부세 대상자보다는 종부세 대상 아닌 사람이 더 많잖아요. 그러면 이 사람들이 만약에 반대한다면 표를 깎이는 수가 되거든요. 그래서 이 세금과 관련된 것은 양 후보들도 되게 조심스러운 것 같습니다.

◇ 전진영> 그럴 수밖에 없을 것 같습니다. 정부가 그래서 계속해서 이번 종부세와 관련해서 역대급이다. 정말 부담이 과중하다. 이런 이야기가 나오다 보니까 우려가 좀 과장됐다. 일단 98%의 국민은 종부세랑 무관하다. 이런 입장을 계속해서 내놓고 있거든요. 이 부분에 대해서는 어떻게 보십니까.

◆ 권대중> 저는 그거는 정부가 잘못 이야기한 것 같아요. 98%의 국민은 종부세를 내지 않고 2%만 물린다고 하는데 지금 아까 제가 말씀드린 대로 이번에 종부세에 해당되는 사람이 94만 7천 명이라고 그랬잖아요. 이 100만 명 되는 사람들을 5200만 가까이 되는 인구로 나누면 이게 맞아요. 그런데 사실은 한 살 두 살짜리도 집이 있는 사람은 아니잖아요. 집을 가진 사람들을 집세로 내는 사람들, 집 가진 사람들로 나누어야 돼요. 그러면 약 한 7.5%가 종합부동산세 대상자가 될 겁니다. 그러면 98%라는 말은 너무, 정부가 오히려 과장일 것 같아요. 그래서 실제 2%가 된다는 건 전 인구 대비 2%는 맞지만, 주택 소유 대비 종합부동산세를 부과하는 사람들 비율로 따지면 약 한 7.5% 정도가 되지 않겠나, 그렇게 생각이 됩니다. 원래 당초 종합부동산세는 1%의 부자세로 출발했던 거거든요. 그런데 이게 아마 조금 더 시간이 지나고 주택가격이 더 많이 상승한다면 점점 논란도 커지겠지만, 대상자도 넓어질 것 같습니다.

◇ 전진영> 그럴 수 있습니다. 어쨌든 정부의 메시지는 이건 것 같아요. 그러니까 주택을 한 채 이상 보유하면 이렇게 세금 부담이 앞으로 커질 테니까 딱 내가 살 집 한 채만 두고 모두 시장에 내놓으시오. 이게 이제 정부의 주요 메시지인 것 같은데 의도대로 가면 좋겠습니다만 사실 시장이 이걸 곧이곧대로 받아들일 수 있을까. 이 부분도 문제인 것 같거든요.어떻게 판단하십니까.

◆ 권대중> 사실은 다주택자들은 전부 이유가 있어요. 또 투기권도 있고. 그리고 다주택자가 불로이익을 편취하는 것도 있고. 또 집값을 올리는 투기자 역할도 하고. 그런 긍정적인 면은 또 집이 없는 사람들에게 임대주택을 제공하는 측면도 있는데요. 정부는 다주택자가 집을 이렇게 투기 수요로 매입하면서 기존 주택 가격이 올라가고 있다. 그래서 이걸 좀 팔게 하자는 차원에서 양도세도 중과세하고 종합부동산세도 중과세 한 거예요. 그런데 이들 입장에서 볼 때에는 이게 정책 변수가 워낙 크다 보니까 팔려고 하다 보니까 양도세가 너무 높고, 가지고 있으니까 종합부동산세가 점점 중과가 돼서 진퇴양난이 된 거죠. 이런 식의 오히려 양도세를 한시적으로 낮춰서 집을 팔게 한다면 오히려 주택 매물이 늘어날 가능성은 앞서 있는데 정부가 이것을 강력하게 지금까지 4년 동안 규제해 왔기 때문에 쉽게 이거 판단을 못하는 것 같아요. 그래서 차기 정부에서 아마 시장 안정화나 매물을 증가시키기 위해서는 양도세 한시 완화에서 내놓을 가능성도 없잖아 있습니다. 그래서 다주택자 입장에서 볼 때는 어쨌든 간에 진퇴양난입니다.

◇ 전진영> 그럼 양도소득세를 좀 한시적으로 완화를 해 주면 어느 정도 시장에 반응을 할까요.

◆ 권대중> 제가 볼 때에는 양도소득세를 안 받는다는 게 아니고 예전처럼 부과한다는 얘기죠. 중과세라고 하는 것이 지역 규제 조정 대상 지역이나 투기지역 투기관리로 묶이면 일단 중과세 되잖아요. 이게 71.5%, 82.5%니까 너무 중과다. 이것만 정상세율로 낮춰도 매물은 나올 거로 예상합니다. 왜 그런가 하면 가지고 있으면 이제 보유세도 많이 나오잖아요. 그래서 나올 가능성은 있죠.

◇ 전진영> 그럼에도 불구하고 정부는 어찌 됐건 보유세 압박을 통해서 부동산 시장을 안정화하겠다는 기조는 계속해서 이어갈 것 같거든요. 그렇다면 올해 연말, 내년 초까지 부동산 시장 전망은 어떻게 보십니까.

◆ 권대중> 우선은 세금이 많이 올라가게 되면 다주택자들은 전세를 반전세로 돌리거나 또 반전세로 월세를 바꿀 가능성이 높고요. 이게 되면 전월세 시장이 불안해질 수 있습니다. 지금 현재 상승폭이 줄어들었지, 부동산 시장이 하향 안정세에 대해 하락으로 전환된 건 아닙니다. 특히 11월 12월이 이사철을 지난 비수기철이고요. 정부의 강력한 대출 규제와 금리 인상 때문에 수요가 대기 수요로 남는 게 많이 늘어나고 있습니다. 이런 현상은 아마 연말까지 지속될 것으로 보여지고요. 이사철을 앞두고 있는 2월, 3월. 특히 1, 2, 3월쯤 되면 아마 또 역시 임대 수요가 늘어서 전월세 가격이 올라가면 매매 가격을 밀어 올릴 가능성이 있는데 3월 9일 대통령 선거를 기준으로 여당과 야당이 내놓는 정책이 극명하게 다르거든요. 공급 늘리는 건 똑같지만. 그렇다면 아마도 그 시점까지는 이렇게 약보합세로 가다가 아마 대통령 선거가 분기점이 되지 않겠나. 소위 말하는 변곡점이 될 가능성이 높습니다.

◇ 전진영> 아무래도 워낙 지금 계속해서 가격이 멈추지 않고 오르다 보니까 수요자들은 좀. 방금 대선을 기준으로 말씀을 해 주셨습니다마는 그래도 좀 내년에는 괜찮아지지 않을까, 이렇게 기대하는 분위기도 좀 있어서요. 공급 쪽은 어떻게 보세요.

◆ 권대중> 사실은 내년에 입주 물량이 거의 없는 상태고요. 올해 반토막이고. 분양 물량은 사전 분양 물량을 앞당기기 전에는 분양 물량도 사실은 줄었어요. 그래서 이번에 3기 신도시가 금년도 말까지 3만 200가구를 사전 분양하거든요. 내년에도 아마 이게 좀 더 어느 정부가 들어오든 간에 사전 물량을 분양할 가능성이 높습니다. 그래서 주택시장의 안정화는 분양 물량이 늘어야 되고요. 전월세 시장이 안정화는 입주 물량이 들어와야 되는데 인위적으로 분양 물량을 늘릴 가능성은 있고요. 입주 물량은 임대사업자 등록을 낸 4년 임기가 끝나는 게 내년부터 후년에 나와요. 그래서 일반 물량이 늘어날 가능성이 있습니다. 그러나 현저하게 입주 물량과 분양 물량은 금년보다 줄어들 것 같습니다. 그러면 가격은 강보합세를 유지할 가능성이 있어요.

◇ 전진영> 네. 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 권대중> 네. 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 명지대학교 부동산학과 권대중 교수였습니다.