"국힘 김기현 부동산 1,800배 수익 與 주장, 법률 검토 해보니..."

YTN라디오(FM 94.5) [황보선의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2021년 11월 1일 (월요일)
□ 진행 : 황보선 앵커
□ 출연자 : 구자룡 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 황보선 앵커(이하 황보선): 부동산 가격 폭등, LH 사건, 대장동 사건까지 부동산 문제가 끊이지 않고 있는 가운데, 민주당이 제기한 국민의힘 김기현 원내대표의 울산 땅을 둘러싼 의혹도 관심을 모으고 있습니다. 오늘은 이 사건을 분석해 보고, 아울러 대장동 사건은 그간 범죄 혐의자들에 관한 분석만 있었으니, 이번에는 원주민과 수분양자 입장에서 어떤 문제가 있었는지 오늘 사건 인 법에서 따져보겠습니다. 구자룡 변호사, 안녕하세요?

◆ 구자룡 변호사(이하 구자룡): 안녕하세요.

◇ 황보선: 더불어민주당이 국민의힘 김기현 원내대표에 대해서 제기한 울산 땅 투기 의혹의 내용부터 살펴볼까요?

◆ 구자룡: 네, 지금 논란이 되는 내용을 살펴보면, 더불어민주당은 ‘김기현 국민의힘 원내대표가 소유한 울산 임야가 KTX 울산 역세권 연결도로 노선 변경으로 1,800배의 시세차익을 얻을 것으로 추정된다’라고 부동산 투기 의혹을 제기한 것입니다. 김용민 민주당 최고위원이 "아인슈타인이 상대성 이론을 통해 빛이 휘어지는 것을 설명했지만 이분은 권력으로 도로가 휘어지게 했다는 의혹을 받고 있다. 3,800만원에 구입한 토지를 640억원대 토지로 만들어 1,800배 이익을 얻을 김기현 원내대표를 말하는 것이다"라며 "도로를 휘어지게 한 과정에서 박맹우 전 울산시장과 유착의혹이 불거지는 것은 지극히 상식적"이라고 의혹을 제기한 것입니다.

◇ 황보선: 팩트체크부터 해볼까요. ‘1,800배 수익’에 관한 의혹이 제기된 건데, 법적으로 분석했을 때 그런 이익이 가능한가요?

◆ 구자룡: 이 사건은 사실관계나 관련 법 규정에 비추어 검토해볼 때 그런 추정치가 도출되기는 어려워 보입니다. 일단, 더불어민주당이 제기한 의혹의 내용 자체가 가정에 가정을 더하고 있어서 그걸 그대로 전제사실로 삼기 어렵고, 또  법적으로 따져보면 더욱 그런 결론에 도달하기 어렵습니다. 그 이유를 살펴보자면, 의혹의 내용은, ‘도로의 경로가 변경되어 개설된다면’이라는 첫 번째 전제와 ‘그걸 바탕으로 지목이 변경된다면’이라는 두 번째 전제를 깔고 있는 의혹제기입니다. 그렇다면, 이게 도로개설 후 용도변경이 가능할 것이냐를 따져볼 필요가 있을 것인데, 사실 그게 가능할만한 법률상 요건에 해당하지 않습니다. 지금 문제되는 내용을 보면 도로가 개설되면서 터널이 뚫리게 되는 것인데, 터널의 입구와 출구 부분은 직접적으로 영향을 받아서 토지 사용에 변경이 생길 수 있으니 용도변경 대상이 될 수 있지만, 터널이 뚫리는 중간의 토지는 외부적으로는 아무런 현상변경이 없는 셈이라서 대상이 되기 어렵습니다. 쉽게 말해서 산 밑으로 터널 뚫렸다고 그 위에 산이 대지로 용도변경 되면서 집을 지을 수 있게 되겠느냐는 것을 생각해 보시면 쉽게 이해가 되실 것입니다. 김기현 의원의 땅은 터널이 지나가는 중간에 있는 땅이라서 변경 대상이 되기 어렵습니다. 그리고 같은 이유로 법으로도 이것을 허용하지 않고 있습니다. 산지관리법 제12조를 보면 보전산지에 관해서는 ‘농림어업인의 주택 설치 등 특정한 경우를 제외하고는 산지를 바꿔 쓸 수 없다’고 규정하고 있기 때문입니다. 그러니까 농림어업인도 아닌 김기현 의원에게 예외규정이 적용될 수도 없고, 그 예외적인 경우도 보유하고 있는 토지 전체가 용도변경될 수 있다는게 아니라서 토지 전체가 대지로 용도변경 될 수 있다는 가정을 전제로 한 추정치를 곧바로 팩트로 삼긴 어려운 것입니다. 게다가 그런 두 가지 전제조건이 충족될 경우 가격이 오르게 될 것을 주장하면서 그 추정치 기준으로 주변 2km 인근의 토지와 가격을 비교하고 있는데, 지금 문제되는 땅은 산림, 목장 용도의 땅이고 민주당에서 비교하고 있는 땅은 대지이고 주변에 주택과 건축물들이 있는 곳입니다. 비교 대상으로 단순비교 하기엔 무리가 있어 보입니다.


◇ 황보선: 투기 의혹에 관한 법적 평가는 어떤가요. LH사태처럼 부동산 투기로 볼 수 있을까요?

◆ 구자룡: 그 사건과 비교해보면 알 수 있을 텐데, 사실관계로 보았을 때 투기 사건으로 보기는 어려워 보입니다. 민주당 김영배 최고위원도 "누구도 거들떠보지 않았던 맹지 임야를 무려 3만4920평이나 매입했다. 신뢰도 높은 개발정보가 있지 않고서 어떻게 이 땅을 매입하냐"라고 주장했는데, 이 사건이 미공개 정보를 알고 땅을 샀다가 개발 이후 판다는 개념하고 맞지 않는 것이, 일단 그런 미공개 정보에 관한 내용이 의혹 자체에 구체적으로 어떤 내용인지 존재하지 않습니다. 게다가 김기현 의원이 이 땅을 보유한 기간이 23년입니다. 23년 전에 어떤 정보를 얻고 투기를 위해 매입해서 지금까지도 계속 보유하고 있다는 것은 투기 개념하고는 사실 좀 맞지 않는 부분입니다. 그렇다면 오히려 지금 문제삼을 만한 내용은 ‘기왕에 오랬동안 보유하고 있던 토지의 가치를 올리기 위해서 김기현 의원의 땅쪽으로 도로의 경로 변경되도록 하는데 영향력 행사가 있었느냐’ 이쪽이 더 성립 가능성이 있는 이야인데, 방금 말씀드린 것처럼 터널 개설과 토지용도변경이 토지의 가치를 올릴 수 있다고 바로 말하긴 어렵지만, 또 이게 도로 경로 변경 이후에 그 일대에 계속적인 개발이 이루어진다면 또 다른 이야기가 될 수 있습니다. 그래서 현재로서는 부동산 투기나 비리 문제로 보기엔 사실관계가 부족해 보이고, 다만 도로경로변경과정과 그 일대에 지속적인 추가 개발 계획에 관한 내용이 있는지, 그런 의혹이 추가 되는지는 사건의 본질을 바꿀만한 내용이 되기 때문에 그 추이는 지켜볼 필요가 있을 것입니다.

 
◇ 황보선: 이번엔 대장동 사건으로 가볼까요. 대장동 사건을 성남시민의 입장에서도 살펴볼까 하는데,  성남시민들이 피해를 본 것은 어떤 것인가요?

◆ 구자룡: 화천대유, 천화동인 등 특정 업자들에게 수천억 원의 개발이익이 돌아갔다는 것은 다들 아실 것이고, 그게 가능했다는 것이 업무상 배임이 아니냐는 형사사건 이야기도 많이 들어오셨을 것입니다. 그런 이득이 소수의 업자들에게 귀속이 되었다면 당연히 그 천문학적인 이득은 성남시민들에게서 왔겠구나 이렇게 대충 짐작하실 텐데, 법적으로 그 과정을 설명 드리자면, 쉽게 말해서 ‘① 원주민에게 싸게 사들였고, ② 아파트를 지은 후에는 수분양자들에게는 비싸게 팔았다’는 게 가능해서 그렇습니다. 이게 어떻게 가능했냐면, 개발 방식으로 인해서 시작부터 가능해진 면이 있습니다. 먼저 다들 아시겠지만 이런 사업은 진행하려다가 무산되는 경우가 많습니다. 왜냐하면 개발부지를 확보하지 못하면 사업을 할 수 없는 것이고, 당연히 이때에는 원주민들로부터 토지를 사들이는 과정이 매우 어렵습니다. 민간 개발업자들이 민간개발에서 가장 어려워하는 부분이 인허가와 토지확보입니다. 그런데, 이것을 대장동에서는 민관공동개발 형식이 되면서 쉽게 처리가 될 수 있었습니다. 토지수용법상 사업시행자가 공공부분이 과반수만 되면 공공개발로 처리되기 때문에 법적으로 강제수용이 가능해지기 때문입니다. 그래서 성남도시개발공사가 50%+1주를 가지는 것으로 그런 문제를 해결하고 강제토지 수용이 쉽게 진행된 것입니다. 대장동 사업은 처음부터 원주민들로부터 토지수용을 쉽게 할 수 있는 구조가 짜여졌던 셈입니다.

◇ 황보선: ‘민관공동 개발이라서 토지를 싸게 수용할 수 있었다’라면, 아파트를 지어서 싸게 팔았으면 되는 것일 텐데, 또 그게 실제로는 정반대로 되었죠?

◆ 구자룡: 네, 맞습니다. 공공개발일 경우에는 분양가 상한제가 적용됩니다. 상식적으로도 공적영역에서는 주택난 해소가 목적이고 돈 벌자고 하는 사기업이나 업자들과 같은 논리가 적용될 이유가 없습니다. 사실 토지보상법으로 강제수용이 가능한 것도 공익을 위한 사업이기 때문입니다. 법 자체가 공공의 이익을 위한 목적인 경우를 전제로 하고 있습니다. 즉, 공익을 위한 것이니 강제수용해서 신속하게 지어서 공익목적을 달성하라는 것입니다. 그래서 법적으로도 공공개발의 경우에는 공익목적이었으니 아파트를 분양할 때 ‘분양가 상한제’가 적용됩니다. 만약 대장동 사업도 그런 식이었다면 천화동인, 화천대유와 이를 지배하는 소수에게 돌아가는 이익도 제한이 되었을 것입니다. 그런데, 또 대장동 사업모델의 특수성으로 인해서 분양가 상한제의 적용을 피해갈 수 있었습니다. 왜냐면 분양을 할때의 가격은 민간 부분이 참여한 사업이라는 점을 이유로 민간개발 분양으로 처리해서 분양가 상한제 적용 없이 비싼 가격에 분양할 수 있었던 것입니다. 지금은 정부에서 이런 문제점을 인식해서 지난해 7월 민간택지에도 분양가상한제를 적용했지만 이전에는 공공택지만 분양가상한제 대상이었습니다. 그래서 대장동 사업은 이런 제한이 있기 전에 있었던 일이라서 이런 제한도 없었던 것입니다. 그래서 요약하자면, 민관공동개발 방식이라서 두가지 측면이 모두 있으니, 원주민에게 땅을 사들일때는 공영개발이라는 점을 통해서 강제로 싼 가격에 쉽게 수용하였고, 분양을 할때는 민간분양으로 처리해서 비싸게 분양해서 시행사의 이익이 극대화 된 것입니다.

◇ 황보선: 대장동 사업내용을 보면 임대주택 비율과 용적율 조정도 민간업자의 이익이 극대화 되는데 어느 정도 작용을 했죠?

◆ 구자룡: 네, 맞습니다. 이건 지금까지 말씀드린 것에 플러스 알파까지 된 요인인데, 대장지구 개발 사업은 임대주택용지 면적 비율이 15%에 불과합니다. 원래 도시개발법상 임대주택용지 면적 비율은 공동주택용지의 25% 이상으로 정해야 하는데, 예외적으로 지정권자가 필요하다고 판단한 경우 10%포인트 내에서 조정할 수 있습니다. 그런데 성남시가 이 조항을 통해서 임대주택용지 비율을 법상 최저 수준인 15%까지 낮췄던 것입니다. 당연히 그 차이만큼이 일반분양용으로 돌아가게 된 것입니다. 그리고 성남시는 용적률도 높여줬는데, 당초 대장지구 공모 지침서에 명시된 내용보다 성남시가 용적률을 5~15% 정도 높여 주었고 전체 가구 수도 160가구 정도를 늘려 주었습니다. 지금으로서는 그렇게 한 이유를 알 수는 없지만 결과적으로 화천대유, 천화동인의 민간업자에게 그만큼의 이익이 추가적으로 더 귀속되는 결과가 된 것만은 팩트입니다. 그래서 결국, “대장동 개발은 토지 수용, 인허가 등 공공 개발 장점은 모두 취하면서 정작 수익 창출은 민간 개발 원칙을 따른 것이 문제점이다.”라고 정리할 수 있습니다.

◇ 황보선: 이렇게 성남시민에게 돌아갔어야 할 이익이 소수의 민간업자에게 귀속된 것인데, 환수에 대한 논의도 진행 중이죠?

◆ 구자룡: 네, 맞습니다. 지금 환수 논의가 진행 중이고, 그에 관한 방법으로 ‘성남의뜰’이라는 시행사 입장에서 추가 배당을 중지하고 민간사업자와 맺은 청렴이행서약서에 근거해서 ‘민간사업자에게 위약사항이 있다’는 것을 근거로 협약을 해지 내지 해제하면서 기존에 배당한 이득에 관해서도 환수를 할 수 있는지 논의하는 작업이 진행 중입니다. 성남도시개발공사와 민간사업자 사이에 청렴이행서약서가 체결되어 있는데, 그 내용을 보면 민간사업자가 공무원에게 뇌물이나 향응을 제공한 것이 밝혀질 경우 협약을 해지 내지 해제할 수 있고 그에 관하여 민간사업자가 법적으로 이의제기를 할 수 없다는 조항이 있습니다. 하지만 청렴이행서약서를 근거로 협약해제를 하더라도 그 조건인 ‘사업자에게 공무원에게 뇌물’을 주었다는 것이 확인될 경우를 전제로 하고 있으니, 적어도 유동규 본부장에 대한 뇌물죄라도 인정이 되어야 할 것입니다. 지금까지 수사뿐 아니라 앞으로의 공소유지도 중요합니다. 유죄까지 인정되어야 협약 관련 민사문제도 연결되기 때문입니다. 그래서 검찰 수사는 범죄를 저지른 사람에 대한 처벌 수준을 넘어 결국은 성남시민의 재산권에 영향을 미치게 되는 수사라고 할 수 있습니다.

◇ 황보선: 싼 값에 수용당한 원주민이나 비싼 값에 분양받은 수분양자가 돈을 되돌려 받을 수 있을까요?

◆ 구자룡: 산 넘어 산이고, 사실 배당 중단과 환수가 진행되더라도 원주민과 수분양자에게 곧바로 귀속되기는 어려워 보입니다. 환수까지 잘 진행되더라도 결국은 시행사로 환원된 이익을 성남도시개발공사가 공공의 이익을 위해서 사용하는 식으로 처리되는 것이 법에서 가능한 부분이고, 원주민과 수분양자가 환수된 이익을 바로 자신들의 것이라고 인정받기는 어렵기 때문입니다. 예를 들자면 지금도 공공환수가 5천억 원 정도 되어서 도로도 만들고 공원도 만들었다는 이야기가 나오는데, 환수액이 늘어나면 그렇게 사용될 금액이 더 늘어나게 되는 것이지 원주민과 수분양자에게 직접 돌려주게 되는 것이 아니기 때문입니다. 게다가 이것도 환수가 됐을 때를 전제로 한 이야기인데, 배당중단과 환수도 가능할지 미지수입니다. 일단 배당 중단을 하려면 시행사에서 배당 중단 결정을 해야 합니다. 그런데 시행사 정관을 보면 이것을 이사회에서 결정하도록 되어 있는데, 성남도시개발공사 몫의 이사는 1명뿐입니다. 나머지 이사가 민간개발업자 몫으로 되어 있어서 이사회에서 배당 중단 결정이 내려질 수 있을지도 미지수입니다. 그리고, 이렇게 배당을 묶어 둔 이후에 앞으로의 배당에 관한 이의를 제기하고 환수하는 것 역시 소송을 거쳐야 하기 때문에 쉽지 않은 문제입니다. 물론, 이것도 검찰 수사로 지금 나온 혐의가 유죄로 인정되는 것을 전제로 할 때의 이야기입니다. 형사사건부터 엎어지면 더 논의가 진전되기도 어렵습니다. 여러모로 형사사건이 첫 단추인 셈이고 그 이후의 길도 험난하기 때문에 수사에 결과에 더 관심이 모이게 되는 것입니다.

◇ 황보선: 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 구자룡: 고맙습니다.