[생생경제] 보전산지가 개발 되는 건 거의 '불가능'..기획부동산 유혹에 속지 말아야(정수연 법무법인 이현)

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 10월 29일 (금요일)

■ 대담 : 정수연 법무법인 이현

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 보전산지가 개발 되는 건 거의 '불가능'..기획부동산 유혹에 속지 말아야

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 이번 부동산 사기 의혹 사건 사건의 쟁점은 무엇이고, 어떤 부분을 주의해야 할지 짚어보도록 하겠습니다. 법무법인 이현 정수연 변호사 전화 연결되어 있습니다. 변호사님 안녕하세요.

◆ 정수연 법무법인 이현(이하 정수연)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 네, 사실 이 기획 부동산 문제를 저희가 이 정수연 변호사님과 함께 했던 돈 되는 경제법 코너에서 마침 첫 시간에 다루었던 내용인지라 오랜만에 제가 변호사님께 연락을드렸습니다. 아니 이게 정말 그 때도 첫 아이템 때도 다루었던 만큼 심각한 부분이라고 봤는데 최근에 또 이슈가 되었네요?

◆ 정수연> 네, 맞습니다. 저희가 올해 5월경에 기획부동산 사기 피해 사례에 대해서 한 번 살펴 본 적이 있었는데요. 최근 들어 부동산 투자에 대한 사람들의 관심이 많아지면서 경기도 일대 개발이 예상되는 지역에 투자를 권유하는 업체들이 많아지고 있고 해당 업체에서 소개하는 매물들은 소위 사기 매물들이 많기 때문에 등기부 등본 확인이나 해당 업체에 대한 정보 파악과 같은 사전 확인이 꼭 필요하다고 말씀드린 바 있습니다. 청취자분들께서는 이번 유명 연예인 사기 피해사례로 기획부동산이라는 용어를 처음 접하신 청취자 분들도 계실 것 같은데요. 간단하게 다시 짚고 가면 기획부동산이라는 용어는 원래 매매를 통해 수익이 예상되는 지역의 부동산을 상품으로 개발해 판매하는 사업형태에 대해 지칭하는 용어였습니다. 하지만 최근 불법적으로 운영되는 기획부동산 업체의 다양한 피해사례가 알려지면서 부동산 투자사기의 일종을 지칭하는 단어로 사용되고 있다고 보시면 될 거 같습니다.

◇ 전진영> 네, 용어에 대해서 한 번 정리를 해주셨는데 이번 사건이 더 주목을 받는 이유는 이번 사건에 유명 연예인들이 좀 연루가 되어 있다고 해서 더 주목을 받게 된 거 같습니다. 이번 사건 내용도 한 번 정리를 해볼까요?

◆ 정수연> 네, 연루가 된 사건 담당자들의 일면뿐만 아니라 규모에 있어서도 굉장히 화제가 되고 있는데요. 해당 현재 기획부동산 업체를 통해 부동산을 매입한 피해자 숫자만 해도 3000여 명, 그 피해액 규모는 2500억 원대에 이른다고 알려져 있습니다. 피해자들이 매수를 권유 받은 땅이 경기도에 국한되는 것이 아니라 경기도 평택, 화성, 시흥, 강원도 원주, 경상북도 문경시와 같이 전국에 분포되어 있어서 수사단계에서 전국의 피해자를 한 곳에 모아서 피해자, 피해규모를 파악하는데 만도 지난 4월부터 수개월이 수사당국에서 걸렸을 만큼 그 피해규모가 매우 큰 부동산 사기 사건을 볼 수 있습니다.

◇ 전진영> 네, 그렇군요. 그렇다면 이중에서 유명 연예인이 구매했다고 알려졌던 경기도 하남땅이 문제가 더 되고 있는데 여기가 사실상 개발이 불가능한 땅이다, 라는 이야기가 나왔거든요? 구체적으로 어떤 곳인가요?

◆ 정수연> 유명 연예인이 구매한 하남 땅은 ‘보전산지’ 인 것으로 YTN 보도를 통해 알려진 바가 있습니다. 우리나라 산지관리법에서는 산지를 ‘보전산지’ 그 외에 ‘준보전산지’로 구분하고 있는데요. 산지관리법에 규정된 절차를 거쳐서 어떤 지역이 ‘보전산지’로 지정되게 되면 해당 구역 내에서는 수목원과 같은 산림공익시설이라든지 농림어업인의 주택 및 부대시설이라든지 산사태 예방을 위한 시설의 설치와 같이 정해진 용도에 한해서만 산지를 이용할 수 있습니다. 그렇다면 왜 기획부동산에서는 여기가 산지인 줄 알 수도 있는데 고객이, 왜 사라고 하느냐? 왜 속았느냐를 살펴보게 되면 산지관리법에는 보전산지를 지정도 할 수 있지만 해제할 수 있는 규정도 있기 때문에 개발계획에 따라 보전산지가 해제 될 것이라고 일반인들에게 거짓말을 하는 것이죠 사실은. 하지만 보전산지 해제 규정에 따르면, 해제사유는 보전산지가 임업용이나 공익용으로 더 이상 지정요건에 해당하지 않거나 지자체가 다른 법률에 따라서 산지를 특정용도로 이용해야하는 경우에만 굉장히 협소하게 해제할 수 있도록 한정을 시켜놓고 있고요. 그리고 그 절차에 있어서도 산지 특성 평가나 아니면 중앙신지관리위원회의 심의를 거쳐야 하는 복잡한 절차가 있습니다. 따라서 법률에서 정하는 특별한 사유가 아니면 보전산지 해제가 사실상 어렵고, 업체에서 말하는 개발이라는 것이 어려운 땅이라고 보아도 무방한 것이죠.

◇ 전진영> 아, 그러면 보전산지라는 것 자체가 물론 이 보전 산지가 해제가 될 수 있는 가능성도 있지만 가능성이 그렇게 크지 않고, 한 마디로 개발 자체가 어려운 곳이라고 볼 수 있겠네요, 일반 시민들의 입장에서는?

◆ 정수연> 네.

◇ 전진영> 자, 근데 이 문제의 기획 부동산 그룹, 이 회사에 대해서도 살펴보겠습니다. 회사인지 아닌지도 잘 지금 파악이 안 되고 있는 것인데 제대로 된 회사인 것인지 아니면 사업자 등록이 제대로 되어 있는 것인지 어떤 곳인가요?

◆ 정수연> 알려진 바에 따르면 해당 기획부동산 그룹은 소위 말해 하나의 그룹이름 아래에 수개의 주식회사 형태로 구성되어 있습니다. 그래서 각 주식회사의 법인 등기부 등본을 열람을 해보면 국내외 부동산 매매업 및 임대업 그리고 부동산 투자 관리 개발업을 영위하는 회사로 나와 있고, 각자 대표이사도 다른 사람이 운영하고 있습니다. 따라서 일반인 입장에서는 법인등기부나 사업자 등록증만 봐서는 정상적인 회사인지 불법적인 회사인지를 사실은 파악하기가 쉽지 않습니다. 하지만 피해자들의 피해 진술을 들어보면 이 업체들은 역삼동 일대에서 번듯한 사무실을 차려 놓고 고객들에게 투자전문 업체인양, 수십 년이 된 자신들은 투자 전문 업체인양 외관을 갖추었다고 이야기를 하고 있습니다.

◇ 전진영> 네, 이런 등록증만 봐서는 진짜 좋은 회사인지 아닌지 판단하기도 어렵고 실제로 이게 좋은 번듯한 사무실까지 있으면 일반 고객들의 입장에서는 당연히 속을 수밖에 없을 거 같은데요. 이 주로 어떻게 고객들을 모집을 했나요?

◆ 정수연> 그 해당 기획 부동산 영업직원들은 보통 전단지나 아니면 방문상담, 지인영업과 같은 형식으로 고객들을 모집한 것으로 알려져 있습니다. 영업사원들은 자신의 핸드폰 정보를 담아서 홍보 전단지를 배포하거나 직접 고객들을 찾아가는 방식으로 모집을 하고 있고요. 또한 해당 그룹이 다수의 계열사를 여럿 거느린 대기업과 같은 기업체다, 라고 소개하면서 고객들이 부동산 투자를 통해 안정성이 보장된 높은 수익률을 보장할 수 있다고 자신들의 소개합니다. 그래서 고객들이 조금 관심을 보인다고 하면 사무실 방문을 권유하거나 고객의 영업장을 여러 차례 재방문하는 방식으로 결정적으로 자기들은 매물에 대한 개발정보를 공식적으로 정부에서 발표되기도 전에 자신들은 루트를 통해서 다 알 수 있다고 하면서 실제 자신들이 만든 도면이나 도시계획과 같은 정보를, 편집한 정보를 고객들에게 보여주면서 매수를 권유하는 방식을 취하고 있습니다.

◇ 전진영> 네, 그렇군요. 자 일단 이 회사의 입장은 이렇습니다. 우리는 허위 정보로 땅 판매를 한 적이 없고 고객들에게 위험성도 충분히 설명을 했다. 이렇게 주장을 하고 있는데 주장을 반론할 수 있는 피해자들의 입장에서 확실한 증거 확보도 굉장히 중요할 거 같거든요?

◆ 정수연> 이러한 회사에서의 주장이 자신들은 충분히 설명을 했다는 주장이 사실 피해자 분들이 가장 속상해하시는 부분인데요. 이러한 종류의 사건에서 이런 업체들이 말하는 것은 우리는 ‘개발가능성’에 대해서 이야기 한 것이지 특정 시점까지 몇 배로 오를 것이다, 라는 확답은 주지 않았다는 주장을 반복합니다. 그러나 피해자분들의 이야기를 들어보면 실제로는 영업사원들은 매수 권유 당시에 고객들에게 해당 토지는 개발지역으로부터 몇 km 이내이기 무조건 개발이 되고 개발이익은 현재 매수가의 몇 배 정도이다, 라고 까지 이야기하는 경우가 보통입니다. 피해자 입장에서 이런 팩트를 반론할 수 있는 증거는 크게 3가지 정도로 볼 수 있는데요. 첫 번째로는 이제 당시 업체 영업사원들이 매수를 권유할 때 확정적으로 이야기한 녹취가 있으면 제일 좋겠죠. 사실 그것을 하시는 분들은 많지는 않아요. 왜냐하면 그 당시에는 흘러듣는 이야기일 수도 있고, 나중에 또 물어보면 되니까 이렇게 생각을 하시는데 정말 투자를 하실 생각이시라면 처음부터 모든 것을 자료로 남겨놓는 것이 생각보다 중요하고요. 그리고 두 번째로 해당 토지의 객관적인 상황이 경사도라든지 아니면 토지 이행 계획이 개발이 아예 그 계약 당시에도 불가능한 땅임을 나중에라도 밝히셔야 돈을 돌려 받거나 사기로 고소를 하는 증거로 사용을 하실 수가 있습니다. 그리고 해당 부처나 지자체를 통해서 해당 지역에 대한 개발 계획이 계약당시에도 없었고, 앞으로도 진행 예정이 없다는 내용의 공식적인 회신 정도는 있어야 사실 이 분들이 이야기를 하는 것을 반박할 수 있겠죠.

◇ 전진영> ytn에서 내놓은 단독보도에 따르면 이 문제의 기획 부동산 그룹이 매일 아침에 직원들을 모아놓고 교육을 한 내용이 나왔는데, 고객들에게 절대로 지번을 알려주지 말아라, 라는 내용의 교육을 했다는 내용이 보도에 나왔거든요. 이 부분이 법적으로 효력이 있는 근거로 인정을 받으면 피해자들한테 조금 도움이 되지 않을까요?

◆ 정수연> 사실 지번을 알려주지 말라고 교육을 한 매뉴얼이나 이런 부분들이 나와 있기는 한데 결국에는 피해자 분들이 각각 어떤 이야기를 들었는지가 사실 중요한 부분이기도 합니다. 영업 사원이 굉장히 많기 때문에 그런 교육내용이 있었다는 내용도 굉장히 중요한 근거가 되고요. 근데 각각의 계약에서 어떤 이야기를 들었느냐, 어떤 분들은 이제 지번을 알려주지 말라고 교육을 하지만 지번을 이제 당시에 계약 당시에 알고 계약을 하시는 분들도 많거든요, 피해자 분들 중에서는. 그래서 이런 피해 사례가 섞여 있기 때문에 매뉴얼만으로 이 모든 게 활용된다고 말하기는 어렵지만 보통 이 매뉴얼에 포함된 내용 중에 매수를 권유할 때 제공하는 도면이라든지 PPT 자료 같은 것들은 보여주기는 하되 절대 복사본을 넘겨주거나 이런 것들은 금지하고 있거든요. 그 이유가 계약 당시에 제공을 했던 자료가 일부라도 허위라는 것이 드러나게 되면 자신들이 이후에 법적 문제를 져야 하는 문제가 생기기 때문에 이런 것들을 교부는 하지 않습니다, 이런 것들을 금지를 하고 있는 매뉴얼을 그래서 배포를 하는 것이고. 피해 사례들을 보면 실제로 돈만 부치고 나중에 등기부등본을 받아서 번지를 나중에 알게 되는 경우도 있지만 제가 말씀을 드린 대로 지번을 알고 계약을 하시는 분들도 계시기 때문에 가장 문제가 되는 것은 계약 당시에 어디까지 개발에 대해서, 이익에 대해서 약속했느냐에 대해서 입증할 수 있는 것이 가장 문제가 된다고 봅니다.

◇ 전진영> 네, 계약 당시에 직접적으로 들은 말이라든지, 그 부분에 대한 확실한 증거가 남아 있는 것이 참 중요한데 자, 이 최근 기획 부동산 민사 판결 다른 사례들은 어떻게 나왔는지도 보면 저희가 참고를 할 수 있을 거 같습니다. 그런데 최근에 민사 판결이 나온 것을 보니 이런 기획 부동산 영업도 선전, 광고에 해당한다, 그래서 어느 정도의 과장된 정보를 제공하는 것은 사기가 아니다. 이런 판결이 나온 적이 있다면서요?

◆ 정수연> 네 그렇습니다. 사실 어쨌든 영업을 하시는 것이잖아요. 영업 직원을 통해서 매수를 권유하고, 선전하고, 자기네 업체를 광고하고 이런 행위에 해당하기 때문에 어느 정도 과장을 할 수는 있다, 이런 식의 입장을 견지하고 있는 것인데요. 해당 대법원 판결에 따르면 상품의 선전, 광고에 있어서 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 일반 상거래의 관행상 시인될 수 있는 한 사기가 아니다. 하지만 거래에 있어서 중요한 사항이면 구체적 사실을 비난받을 정도로 허위로 고지한 경우에만 이런 영업 형태를 사기로 인정하고 있습니다. 그래서 수많은 기획부동산 업체들이 자신들의 영업사원이 고객에게, 예를 들면 유명 연예인에게 “조만간 하남에 개발이 진행되어서 바로 땅값이 오를 것이다.”라고 이야기를 했다고 해서 그 인근이 아니라도 예를 들어서 하남시 그 안에서, 해당 땅 근처에 개발계획이 있어도 비슷한 지역이 개발이 될 수도 있는 것이 아니냐, 라고 말할 수 있는 여지가 생기는 것이죠, 업체의 입장에서는. 그리고 또 일정이 전혀 확정되지 않아서 계약 이후에 6-7년이 지난 상황이더라고 하더라도 곧 개발이 될 수도 있는 것 아니냐, 조만간이라는 것은 특정시점이 아니기 때문에 그리고 우리가 조만간이라고 말한 것은 다소 과장된 표현일 뿐이다, 라고 주장하는 경우가 굉장히 많습니다. 그리고 재판부에서도 이 ‘다소 과장, 허위’라는 부분은 넓게 인정해주고 있기 때문에 그래서 좀 안타까운 부분도 있는 거 같습니다. 그래서 알려진 유명 연예인말고도 사실 이번 기획부동산 사기 사건은 수많은 일반 서민층을 대상으로 하는 경우가 굉장히 많고 그 투자금도 이 분들이 대출을 받아 진행하는 경우도 많아서 이러한 법리 적용에 있어서 조금 더 재검토가 이루어 져야 하는 시점이 아닌가 생각합니다.

◇ 전진영> 네, 이 판결이 있었던 이 선례를 들어보니 와 이게 정말 법이라는 것은 우리가 해석하기 나름이라는 말을 합니다만 해석 자체가 워낙 넓게 되기 때문에 와 이거 쉽지 않겠다는 생각이 드는데요. 아, 그래서 이러한 피해가 발생을 하기 전에 부동산 투자를 하기 전에 반드시 신중하게 많이 고민을 해보고 결정을 하셔야 하는 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다. 최근에 부동산 투자를 고려하고 계시거나 아니면 내가 과거에 투자를 했는데, 이번 사건을 보고 좀 불안하다고 느껴지시는 분들, 지금 당장 어떤 부분들을 확인을 하면 좋을까요?

◆ 정수연> 지난 방송에서 말씀드렸다시피 매매 전에 등기부등본을 꼭 열람하셔서 구매하시려는 토지의 공유자가 수십 명에 달한다면 해당 토지는 기획부동산 업체가 싼값에 사서 공유지분을 팔고 있는 토지라고 확신하셔도 무방합니다. 그리고 또 계약 체결 시에 이러한 업체의 경우 주변의 개발계획은 사정에 따라 다소 변경 또는 지연될 수 있다고 계약서 조항에 딱 명시를 하고 있어요. 그래서 이러한 조항이 들어가 있는 계약은 투자금 회수가 사실상 불가능 할 수 있다고 보시고 계약을 체결을 좀 미루시거나 수정을 요청을 하셔야 하는 부분이 있을 것이고요. 그리고 또 국토 교통부에서 운영하는 토지 이음이라는 사이트에 들어가시면 그 지번 별로 개발 제한 구역인지, 자연녹지 지역인지, 보전산지인지의 여부를 확인하실 수가 있기 때문에 이런 토지이용계획을 열람하시는 것이 필수입니다. 그리고 토지 구매에 대한 권유가 이루어질 때 아까 말씀을 드린 대로 녹취를 하시는 것은 정말 두 번 강조해도 지나치지 않은 거 같고요. 그리고 또 이미 구매하신 청취자 여러분이시라면 관계부처 및 지자체에 연락을 하셔서 해당개발계획이 실제로 있는지 그리고 지금 현재 진행상황은 어떠신지 확인하신 후에 중요한 점은 허위사실이 있다고 하는 경우 최대한 빨리 민, 형사상을 법적조치를 진행하시는 것이 좋겠습니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다, 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 정수연> 네, 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 법무법인 이현의 정수연 변호사였습니다.