[생생경제] 부동산 규제 정책 이미 최대치..이젠 제대로 작동하는지 여부 면밀히 살펴야(두성규 건설산업연구원 선임연구위원)

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 10월 27일 (수요일)

■ 대담 : 두성규 건설산업연구원 선임연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 부동산 규제 정책 이미 최대치..이젠 제대로 작동하는지 여부 면밀히 살펴야

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 오늘 열렸던 부동산 시장 점검 관계장관 회의의 내용 좀 자세하게 짚어보도록 하겠습니다. 건설산업연구원 두성규 선임 연구위원 전화 연결돼 있습니다. 위원님 안녕하세요.

◆ 두성규 건설산업연구원 선임연구위원(이하 두성규)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 일단 계속 지금 부동산 대책이 쏟아져 나오고 있기 때문에 지난 2.4 대책이 뭐였나 하시는 분들도 계실 것 같아서요 2.4 대책의 골자부터 우선 좀 짚어주시죠.

◆ 두성규> 지금 정부가 가장 고심하고 있는 부분은 주택의 공급 문제입니다. 그 부분과 관련해서 올해 2월 4일 날 정식 명칭은 공공주도 3080플러스 대도시권 주택공급 확대 방안 긴 이름으로 돼 있습니다마는 내용은 결국은 오는 2025년까지 서울에 32만 호을 포함한 전국에 83만 호를 공급하겠다는 역대 최대 규모의 공급 대책인데요. 핵심은 공공에서 공급을 주도하고 토지주라든지 민간 등의 파격적인 혜택을 제공하겠다. 이런 내용입니다. 그리고 구체적으로 한 3가지 정도가 핵심 내용으로 구성이 돼 있는데요. 오늘 발표한 내용과도 연관이 있습니다. 역세권 중공업지역. 저층 주거지를 개발하는 도심 공공주택 복합사업 이게 하나의 어떤 주테마가 되고요. 그다음에 기존 정비구역 사업을 빠르게 추진하는 공공 직접 시행 정비 사업 그리고 세 번째로는 도시재생 실행력을 강화한 주거재생혁신지구 이렇게 구성이 돼 있는데요. 사실 이러한 경우가 조금 전에 제가 말씀드린 대로 공공에서 주도하고 이런 쪽의 참여를 이끌어내기 위해서 경우에 따라서는 재건축 초과이익 부담금도 부과하지 않고, 그다음에 현물 납입을 할 경우에는 주민들이 원주민들에게 사실 양도세 비과세도 하고 또 공공주도로 하다 보니까 사업 기간도 5년 이내로 단축하겠다. 이런 상당한 매력적인 내용까지 포함된 그러한 대책이었다고 할 수 있습니다.

◇ 전진영> 네 알겠습니다. 그래서 오늘 2.4 대책 이 부동산 대책의 핵심 이었던 도심 공공주택 복합사업 저희가 줄여서 도심 복합 사업이라고 부르는데 여기에 첫 예정지가 오늘 발표가 돼서 되어서 그 부분이 주목을 많이 받았잖아요. 이 어떤 곳들이 들어갔습니까?

◆ 두성규> 사실은 이 도심 공공 복합 사업이라는 게 한시적인 3년간 한시적으로 해서 총 규모가 30만 6천 호를 신규 도입해서 노후 슬럼화된 또 비효율적인 부지를 적극적으로 활용하겠다. 도심지 내에 부지를 활용한다는 그런 내용으로 되어 있습니다. 그 가운데 역세권과 중공업 그다음에 저층 노후지, 이런 쪽을 대상으로 해서 지금 이야기되고 있기로는 이제 후보지로서 증산4구역, 그다음에 연신내역 그다음에 쌍문역 동측 그리고 방학역. 이렇게 지금 4곳으로 되어 있고요. 총 규모는 5600가구에 근접하고 있습니다. 그리고 그 중에서 증산4구역 같은 경우는 내일이 되겠죠, 28일 날 1차 예정지구로 지정을 하게 되고, 나머지 3곳은 29일 날 모레 지정이 될 것으로 보이는데요. 정부는 이러한 1차 예정지구 지정에 그치지 않고 빠르게 사업을 전체적으로 추진하겠다는 어떤 그런 목적을 가지고 연내에 본 지구 지정까지 완료할 계획을 갖고 있다고 발표하고 있습니다.

◇ 전진영> 방금 발표 말씀해 주신 대로 본 지구 지정 요건 충족 지역을 확보했다. 이런 이야기를 홍 부총리가 한 건데. 판교 신도시 전체와 맞먹는 곳이라고 해서 또 이 부분도 관심이 높거든요. 여기가 어딘가요?

◆ 두성규> 네 사실 도심복합 사업은 주로 서울 등 대도심 주택 공급의 활로를 기대할 수 있는 중요한 사업이라고 볼 수 있고요. 지금 그동안에 6차례에 걸쳐서 총 56곳, 7만 6천 가구 규모의 후보지가 선정되어 있습니다. 그런데 이 중에서 지금 방금 말씀하신 대로 본 지구 지정 요건인 주민 동의 3분의 2 이상을 확보한 곳은 19곳이 되고요. 그 규모는 총 2만 6천를 가구를 상회할 것으로 보고 있습니다. 그렇다 보니까 판교 신도시와 맞먹는 규모다, 이렇게 얘기를 하고 있는데요. 이런 쪽 중에서 사실은 역세권. 조금 전에 제가 말씀드렸듯 역세권 중심으로 된 데가 뭐 연신내역, 녹번역, 쌍문역 동측, 쌍문역 서측 방학역 등 5곳에 해당이 되고요. 중공업 지역으로 돼 있는 곳은 창의동 주민센터나 창동 674번지에서 두 곳이 있고 그다음에 그 밖에 대부분은 저층 주거지역으로 해서 총 전체적인 물량으로 본다면 아까 말씀드린 대로 2만 6천 가구 중에서 오늘 발표된 곳은 그중에 4곳이라고 볼 수가 있겠습니다.

◇ 전진영> 그런데 지금 이렇게 정부가 발표하고 추진하는 곳들 중에서 민간 분양분이 있잖아요. 그 부분 비중은 어느 정도나 됩니까?

◆ 두성규> 네, 사실은 2.4 대책은 대체적으로. 아까 조금 전에 말씀드린 바와 같이 공공주도형이라는 측면에서 공공분양이 7, 80% 공공임대가 2, 30% 되는 상황이었는데요. 이런 쪽에 민간 분양을 적극적으로 접목을 시키겠다는 그런 내용들이 최근에 발표가 되고 있습니다. 그래서 그 민간 분양과 관련해서는 최근에 가장 관심을 시중에서 관심을 끌고 있는 사전 청약에다가 포함 시키는 이런 쪽으로 지금 추진을 해오고 있는데요. 지금 수도권 전체로 본다면 공공택지에서 민간 분양 같은 경우에는 사전 청약 총 16만 3천 가구 중에 8만 7천 가구로 정해져 있는 상태입니다. 2021년 올해 같은 경우에는 6000 가구가 예정돼 있는데요. 방금 말씀드린 4곳의 경우는 지금 총 공급 규모는 5600 호에 해당되는데 이 중에서 말씀드린 대로 민간 분양분은 약 3000호 정도. 그래서 절반이 조금 넘는 그런 어떤 물량 자체가 지금 민간 분양분으로 준비 중이다, 이렇게 말씀드릴 수 있습니다. 그래서 다른 것보다 민간분양분은 시중에서는 생각보다 공공분양의 경우에는 규모가 조금 사실 조금 적은 경우가 많거든요. 작은 경우가 많은데 중대형 평형 비중이 조금 공공분양보다 많이 들어가 있다는 점에서 아마 시장에서는 많은 관심을 끌 수 있을 것으로 보고 있습니다.

◇ 전진영> 그리고 오늘 정부가 밝힌 내용 중에서 또 이 부분도 저희가 한 번 좀 살펴봐야 될 것 같은데. 항상 이렇게 재개발 얘기가 나오면 원주민들을 얼마나 이제 보호할 수 있느냐? 원주민들 내몰림을 좀 어느 정도 막느냐, 이 부분이 좀 굉장히 관심이잖아요. 이 부분에 대해서 이제 지금 거론된 후보지 4곳의 평균 주민부담금이 좀 감소됐다. 이렇게 얘기를 했거든요. 이건 어떻게 봐야 될까요?

◆ 두성규> 사실은 제일 중요한 부분은 그동안의 재개발이나 재건축 재개발의 경우가 대부분이죠. 그래서 재개발의 경우에는 기존에 살고 있던 분들이 내몰림을 당하는 우리 젠트리피케이션이라고 하는데 경우들이 많아서 정부가 이번에 공공주도형 혹은 공공의 직접 시행과 관련해서는 이런 부분들을 현저히 낮추기 위한 많은 정책적인 고려가 반영되어 있는 것 같습니다 그래서 전반적으로 본다면 국토부 발표에 따르면 후보지 4곳의 평균 주민부담금 자체가 8천만 원에서 1억 3천만 원으로 지금 책정되고 있는데요. 이것은 민간에서 정비 사업, 재건축이나 재개발을 하는 경우에 대비하면 약 1억 3천만 원에서 1억 9천만 원이 감소된 것으로 볼 수 있다, 라는 추정치를 내놓고 있습니다. 사실 이게 확정적으로 볼 수 있는 건 아니고요. 주민 부담금이라는 것은 사업의 진행 과정과 또 사업의 시행 기간이라든지 이런 부분들 그리고 외부적으로 관련되는 여러 가지 자재 부분에 대한 가격이라든지 이런 것들이 맞물려서 전체적인 주변의 주변 시세라든지 이런 것들이 맞물려서 결정되기 때문에 확정적이라고 할 수는 없지만 어쨌든 국토부 발표로는 충분히 일반적인 민간의 정비 사업 재건축이나 재개발에 대비한다면 굉장히 주민 부담이 떨어지기 때문에 그런 부분들을 잘 활용을 한 경우에 있어서는 결국은 주민들이 재정착을 도울 수 있는 그런 측면도 있지 않겠느냐 이런 이야기를 하고 있고요. 그리고 사실은 다른 민간에 건설되는 경우를 본다면 분양 주택 신규 신설되는 분양주택 분양주택의 가격 자체가 상당히 너무 높다 보니까 그 해당되는 지역에 머물고 싶어도 부담으로 인해서 머물지 못하는 경우들도 있는데요. 국토부는 분양 가격도 해당되는 지역의 분양가격도 인근 시세의 현재로서 60% 수준에 머물도록 하겠다, 이렇게 이야기를 하고 있습니다. 그런데 이제 제가 볼 때는 이렇게 국토부의 발표대로 모든 것이 원만하게 빠르게 5년 이내에 사업이 추진이 완료되고, 그다음에 부담을 갖다 줄일 수 있으면 좋은데 이게 추정치에 현재 해당한다고 볼 수 있기 때문에 이 부분이 이렇게 될 것을 많이 기대를 모으고 있기는 하지만, 이렇게 될지 여부는 누구도 단정적으로 얘기할 수 없는 그런 시점인 것 같습니다.

◇ 전진영> 네. 기대만큼 이제 잘 발휘가 돼주면 좋을 텐데요. 규모면으로는 저희가 일단 지금 나온 수치상으로만 봤을 때는 공급이 이 정도 되면 사실상 서울 집값이 좀 안정되는 수순으로까지 가지 않을까라고 판단하는 게 어떻게 보면 교과서적으로는 맞는 판단이긴 한데 지금 시장은 그러면 어떻게 반응하고 있는지도 좀 궁금하거든요. 어떻습니까?

◆ 두성규> 지금 2.4 대책의 어떤 공급에 관한 내용들이 많이 담겨져 있고, 공공에서 주도적으로 하겠다. 이렇게 했는데 전체 물량으로 보면 2.4 대책에서 발표한 게 전국에 83만 호고요. 정부가 발표한 게 127만 호니까 합치게 되면 210만 호를 넘는 어마어마한 규모라고 볼 수 있습니다. 이런 점에서 보면 시장에서도 공급에 대해서는 좀 걱정을 접어 넣을 수도 있지 않을까라는 생각들을 하게 되는데요. 몇 가지 문제가 있는 것 같습니다. 일단 개발 방식 자체를 공공 주도형으로 지금 전체적으로 이끌고 가고 있는데 이것을 이끌고 있는 선봉장에 사실은 lh가 있는 상황이 되고 공교롭게도 3월 달에 여러 가지 신뢰를 잃는 국민들의 신뢰를 잃어버리는 그런 상황들이 많이 발생을 했죠. 그래서 그런 부분에서 국민들이 조금 못 믿어 하는 측면들이 있는 것 같고요. 그다음에 현재 이 공급이 현실적으로 많은 국민들이 체감하려고 한다면 상당한 기간을 기다려야 합니다. 최소한 제가 볼 때에는 5년 이상 기다려야 되지 않을까. 정부는 3년 정도 기다리면 바로 입주할 수 있는 물량까지 가능성이 있지 않겠느냐 이야기를 하고 있지만 그 부분들이 그냥 약속에만 그칠 가능성이 있고요. 정부는 이런 부분들을 물론 앞당기기 위해서 올해부터 사전 청약제도를 도입해서 사실은 지금 10월 25일부터 2차 사전 청약도 하고 있지 않습니까. 그런데 이런 부분들이 실질적으로 주택이 완성된 부분은 확인이 안 되는데 올해부터 사실은 서울의 경우만 하더라도 입주 물량 즉 완성된 주택 물량이 전년 대비해서 사실은 굉장히 한 5, 60%로 줄여들고요. 내년이나 내후년까지 급격하게 입주 물량이 줄어드는 상황이다 보니까 주택이 시장에 있어서의 공급 물량은 누가 보더라도 줄어들 수밖에 없지 않을까라는 부분들이 많이 남아 있어서 정부의 이런 많은 계획 추진에도 불구하고 시장은 여전히 좀 불안해하고 있는 것이 아닌가. 그런 부분들이 아직까지도 가격이 충분히 많이 올랐음에도 불구하고 여전히 상승이나 하방이냐 부분이 분명하여지지 않는 혼돈된 그런 상태를 보이고 있는 것 같습니다.

◇ 전진영> 네 알겠습니다. 워낙 이 2.4 공급 대책 핵심이었던 이 도심 복합 사업 관련 부분은 굉장히 핫한 이슈여서 저희가 그걸 먼저 살펴봤고요. 그리고 또 하나 굉장히 핫한 이슈가 있었습니다. 바로 개발이익 환수에 대한 부분이 오늘 언급이 됐는데 문장을 그대로 인용하자면 이렇습니다. “택지 개발 사업과 관련한 일부 과도한 민간 이익에 대해서 개발이익 환수 관련 제도들을 면밀히 한번 재점검해 보고 개선할 부분을 짚어보겠다.” 이런 문장이 언급이 됐는데 이 행간은 어떻게 읽으면 좋을까요?

◆ 두성규> 개발이익 환수는 현재 각종 법령에서 어느 정도 제도적으로는 정비가 되어 있다고 볼 수 있습니다. 그래서 우리가 일반적으로 택지 개발 사업을 할 경우에는 대부분의 택지 개발은 공공에서 하기 때문에 그 과정에서 충분히 그런 부분들이 이익 부분들을 갖다가 환수할 수 있는 장치가 제도적으로 마련이 돼 있는 상황이라고 볼 수 있고요. 또 재건축 같은 경우에는 재건축 초과이익 환수제가 적용이 되고 있고. 재개발 같은 경우에는 임대주택 건설 의무를 이런 개발이익 환수와 연계시켜서 지금 하고 있는 상황들이고요. 가격 부분에 있어서도 분양가 상한제가 공공택지에 이어서 민간택지까지도 확대 적용되고 있고, 또 경우에 따라서 시세 차익이 굉장히 큰 경우에 있어서는 우리가 엄청난 어떤 그런 높은 수준의 양도세 부분이 중과되는 그런 형태로 지금 제도적으로 정비가 되어 있다고 볼 수 있습니다. 다만 최근에 사실 언론을 언론에서 많이 발표 보도되고 있는 바와 같이 판교의 대장동 개발 지역 같은 경우에는 이 공영 개발과 즉 국민의 재산권 부분에 대해서 토지 수용이라는 그런 형태를 통해서 택지 개발하는 과정에서 생겨나는 많은 이익들이 원주민들과는 전혀 다르게 특정인들에게 돌아가는 또 민영개발과의 결합 형식을 통해서 좀 기형적이고도 사실 보편적인 그런 형태라고 보기 힘든 그런 상황에서 개발이익 자체가 공공 국민들이 기대하는 바와는 전혀 다른 형태로 귀속이 되고, 발생이 된 부분들이 특정인에게 넘어가는 그런 부분들이 많은 국민들의 분노를 자아내고 있는 것이 아닌가 이렇게 보여지거든요. 그런데 어쨌든 이번에 재점검을 뭔가를 개발이익 환수를 위해서 어떤 제도를 내놓겠다는 것이 아니라 그런 부분들을 한번 재확인하고, 재검토를 해본다는 것이기 때문에 현재 있는 제도만으로도 저는 개발이익 환수 부분은 결국은 공공이나 국가나 지자체 자체가 의지만 가진다면 지금 있는 여러 가지 정비 제도라든지 이런 법령으로도 충분히 공공에 필요한 정도의 범위 내에서 개발이익 환수는 저는 가능하다고 보고 있습니다.

◇ 전진영> 그 제도는 어느 정도 잘 마련이 되어 있다 있으니 의지가 충분해야 한다. 그 부분을 좀 강조를 해 주신 것 같은데 워낙 이게 핫한 이슈다 보니까 지난주 국정감사장에서도 또 언급이 됐었고. 그러면서 11월이나 12월 올해 말쯤에 관련 대책이 나올 수도 있다, 이런 언급을 해서요. 혹시나 기존에 있는 제도에 더해서 좀 더 세부적이고 강력한 카드가 추가적으로 나올 가능성은 어떻게 보십니까?

◆ 두성규> 제가 볼 때는 그런 부분에서 지금의 현재 부동산 시장의 규제 자체가 최대한의 지금 이르고 있는 상황들이고요. 또 무엇보다 분양 건설사라든지 시행사가 이익을 남길 수 있는 부분이 결국은 분양가 부분이라고 볼 수 있는데요. 물론 그전에 토지 부분에 대한 획득 과정에서 이익이 남을 수 있지만 지금 상황에서는 분양가 부분이 가장 수익사업 좌우하는 큰 어떤 기준점이라고 있는데요. 그런 부분들이 지금 오히려 너무 과도해서 최근에는 또 주변의 시세 변동성과 너무 동떨어져 있다는 그런 것 때문에 우리가 대안주택 도시보증공사 허그 같은 경우에서도 고분양가 사업장 심사 기준을 다소 시세의 변동성을 반영하는 쪽으로 일부 개정한 바가 있거든요. 그리고 국토부 쪽에서는 오히려 분양가 부분과 관련해서 너무 이 부분이 과도하게 기존 조합원들이나 이런 쪽에 부담을 주는 측면이 있다 보니까 그런 부분들에 대해서 지금 오히려 분양 자체를 억누르고 있는 상황이라는 점을 감안해서 일부 완화 가능성을 비추고 있는 측면들이 있기 때문에 제가 볼 때는 개발이익 환수를 다른 제도적으로 보완할 부분은 시장 상황을 고려할 때 더 추가적인 것이 나올 수 있는 여지는 있을 수 있겠지만 제가 볼 때는 아까 말씀드린 대로 기존에 있는 대책 부분들이 제대로 작동하는지 여부. 그리고 이런 부분들이 다른 어떤 편법 이거나 탈법적인 그런 행위로 인해서 기존에 있는 제도 자체의 본래 취지가 훼손되지는 않을지. 그런 부분들을 아마 중점적으로 검토하는 그런 방안들이 마련되지 않을까 싶습니다.

◇ 전진영> 네 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 두성규> 네 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 건설산업연구원 두성규 선임연구위원이었습니다.