압•여•목•성 토지거래허가제 시작, 서울 재개발재건축 호재되나

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 4월 27일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 오늘부터 서울의 압구정과 여의도, 목동, 성수 등 재건축, 재개발 지역 네 곳에 대한 토지거래허가제가 적용됩니다. 해당 구역에서는 대부분의 집이나 땅을 사고팔 때 구청장 허가를 받아야 하는데요. 재건축 집값에 대한 안정화에 대한 전망과 재건축 규제 완화에 대한 기대감으로 오히려 가격이 오를 수 있다는 전망도 함께 나오고 있습니다. 토지거래허가제, 부동산 시장에 어떤 영향을 주는지 짚어보겠습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 전화연결 돼 있습니다. 안녕하세요?

◆ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원(이하 박원갑): 네, 안녕하세요. 

◇ 최형진: 오늘부터 발효된 토지거래제한제, 압구정, 여의도, 성수, 목동 등 네개 지역인데, 이 지역들은 모두 해당되는 겁니까?

◆ 박원갑: 모두 해당은 되지 않고요. 자세히 읽어보셔야 하는데요. 일단 주택은 모두 허가 대상이라고 보시면 될 것 같고요. 목동은 주로 신시가지를 중심으로 지정됐는데, 상업지역은 허가를 받지 않아도 되고요. 성수동은 모든 곳이 해당되는 게 아니고 전략정비구역이라고 있습니다. 이게 재개발이거든요. 1~4구역 정도 있는데, 이곳만 허가제 대상이라고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 새로 지정된 지역 분위기는 어떻습니까? 

◆ 박원갑: 대체적으로 큰 충격은 없는 모양새고요. 아까 말씀하신 것처럼 목동 같은 일부 지역에서는 이런 규제를 한다는 얘기는 확실하게 재건축을 해준다는 게 아니냐는 식으로 해석하는 것 같아요. 정보를 내방식대로 굴절하는 거거든요. 악재로 볼 수 도 있잖아요. 다 허가를 받아야 하니까요. 그런데 이를 오히려 호재로 해석하기도 합니다. 그리고 어제까지 계약을 하기 위해 서두르는 모습도 일부 나타났다고 말씀 드릴 수 있습니다. 

◇ 최형진: 실수요가 아니면 진입이 완전히 막혀있는 모양새인데요. 그렇다보니 투자 수요가 비규제지역으로 옮겨가는 풍선효과, 예를 들면 노원구 같은 경우에 대한 걱정은 없겠습니까?

◆ 박원갑: 저는 풍선효과는 크지 않을 것 같은데요. 왜냐하면 이곳을 대체할만한 지역이 분명하지는 않잖아요. 그리고 서울시도 부동산 시장을 지속적으로 모니터링해서 추가적으로 허가 구역을 지정할 수 있다고 밝혔기 때문에 이곳을 규제해서 다른 쪽으로 수요자들이 대거 이동하는 현상이 강하지는 않을 것 같습니다. 

◇ 최형진: 토지거래허가구역으로 지정된 구역은 어떻게 보면, 재건축이 탄력을 받을 것이란 기대감이 커지면서 주민들은 반기고 있는 것 같은데요. 토지거래허가구역이 되면 이전과는 뭐가 달라지는 겁니까? 어떤 규제를 받게 됩니까?

◆ 박원갑: 용어 자체가 그 의미가 다 담겨 있다고 보면 되는데요. 토지거래허가는 기본적으로 실사용 목적 외에는 살 수 없다고 보시면 돼요. 주택은 18㎡ 초과, 상가는 20㎡ 초과인데요. 이건 면적이 아니라 땅 지분을 말하는 겁니다. 그러니 5평을 넘어가면 대부분이 허가를 받아야 하는 상황이 생길 수 있다는 말씀을 드리고요. 보통 아파트 작은 게 25평형 정도 되잖아요. 전용면적 60㎡이하인데요. 이제 대지지분이 18㎡를 넘습니다. 그래서 사실상 대부분 허가 대상이라고 보면 되고요. 주택은 매입한 뒤 2년 의무적으로 실사용, 거주 해야 하고요. 갭투자는 불가능하고, 가령 전세를 안고 있는 경우 세입자 만기 2-3개월 이전에 계약은 힘듭니다. 그래서 당장 입주할 게 아니고 전세 끼고 사뒀다가 6개월이나 1년 뒤에 입주하겠다는 계획을 가지고 있는 사람들이 있을 수 있는데, 이건 기본적으로 갭투자로 보기 때문에 힘듭니다. 그리고 무주택자는 취득 사유를 소명할 필요는 없지만, 1주택자는 왜 사는지, 그리고 기존 주택에 대한 처리할 것인지 에 대한 계획서까지 제출해야 합니다.

◇ 최형진: 똘똘한 한 채에 대한 수요가 여전한 상황에서 재건축 기대감까지 맞물리면서 집값이 오르고 있는 것 같은데요. 이런 규제가 시행되면 실제로 가격에는 어떤 영향을 미칩니까?

◆ 박원갑: 가격에는 크게 영향이 없다고 저는 보고 싶어요. 왜냐하면 지난해 6월 허가구역으로 지정된 잠실동과 삼성동, 청담동, 대치동에서 일어난 일을 보니까요. 주택 거래량은 크게 줄었어요. 그런데 가격은 신고가를 기록하는 단지들도 많았거든요. 이번에는 작년 6월과 달리 거래 측면에서 보면 절벽 가까운 감소현상이 나타나지 않을까 예상하고 있어요. 이번에 지정된 곳은 재건축을 준비 중인 낡은 아파트가 주류를 이루잖아요. 재건축 아파트는 구입해서 당장 거주하기에는 부담스러울 수 있습니다. 실수요보다 투자수요가 좀 더 많다고 보면 되지요. 여의도 시범아파트의 경우 지은 지 50년이 됐거든요. 그러니 대부분이 20년에서 50년 정도 되는데, 건물값은 거의 없고 땅의 가격이 매겨지는 구조잖아요. 그래서 대체적으로 토지거래허가구역은 말 그대로 토지에 가치를 두고 거래하는 부동산일수록 더 영향을 많이 받는다, 이때의 영향이라는 건 가격보다 거래량 쪽으로 봐야하지 않을까 생각합니다.

◇ 최형진: 가격보다는 거래량으로 봐야 한다는 거군요. 일각에서는 이번 토지거래 허가구역 지정을 본격적인 민간 정비사업 재개의 신호탄이라는 의견도 있는데 어떻게 보십니까?

◆ 박원갑: 아까 목동에서 일어나고 있는 모습들이 이렇게 해석하는 거죠. 제 생각에도 아마 민간 쪽에서는 개발이 탄력을 받지 않을까 싶어요. 지금 정부에서는 공공 쪽을 밀고 있고, 오시장은 민간 쪽에 드라이브를 걸고 있는 상황인데요. 이번에 허가구역으로 지정한 것을 보면, 투기는 허가구역 지정을 통해서 차단을 할테니, 일단 재건축 규제를 풀어달라는 겁니다. 가령 재건축의 첫 관문이 안전진단이잖아요. 이 기준을 좀 완화해달라고 국토부에 요청했거든요. 안전진단 평가항목에서 구조안전성 가중치가 지금 50%인데, 이걸 30%로 줄여달라는 겁니다. 그래서 지금대로 가중치가 50%로 하게 되면 재건축은 거의 붕괴직전으로 가야한다, 그래서 개선해달라는 얘기를 하고 있어서요. 재건축 뿐 아니라 재개발의 경우도 그동안 답보상태에 머물러 있는 곳들이 제법 있잖아요. 이 곳들도 어느 정도 활기를 띄지 않을까 생각합니다. 

◇ 최형진: 더 나아가서 한강변에 35층 층고 제한도 있고요. 토지거래허가구역 지정이 민간 재건축 규제를 완화하기 위한 초석이 되지 않을까, 이런 생각에 동의하십니까?

◆ 박원갑: 그렇죠. 그런데 서울시장이 할 수 있는 일이 있고, 권한을 벗어나는 일들이 의외로 많아요. 35층 층수규제라고 하는데, 이건 서울플랜2030에 규정된 사안이잖아요. 이게 서울시 의회를 거쳐야 한다는 의무사항은 없어요. 다만, 청취를 하면 되는 식이거든요. 그래서 층고 완화 부분은 지난 번 보궐선거 유세 과정에서 더불어민주당 박영선 후보도 그때 공약으로 내세웠잖아요. 공약을 이행하는 데는 어려움이 없을 것으로 보이는데, 용적률 규제 완화는 시의회의 조례를 결정해야 하는 측면도 있고요. 재건축 안전진단은 아까 말씀드린 것처럼 결국 최종 키는 국토교통부가 쥐고 있는 것이고요. 그리고 분양가상한제 역시 법을 바꿔야 하는 것이고요. 가장 큰 걸림돌이 재건축초과율환수제가 있잖아요. 이것 역시 국회의 법을 바꿔야 하는 부분이기 때문에 일부 규제를 완화한다고 해도 어느 정도까지는 진행될 거예요. 가령 사업 승인 직전까지는 가겠지만, 더 이상 과연 이게 진행이 되겠는가, 어떻게 보면 제일 초안이 가장 큰 문제라고 보면 되지요. 그래서 제 생각에는 재건축 사업에 대한 정확한 현실 인식이 있어야 하고요. 서울시 차원뿐 아니라 중앙정부 그리고 국회와의 협력 등이 어느 정도 진행되어야 재건축이 활기를 띄지 않을까 예상해봅니다.

◇ 최형진: 이번 토지거래허가구역 지정으로 아무래도 당분간 거래가 줄고, 약간 거래가 위축되다보니 가격은 현재 횡보세를 예상하는데, 어떻게 보십니까?

◆ 박원갑: 이번에 지정되고 나서 어느 정도 주춤한 것 같아요. 그런데 아까 말씀드린 것처럼 거래량은 줄어도 가격이 곧바로 하락하기에는 어렵지 않느냐는 겁니다. 다만, 재건축, 재개발 시장은 토지거래허가구역 외에 다른 변수도 고려해야 하거든요. 원래 재건축, 재개발은 정책 상품이라는 얘기를 많이 합니다. 이게 중앙정부나 지자체의 정책에 따라서 수익률 등이 달라진다는 말씀인데요. 지금 1주택자에 대한 종부세 과세 기준을 올릴 것인지 말 것인지에 대한 부분과 대출 규제 등도 여전히 변수로 남아 있잖아요. 그래서 이런 부분을 같이 고려해서 판단을 해야 하는데, 여러 변수를 감안해보면 가격이 곧바로 하락하기보다 거래량이 조금 위축되는 모습, 이 가운데서 전반적으로 횡보세 정도 예상해보고 있습니다. 

◇ 최형진: 오세훈 시장, 재건축, 재개발 활성화를 주장하는데, 서울 강남 등 재건축이 부동산 시장 흐름에서 중요한 이유가 뭔가요?

◆ 박원갑: 대체적으로 강남이 선행성을 띄고 있다고 말씀 드려요. 그 동안의 부동산 시장 흐름을 보면, 강남이 오르면 강북이 오르고, 또 경기, 인천이 오르고 지방까지 연쇄적으로 영향을 주는 측면이 있어요. 이 때문에 항상 강남에 관심을 갖고, 이슈가 되고 있는 거잖아요. 그런데 재개발, 재건축을 보면 실제로 서울에서 신규 공급이 재건축, 재개발 외에는 마땅한 방법이 없어요. 도시화가 굉장히 크게 진행되다보니 빈 땅이 없거든요. 그렇다고 그린벨트를 풀자니 도시의 허파기 때문에 반대가 만만치 않고요. 일각에서는 용산가족공원 같은 곳에 임대주택 개발 얘기도 나오지만 현실적으로 쉽지는 않잖아요. 그래서 오세훈 서울시장 입장에서는 재개발, 재건축에서 공급을 늘려 수급 불균형을 해소하자는 생각을 가지고 있는 것이고요. 당장은 다소 시장이 불안해질 수 있지만 토지거래허가구역을 막을 수 있고, 일부 생긴다고 해도 결국 공급을 해야 집값도 잡히지 않겠느냐는 생각이 반영되고 있습니다.

◇ 최형진: 토지거래허가제로도 집값 안정이 되지 않는다면 불필요한 비판이 나올 수 있지 않겠습니까?

◆ 박원갑: 그럴 수 있죠. 그런데 거래량이 있잖아요. 줄면 전반적으로 가수요가 줄어든다는 쪽으로도 볼 수가 있어요. 왜냐하면 거래량과 수요는 거의 비례하는 모습들이 나타나거든요. 집값이 만약 5% 오를 것인데, 토지거래허가구역으로 지정하게 되면 조금 덜 오르는 측면이 있죠. 3% 오른다는 식으로요. 그래서 토지거래허가구역은 완전히 실거주 목적 외에는 살 수가 없잖아요. 그래서 전반적으로 일부 지난 번, 청담, 삼성, 잠실에서 신고가가 나오긴 했지만, 다른 지역보다는 조금 덜 올랐거든요. 그래서 집값이 빠지지는 않겠지만, 일부 안정 가능성에 좀 더 무게가 있지 않냐는 겁니다. 시장이 안정된다는 것은 거래량과 가격을 동시에 보는 거거든요. 그래서 일단 저는 다소 불가피한 측면이 있는 것 같아요.

◇ 최형진: 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 박원갑: 고맙습니다.