김현아"변창흠 공급정책, 김현미 초반에 하지 2025년이라니.."

YTN라디오(FM 94.5) [황보선의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2021년 2월 5일 (금요일)
□ 출연자 : 김현아 국민의힘 비대위원(전 한국건설산업연구원)

-정부가 제시한 스케줄대로 공급되면 오히려 빈집이 늘어나지 않을까 생각
-정부의 알박기 판단, 꿈의대책
-공급정책 , 김현미 장관 취임 초기에 발표했어야
-국토부, 여당의 재보궐선거 선대본부 자처한것 아닌가 생각
- 부동산 광풍시기에  공기업들이 국민에게  호객행위를 하는 그런 기관 되지 않을까  걱정

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 앵커 황보선(이하 황보선): 어제 정부가 역대 최대 규모의 주택 공급 방안을 발표했습니다. 오는 2025년까지 서울에 32만 가구, 전국에 83만6000가구를 공급한다는 건데요. 부동산 민심의 불신을 잠재울 수 있을까요. 자세한 이야기 나눠봅니다. 한국건설산업연구원 연구위원을 지낸 김현아 국민의힘 비대위원 연결돼 있습니다. 안녕하십니까.

◆ 김현아 국민의힘 비대위원(전 한국건설산업연구원)(이하 김현아): 네 안녕하세요. 

◇ 황보선: 홍남기 부총리가 이건 공급 쇼크라고 했고, 언뜻 봐서는 절차가 복잡하고 시간도 오래 걸리는 이 사업을 공공이 주도해서 충분히 주택을 빨리 공급하겠다는 게 골자인 것 같은데 어떻게 평가하십니까?

◆ 김현아: 일단 물량이 굉장히 크다. 파격적이었다는 것에는 동의합니다. 이 계획대로 시행이 된다면 정말 어마어마한 홍남기 부총리의 표현대로 폭탄규모일 것 같은데요. 지난해 정부가 8차 공급대책에서 127만 호를 짓겠다고 언급했습니다. 그것과 이것을 합치면 200만 호가 넘습니다. 200만 호라고 하면 노태우 정권 때 주택 200만 호 생각나실 텐데 그 이후 최대 물량이고 그때와 좀 다른 차이가 있다면 그때는 인구가 증가할 시기였다면 지금은 인구가 축소기에 접어들기 때문에 정말 이정도 규모의 주택이 정부가 제시한 스케줄대로 공급된다면 오히려 빈집이 늘어나지 않을까 생각해 봅니다. 그런데 정부의 스케줄을 가만히 보시면 2025년까지 부지확보입니다. 다시 주택건설에 3년 정도 소요됩니다. 단기간에 10만 호를 짓겠다고 하는 건 이 공급내용보다는 이미 과거에 지어졌던 내용들이 중복 카운팅된 부분이 있는데요. 저는 조금 하염없는 정책이라는 생각이 들고 지금 문제는 또 특정 부지도 정하지 않은 상태입니다. 정부 내부로는 정했다고 하는데 국민들에게 발표를 하지 않다보니까 국민들 입장에서는 막막함이 있고 또 하나 여러 가지 건축규제를 완화하는데 오히려 이런 건축규제 완화가 조금 품질이 낮은 주택이 공급되는 게 아닐까 하는 걱정의 목소리도 있습니다. 

◇ 황보선: 네. 완화되는 부분 이를테면 땅 주택 소유자 3분의 2 이상이 희망하면 된다고 하는데 이것도 현실성이 그래도 더 나아진 것은 있지 않겠습니까? 

◆ 김현아: 지금 동의 같은 건 과거보다 그렇게 크게 달라지진 않았고요. 동의율보다 중요한 건 과거보다 민간이 하는 사업에 정부가 개입해서 공공성을 유도하고 환수했다면 이번에 새롭게 제시된 방법 중 하나는 공공이 모든 주택을 사들여서 소유권을 완전히 넘긴 다음에 개발해서 그 이익을 다시 원래 소유자들에게 나눠주는 구조입니다. 왜 그랬을까를 생각해보면 기존에 민간과 조합 방식이 갖고 있는 여러 가지 부정부패, 진행 과정사항의 불투명성, 또 개발이익이 공유되지 않고 사유화되는 부분에 대한 문제제기를 이번에 굉장히 많이 신경 썼다고 생각이 드는데요. 문제는 이 모든 것들이 주민이 동의하고 소유권을 넘겨야 된다는 거죠. 강제로 정부가 수용할 순 없습니다. 그러면 이런 조건을 받고 과연 토지 소유자들이 넘길까 라고 했을 때 조금 의문이 많이 제기되는 부분이 있습니다. 그런데 이럴 순 있을 것 같아요. 주택이 낡았는데 여러 가지 여건 상 도저히 재개발·재건축을 할 수 없는 상황, 또 스스로 개발 할 수 없는 경우에는 이렇게 공공에게 소유권을 넘기는 사례가 있을 것 같은데요. 그게 이렇게 집단적으로 모아서 하나의 사업을 할 수 있을 정도가 될까를 생각해보면 조금 지켜봐야할 것 같습니다. 시장의 일부에서는 너무 과도하게 정부가 다 하는 것 아니냐는 반발과 우려가 있습니다. 

◇ 황보선: 방금 수용에 대해서 말씀하셨는데 한자로 수용이지 나쁘게 말하면 사실 땅을 강제로 빼앗고 거기에 대한 비용을 주는 것 아니겠습니까? 그 중에 하나는 알 박기라고 이야기를 하는데 이런 것까지 수용하겠다, 수용 강화하겠다고 한 게 있어요. 이건 어떻게 보십니까?

◆ 김현아: 정부는 알 박기를 본인들이 컨트롤하면 막을 수 있다, 조율할 수 있다고 판단한 건데요. 저는 이번에 보면서 한 마디로 약간의 꿈의 대책이라고 생각했습니다. 부작용도 막고 가격상승도 낮추면서 적절한 이익을 분배하고 부작용도 없고 품질을 높이고.. 저는 맛도 있고 영양도 있고 값도 싼데 살도 찌지 않는 몸에 좋은 음식, 이렇게 된 것 같은 느낌이 들었습니다. 너무 이상적이고 다소 교과서적이라는 생각이 듭니다. 그래서 이게 겉으로 보기에는 완벽한데 시장에서 작동이 될 수 있을까에 대한 부분에 대해서 많은 국민들이 실효성을 의심하시는 것 같고요. 중요한 건 이런 것들을 천천히 해나가면서 국민들의 인식을 바꾼다고 하면 저는 일말의 희망이나 얻어질 수 있는 것들이 있다고 생각하는데, 문제는 이게 한꺼번에 하겠다고 하다 보니 사실 국민의 인식을 바꾸겠다는 것보다는 국민들의 과도한 사유재산권을 침해한다는 불안을 유발시킬 수 있고요. 과거의 재개발·재건축은 조합원들이 어떻게든 시공사를 통해서 자신들이 원하는 평면, 주택의 품질을 요구할 수 있었습니다. 그런데 이렇게 일제히 소유권을 넘겨서 개발하게 된다면 막말을 해서 공공이 나름대로 평면이나 주택의 품질을 다 정할 수 있다는 거죠. 그러면 과연 이것을 공공이 사업을 대신해준다고 생각할까. 아니면 실제로 거기에 살려고 하는 사람 입장에서는 정말 과도하게 권리를 침해당한다고 생각할 수 있겠습니다. 

◇ 황보선: 알겠습니다. 이런 것들은 파격적인 조건 아닌가요? 이를테면 재건축 초과이익 환수제라든지 2년 실 거주 의무 면제해주든지.. 

◆ 김현아: 그런데 이게 일반 민간 사업자에게 규제 완화해준다는 건 굉장히 파격적이죠. 그런데 그 조건이 바로 소유권을 공공한테 넘기는 공공 직접 수행 방식에 한 할 때만 해주는 겁니다. 그러니까 그 일종의 당근이 여러 가지 오히려 개인의 재산권이라든가 자기 집을 자기가 설계하고 자기 의견을 대신할 수 있는 것들에 대한 반대가 될지에 대해서는 시장의 반응을 봐야할 것 같습니다. 

◇ 황보선: 그렇군요. 그런데 항상 이런 대책을 새로 발표하면 집값 단기 급등을 우려하는 목소리가 들려옵니다. 

◆ 김현아: 많은 분들이 이번에는 토지 값이 오를 것 같다는 말씀을 하십니다. 집값에 대해서는 여러 가지 개발 이익을 환수하고 투기를 억제하는 대책을 세웠는데 이번에도 정부가 토지에 대해서 개발예상지역들이 가격이 오를까봐 아마 후보지도 발표하지 않은 것 같고, 특정지역에 있어서는 어제 이후로 토지를 거래하는 경우에는 입주권을 주지 않겠다는 이야기를 하고 있습니다. 그런데 이 사업들이 사실 제가 아까 하염없는 정책이라고 말씀을 드렸는데 언제 실현될지 모릅니다. 그럼 그때까지 사실 매매를 못하게 하는 거거든요. 그럼 이게 시장에서 조금만 지나면 정말 과도하게 재산 처분권 자체를 제안한다고 하는 소리가 나오지 않을까 하는 걱정이 돼서 결국 단기적으로 그걸 팔 순 없지만 중장기적으로 개발이 된다고 생각해서 토지소유자 입장에서는 오히려 공공이익을 요구할 때 과도한 이익, 미래 이익을 반영해서 가격을 제시하지 않을까 하는 우려가 있어서 초기 소유가 신규로는 못하지만 기존 소유자 입장에서는 조금 미래 이익에 대한 희망을 갖고 공공과 딜을 할 때 높은 가격을 요구할 수도 있겠다는 생각을 해봅니다.   

◇ 황보선: 알겠습니다. 인구가 줄어드는 상황이고 심지어 먼 미래에는 빈집도 늘어날 것이라는 우려를 하셨는데 그렇다면 이렇게 주택공급을 대량으로 하는 것 자체가, 그렇더라도 심리 자체를 안정시키는 그런 영향은 있지 않을까요？

◆ 김현아: 저는 이번 공급대책을 보면서 조금 놀랐습니다. 굉장히 잘 쓴 보고서처럼 완벽하게 내용을 넣으셨어요. 이렇게 할 수 있었는데.. 또 이게 당장 되는 것도 아니잖아요. 시간이 걸리는 문제인데 이걸 김현미 장관이 취임 초기에 발표했으면 어땠을까 이런 생각을 해봅니다. 그런데 이번 정권의 임기가 1년 정도밖에 남지 않았고 다음 정권을 재창출 한다고 하더라도 우리나라는 정권이 들어올 때마다 이전 정권이 했던 정책을 조금씩 손보게 됩니다. 그럼 이것들이 이 정권 안에서 첫 차례나 뜰 수 있을까라는 생각이 드는데요. 그런 측면에서 왜 그랬을까 고민을 많이 했는데 한 가지 독특한 부분을 찾아냈습니다. 서울시 지금 재·보궐선거가 4월에 있잖아요. 서울은 어떠한 여론조사를 통해서 부동산 이슈가 이번 선거에 굉장히 중요한 핵심 의제라고 하는 것이 조사되고 있습니다. 정부가 당장 수용 가능하지도 않은데 국민들에게, 또 김현미 장관이 주택은 빵이 아니라고 하면서 금방 지을 수 없다고 시인한 이 문제에 대해서 이렇게 많은 물량을 왜, 완벽한 투기억제 대책을 거의 교과서적으로 만들어서 발표했을까.. 또 서울의 32만 호는 박영선 후보가 제시한 서울 30만 호하고 너무 비슷합니다. 저는 국토부가 여당의 어떤 재·보궐선거에 선대본부를 자처한 게 아닌가 하는 생각을 해봅니다. 

◇ 황보선: 알겠습니다. 이걸 전반적으로 봤을 때 결국 심리안정화를 위한 그런 부분도 있고, 선거 앞두고 나온 것도 있고 해석은 여러 가지로 할 수 있겠지만, 여기에 한시적으로라도 양도세 중과를 완화할 필요가 있지 않을까하는 목소리도 들렸습니다. 

◆ 김현아: 계속 그게 이제 새로 집을 짓지 않고 단기적으로 주택 물량을 나오게 할 수 있는 방법이거든요. 그런데 저는 정부가 공급정책도 이렇게 할 수 있었는데 그동안 안 했던 거잖아요. 저는 지금도 시장에 돈을 돌게 하고 무언가 사람들의 불안 심리를 잠재울 수 있는 방법을 알고 있다고 생각합니다. 그런데 그걸 안 하는 이유가 조금 의심이 들고요. 그런 측면에서 조금 더 실질적으로 주택가격 안정에 대한 고민을 했으면 좋겠습니다. 지금 주식시장도 굉장히 과열되어 있지 않습니까? 만약에 집값과 주식시장이 동시에 위기에 닥친다고 하면 저는 한국경제는 거의 감당할 수 없는 수준이 될 것이라고 생각이 듭니다. 그런 측면에서 보면 지금보다 조금 정치나 이념, 이런 판단보다는 국민들의 민생을 위해서 정책적 판단을 해주시면 어떨까 하는 그런 소망을 갖고 있습니다.   

◇ 황보선: 네. 김현아 위원님은 도시계획전문가이신데, SH공사, LH공가 주도하는 개발, 그러면서 공룡화 우려하는 목소리도 들립니다. 장, 단점 어떻게 보십니까?  

◆ 김현아: 과거에 민간 부분을 활용해서 주택을 지을 때도 이렇게 주택 물량이 늘어나면 SH공사나 LH공사는 규모가 커졌습니다. 그런데 이번 사업 방식을 보시면 공공이 직접 수행하는 게 굉장히 많지 않습니까? 그럼 아마 국민 여러분들도 쉽게 상상할 수 있을 텐데, SH공사, LH공사가 얼마나 커질까 생각을 하실 텐데.. 물론 이런 걸 갖고 공기업 일자리가 늘어나겠다고 생각하는 젊은 청년들도 있을 것 같습니다. 그러나 두 공기업 모두 부채가 많고 또 두 공기업이 짓는 주택에 대한 품질에 대해서 많은 논란이 있고 국회에서 그동안 단골 이슈였습니다. 과연 이렇게 두 기관을 통해서 마구 늘어나는 공공의 영역이 국민들에게 정말 도움이 될까. 그리고 장기적으로 이 기관들이 안게 될 부채. 이번에도 보면 공공이 직접 사업을 시행하는 경우에 있어서 주민들에게 일정 수입을 보장하고 모든 사업 리스크는 공공이 지도록 되어 있습니다. 요즘 부동산 투자 상품 선전하는 것 중에 일정 수입을 보장하는 수익형 부동산 뭐 이런 게 있거든요. 저는 그런 것을 연상케 한다고 했고, 변창흠 장관이 과거 SH공사 사장 시절부터 공공디벨로퍼라는 그런 명칭을 주장하고 굉장히 강조한 바 있습니다. SH공사가 공공디벨로퍼로부터 거듭나겠다고 하는 건데요. 자칫 잘못하면 이 부동산 광풍시기에 이 두 공기업들이 오히려 국민에게 이상한 상품을 팔게 되고 호객행위를 하는 그런 기관이 되지 않을까 하는 걱정도 듭니다.

◇ 황보선: 그러시군요. 하염없는 꿈의 대책이라고 말씀하셨는데 그럼에도 불구하고 잘 되면 좋지 않겠습니까? 

◆ 김현아: 그렇죠. 지금 일단 패닉 상태에 이른 젊은이들이 이걸 보고 주택이 앞으로 계속 지어지는구나 하는 이런 안도감을 가졌으면 좋겠다는 생각이 들고요. 어쨌든 정부가 3차례, 4차례를 나눠서 특정 지역을 언급하겠다고 하는 암시를 했습니다. 그런 것들이 주민들이 원하고 실현 가능한 지역에 많이 발표됐으면 좋겠다는 생각이 듭니다.     

◇ 황보선: 네 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 김현아: 감사합니다.

◇ 황보선: 지금까지 김현아 국민의힘 비대위원 함께 했습니다.