[생생경제]25번째 부동산시장 안정화 대책 뜯어보기

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)

■ 날짜 : 2021년 2월 4일 (목요일)

■ 진행 : 김혜민 PD

■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학 금융부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제]25번째 부동산시장 안정화 대책 뜯어보기

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 수도권 및 5대 광역시를 중심으로 2025년까지 83만호 주택을 공급하겠다. 오늘 홍남기 부총리가 한 말입니다. 공급물량 83만호는 연간 전국 주택공급량의 2배고요. 서울시에 공급될 32만호도 서울시 주택재고의 10%에 달하는 공급쇼크수준이다. 라고 표현까지 했는데요. 연세대 정경대학 금융부동산학과 한문도 교수 연결해, 자세한 내용 짚어볼게요. 교수님, 안녕하세요~

◆ 한문도 연세대 정경대학 금융부동산학과 교수(이하 한문도)> 네. 안녕하세요?

◇ 김혜민> 오늘 부동산 대책이 25번째입니다. 그런데 지금까지 나온 대책과는 조금 결이 다르죠?

◆ 한문도> 네. 맞습니다. 성격이 좀 많이 다른데요. 일단 공급 위주의 대책입니다.

◇ 김혜민> 지금까지는 규제 중심이었는데. 이번에는 공급위주의 대책입니다. 일단 간단한 내용부터 정리를 해주세요. 어떤 내용이 담겨있었습니까?

◆ 한문도> 사회자님이 말씀해주신 대로 83만호 공급. 2025년까지 계획을 발표했는데요. 상당히 많은 물량입니다. 수도권에 61만호. 서울이 32만호고요. 또 5대 광역시. 수도권 32만호에다가 경기도를 합하면 61만호를 공급하겠다는 거고요. 5대 광역시 22만호. 서울지역만 하면 한 78만호 정도 되겠죠. 20만호 빼면. 공공분양 형태가 80%가 되고. 공공자가, 공공임대 형식은 2~30% 혼합해서 공급하겠다는 방식이니까. 분양을 좀 많이. 임대보다는. 요즘 임대에 대한 이슈가 있다 보니까. 분양쪽으로 물량을 많이 확보했다는데 의미가 있고. 내용을 보면 주민이 희망할 경우에 공공이 주도해서 사업을 주도한다는 개념이 확실히 차이가 있습니다. 그래서 사업계획이나 발표한 계획이 예전에 비하면 신속하게 진행될 가능성이 좀 높고요. 특히 역세권, 도심 가용용지하고 공공택지를 충분하게 확보해서 공급하겠다는 계획이 있고. 또 수요자 중심. 청약제도를 개편해가지고 3040세대들의 청약물량이 좀 적고. 가점율이 적다 보니까 좀 소외됐었는데요. 그 부분에 대해서 추첨제. 일반물량, 공급물량을 추첨제로 확보해서 청년 불안층에 대해서 충분하게 안정된 신호를 주겠다는 의지를 표명한거 같습니다.

◇ 김혜민> 네. 몇가지 핵심 키워드가 들리네요. 분양 중심의 공급. 또 민간중심. 공공택지 활용. 3040 세대를 위한 청약 중심. 이렇게 말씀해주셨는데. 사실 문재인 정부에서 지금까지 부동산 대책은 공급보다는 규제로 해보겠다. 였잖아요? 근데 아무래도 최근 너무 오른 집값 상승에 결국은 공급이라는 카드를 내놓게 된거겠죠?

◆ 한문도> 네. 맞습니다. 요즘 영끌. 벼락거지 등 여러 가지 사회에 불안한 용어들이 많이 들리다 보니까. 정부에서 다시 한번 수요공급에 대한 측정을 다시 잘해서. 시민들, 국민들이 원하는 형태로 주택정책을 좀 고쳐나간거라고 볼 수 있어서. 좀 긍정적으로 보고 있습니다. 그래서 말씀해주신 것처럼 공공주택 복합사업의 형태로 가고. 공공일방적인 것도 아니고. 민간을 충분히 받아들이고. 민간이 원하는 용적률 완화라든지. 인센티브에 대해서도 추가해주고. 기존의 규제적이었던 부분들. 재건축에 대해서 의무 거주. 이런 것들도 좀 완화해줘서 사업에 속도를 낼 수 있는 요건들을 많이 발표했습니다. 제가 볼때는 진행하는 실질적인 과정에서 약간의 오류는 발생할 수 있겠지만, 그런 부분들 신속하게 하겠다는 의지가 있어서. 이번 발표는 공급의 속도가 예전에 발표했던 것보다는 훨씬 실현가능성이 높다고 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 현실가능한 대안이다. 라고 평가를 해주셨는데. 특단의 공급방안. 이라고까지 정부에서 표현을 했더라고요. 2025년까지 83만호를 근데 지을 수 있습니까? 지금 다양한 방법을 제시하시긴 하셨지만 현실적으로.

◆ 한문도> 네. 간단합니다. 어느 지역에 대해서 정부가 원하는대로 여러 형태의 사업이 있지 않습니까? 공공주택, 복합사업, 공공정비사업, 도시재생사업, 소규모정비사업들이 있는데. 다 공통점은 뭐냐면, 그 지역에 계신 토지주인 분들이 있잖아요. 소유주 분들이. 그분들이 보통 보면 재개발 현장들이 조합원들이 동의를 못해서 사업이 진행이 안되는 경우가 되게 많습니다.

◇ 김혜민> 그게 쉽지 않잖아요?

◆ 한문도> 네. 그게 핵심인데요. 이런 부분까지 고려를 해서. 보통 80%거든요? 조합원 100명이라면 80명이 동의를 했을 때 보통 사업들이 진행이 됩니다. 이런 경우에. 근데 그 부분을 갖다가 2/3. 그러니까 한 67%까지 완화시켰습니다. 그 법안을 발표 중에 있고. 법안들을 조속하게 마무리해가겠다. 그래서 공공주택 특별법 내에서 또 공급 방식이나 이런 것들 하고. 또, 주민 동의나 이런 부분들을 완화시킨 상태에서 신속하게 가겠다고 합니다. 그래서 제가 볼때는 동의률이 제일 관건인데요. 그 부분을 완화해주게 되면, 현재는 50~60% 동의된데가 많이 있거든요? 그런데는 속도를 낼 수 있는 가능성들이 높아지겠죠.

◇ 김혜민> 조합원 설득이 결국 재개발, 재건축에서는 핵심인데. 이 조합원들 설득률을 67% 찬성만 해도 할 수 있게끔 하겠다는 거예요?

◆ 한문도> 네. 그건 분명 다 될 것 이고. 도심 공공주택 복합사업 자체도 역세권이나 준공업, 저층 주거지역도 소유주들이 많잖아요? 일단은 지역을 지정해서 발표했을 경우에 거기 동의률이 80%가 되려면 사실 쉽지 않습니다. 그 부분까지 고려하고 다해서 2/3 수준으로 낮추겠다고 발표했으니까. 제가 볼때는 도심 공공주택 복합사업하고 도시재생 소규모 공급 이건 속도를 낼 수 있는 가능성이 많이 높아졌다고 볼 수 있겠습니다. 거기다가 인센티브를 많이 높였거든요. 용적률 높이는건 물론이고. 수익률의 배분도 민간이 많이 가져갈 수 있게. 5대5가 흐름이었는데요. 정부에서. 이번에는 그걸 조금 정부가 양보한 부분이 많이 있습니다. 그래서 제가 볼때는 토지 소유주나 민간 시장이 좀 받아들일 수 있는 호재들이 많다고 보여집니다.

◇ 김혜민> 속도도 낼 수 있게끔 기반을 마련했고. 또 용적률이나 수익률도 높임으로써 민간시장이 받아들일 수 있는 여지를 만들었다. 라고 평가를 해주셨는데.

◆ 한문도> 아까 말씀드린 것처럼 분양물량을 많이 했잖아요? 예전에는 임대로만 돌리다가. 그런 부분에서 분양을 하게되면 정부도 재원 소요가 줄고. 분양 재원이 수익으로 배분이 되는데 도움이 되거든요. 그래서 그런 부분들이 복합적으로 긍정적인 요소가 있다고 보시면 되겠습니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 오늘 부동산 시장 안정화 대책 발표돼서요. 연세대 한문도 교수와 함께 이야기를 나누고 있습니다. 도심 공공주택 복합사업. 지금 계속 설명은 해주셨는데. 그래도 정의를 한번 해주세요? 도심 공공주택 복합사업이라는게 뭔지.

◆ 한문도> 간단히 말씀드리면, 일단 역세권을 먼저 생각하시면 됩니다. 역세권에 보시면 저층 주거지역이 많거든요? 그래서 정부가 정한 것이 지역으로 말하면, 역세권 지역하고. 또 서울도 준공업 지역이 많습니다. 성수동 공장들 있는데. 거기 좀 남아있고. 그런 지역들은 공장들이 있다 보니까 고층은 못 짓고있죠. 저층이고. 그런 지역하고. 그리고 역세권 주위에 저층 주거지역이 1,2층으로 해서 용적률이 한 160~170% 선에서 머무른 지역이 꽤 있습니다. 정부에서는 그런 지역들에 대해서. 입지가 좋고 이런 지역들 세 지역들에 대해서 용적률을 최대한 700%까지 높여서. 일단 우리가 정비구역 지정하듯이요. 재개발, 재건축. 지정한 지역을 도심 공공주택 지역이라고 보고. 그 사업을 하는 걸 갖다가 도심 공공주택 복합사업이라고 하는데. 너무 조그맣게 하다보면 난개발이 되니까. 역세권하고 준공업은 5000㎡ 이상. 최하가. 그리고 저층 주거지역은 1만㎡ 그러니까 계단이 커뮤니티의 컨택트가 될 가능성이 높아서. 우리가 우려하는 형태는 아닙니다. 그래서 계단지 형태로 나오기 때문에. 제가 볼때는 도심 공공주택 복합사업이 말씀드린 동의률. 그부분에 대해서 빨리 진행이 돼서 인센티브 이런 것도 잘 조성이 된다면, 생각보다 빨리 이것들이 공급될 가능성이 있어보입니다.

◇ 김혜민> 앞으로 3년동안만 한시적으로 하는 거네요? 도심 공공주택 복합사업이요?

◆ 한문도> 그렇습니다. 3년동안 지역 지정을 하고. 지역주민들이 동의률이 아까 말씀드린대로 완화했는데도 반대하는 분들이 더 많으면 협의하느라고 시간이 다가잖아요? 그런 지역은 그냥 제외해버리고. 동의를 해준데부터 하겠다고 그것도 기간을 3년만입니다. 결론은 그거죠. 할지 말지. 옛날로 말하면 알박기하고. 땡깡 피우는 소유주라고 할까. 이런 부분들의 문제를 불식시키겠다는 거죠. 할때만 해라. 강력한 의지를. 3년 한시적으로 묶은 자체가 단점도 있겠지만. 장점이 더 많아보이는 특별법. 공공주택 특별법을 개정하고 나면 공공이니까 지원이 많습니다. 정부지원부터 여러 가지 지자체에서는 도로를 내거나 이럴 때. 민간이 재건축, 재개발할 때는 지자체에서 그렇게 썩 협조적이지 않거든요? 공공이 주도적이면 어떻게 되겠어요. 당연히 협조적으로 나오거든요. 그러면 속도가 더 나겠죠. 그래서 이렇게 보시면 됩니다. 그게 도심 공공주택 복합사업. 이렇게 보시면 됩니다. 추가로 말씀드리면, 공공주택사업을 세분화 시켜놨어요. 주거중심지역. 주거, 산업 융합지역. 이렇게해서 세가지로 나눠서 지역마다 특성이 좀 있지 않습니까? 거기에 맞춰서 맞춤형으로 개발을 합니다.

◇ 김혜민> 예를 들면 어떤 지역이 있습니까? 문래동 같은데도 좀 꼽히고 있는데. 맞죠?

◆ 한문도> 네. 이번에 발표를 안했지만. 아직 안했는데. 지역까지 딱딱 짚진 않았거든요? 그래서 제가 볼때는 사회자님이나 청취자 분들이 다니시다가 여기는 개발했으면 좋겠다. 라는 느낌이 드는 곳들이 있을 거예요. 그런 곳들은 거의 다 해당된다고 보시면 되겠습니다.

◇ 김혜민> 이렇게 제가 말을 하면. 또 어떤 분들은 도대체 어쩌라는 거야. 이럴 수도 있는데. 뭐냐면, 결국은 지금 서을 시내 안에 가용용지, 공공택지 이용에서 충분한 물량을 공급하겠다는건데. 이렇게 되면 결국은 서울 시내 안에 사람들이 또 몰리게 되고. 이렇게 되면 우리가 궁극적으로 장기적인 관점으로 봤을 때, 도시가 분산돼야 된다는 그런 일은 일어나지 않게 되는 거잖아요.

◆ 한문도> 그건 제가 볼 때 정부가 하는 일에 매번 반대하거나 꼬투리 잡는 분들이 하는 소리라고 봐요. 왜냐면 정부가 공급을 안하면 안한다고 해서 지금까지. 이걸 발표한 거잖아요. 국민들이 원한다고 해서. 그렇다면 원한다고 해서 발표를 했는데. 그런 얘기를 한다는 건, 그건 정치적인 목적이 있지 않는한 그렇게 얘기하면 안되겠죠. 지금 서울시내에서 집이 없어서. 서울시내 자가 보유률이 42%입니다. 57%가 임차인이에요. 그런 정황을 생각하면 그런 얘기를 할 수가 없겠죠. 그리고 말씀주신대로 3기 신도시 계획까지 잡았잖아요? 그런 부분까지 감안하신다면 영끌이다. 문재인 정부의 부동산 정책이 잘못됐다. 여기에 대해서 국민들도 피곤하고 정부도 상당히 피곤한 상태가 되니까 던진 대책이잖아요? 그런 부분들을 긍정적으로 봐주는게 더 좋지. 그거에 대해서 또. 그러면 정책을 할 수 없지 않겠습니까. 저는 그렇게 생각합니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 근데 보통 재개발, 재건축한다고 그러면 집값이 오르지 않습니까? 그 근처 집값이나. 이런데가요.

◆ 한문도> 그런 시대가 그동안 돼왔었죠. 앞으로도 조금은 더 되겠지만, 그 이후는 안되겠죠.

◇ 김혜민> 그럼 이번같은 경우에는 도심 공공주택 복합사업도 꽤 많은 규제를 완화하고 지역을 늘렸잖아요. 그러면 일시적으로라고 집값이 오를 수 있습니까?

◆ 한문도> 그 사업 해당지역은 가격 상승 요인이 분명히 되겠죠. 왜냐면 현재보다는 나아지는 환경이 되니까. 저평가 됐던게 고평가가 어느정도 될지는 모르지만. 확정되기 전까지는. 상식적으로 알 수 있는건 이거죠. 용적률이 200%인데 700%까지 간다면 500% 정도의 갭이 생기잖아요? 공공으로 간다해도 200%는 토지소유주 몫이 되니까 그 200%에 대해서는 토지가격이 오를 수 있는 요지가 있겠죠. 그런 부분 때문에 이번에 발표할 때 미리. 아까 사회자님이 문래동을 말씀하셨지만, 그런 지역은 말씀을 안하시고. 토지거래 허가구역에 대한 이야기를 했습니다. 변창흠 장관이. 그 뜻은 뭐냐면, 토지거래 허가구역으로 먼저 묶어놓고 발표를 해도 늦지 않잖아요? 그러면 투기적인 요소가 없어지는데. 그럼에도 불구하고 아까 말씀드린 갭이 있기 때문에. 계산을 해보면 가격 상승 요인은 분명히 존재합니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 아까 전에 교수님께서 민간을 굉장히 많이 포함시킬거다. 민간 주도로 할거다. 이런 말씀하셨는데.

◆ 한문도> 민간주도가 아니고 민간에 혜택을 많이 준다.

◇ 김혜민> 민간에 혜택을 많이 준다. 민간 재개발, 재건축 끌어당길 당근 같은 것들이 좀 있지 않나요?

◆ 한문도> 조금이 아니라 좀 많이 나온 것 같습니다. 일단 용적률 1단계 상향조정에 대한 완화를 긍정적으로 검토하고 있고. 그리고 용적률이 바뀌면 정비 계획을 바꿔야 되잖아요? 그럴 때 보통 예전에는 어려웠었는데. 그 부분도 1/2 동의만 하면, 정비계획을 변경해서 새롭게 설계를 하고. 이런 것들 신속하게 만들어 놨고. 결정적으로 아시겠지만 재건축 초과이익 환수제가 있지 않습니까. 이 부분도 공공주도형에 만약에 민간 조합원들이 의뢰를 했을 경우에는 패스트트랙 전략에다가 그 부분도 충분히 인센티브를 제공을 해가지고 정부가 관리처분 방식입니다. 우리가 보통 개발할 때 신탁회사에 맡겨서 알아서 다 해주고 빨리 빨리 달라. 이익을 좀 잘 챙겨달라. 이렇게 하는 경우가 있는데요. 그 방식을 정부가 이번에 택한겁니다. 그래서 조합원들이 다 오케이를 했어요. 그러면 조합장과 조합원들이 도장한 그 권리를 공기업한테 계약서를 맡겨서 관리처분 방식으로 맡기는 겁니다. 그것도 과반수 요청만 되면 가능하게 해놨어요. 그래서 상당히 속도가 날 것으로 보이고. 이익환수제의 그것도 없애고. 부담금도 최대한 줄이는 그런 내용들. 또 재건축 거주의무 기간이 있지 않습니까? 그 2년 거주의무도 이 지역에 대해서. 공공주택을 신청한 지역에 대해서는 그것도 적용을 안하겠다. 이런 내용이 있어요. 그래서 재건축 현장에서 진도가 안나가는 지역들은 이번에 하는게 낫다고 보고요. 거주의무 면제에다가 용적률 상향에다가 초과이익. 이정도면. 거기다가 현물로 사업에 대한 내용을 납입할 때는요. 양도소득세, 비과세도 나눠가지고. 다양하게 정부가 연구를 해서 애를 쓴 흔적이 보입니다.

◇ 김혜민> 할 수 있는건 다했다.

◆ 한문도> 네, 상당히 당근을 많이 던진 편이라고 저는 보고 있습니다. 그래서 이 정도면 현장들이 많이 호응을 보일거 같다고 봅니다.

◇ 김혜민> 0010님도 이런 문자 보내셨거든요. 교수님 설명 들으니까 그동안 문재인 정부가 한 부동산 정책을 이번에 다 뒤집는거 같은데 맞나요. 하셨어요. 저도 들으면서 이게 그동안 내왔던 대책에 대한 보완인지. 아니면 아예 다른 길을 가는 건지. 저도 그걸 지금 모르겠거든요?

◆ 한문도> 작년에 3기 신도시 발표하면서 기조를 완전히 바꾼 겁니다. 제가 생각하기엔 이렇습니다. 기조를 바꿨고 공급 위주로 바꿨고. 그럼 우리가 상식적으로 공급을 더 확대한다는 이것도 시간의 믹스매치가 있으니까. 당장은 없잖아요. 집이? 그렇다면 우리 일반 분들이 원하는 양도세 완화를 조금만 해서. 다주택 물건들이 나올 수 있게. 그분들도 했으면 좋겠다는 의견이 많은데. 정부가 고민을 많이 했을거 같아요. 이 위주로 강력하게 간 이유는. 그 부분을 해줘도 저는 될가 같다고 생각하는데. 이미 던진 정책을 바꾼다는 논란. 이런 부분에 대해서 조금 확신을 못갖는거 같아요. 논란의 정도가 사회의 주택 가격 안정보다 더 강한지, 약한지를 확정적으로 그 분들이 판단을 못했기 때문에. 이번에 사실 저는 다주택자 양도세 완화가 조금 포함될줄 알았습니다. 한시적으로라도. 그 부분이 빠진게 좀 아쉬운데. 하여간 기조는 분명이 사회자님 말씀대로 공공위주지만 공급확대의 방안들을 신속하게 진행해나갈 의지를 분명히 보여서. 영끌 현상은 줄어들거 같다는 생각을 갖고 있습니다.

◇ 김혜민> 그런데 오늘 아파트 값은 올랐어요. 지금 전세값 상승에 재건축 규제 완화 기대감까지 겹쳐서 서울 아파트 값이 지난해 7월 이후 최고 상승률을 기록했는데. 아까 말씀하신 것처럼 이건 일시적인 현상이다.

◆ 한문도> 우리가 거래량을 좀 보셔야 됩니다. 주식시장도 보면 버블 터지거나 이럴 때 신고가를 계속 치다가 거래량이 안받쳐주면 조정이 오거든요. 근데 지금 서울시 아파트를 보면 다른 주택도 영향을 받으니까 흐름을 알 수 있는데. 서울 아파트 주택 거래량이 작년 5~6월에 영끌할 시절에 만5천, 만건 이때 시절에 비하면 반토막 수준도 안되거든요? 그것이 지금 몇 개월 유지가 되고 있어요. 신고가는 있지만 거래량은 양이 주는걸 봤을때는 제가 봤을 때 이번에 오늘도 공급발표를 했잖아요. 했기 때문에 일각에서는 시장에 매물이 조금씩 쌓이고 있습니다. 사실은. 그럼에도 거래량이 늘지 않아요. 이런 부분에서 제가 볼때는 예전에도 말씀드린거 같은데 가격 임계점이 왔다는 생각이 듭니다. 그럼에도 불구하고 특수지역. 강남의 신축 대단지. 이런 부분들은 그래도 희소성이 있기 때문에 신고가를 유지할 수는 있지만, 전체 서울, 수도권 시장을 볼때는 그 힘은 예전에 비하면 많이 둔화됐다고 보입니다.

◇ 김혜민> 또 하나 소규모 재개발 사업으로 11만 가구 공급한다는 내용이 있던데. 지금 이 장소는 지정이 안된거죠?

◆ 한문도> 그렇죠. 아까 말씀드린대로 투기 바람을 막으려고 발표를 안했습니다.

◇ 김혜민> 1/3 가량의 신규 입지는 정하지 못했다고 하는데. 정하지 못한게 아니라. 발표를 안한 겁니까?

◆ 한문도> 여러 가지를 놓고 최대한 시장에 충격이 적으면서도 실효적인 것을 점수를 매기고 있겠죠. 정책하시는 분들이. 후보지는 예전부터 나오는 곳도 많이 있지 않습니까. 광명시부터해서. 근데 그런 토지가격의 급등이라든지. 주택시장 안정을 다 체크해서 제일 안정적이고 효과적인 곳으로 선정을 하겠죠. 조만간에. 그래서 그 과정은 다했다고 봅니다. 이번에 발표는 안했지만.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 오늘 부동산 시장 안정화 대책 나왔는데요. 한문도 교수께서는 장기적으로 결국은 공급대책이 잘 먹혀서 좀 실효성을 거둘 수 있을 거다. 이렇게 긍정적으로 평가해주셨습니다. 교수님 오늘 고맙습니다.

◆ 한문도> 네. 감사합니다.

◇ 김혜민> 지금까지 한문도 연세대 정경대학 금융부동산학과 교수와 함께 했습니다.