참여정부 국토부장관"GTX 조기착공해야 서울 집값 잡혀"

YTN라디오(FM 94.5) [황보선의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2020년 12월 31일 (목요일)
□ 출연자 : 최종찬 건전재정포럼 대표 (전 건설교통부 장관)

- 참여정부 시절, 주택공급 정책 위해 분양가 상한제 반대했어
- 부동산 시장, 수요 공급의 원칙 따라야
- 인구 감소 고려하면, 신도시 건설 보다 서울 재개발·재건축 해야
- GTX 조기 착공 하고, 임대차 3법도 수정해야 집값 안정될 듯

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 앵커 황보선(이하 황보선): 오늘은 올 한해를 마무리하며 정부의 부동산 정책을 짚어보고 있는데요. 이번에는 참여정부 초대 건설교통부 장관으로서 부동산 정책을 진두지휘했던 건전재정포럼 최종찬 대표를 연결해서 정부의 부동산 정책의 평가와 앞으로 나아가야할 방향 살펴보겠습니다. 최종찬 대표님, 안녕하세요?

◆ 최종찬 건전재정포럼 대표(이하 최종찬): 네 안녕하세요. 

◇ 황보선: 문재인 정부 출범 이후 25번의 부동산 정책이 쏟아졌지만, 오히려 부동산 시장의 혼란이 커졌다는 비판이 나오고 있습니다. 대표님은 문재인 정부의 부동산 정책, 어떻게 평가하십니까?

◆ 최종찬: 정부가 애를 많이 쓰고 있는 것 같은데 다들 아시는 것처럼 결과는 좋지 않습니다. 제가 보기엔 근본적인 원인이 수요공급과 시장 원리를 무시하고 정부 규제일변도로, 수요 억제 일변도로 한 결과가 결국 아파트나 집값도 올리고 지역적으로도 수도권뿐만 아니라 점점 지방까지 가격이 다 상승했어요. 전월세마저도 다 올라서 정부의 노력에도 불구하고 참담한 결과가 나왔다고 생각합니다.  

◇ 황보선: 대표님이 참여정부 초대 건설교통부 장관을 맡으셨을 당시에도 서울 집값 안정을 위한 굵직한 부동산 정책을 여러 차례 발표했었는데요. 당시 부동산 대책의 핵심은 뭐였습니까?

◆ 최종찬: 그 당시 상황은 1997년부터 IMF 이후에 거의 건설회사가 집을 많이 짓지 못했어요. 그런 이후에 IMF가 회복이 되니까 수요는 급격하게 늘어나는데 주택공급이 금방 못 쫓아가지 않습니까. 그래서 수요와 공급을 적절하게 조절해야 합니다. 그런데 제가 생각해보면 공급 중대 쪽에 역점을 두지 않았나 생각합니다. 대표적으로 파주, 김포 신도시를 지정했고 정부가 주택을 많이 지어야겠다고 해서 150만 호 임대주택을 10년 간 짓겠다고 발표했습니다. 그리고 저소득층을 위해서 처음으로 10년 간 장기임대주택 제도를 150만 호 공급하겠다고 마련했죠. 그리고 수요 억제를 위해서 재건축에 대한 분양권의 전례가 심했기 때문에 전례 제한 조치도 하고, 그런데 제가 생각할 때 그 당시의 상화으로 보면 공급이 상당히 중요했기 때문에 시대에 따라 다르지만 수요, 공급을 적절하게 조절해야 합니다. 공급이 필요할 때는 공급을 늘려야한다고 생각해요. 제 기억에 그때 국회에서도 가격이 오르니까 분양가 상한제나 원가공개제도를 해야겠다는 것이 국회 입법 통과 직전에 있었어요. 정부에서 의견을 물어보길래 저는 적극적으로 반대를 했습니다. 그 이후에 제가 그만둔 다음에 결국 입법이 통과됐는데 그때 제가 반대한 논리는 지금 공급이 부족한 시대에 분양가 상한제와 원가공개제도가 공급 증대에 맞는 정책이냐고 설득했더니 제가 있는 동안에는 국회에서 의결이 안 되고 한참 이후에 이 법을 만들었더라고요. 

◇ 황보선: 결국 집값 안정이라는 목표는 이루지 못했다고 봐야하지 않겠습니까? 되돌아 봤을 때 어떤 점이 특히 아쉬우십니까? 

◆ 최종찬: 제가 참여정부 때 장관을 하고 나와서 그 이후에 정책에 대해서 내용을 모르기 때문에 참여정부의 전체 정책에 대해서 평가를 할 순 없지만 기본적으로 모든 정책에 대한 것은 시장원리, 주로 수요공급에 충실해서 저기에 맞춰야 한다고 생각합니다. 그런데 그 이후에 정책적인 면에 대해서 그런 근본적인 원리에 어긋나지 않았나 생각합니다. 부동산 가격뿐만 아니라 모든 가격, 사람들이 모든 부동산 가격에 예외가 있다고 생각하는데 집값이 오르거나 임대료가 올라간다고 하면 집값이 올라가는 것은 공급이 수요에 비해서 모자라면 임대주택이 밀리는 방법 이외에는 가격이 안정될 방법이 없거든요. 그런데 지금 많은 분들이 부동산 정책은 일반 경제 원리하고 다른 원리가 적용된 것으로 오해를 하고 있는데 뭐든지 모라자면 공급을 늘리거나 수요가 줄거나 둘 중에 하나가 나타나야 하는데 그래서 모든 정책은 그 방향에 맞춰 나가야지 그것을 역행하면 효과가 거꾸로 나오는 것이죠. 

◇ 황보선: 그럼 아까 말씀하신 것처럼 장관 재직 시절에도 공급 부분을 펼치는 정책을 내셨는데 현 정부는 여러 번 부동산 정책을 내놨는데 효과가 없으니 결국 공급 방향으로 선언을 한 것 같습니다. 그래서 수도권에 37만호를 집중 공급하는 3기 신도시 건설을 추진하고 있는데요. 여기에 대한 대표님의 입장은 어떠십니까? 

◆ 최종찬: 제가 볼땐 공급을 늘린 방향 자체는 맞다고 보는데 너무 정부 주도로 공급하겠다는 생각을 많이 하는 것 같습니다. 공급이라는 것은 결국 정부만 공급하는 것이 아니라 민간이 공급하고 실제 우리나라 주택시장도 공산주의나 사회주의가 아닌 이상 정부가 공급하겠다는 것은 민간 부분이 할 수 없는 부분을 보완하는 것에 의미가 있어야지 대한민국의 모든 주택을 민간 부분은 규제를 하고 정부가 다 공급하겠다는 생각은 맞지 않습니다. 예를 들어 최근 주택 가격 상승이 촉발된 게 강남이나 서울의 좋은 지역에 새 아파트에 대한 욕구 때문에 오르기 시작했습니다. 그럼 국민들이 새 아파트, 좋은 주거환경에 살고자하는 욕망은 잘못된 것이 아닌데 그럼 거기에 대해서 공급을 늘리는 쪽으로 해야 하는데 현실적으로 많은 전문가가 지적하는 것이 재개발·재건축 아니겠습니까? 사람들이 원하는 공급 방식이 있는데 그건 다 틀어막아놓고 거기보다 굉장히 먼 외곽지역에 신도시를 만들어 놓고 언제 만들지 시간도 상당히 걸리는데 그런 식으로 굳이 접근하는 이유가 무엇이냐, 그런 방면에서 효과가 제대로 안 나는 것 아닌지 생각합니다. 

◇ 황보선: 이런 부분 보시면 혹시 일본 같은 경우도 도쿄 주변에 공동화 됐다는 부분에서 기시감을 느끼는 사람도 있는데 어떻게 생각하십니까?

◆ 최종찬: 제가 있는 동안 신도시 두 개를 지정했습니다만 그 당시는 20년 전이나 마찬가지기 때문에 그때는 재개발·재건축을 할 수 있는 여건이 별로 없었거든요. 그러니까 그때 공급을 늘리는 방법은 신도시를 늘리는 방법밖에 없었는데 지금은 서울에 노후된 지역이 많고 실제 국민들의 재개발·재건축에 대한 욕구도 많은데 이럴 때는 재개발·재건축이 어떻게 보면 기존 자원을 그냥 활용하는 것이거든요. 그런데 신도시는 새로 논밭에 새로 짓는데 저는 신도시를 지금 시점에서 우리 인구 상, 또 여러 가지를 볼 때 신중해야 한다고 생각합니다. 일본 같은 경우도 예전에 주택이 모자랄 때 신도시를 매각이나 많이 만들었는데 지금 다 공동화 됐습니다. 우리도 마찬가지로 금년부터 저출산으로 인구가 줄 가능성이 있다는 것 아니겠습니까? 그리고 30년 후에 보면 분명히 인구가 많이 줄어들게 생겼는데 이런 판에 재개발·재건축 할 수 있는 공급 요건이 있는데도 불구하고 굳이 억제하고 외곽에다 신도시를 많이 만들었을 때 일본처럼, 재개발·재건축은 시간이 지나면 어차피 많은 부분이 나올 텐데 거기서 공급이 늘어나면 밖에 있는 사람들이 도심이나 시내 쪽으로 많이 들어오면 결국 외곽에 있는 주택은 공론화될 가능성이 높거든요. 그래서 일본의 경험이 이미 공론화되고 있는 것을 뻔히 보면서 계속해서 신도시를 새로 만드는 것이 맞느냐를 봤을 때 신중해야 한다고 생각합니다. 

◇ 황보선: 인구감소도 분명해진 상황이고 신도시라는 것이 개발비용 자체가 재개발·재건축보다 훨씬 높다는 부분도 감안해야겠죠?

◆ 최종찬: 어떻게 보면 재활용이나 환경파괴 면에서도 안 좋은 것 아니겠습니까? 기존에 인프라가 되어 있는 지역에 용적률 옆에다 새로 짓는 것보다 우리는 가뜩이나 토지가 적은데 허허벌판을 새로 밀어서 새로 짓는 것은 국가적인 면에서, 자원 면에서도 별로 현명한 조치가 아니거든요. 과거에는 궁여지책으로 인구는 늘어나는데 시내에서 재개발·재건축할 곳은 아무데도 없고, 그렇게 하니까 신도시라는 것이 정당성이 있었는데 지금은 세상이 많이 바뀌지 않았습니까. 그럼 거기에 맞춰서, 또 우리가 일본의 예를 보고 있는 건데 예를 들면 지금 수요 같은 것도 강남에 수요가 많으니 분산해야 하는데 새로 신도시를 만든 것 못지않게 외곽에다가 정부가 기획하고 있는 GTX같은 것을 빨리 조기건설해서 당겨주면 수요도 분산이 되고 사실상 공급 증대 효과나 마찬가진데 그런 대안도 적절하게 검토를 했어야 한다고 생각합니다. 

◇ 황보선: 다음으로 정부가 행정수도 이전이 수도권에 집중된 부동산 문제 해결의 실마리가 될 수 있을까요?

◆ 최종찬: 말씀하신 것처럼 수도권의 집값 문제 때문에 행정수도 이전을 국회로 옮긴다는 것은 발상부터가 건전하지 않은 것 같고 실효성 면에서도 지금 주요 핵심 부서라고 할 수 있는 경제부처나 국무총리실이 다 행정수도로 세종시로 갔지 않습니까. 지금 더 옮긴다는 것은 국회를 하나 더 옮기는데 국회가 세종시에서 한다고 해서 주택가격에 얼마나 영향이 있겠느냐. 저는 상당히 회의적이라고 봅니다. 

◇ 황보선: 알겠습니다. 부동산 문제 해결은 시급하지만, 단기간에 해결할 수 없는 문제 아닙니까? 하지만 국민들은 하루빨리 부동산 시장이 안정되기를 바라고 있는데, 이런 상황에서 어떤 해법이 필요하다고 보시나요?

◆ 최종찬: 근본적으로 접근 방법을 바꿔서 우선 재개발·재건축을 언제까지 저렇게 막을 것이냐. 그럼 이정도로 막으면 다음 정부 때까지, 30~40년 까지 이 낡은 주택 지역을 그대로 나눌 순 없잖아요. 어차피 해야 하는데 그게 공급을 늘리는 가장 가능성 있는 방법 중 하나고요, 그래서 공급을 늘린다고 해서 재개발·재건축도 규제 강화를 하고 조금 전에 말씀하신 것처럼 수요 분산, 이런 면에서 결국 외곽 의 인프라를 잘 해주면 수요도 보장이 되니까 그런 GTX같은 교통 여건도 이미 해결이 되어 있는데 그것을 초기에 건설하도록 하고 또 하나는 임대차3법도 결국 전월세가 안정이 되려면 전월세 공급이 늘어나야 하는데 임차인만 생각을 했지 임대인을 전혀 생각을 안했잖아요. 그러니까 그게 공급을 과연 늘리는 것인가 하는 겁니다. 지금 정부대로라면 1가구 1주택으로 나가야 하니까, 그리고 민간 임대주택은 다주택자를 규제만 하는데 앞으로 5~10년 이후에는 사람들이 어디서 집을 구할 수 있느냐. 거기에 대한 근본 고민이 없는 것 같아요. 그 문제도 고민해봐야 할 것 같습니다. 

◇ 황보선: 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다. 

◆ 최종찬: 네 감사합니다. 

◇ 황보선: 지금까지 참여정부 초대 건설교통부 장관이신 건전재정포럼 최종찬 대표였습니다.