[생생경제]변창흠, 주택공급 박차 가하고 김현미 장관보다 더 규제할 것

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)

■ 날짜 : 2020년 12월 30일 (수요일)

■ 진행 : 장원석 아나운서

■ 대담 : 권대중 명지대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제]변창흠, 주택공급 박차 가하고 김현미 장관보다 더 규제할 것

-한국부동산원 자료, 시차 있어... 통계 활용해 시장심리 안정 꾀할 것

◇ 장원석 아나운서(이하 장원석)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 먼저 조금 전에 들어온 속보부터 전해드려야 될 것 같은데요. 노영민 대통령 비서실장과 김상조 정책실장 등 참모진들이 집단으로 문재인 대통령에게 사의를 표명했습니다. 이번에 아무래도 윤석열 검찰총장의 징계, 또 백신 논란 등. 여러 가지 사퇴에 책임을 지겠다는 의미로 해석되는데요. 좀 더 자세한 소식은 생생경제가 끝나고 이어지는 뉴스에서 전해드리도록 하겠습니다. 지금 법무부 장관 새로 발표도 되고요. 박범계 후보자죠. 지금 개각도 일어나고 있고. 굉장히 좀 어수선해 보입니다. 그리고 김현미 장관에 이어 새 국토부장관에 취임한 변창흠 장관은 어제 임명장을 받았죠. 오늘 공식 임기를 시작했습니다. 내년 설 명절 이전에 도심주택공급 확대 방안 등 부동산 대책을 내놓겠다고 밝혔는데요. 정부는 아니라고 하지만, 많은 곳에서 25번째 대책이라고 얘기하고 있습니다. 벌써부터 신임 국토부 장관이 내놓을 부동산 대책과 이에 대한 시장 영향에 관심이 쏠리고 있습니다. 오늘 관련해서 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 이야기해보도록 하겠습니다. 권교수님, 안녕하세요.

◆ 권대중 명지대 부동산학과 교수(이하 권대중)> 네. 안녕하세요.

◇ 장원석> 먼저 변창흠 장관에 대해서 얘기를 좀 해보죠. 인사 청문회 전에 여러 가지 도덕적인 문제 지적받았고요. 어제 문재인 대통령도 임명장 주면서 관련 내용은 비판받을만 하다고 얘기했어요. 이런 부분은 오늘 차치하고라도. 부동산 정책 관련 내용을 살펴보겠습니다. 권대중 교수님은 평소에 변창흠 장관의 부동산 관련 철학에 대해서 어떻게 평가하셨습니까?

◆ 권대중> 물론 사람마다 생각은 차이가 있을 수 있는데요. 제가 다른 방송에서 100분 토론도 하고. 개인적으로도 안면이 있는 분인데. 일단 시장경제의 수요공급 법칙보단 임대주택 쪽으로 많이 강조해서 얘기를 한 게 가장 두드러지고요. 특히 개발이익에 대해 사유하는 것에 대해서 부정적이었습니다. 그리고 과거의 경력을 봐도 연구회에도 계셨지만 SH사장이나 LH사장을 거치면서 주택공급이나 주택시장에서 상당히 전문가로 알려져 있는데. 원래 전공은 도시공학 전공입니다.

◇ 장원석> 네.

◆ 권대중> 그리고 부동산쪽 특히 주택시장에서 오랫동안 여러 가지 시장경제를 연구하고 공부했지만. 정책방향은 시장경제보다는 정부가 주도하는 쪽으로 많이 기울어있는 분 중에 한분이에요.

◇ 장원석> 네. 여러 가지 키워드 중심으로 변창흠 신임 국토부 장관에 대한 철학에 대해서 설명해주셨는데. 그러면 얘기 나온 김에 이 얘기부터 다뤄보죠. 과거에 한 학회 간담회에서 변장관이 했다는 발언을 보면. 다소 급진적이라는 일부 우려도 있었어요. 토지 공개념 관련해서 사유재산 제한이 필요하다는 취지의 발언을 했던 것으로 알려졌는데. 이 부분에 대해서는 어떻게 평가하셨습니까?

◆ 권대중> 조금 전에 제가 말씀드린 대로 자본이득이나 개발이익에 대해서 사유하는 것에 대해서 부정적이었기 때문에. 아마도 장관 재임 기간 동안에 과도한 투기수요를 차단하고. 개발이익을 사유하는 걸 방지하는 공유시스템을 구축하지 않겠나. 그래 보여집니다. 특히 시장이 혼란하게 된 것들은. 정상적인 시장행위보다는 불법행위에 대해서 근절하겠다. 불법행위 때문에 시장이 혼란스럽다고 생각하는 분 중에 하나예요. 그래서 아마 이런 쪽으로 규제강도가 강화될 가능성은 높습니다. 그래서 학계에서 토지 공개념 도입 관련이라든지. 사유재산의 일부 제한에 대한 내용도 스스럼없이 발표한 적 있습니다.

◇ 장원석> 네. 그래서 변장관이 지난 인사 청문회에서 한 발언을 보면. 토지는 개인 사유권이 인정되지만. 토지 사용이나 보유는 공공개념이 필요하다고 밝혔습니다. 그래서 토지 임대부 주택. 이게 주목을 받고 있잖아요? 토지 소유권은 한국토지주택공사에 두고 건물만 파는건데. 과거에 실패한 정책이라는 비판도 있었고요. 이에 대해서 청문과정에서 예전과 여건이 달라졌다고 변장관은 해명했는데. 실효성에 대해서 어떻게 보세요?

◆ 권대중> 제가 2007년도에 분포나. 서초구나 강남구에 일부 공급이 됐었던 적이 있어요. 이게 토지임대부 주택이 건물만 분양하고 토지 임대료를 내면서 사용했던 건데요. 입지 조건이 좋지 않은 지역은 그 당시에 상당히 미분양이 돼서 결국은 오류동 같은 경우는 포기했고요. 지금 들고 나온건 여기서 한발 더 나아갔어요. 사실은 토지임대부 주택 같은 경우는 토지가 국공유지로서 정부가 갖고 있고. 건물만 분양하면서 건물에 대한 사용, 수익, 처분권중에서 처분만 합니다. 한발 더 나아가서 환매조건부이기 때문에 자본이득으로 부동산 가격이 올라가는 걸 인정하지 않겠다는 거거든요. 그럼 분양받은 사람이 토지임대부니까 토지 임대료를 매달 내야 되고요. 건물은 소유권을 넘겨받았지만 재산세는 내야 됩니다. 그러면서 개발이익이나 자본이득에 대해서는 취할 수 없기 때문에. 아마도 수요자들이 원하는 주택형태는 아닐거라고 보여집니다.

◇ 장원석> 네.

◆ 권대중> 근데 변창흠 장관은 장관 이전에도 이런 주택의 공급이 있어야만 저소득층이 내 집 마련할 수 있다고 줄곧 얘기해왔기 때문에. 아마도 이런 주택은 공급이 될 거라고 보여집니다. 그러나 개인적으로 볼 때에는 성공하긴 어려울 것 같아요. 모든 사람들은 토지와 건물을 동시에 권리 행사할 수 있는 완전한 소유권을 원하고 있습니다.

◇ 장원석> 네. 그래서 국민의힘 등 야당에서도 이런 부분을 비판의 대상으로 삼고 있는 건데요. 단도직입적으로 전임 장관인 김현미 장관보다 부동산 규제에 있어서. 정부의 힘을 시장에 적용하는. 뭐 이런 규제에 있어서 더 할까. 덜 할까. 궁금해 보이는데. 교수님은 어떻게 보세요?

◆ 권대중> 저는 두 가지로 생각해서요. 임대주택이든 분양주택이든 주택공급에 박차를 가할 가능성이 높고요. 규제 측면에서는 아마도 부동산 시장을 잘 아시는 분이기 때문에. 김현미 장관보다 오히려 규제의 강도를 강화시킨다면 더 강화될 가능성도 있어요. 그러나 이미 시장이 너무 경직되고 강화돼있기 때문에. 여기에다 더 강화시키진 않을 거라고 보여지는데. 조금 전에 말씀드린 대로 신규로 공급하는 주택들에 대한 토지임대부 주택처럼. 토지 공개념을 도입할 가능성도 있습니다.

◇ 장원석> 네. 그리고 정부가 판단하는 결과론적으로 봤을 때. 중간에서 통계를 활용하는 데 있어서. 정부는 집값상승폭을 다른 경제적인 시민연합에서 활용하는 자료와는 다른걸 보고서 제시하는 것 같아요. 김현미 장관도 그랬고요. 앞으로도 계속 그럴거 같은데. 이 부분은 어떻게 봐야 될까요?

◆ 권대중> 아무래도 한국감정원이 한국부동산원으로 바뀌었잖아요? 거기에서 나오는 통계를 아마 중심으로 정부가 발표할 가능성이 높은 게. 한국부동산원이 정부 투자기관입니다. 그런데 통계 추출 방법이 일반 연구원하고는 차이가 있어요. 모집단에 대한 샘플집단을 선정해서. 그 샘플집단을 조사한 그 내용을 발표하는데. 시차가 좀 있는 것 같아요. 제가 볼 때는. 매매가격이 오르고 내리는 게 그동안은 60일 이내로 취득세를 신고하게 돼있는데. 30일로 앞당겨졌습니다. 그래서 만약에 이번 달에 가격이 많이 올랐다고 한다면. 지난달 거거든요. 그건? 이걸 아마 현실적으로 좀 앞당기지 않겠나. 그러면서도 주간단위 계획은 계속 할지 모르겠지만. 실효성이 없다면 폐지할 가능성도 있고요. 그리고 지역단위보다는 광역적으로 발표할 가능성이 높아요. 지역단위로 발표하다 보니까 어느 지역은 너무 많이 오르고. 어느 지역은 덜 오른 지역이 있는데. 이걸 아무래도 평균적으로 내게 되면 상승률이 약간 분화될 가능성이 있거든요. 그래서 변창흠 장관이 장관 취임하기 전에 부동산 시장의 교란은 투기 수요에서 일어나고 시민적 요인이 강하다고 얘기했거든요. 그렇다면 이런 것들을 좀 시민적 요인을 완화시키는 쪽으로 통계를 활용하지 않겠나. 그렇게 생각이 되고요.

◇ 장원석> 네.

◆ 권대중> 그리고 아마 전문가이기 때문에 통계를 활용해서 지역적으로 맞춤형 정책이나. 주택 공급이나 규제 정책을 쓸 가능성은 높습니다.

◇ 장원석> 네. 통계라는 것이 참 묘해요. 잘못 활용하면 왜곡하는 것 같기도 하고. 자기 입맛에 맞게 활용할 수 있는 그런 비판이 있잖아요? 그래서 현실 시장에서 국민들이 느끼는 체감 상승폭과 정부가 느끼는 상승폭은 다른 것 같은데. 결국은 국민들이 느끼는 쪽으로 좀 더 반영을 해야되지 않을까요?

◆ 권대중> 당연합니다. 만약에 정부가 발표한게 0.2~0.3% 올랐다고 해도. 시장에서는 굉장히 큰 폭으로 오른거 거든요? 그것이 왜 그러냐면 전체 주택 거래량의 평균치를 내기 때문에 그래요. 평수별로, 평형별로, 면적별로 세분해서 통계가 발표되면 좋은데. 세세하게 발표하지 못하고 평균적으로 내다보니까 그런 차이가 나는데요. 그리고 특히 그 발표가 후행지수를 그립니다. 선행지수가 아니고 또 현행지수도 아니고. 과거를 가지고 이야기하기 때문에 상승국면에서는 지금 가격이 또 오르는 가격이 되잖아요? 지금 가격을 발표하다 보니까 한달 후, 두달 후에는 이거보다 더 높은 가격이기 때문에. 시장가격과 안 맞는 그런 갭이 벌어질 수밖에 없습니다.

◇ 장원석> 네. 이 부분은 좀 의아하게 생각하셨던 분들이 많아요. 김현미 장관이 과거에 청문회라든지. 국정감사자리에서 이렇게까지 오른 건 맞지 않다. 우리 수치가 맞다. 이렇게 주장을 했었는데. 이 부분도 좀 수렴이 필요해보이고요. 그리고 변창흠 신임 국토부 장관이 취임사에서 첫 일성으로 설 명절 전에 도심 주택 공급 방안을 발표하겠다고 밝혔습니다. 얼마 안 남았어요. 기존에 밝혔던 공급대책 24가지가 있었는데. 어떤 게 더 추가될까요?

◆ 권대중> 이번에는 아마도 역세권 개발을 비롯해서. 삼기신도시 주택을 앞당기거나. 또는 용적률을 올려서 토지임대부를 공급하듯이. 준공업 지역이나 저층주거지역을 효율적으로 활용하면서 주택공급을 늘리는. 그런 쪽으로 주택공급 정책이 나올 가능성이 높습니다. 그러면서 토지 수요를 방지하기 위한 대책을 아마 법으로 발표하지 않겠나. 라는 생각이 들어요.

◇ 장원석> 네. 역세권. 특히 서울을 중심에 둔 대책이 나올 것으로 보이는 데요. 그러면 구체적으로 역세권 개발에 있어서 서울 공급 방식이 어떻게 될까요?

◆ 권대중> 지금 김현미 장관이 발표했던 것처럼 공공참여 고밀재건축이나. 공공참여 재개발사업을 투자할 가능성이 높은데요. 현재 역세권을 200M 이내에서 용적률을 완화해주거나. 여러 가지 혜택을 주고 있는데. 변창흠 장관이 취임 전에 500M까지 늘리겠다고 했거든요? 근데 사실 서울의 지하철 역사의 거리가 1KM에서 2KM사이에 있습니다. 근데 이게 500M까지 늘어난다면 양쪽으로 1KM가 돼버립니다. 웬만한 역세권 주변은 다 고밀개발이 가능하단 얘긴데. 이런 지역에 토지 소유자들이 참여한다면. 공공참여 재개발 사업이나. 도시환경 정비사업을 진행할 가능성이 있고요. 그 다음에 준공업 지역 중에서도 서울은 성수동 지역이거나 또 영등포나 구로 등 지역에 준공업 지역이 일부 있습니다. 여기 용적률도 450%나 되기 때문에. 이 지역의 이적지나 유보지 중에서 개발이 가능한 지역은 주택지역으로 개발할 가능성이 있고요. 특히 재개발 사업지구가 아닌데도 불구하고. 다세대 주택이 밀집되어있는 저층 주거지는 통상 서울시 같은 경우는 단독주택이나 아파트는 30년이 넘어야 노후불량주택으로 분류돼서 재개발. 재건축이 됩니다. 근데 저층 주거지의 다세대 주택은 15년만 넘어도 노후불량주택으로 분류가 되게 돼있어요. 이런 지역을 아마도 고밀개발하지 않겠나. 증축으로 개발하게 되면 주택공급이 늘어날 가능성이 있는데. 이런 것들은 도시계획이나 건축규제가 과감하게 완화되지 않으면 안됩니다. 아마도 변창흠 장관이 도시계획 변경이나 건축규제 완화를 통해서 용적률을 높여서. 이런 민간 주도 개발과 민간 합동 개발 방식으로 사업모델을 발표할 가능성이 높고. 이걸 중심으로 아마 주택공급을 도심지에서 늘릴 가능성이 있습니다.

◇ 장원석> 그렇군요. 지금 설명해주신 것처럼 용적률이나 도시계획 규제 완화 같은 다소 파격적이 인센티브를 주는 대신 공공 개발을 통해서. 유도를 통해서 공공임대를 확보하고 개발이익을 환수할 수 있다고 보는데. 다소 너무 이상적인 거 아니냐. 이런 지적에 대해서는 어떻게 보세요?

◆ 권대중> 우선 지난해 12월 30일날 재건축 초과이익 환수제가 결정났거든요? 이와 마찬가지로 개발할 때 개발 이익을 환수하는 환수제는 있습니다. 옛날에 1981년도에 노태우 정부 당시에 토지 공개념으로 도입된 법률이 있습니다. 그것이 바로 토지초과이득세. 택지소유 상한하는 법률, 개발이익 환수하는 법률인데. 이게 2004년도 위헌판결 및 헌법불합치로 다 없어졌습니다. 근데 2006년도에 개발이익 환수하는 법률이 다시 시행되기 시작해서 지금 살아있습니다. 그래서 개발이익 환수하는 법률에 의해서. 개발이익에 대해서는 아마 환수할 근거가 있기 때문에 대폭 환수하지 않겠나. 특히 용적률을 올려주는 것만큼. 반대급부로 임대주택공급을 활성화시키기 위해서 공급을 늘리게 하거나. 아니면 개별적으로 개발이익이 늘어난다면. 이건 거의 다 환수한다고 보면 맞을 것 같습니다.

◇ 장원석> 네. 그리고 재개발 사업 관련해서도. 변창흠 장관은 특정한 곳에 이익이 집중되는 것을 막아야한다는 입장이었습니다. 그동안 이번 정부 들어서 재개발 단지. 재개발은 앞둔 곳에 사는 분들은 애가 탄다. 이렇게 얘기하시는 분들도 계셨는데. 그렇다면 재개발 관련된 규제들은 더 강화될 가능성도 있다고 봐야할까요?

◆ 권대중> 지금까지 역대 정부가 재개발, 재건축 사업 중에서 재건축만 규제했습니다. 재건축은 아시다시피 안전진단강화나 민간택지분양가 상한제, 2년 거주 조건, 개발이익 환수. 다 있습니다. 재개발은 없습니다. 그 이유가 재개발은 도시기반시설로 되어있지만 매우 열악하기 때문에. 그 지역을 개발하는 경우에 도로나 공원으로 공공공지가 많이 기부 채납됩니다. 그래서 가용 토지가 거의 60% 이내로 줄어듭니다. 그렇기 때문에 개발이익이 재건축보다 적어서 지금까지 정부가 손을 대지 않았습니다. 근데 만약 재개발 사업을 하면서 기부채납하고도. 또 용적률을 올려주고도 개발이익이 남는다면. 변창흠 장관은 부동산 쪽을 잘 아시기 때문에. 아마 개발이익을 환수하는 쪽으로 규제 강화할 가능성은 있습니다.

◇ 장원석> 네.

◆ 권대중> 그렇게 되면 주민들이 반발하겠지만. 특히 공공참여 재개발 같은 경우는 거의 환수가 확실하다고 봐야 됩니다.

◇ 장원석> 네. 그렇군요. 지금 부동산 정책을 보면. 전체적으로 규제하고 압박하고. 또 풍선효과나면 그 곳도 잡고. 이런 식으로 계속 정부가 힘을 쓰는 쪽으로 가고 있는데. 부동산 규제 완화 정책도 있을 것이다. 라는 전망이 있는데. 만약에 규제 완화가 된다면 어느 쪽에 풀릴까요?

◆ 권대중> 제가 볼 때는 정부가 규제 완화를 내놓을만한 곳은 없습니다. 만약 내놓는다면 역시 임대차보호법이 강화돼있는데. 임대료를 늘리면 늘렸지 줄이지 않을 거고요. 그리고 임대차보호법은 임차인 보호지 임대인 보호가 아닙니다. 단지 코로나 사태로 매우 어려운 상황이기 때문에. 착한 임대인처럼 임대료를 만약에 감면해주거나 면제해주면. 그들에 대한 혜택은 있을 가능성이 있어요. 이런 정도가 완화지. 또 주택도 다주택자에 대한 규제는 계속적으로 강화되어 있기 때문에. 특히 내년 6월 1일부터는 보유세를 비롯해서 양도세까지 증가됩니다. 그리고 양도제도 현재 42~45% 올라가고. 이렇게 만들어 놓은 것을 새로운 장관이 뒤집어엎어서 완화시키진 못할 겁니다. 결국에는 임대료를 깎아주는 임대인 입장에서 좀 여러 가지 세제혜택을 주거나 지원책이 있지 않겠냐는 생각이 들어요.

◇ 장원석> 그런 지원책은 있겠지만. 규제 완화 정책은 없을 것으로 본다고 설명해주셨는데. 그렇다면 결국은 변창흠 신임 국토부장관도 기존의 현 정부 부동산 기조를 그대로 유지하는 방향으로 이어갈 것으로 보시는지요?

◆ 권대중> 그렇죠. 일반적인 정책기조 방향은 변하지 않을 거라고 보여집니다. 이번 정부는 결국 다주택자의 규제. 그 다음 자산있는 사람들에게는 과세. 이 방향은 변함이 없어요. 그래야만 정책기조가 맞아요. 그래서 다주택자의 취득세 증가는 8~12%아닙니까? 여기에 보유세나 종부세 인상. 그리고 양도세, 중과세까지. 출입구부터 출구까지 다 막아놓은 상태를 새로운 장관이 왔다고 해서 이걸 풀진 못할 것으로 보여집니다. 그러면 결국 고가주택이나 다주택자들은 내년엔 점점 더 어려워질 가능성이 높습니다.

◇ 장원석> 네. 어제 변창흠 장관이 임명장을 받고 오늘부터 임기를 시작했습니다. 변장관이 밝힌 부동산 정책 방향 큰 틀에서 오늘 살펴봤습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 권대중> 네. 감사합니다.

◇ 장원석> 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수였습니다.