김남근 "임대료 감액 청구 제도, 경제 위기 속 임차인-임대인 상생 역할 할 것"

[YTN 라디오 이동형의 뉴스 정면승부]

■ 방송 : FM 94.5 (17:10~19:00)

■ 방송일 : 2020년 9월 23일 (수요일)

■ 대담 :

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[정면승부] 김남근 "임대료 감액 청구 제도, 경제 위기 속 임차인-임대인 상생 역할 할 것"

- 차임증감청구권, 경제사정 변동 이유로 기존에 정한 임대료가 적정치 않을 시 조정을 요구할 수 있는 제도

- 상가임대차보호법에 포함시켜 법사위 통과, 감액 청구 명확한 근거 마련돼

- 임대인이 임대료 협상 거절시 법원의 판단 거치게 돼

- 임대료 감액 청구 제도가 활성화되어 임대인과 임차인 상생 조정 필요한 시기라 생각해

◇ 이동형 앵커(이하 이동형)> ‘차임증감청구권’ 이라고 혹시 들어보셨습니까. 현행법상 상가건물 임대차보호법 11조에 따르면 ‘경제사정의 변동’이 생겼을 경우 임차인이 임대인에게 임대료 감액을 청구할 수 있는 법안인데요. 하지만 대다수의 소상공인, 건물주 등이 이 내용을 모르고 있어 법이 사문화 됐다는 지적이 나오고 있습니다. 정부와 국회가 이 법을 보완해 좀 더 쉽게 임차인이 임대인에게 임대료 감액을 요구할 수 있도록 하겠다고 밝혔습니다. 관련해서, 참여연대 정책위원인 김남근 변호사 연결해 말씀 나눠보겠습니다. 안녕하세요?

◆ 김남근 변호사 / 참여연대 정책위원(이하 김남근)> 네. 안녕하세요.

◇ 이동형> 우선 차임증감청구권이라는 말이 좀 어려운데 쉽게 좀 설명해주시죠.

◆ 김남근> 차임이라는 말은 일본 말이어서 어려운데요. 일본에 있는 제도를 도입한 것이기 때문에 그렇습니다. 우리말로 하면 임대료 감액 청구를 한다는 것입니다. 조세나 공과금과 같은 부담이 많이 늘어났거나 지금과 같은 경제사정의 변동 등 때문에 기존에 정한 임대료가 적정하지 않게 됐을 때 임대료의 조정을 요구할 수 있는 그런 제도를 말하는 것입니다. 이번에 개정안이 나오게 됐던 배경은 경제사정의 변동이라는 것에 대해서 우리 법원이 보수적으로 보지 않을까라는 우려 때문에, 지금 코로나와 같은 감염병 재난 때문에 발생한 경제 위기 상황은 이러한 임대료 감액 청구를 할 수 있는 구체적인 사유로 하자해서 법안을 명확하게 하기 위해서 법안 개정을 하게 된 것입니다.

◇ 이동형> 지금 국회 상가임대차보호법 법안이 올라와있는 게 이게 포함된 게 올라와 있는 거죠?

◆ 김남근> 올라와서 오늘 마침 법사위를 통과를 했습니다. 그래서 아마 내일 본회의에 올라가게 되면 법이 통과가 될 텐데요. 제1금 감염병에 의한 경제사정의 변동인 경우에는 감액 청구를 할 수 있다 이렇게 돼서 감액 청구를 할 수 있는 좀 더 명확한 그런 근거가 마련됐다고 볼 수 있습니다.

◇ 이동형> 그럼 감액 청구를 해서 그 다음은 어떻게 되는 겁니까?

◆ 김남근> 감액 청구를 하게 되면 그 감액 청구 의사 표시가 도달한 시점에 감액이 되는 것으로 의제는 내는데 문제는 얼마를 감액되느냐에 있어서는 명확한 기준이 없지 않습니까? 그래서 일본 같은 경우에는 법원 판례로 그런 기준들이 마련되어 있습니다만 우린 그런 사례가 없으니까 좀 더 원활하게 임대인과 임차인이 그런 임대료 감액의 범위에 대해서 협상을 할 수 있도록 지방자치 같은 곳에서 이런 기준 같은 것들을 제시할 필요가 있거든요. 그래서 지방자치단체가 감정평가사협회 등과 협의를 해서 좀 구체적인 감정평가를 통해서 매출액이 100% 감액된 경우와 50% 감액된 경우는 임대료를 각각 어느 수준에서 감액할지 업종에 따라서 그 기준들을 마련할 필요가 있습니다. 그런 부분들이 제시가 되면 좀 더 현장에서 임대인과 임차인 좀 더 구체적인 기준을 가지고 협상을 원활하게 하게 되지 않을까 생각이 듭니다.

◇ 이동형> 결국은 임차인과 임대인의 협상인데, 임대인이 나도 어렵다해서 거절하면 강제할 방법이 있나요?

◆ 김남근> 거절을 하게 되면 법원으로 가게 되는데. 법원은 이제 사법행정이라고 그럽니다. 법원이 어떻게 보면 사법행정관이 돼서 적정한 임대료 감액 수준을 어느 정도라는 것들을 판결을 해주게 되는데. 결국 그 판결에 의해서 감액 청구의 의사 표시가 임대인에 도달한 시점서부터 감액이 되게 됩니다.

◇ 이동형> 결국 협상이 안 돼서 소송을 해야 한다면 소송비용이 들어갈 테고, 또 집주인하고 사이가 틀어져서 좋을 거 없지 않습니까? 임차인으로서는. 쉽지 않을 것 같은데요.

◆ 김남근> 우리가 익숙하지 않은 문화인데, 이런 경제위기 상황 같은 것들에 예외적으로 적용하도록 만든 제도 이니까 이 제도가 잘 활용이 돼서 지금 같은 재난시기에 있어서 임대료 조종이 상생 조종이 됐으면 하는 것인데요. 그래서 이걸 법원에 가기 전에 대부분의 나라에서는 분쟁조종기구에서 분쟁조종을 하고 있거든요. 그런 차원에서 지방자치단체들이 상가임대차분쟁조종위원회를 운영하고 있기 때문에. 먼저 지방자치단체들이 분쟁조종의 기준으로 이런 방식으로 분쟁조종을 할 거다라는 것들을 가이드라인으로 제시하면 그런 부분들이 좀 더 현장에서 임대인과 임차인들이 협상을 하는데 많은 도움이 되지 않을까 생각이 듭니다.

◇ 이동형> 어쨌든 쉬워 보이진 않아서 그렇다면 임대인들이 자발적으로 좀 감면에 나서고 그리고 정부가 인하분에 대해서 소득세나 법인세를 좀 깎아주는 그런 방안도 어떨까 이런 얘기 나온 것 같아요.

◆ 김남근> 그래서 이제 저도 3월 달부터 착한임대인운동이라고 그래서 임대인이 스스로 임대료를 감액해주면 감액해주는 부분에 대해서 최대 50%까지 세금을 감면해주는 그런 것들을 운영을 하고 있고요. 더 나아가서는 임대인도 어려운 상황이 된 거잖아요. 임대료가 줄어들어서. 대부분의 임대인들은 빌딩에 대해서 근저당 같은 것들을 설정하고 이자를 내고 있는데 이렇게 경제 사정이 어려워지게 되면 채무조정제도가 활성화 돼야 되는데. 은행들도 자율적인 채무조정을 하고 있거든요. 이러한 사안에 있어서는 최소한 이자 같은 것들 채무조정을 해서 임대료 조정 같은 것이 원활하게 이루어질 수 있도록 지원을 할 필요도 있지 않겠나 생각이 듭니다.

◇ 이동형> 혹시 과거에 이런 제도를 활용해서 임대료를 낮춘 사례가 있습니까?

◆ 김남근> 지금과 같은 경제위기 상황이 왔던 것이 1998년 그때 있었던 IMF 경제 위기 상황 아닙니까? 그때 이런 소송들이 제기가 됐었고. 하급심에서는 최대 16%까지 임대료를 감액하라는 결정을 해준 적이 있었습니다. 그 뒤에 대법원 판례가 2004년경에 났는데 그때는 IMF 경제위기상황 같은 경우에도 임대료 감액들이 허용이 안 된다라는 판결을 해서 그 다음부터는 이 제도가 거의 잘 활용이 되지 못하고 있었습니다.

◇ 이동형> 어쨌든 판례는 나와 있는 게 있군요.

◆ 김남근> 그렇습니다. 굉장히 작은 사례인 거죠. 이 제도가 일본의 제도를 그대로 수입을 한 것인데, 일본 같은 경우에 있어서는 이 제도가 많이 활용이 됐고, 감정 평가하는 방법에 있어서는 슬라이딩 기법 이렇게 얘기를 해서 최고로 매출액이 줄어들 때 시점부터 시작해서 점점 더 회복되어갈 것 아닙니까. 그때 슬라이딩으로 해서 어느 정도 회복이 되니까 각각의 시점마다 임대표 감액 정도를 어느 정도를 해야 된다 이런 감정 기법이 발달되어 있기 때문에 일본의 사례 같은 걸 잘 활용을 해서 분쟁조정의 기준을 만들 필요가 있겠다 생각이 듭니다.

◇ 이동형> 코로나19가 언제 끝날지 알 수가 없으니까 특히 소상공인들이 임대료가 엄청난 부담으로 작용합니다. 지금 최근 소상공인연합회가 3천 명 이상의 소상공인들 대상으로 실시한 여론조사에 따르면 코로나19 재확산 이후에 가장 부담되는 경영비용이 어떤 것이냐 했을 때 70%가 임대료를 꼽았단 말이죠. 그만큼 임대료가 지금 굉장히 부담으로 작용하기 때문에 정치권, 사회에서 이 논의를 빨리 시작해야 된다고 보는데. 지자체 분쟁조정위원회가 있다고 했지 않습니까? 각 지자체가 적극적으로 이걸 활용할 필요가 있을 것 같은데요.

◆ 김남근> 그렇습니다. 저희가 3월 달에 시민단체들하고 상가임차인단체 등이 그 지방자치단체 서울시나 경기도에 이런 분쟁조정을 활성화하기 위해서 임대료 감액 청구 제도라는 것이 있다는 것들을 팜플렛 같은 것들을 만들어서 상가임차인들에게 안내도 하고, 요청할 수 있는 서식 같은 것도 만들어서 지원을 해주고. 분쟁조정의 기준이 될 수 있는 그런 것들을 만들 필요가 있다라는 것들을 제안을 했습니다만, 3월 달에는 이 국면이 오래 갈 거라고 생각을 안 했기 때문에 조금 참아보자 이런 임차인들이 많아서 사례가 많지 않았습니다. 서울시에서 6건 정도의 분쟁조정이 됐다는 얘기를 들었는데요. 그런데 이게 오래되다보니까 임차인들도 감내하기 어려운 상황이 됐거든요. 매출액이 아예 없거나 많이 감액이 되어있는데 임대료는 꼬박꼬박 똑같이 내야하다 보니까 지금의 임대료 감액 청구제도가 활성화돼서 임대인과 임차인 사이에서 이런 상생 조정들이 일어날 필요가 있는 시기라고 보여 지고요. 이런 시점을 맞아서 조금 더 지방자치단체들 적극적 행정을 통해서 분쟁조정의 기준 같은 경우도 제시를 했으면 합니다.

◇ 이동형> 이 제도를 실시했을 때 혹시 후유증이나 문제점은 없을까요? 당장 조선일보 같은 경우에는 월세 감면 법제화 추진, 또 다른 갈라치기 되는 건 아닌지 이런 제목의 기사를 냈단 말이죠.

◆ 김남근> 임차인들이 감액해달라고 권리를 요구하면 임대인들은 그에 따라서 의무적으로 따라야 되고 이런 측면으로 봐서 이걸 갈등이나 이런 것으로 얘기하는 경우도 있는데. 취지자체는 임대인과 임차인이 협상을 해서 어려운 시기에 서로 상생을 하자라는 것들이거든요. 이걸 그렇게 임대인과 임차인에 있어서 갈등을 조성하는 법이다 이렇게 볼 것은 아닌 것 같고요. 임대인과 임차인이 경제적인 위기 상황 속에서 어떻게 적절하게 임대료들을 서로 조정을 해서 같이 상생할 수 있나 고통을 분담할 수 있나 이런 시각에서 접근할 필요가 있다고 봅니다.

◇ 이동형> 변호사님, 오늘 인터뷰 고맙습니다.

◆ 김남근> 네. 감사합니다.

◇ 이동형> 지금까지 참여연대 정책위원 김남근 변호사였습니다.