[생생경제] 8·4 주택공급대책의 모든 것 국토부 주택토지 실장에게 직접 듣다.

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 국토교통부 김흥진 주택토지실장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 8·4 주택공급대책의 모든 것 국토부 주택토지 실장에게 직접 듣다.


◇ 김우성 PD(이하 김우성)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 부동산 정책이 23차례 나왔습니다. 어제 저녁 시사프로그램에서 미래통합당 전 최고위원이었던 이준석 최고위원이 나와서 이런 말을 했습니다. 23번 스윙을 했는데 이번에도 큰 스윙이지만 스윙이 아니길 응원해보겠다고 했습니다. 그만큼 사실 많은 대책을 내놓는 건 국민들이 체감하는 부동산 시장이나 상황을 안정화시키겠다는 정부의 의지이기도하죠. 대책이 다 현장에 먹혀들기를 바라는 마음일 겁니다. 관련된 내용 오늘 좀 차근차근하게 주무부처 관계자 분에게 설명 듣는 시간 마련했습니다. 국토교통부 김흥진 주택토지실장 나오셨습니다. 실장님 안녕하세요~

◆ 국토교통부 김흥진 주택토지실장 (이하 김흥진)> 네. 안녕하세요.

◇ 김우성> 사실은 기존의 주택 정책을 놓고서 공급과 수요 이렇게 나눠서 보는 분들이 있었어요. 수요를 억제해야 된다, 투기를 억제해야 된다라는 쪽과 무슨 소리냐 공급 많이 풀어가지고 사람들 불안하지 않게 해라 값 뛰지 않게 해라 이렇게 나눠져 있었는데 공급도 충분하다고 생각하는데 이번에 또 추가 공급이 나왔습니다. 어떻죠? 배경이?

◆ 김흥진> 저희가 공급 대책을 안했던 건 아닙니다. 수요 대책만 한 것도 아니고 3기 신도시라고 하는 것도 2018년도에 발표를 했었어요. 저희가 계속 수요공급 이야기를 하면서 했던 이야기가 공급이 부족하지 않다. 이런 이야기를 계속 주장을 했었고 지금도 저희가 공급이 부족하다고 생각하고 있진 않습니다. 예를 들어 서울의 아파트가 굉장히 관심이 많은데 아파트 입주물량이 지난 3년 간 평균 연간 4만호 정도 있었습니다. 그 이전에는 3만 2천호 정도 했고 최근 3년간 입주 물량이 많았고요. 앞으로 2020 금년 포함해서 2022년까지 입주물량이 저희가 예상할 때 4만 6천호 정도 됩니다. 다만 이제 문제가 되는 것은 내년도 입주물량이 예년보다 조금 적은 3만 6천호 정도 되고 그렇지만 그 이후로는 입주물량이 많은 것으로 저희가 판단하고 있습니다. 잘 아시겠지만 2018년도부터 재건축초과이익환수제가 시행이 되거든요. 그거 시행되기 전에 2017년도에 서울에 인허가가 되게 많았습니다. 재초환을 피하기 위해서 인허가를 많이 받았고 그 물량들이 분량 착공을 하고 실제 입주는 2022-2023년 이럴 때 입주를 하게 됩니다. 앞으로 입주물량이 적다라고 보지 않는데 다만 문제는 실수요자들이 그런 공급이 지속적으로 계속 될 것이냐 하는 불안감을 가지고 있어서 불안감들이 구매수요로 쏠리고 그러다 보니까 시장이 불안해서 앞으로도 계속 공급이 지속적으로 이루어지고 있다. 이런 시그널을 보여주기 위해서 이번에 공급대책을 추가로 준비하게 되었습니다.

◇ 김우성> 사실 기사와 정치권의 발언으로만 들으면 좀 오해를 할 수 있어요. 서울아파트 입주가요 2013년부터 2016년까지는 3.2만호, 17년도에는 3.3만, 18년도에 4.3만 19년도 4.6 이렇게 계속 늘어나고 있는데 어쨌든 불안심리 방금 말씀하셨던 것처럼 이러다 내가 집을 못 사나라는 불안 심리에 대한 대책으로도 내놓으셨는데 이름 바 패닉바잉이라고 하죠. 좀 해소될 거라고 보십니까? 국민들이 체감하는 것.

◆ 김흥진> 5월 달에도 7만호 정도의 공급 계획을 발표를 했었어요. 이번에 저희가 13만호 정도 규모의 공급대책을 발표를 했습니다. 서울 도심 내에 아주 좋은 택지로 3만 3천호 정도 입지를 확보를 했고 또 기존에 발표했던 3기 신도시에 용적률을 높여서 좀 더 고밀개발을 하겠다고 해서 2만4천호 정도 추가하고 그 다음에 재건축 사업이나 재개발 사업들 정비 사업들을 좀 더 활성화시키기 위한 공공지역은 주 공공재개발을 도입을 해서 거기서 7만호 정도 공급을 하게 되면 물량이 충분하고 그리고 이거 이외에도 현재 수도권에 정부가 확보한 공공택지가 벌써 70만호가 있습니다. 공공택지 이후에도 민간이 하고 있는 재개발 재건축 사업 물량이 30만호 정도 있어가지고 물량자체로는 그렇게 부족하다고 보고 있지 않고요. 다만 앞서 말씀드린 것처럼 양질의 주택이 저렴한 가격으로 지속적으로 공급이 될거다라는 믿음을 줘야만 시장이 안정될 것으로 그렇게 얘기들 하고 있습니다.

◇ 김우성> 이미 3기 신도시 등의 공급택지가 77만호, 수도권 내 추진 중인 정비 사업이 30만호 금 번에도 13.2만호 이렇게 준비가 되어있어서 충분하다 그런데 패닉바잉에 대한 이야기를 하셨죠. 사실 이렇게 패닉 바잉에 몰려드는 게 독특한 현상 같기도 해요. 왜냐면 코로나 19나 이렇게 해서 경제성장률이나 여러 가지 어려운데 갑자기 사람들이 부동산 자산이라든지 집으로 막 몰리기 시작했거든요. 정부가 대책을 내세우지 않으면 자칫 잡을 수 없을 만큼 집값이 튈 수 있다 이런 우려가 있어서 그런 건데 13만2천호에 대한 효과는 일단 긍정적으로 현재 평가하고 계시는 거죠?

◆ 김흥진> 예. 그렇습니다.

◇ 김우성> 그렇다면 13만2천 가구 지금 당장은 또 아니고 시간이 좀 걸리는 것들도 많이 있습니다. 용산만 하더라도 아직 반환 절차가 조금은 남아있는 상황이고 캠프킴도 그렇고 지금 여러 굉장히 관심이 높은 것들은 많으나 이게 최소 3-4년 뒤 아닌 가라는 것들도 있는데요. 어떻게 보셔야 될까요?

◆ 김흥진> 조금 전에 말씀드린 것처럼 2022년 2023년까지 입주 물량이 부족한 건 아니고요. 그래서 그 이후를 대비한다라고 하는 차원에서 말씀드렸던 거고. 이번에 확보한 캠프킴 같은 경우는 반환 받아야하는 부지지만 용산 정비창은 철도 공사 부지고 그 다음에 대부분 이번에 발표한 부지들이 다 국공유지입니다. 통상적으로 저희가 택지사업을 하게 되면 수용절차를 거쳐야 합니다. 보상을 해줘야 되고 여기 상당히 시간이 많이 걸리는데. 국공유지 같은 경우에는 그런 절차 없이 사업계획을 수립을 해서 사업에 착수를 할 수 있습니다. 물론 이제 공사기간이나 계획 수립 기간을 감안을 하면 실제로 입주하는 시기는 지금부터 한 3-4년 뒤겠지만 분양이나 입주자 모집은 그것보다 훨씬 더 빨리 할 수 있습니다. 착공을 하면 바로 입주자 모집을 할 수 있기 때문에 입주자 모집은 한 2년 이내에는 상당 부분 이루어질 수 있을 것이고 비록 입주는 3-4년 뒤에 하지만 일단 분양을 받거나 내가 살 집이 미리 정해졌다고 하면 패닉바잉과 같은 어떤 불안감은 사라지기 때문에 시장 안정의 효과는 좀 더 빨리 나타나지 않을까 생각을 하고 있습니다. 

◇ 김우성> 지금 저희 방송국이 위치한 서울 상암동 인근만 해도요. DMC 미매각 부지, 자동차 검사소, 상암 견인차량보관소도 서부운전면허시험장 이런 곳들이 올랐습니다. 많은 분들이 관심을 가져요. 저거는 어디로 가냐? 이러는 데 말씀하신 것처럼 정부 소유의 공공토지라 빨리 빨리 처리를 할 수 있다. 근데 이렇게 발표를 하니까 김현미 국토부 장관께서 브리핑할 때도 질의응답이 나왔습니다만 이렇게 사전청약을 받으면 정부가 기존에는 후분양제라는 합리적 방안으로 주택 소비자를 우선시 하는 정책으로 가려고 했는데 그러면 다시 거꾸로 가냐? 이렇게 묻는 분들도 많았어요. 

◆ 김흥진> 후분양도 후분양 로드맵을 만들어 가지고 일정 비율의 공공이 분양하는 물량의 일정 비율은 후분양으로 시범적으로 운영하고 있습니다. 그 계획은 그 계획대로 진행이 되는 거고 모든 분양을 선분양 할 수도 없고 후분양 할 수도 없고 분양 방식은 다양하게 가져가는 것이 좋다고 저희가 생각을 하고 있고요. 선분양 방식 중에서 최근에 시장 상황이 조금 많이 불안해하시니까 조기 공급 효과를 얻기 위해서 사전 청약 제도를 도입을 했고 사실 이 사전 청약 제도는 옛날에 보금자리주택할 때도 저희가 사전 청약 제도를 한 적이 있습니다. 그 때는 보상이 이루어지기 전에 사전청약이 해서 실제로 사전 청약을 받으신 분이 실제로 본 청약할 때까지 시간이 많이 길었습니다. 경우에 따라서 7년 정도 걸린 경우도 있었는데 이번에 저희가 내년부터 할 사전청약제도는 어느 정도 보상이 마무리 되는 지구를 중심으로 할 것이기 때문에 실제로 사전청약하고 본 청약까지 시간을 그리 길지 않을 것으로 생각을 하고 있습니다. 

◇ 김우성> 획일적인 어떤 정책의 방향이 획일적으로 적용되는 것은 아니고요. 여러 가지 얘기가 나오는데 사전청약에 대한 관심이 벌써부터 뜨겁기도 합니다. 국토교통부 홈페이지에 들어가면 안내가 있는데 이거 뭐 어떻게 해야 되나하고 물으신 분들이 많아요.

◆ 김흥진> 저희가 3기 신도시 관련한 홈페이지를 며칠 전에 오픈을 했습니다. 거기에 관심이 있는 지구들 신도시 중에 관심이 있는 지구에 본인의 연락처를 남겨 놓으면 청약을 앞두고 그 사람들에게 직접 문자메시지로 청약 안내를 해 줄 계획이고요. 사전청약 시점이 다가오면 입주자격이라든지 공급되는 주택에 대한 정보들도 저희가 다 안내를 해줄 겁니다. 빠르면 내년 하반기부터 사전청약이 진행이 될 것으로 생각을 하고 있습니다.

◇ 김우성> 서울 아파트 중위가격 이런 것들 뉴스 보시면서 비정상적으로 부동산이 과열되고 조급하게 사려는 움직임에 대해서 정부가 확실한 대책을 내놓고 장기적인 것이 아니라 체감할 수 있는 대책을 내놓고 있기 때문에 시장 안정이 될 것이다 이런 메시지를 계속 내드리고 있습니다. 사실 언론사의 입장에서도 대책들이 나오면 공부를 하고 같이 모여서 보도 자료를 보는데 쉽지 않아요. 여러 가지 낯선 얘기들도 나오고 이번에 보면 집값이 워낙 비싸니까 지분을 일부 지분적립형 이런 굉장히 낯선 것들도 나오는데 실장님께서는 물으면 자판기처럼 탁탁탁 설명을 다 해주시네요.

◆ 김흥진> 되게 복잡한 얘기여가지고 좀 국민여러분이 되게 이해하기 어려운 내용들도 많이 있어가지고 저희가 되도록 친절하게 참고 자료도 많이 내고 인포그래픽같은 형태, 카드 뉴스의 형태로 정보로 제공을 해주려고 하고 있습니다.

◇ 김우성> 사실은 정보를 잘 이해하시는 것도 이런 것들에 대해서 본인의 어떤 불안감이나 주거 문제를 대처하시는 데 중요하기 때문에 오늘 방송도 귀담아 들으시고요. 국토교통부 홈페이지도 한 번씩 가보시면 더 좋을 것 같습니다. 공공참여형 고밀재건축 이게 관심이 높았습니다. 왜냐면 유명한 많은 분들이 아시는 은마아파트도 그렇고 사업성 얘기를 할 때 50층까지 올리고 용적률 해야 되는데 이미 은마아파트만 해도 용적률이 200%가 넘어서 사업성이 있냐 이런 얘기가 있어요. 이번에 허용한다고 얘기가 되면서 논란도 뒤따라 붙고 있긴 해요.

◆ 김흥진> 재건축이 많은 분들이 관심이 많은데 재건축이 기본적으로는 거기 살고 계시는 분들의 주거 환경을 개선하는 게 일단 일차적인 목표지만 또 도심 내에 주택을 공급을 할 수 있는 하나의 수단입니다. 종전에는 저층단지들이 많이 있었죠. 저층단지 같으면 재건축을 하면 세대주가 1.5배 정도 증가를 하는데 지금 이제 은마라든지 중층단지같은 경우 재건축을 해도 늘어나는 세대수가 1.2배 내지 1.3배 물론 계획에 따라 다르겠지만 평균적으로 최근에 했던 걸 보면 1.2-1.3배 정도 증가를 했습니다. 어떻게 보면 재건축을 통해서 도심에 공급되는 물량에 대한 기능이 많이 떨어졌다고 생각을 하고 있고요. 도심 내 주택을 공급하려면 좀 더 용적률을 높이고 좀 더 많은 세대수의 주택이 공급이 필요하다고 봐서 저희가 이번에 고밀 재건축이라고 하는 개념을 기존 세대수에 비해 2배 정도 물론 모든 단지가 다 2배가 될 수는 없을 겁니다. 단지의 특성에 따라서 그렇지만 대략적으로 2배 정도는 공급이 되는 것을 고밀 재건축으로 하고 이런 고밀 재건축을 하게 되면 문제가 발생할 수 있는 게 도로라든지 상하수도와 같은 도시기반시설에 부하를 좀 더 많이 주는 그런 측면이 있습니다. 그러다보니 거기에 따른 개발이익이 생기면 그건 공공이 회수하는 형태로 해야 되지 않느냐 컨셉으로 저희가 접근을 했고 그래서 공공이 참여하는 공공참여형 고밀재건축이 필요하다라고 해서 이번에 그런 제도를 만들게 되었던 것입니다.

◇ 김우성> 고밀재건축 이렇게 용어를 쓰니까 청취자분들은 귀로만 들으시니까 이해가 잘 안 될 수 있는데 50층까지 높일 수 있다?

◆ 김흥진> 예를 들어 지금 세대 수에 2배 이상을 지으려고 하면 용적률을 많이 높여야 되겠죠. 용적률을 많이 높인 상태에서 층수 제한을 하지 않으면 굉장히 빽빽하게 동간 거리가 좁아서 굉장히 주거환경이 나빠지는 그런 문제가 있을 수 있습니다. 그래서 용적률이 늘어나면 거기에 맞춰가지고 층수도 조정할 수 있도록 하는 그런 과정들이 필요하고 이번에 서울시하고 협의하는 과정에서 좀 용적률을 많이 높일 필요가 있는 지역 같은 경우에는 주거지역을 준주거지역으로 종상향을 하고 준주거지역으로 종상향을 하면 50층까지 지을 수 있습니다. 그렇게 종상향을 통해서 층수를 높여서 지을 수 있도록 하겠다는 게 내용입니다.  

◇ 김우성> 서울 스카이라인도 그렇고 서울은 과거에 35층 아래로 제한을 하면서 나름의 도시개발도 도시재생 쪽으로 좀 많이 무게를 뒀었거든요 서울시는 그래서 이번에 대책이 나왔고 다들 국토 발표와 정부 발표를 듣고 그렇게 되는 구나라고 생각을 했는데 서울시는 좀 입장이 다르다라는 뜻도 내비쳤어요.

◆ 김흥진> 입장이 다른 것은 아니고요, 서민들의 주거 안정을 위해서 주택 공급을 확대하자는 목표는 국토부나 정부나 서울시하고 다 동일합니다. 공급확대TF에서도 서울시도 참여를 해서 같이 계속 논의를 해왔고 대책 발표한 날 오후 늦게 서울시에서 공식적인 입장을 발표를 해서 공공참여형 고밀재건축을 추진하기 위해서 관계부처와 같이 열심히 노력하겠다고 하는 입장을 공식적으로 발표를 했습니다. 서울시하고 입장이 다르거나 하는 그런 것은 아닙니다.

◇ 김우성> 35층으로 지금은 좀 제한을 두고 있는 것을 50층으로 완화하다 물론 공공참여가 전제입니다만 그것에 서울시가 반대한다가 아니라 지금 계속 협의를 하고 기본 방향에 대해 동의하고 있는 상황이다.

◆ 김흥진> 예. 그렇습니다. 저희도 모든 공공 고밀재건축을 다 50층까지 확대한다는 의미는 아닌 거고 지역의 특성이라든지 단지가 위치해 있는 입지 주변 환경 등을 감안해서 필요하다라고 하면 준주거지역으로 종상향을 해주고 거기에 따라서 50층까지 허용을 해주겠다는 뜻이기 때문에 서울시하고 정부의 입장이 차이가 있는 것은 아닙니다.

◇ 김우성> 앞서도 말씀해 주셨지만 일괄 적용되거나 그런 부분들이 아니고 주변 상황이라든지 여러 입지를 따져서 가는 부분이기 때문에 구분해서 내용을 봐주시고요. 지금 국토부 홈페이지를 들어가 봐도 그런 얘기가 나옵니다. 재건축에 조합이 참여를 하면 초과이익환수라든지 또 기부채납 이런 얘기가 나오면서 비율이 낮아졌다 이런 건데 오보다 이렇게 또 정정도 하셨더라고요. 이 이유가 이익환수라든지 기부채납을 하게 되면 사업성으로 하는데 정작 본인들의 수익이 적어서 과연 이게 조합이 적극적으로 할까 이런 얘기도 있어요.

◆ 김흥진> 용적률이 늘어나게 되면 아무래도 일반분양할 수 있는 물량들이 많아지지 않습니까? 그러다보니까 일반 분양물에서 수익이 생기는데 그 수익을 조합이 다 가져가는 것이 적절하냐 앞서 말씀드린 것처럼 용적률이라는 것이 기관시설부담하고 연계가 되어 있고 어떻게 보면 공공성이 있는 건데 늘어나는 용적률의 일정 부분은 공공에 기부 채납형식으로 환수를 하는 구조를 짤 수밖에 없고요. 일정 비율을 기부 채납하더라도 나머지 일반 분양 물량들이 있기 때문에 물론 이제 용적률이 늘어나서 건설비가 더 늘어나는 부분은 있겠지만 그런 부분까지 감안해서 적정수준의 수익은 보장할 수 있는 형태로 저희가 기부 채납을 받는 것이지 아예 손해가 되거나 마이너스가 되는 형식으로 저희가 기부 채납을 받을 수 없지 않습니까? 사업이 진행될 수 있는 정도의 기부 채납율은 저희가 적용을 할 건데 단지마다 조금 차이가 있을 것 같아요. 예를 들어서 지금도 사업성이 좋고 굳이 공공 고밀재건축을 하지 않더라도 사업이 잘 할 수 있겠다라고 판단되는 곳은 아무래도 참여를 꺼리겠지만 사업초기단계라든지 아니면 사업이 부족해서 아니면 또 조합 내에서 갈등관계가 있어가지고 좀 더 투명하게 관리할 필요가 있다 공공이 들어와서 그런 조합같은 경우라고 하면은 충분히 공공재건축에 관심을 가질 수 있지 않을까 이렇게 생각을 하고 있습니다. 

◇ 김우성> 이게 자신의 자산, 재산에 관련된 문제이기 때문에 민감하게 반응하시는 분들도 있을 거고 또 정반대로 지금 실장님이 말씀해주신 것처럼 사람들이 더 많이 살고 밀도가 올라갈수록 공공부문에 대한 투자와 여러 가지 필요 때문에 늘어야 된다라는 게 이해관계가 있을테데. 또 여기에 관련된 것들이 임대주택입니다. 우리나라는 사실 임대주택에 대한 굉장히 안 좋은 사회현상이 있거든요. 임대에 산다는 이유만으로 사회경제적차별을 하시는 분들도 있고 이번에도 그런 부분도 포함되어 있는데 이건 국통교통부의 대책이라고 할 순 없겠지만 그런 부분에 대한 반발이나 그런 것들을 준비하시면서 알고 계셨습니까?

◆ 김흥진> 정비 사업을 하게 되면 재개발도 마찬가지고 재건축도 마찬가지지만 거기에 살 고 있던 세입자분들도 있고 결국은 저렴한 주택들이 없어지고 상대적으로 비싼 주택들이 들어오는 게 정비 사업의 특징 아닙니까? 정비 사업을 통해서 좀 물로 양질의 주택이지만 고가의 주택만 공급해서는 도시 전체적으로 봤을 때 주거 안정을 침해하는 요소가 있을 수 있기 때문에 일정 부분 임대주택을 공급하는 것이 불가피하다라고 생각을 하고요. 임대주택이라고 하는 것이 어차피 다 같이 더불어 사는 사회인데 그게 꼭 임대주택이 들어온다고 해서 우리 단지에 임대주택이 들어와서는 안 된다라는 시각으로 접근하는 것은 바람직하지 않다고 생각합니다. 

◇ 김우성> 사실 이런 부분에 대해서 문제 제기를 한다고 하면 저는 정부에서도 단호하게 국민은 달리 임대주택이든 자가주택이든 구분할 수 없다라고 오히려 정부가 좀 메시지를 명확하게 줬으면 좋겠다라는 생각도 해보고요. 앞서서 여러 가지 얘기들을 얘기해주셨는데 이런 정책이 나오고 실질적으로 효과가 어떨지에 것들도 있습니다. 개별적으로 좀 관심이 가는 부분에 대한 얘기 하나만 드릴게요. 많은 분들이 강남 쪽에 대한 관심이 높지 않습니까? 조달청, 국립외교원 이런 자리들에 대해서 아니 저기도? 하면서 굉장히 관심을 보이세요. 여기는 도대체 어떤 주택들이 들어오는 건가요?

◆ 김흥진> 많은 분들이 다 임대주택이 들어오는 것으로 생각하고 계시는데 입지마다 조금씩 차이가 있겠지만 기본적으로 분양주택하고 임대주택을 같이 섞어서 짓는 것으로 계획을 하고 있고요. 전체적으로 이번에 발표한 신규택지에 경우에는 절반정도가 분양 절반정도는 임대라고 생각하시면 될 것 같고 그 주택들의 상당부분은 생애최초 주택 구입자라든지 아니면 청년 신혼부부를 대상으로 공급을 할 거고요. 공급하는 형태는 지분적립형 분양주택일 수도 있고 다양한 형태의 주택으로 저희가 공급을 할 생각입니다. 

◇ 김우성> 저도 사실 무주택자인데요. 그런데도 집이 생긴다라고 했더니 저희 아내도 그거 비싸서 어떻게 사냐라고 했을 때 제가 지분적립형 얘기를 했더니 그건 또 뭐냐고 해서 일종의 할부로 집을 사는 거다 이 설명을 했습니다. 여러 가지 제약 요인이 있긴 하지만 새로운 제도들이 만들어졌습니다. 끝으로 임대시장 얘기를 해봐야 될 것 같습니다. 정치권에서도 뜨거웠죠. 월세 산다 릴레이가 나올 정도로 임대차 3법이 나오면서 월세로 대폭 바뀔 것이라는 불안감이 있었는데 국토부에서는 그렇지 않다라는 입장을 내놓으셨죠.

◆ 김흥진> 현재 워낙 금리가 낮다보니까 임대인 입장에서는 전세보증금을 받아도 이것을 활용하기가 어려워서 월세로 전환할 확률이 높다 임대료를 못 올리게 되면 월세를 받을 거라 얘기를 했지만 실제로 이제 전세를 월세로 바꾸기 위해서는 자기가 가지고 있던 보증금을 돌려줘야만 그 부분을 월세로 처분할 수 있는데요. 지금 현재 임대를 주시고 있는 분들의 상당 부분은 집이 한 채 이상이실 분들일 겁니다 아마. 우리나라에 주택보유 형태를 보면 그런 분들은 흔히 말하는 갭투자라고 해가지고 전세보증금을 끼고 나머지 일부 금액에 대해서만 본인에 자금을 투입을 해서 주택을 구입을 하셨던 분이기 때문에 보증금을 돌려줄 수 있는 여력이 있는 분이 그렇게 많지 않을 거라 생각을 하고 있고 사실 지금도 금리가 낮은 상태였기 때문에 월세가 임대인 입장에서 월세로 받는 것이 유리합니다. 하지만 실제로 월세이외 전세도 많이 있는 상태라는 것은 지금도 보증금을 돌려주기 힘든 상황이기 때문에 월세로 급격한 전환이 이루어지고 있지 않기 때문에 앞으로 월세가 훨씬 더 유리한 것은 임대인 입장에서는 유리한 것은 맞겠지만 그렇게 쉽게 전세에서 월세로 전환되기는 쉽지 않을 것으로 생각합니다.

◇ 김우성> 한 보도에 따르면 600조원 규모가 전세 보증금 시장의 규모라고 하는데 그 돈을 전부 다 풀어내야 월세가 가능한데 그것도 지금 무리한 상황이다라고 얘기하셨고 이건 임차인도 관심이 많을 것 같습니다. 법정전환율 얘기도 해봐야할 것 같습니다. 지금은 기본금리에다가 정부가 정한 3.5%를 더해서 4%입니다. 1억 전세를 월세로 바꾼다고 하면 400만원이니까 36만원 되는 건가요? 이게 지켜질까 궁금하고.

◆ 김흥진> 주택임대차 보호법에 전월세 전환율이 규정이 되어있고 그것을 지키도록 규정을 하고 있습니다. 전환율이 적용이 되는 것은 갱신 계약을 체결할 경우 2+2로 바꿨는데 갱신 계약을 체결하면서 전세를 월세로 일부 보증금을 바꾸는 경우에만 적용이 가능한 상황인데 그럴 경우에 그걸 지키지 않았다라고 하면 법 위반이고 거기에 따라서 생긴 이익에 대해서 임차인이 손해배상을 청구할 수 있기 때문에 집주인이 마음대로 올리기 어렵다라고 생각하고 있습니다.

◇ 김우성> 저희도 이런 제도들 열심히 소개하겠습니다만 임차인을 보호하고 임대인의 권리도 어느 정도 챙기면서 시장을 안정화시키는 이런 노력들 계속 따라가면서 여러분께 알려드리겠습니다. 오늘 아주 흔들림 없이 답해주셔서 감사합니다.

◆ 김흥진> 감사합니다.