[생생경제] 그린벨트 해제 불가, 해제 말고도 방법은 있다 (부동산 전문가)

 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 김인만 김인만부동산연구소 소장, 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 그린벨트 해제 불가, 해제 말고도 방법은 있다 (부동산 전문가)

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제 뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 오늘은 앞서 말씀드린 대로, 뜨거운 그린벨트에 관한 이야기로 1부, 2부 이어가겠습니다. 김인만부동산연구소 김인만 소장님 나오셨어요. 어서 오세요.

◑ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만> 네. 안녕하세요.

◇ 김혜민> 연세대 정경대학원 겸임교수 한문도 교수님 나오셨어요. 안녕하세요.

◆ 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(이하 한문도)> 네. 안녕하세요.

◇ 김혜민> 오늘 우리 뒤에 있는 코너까지 킬하고, 두 분을 모시고 긴급 토론을 개최했는데, 문재인 대통령이 방금 그린벨트 해제하지 않겠다고 발표했습니다. 문재인 대통령은 그린벨트를 해제하지 않겠다. 후손을 위해 놔두겠다고 발표했습니다. 문 대통령이 언급했기 때문에 정리가 되긴 했지만, 이 그린벨트 건은 언제든 나올 수 있는 안이어서, 이야기된 김에, 두 분과 그린벨트에 대한 모든 것을 알아보겠습니다. 먼저 이번에 정부가 그린벨트 해제 카드에 손을 댄 배경, 한문도 교수님 어떻게 분석하세요?

◆ 한문도> 주택가격이 좀 잡히는 것 같다가 12.16대책으로 인해서 5월까지는 안정됐었죠. 5월에 마이스 개발계획이 나오면서, 강남 주택가격이 조금 들썩일 때, 물론 수용성 효과도 많이 가라앉는 분위기가 있었고, 약간 관망할 수 있는 상태인데, 마치 기다렸다는 듯이 일주일, 이주일밖에 안 올랐는데, 바로 정부에서 대책을 발표했죠. 6.17을. 그래서 시장이 놀랐습니다. 그 조급함이 지금 7.10까지 이어졌잖아요. 그것을 보면 흐름이 좀 묘해요. 정책의 일관성이나 주택 투기와의 전쟁, 주택가격을 잡겠다. 서민 위주로 가겠다. 일관성이나 정책 방향은 누구나 동조해요. 그러나 결과론적으로 결과가 안 좋거든요. 실패했다는 것이 맞다고 할 정도로 주택가격이 잘 안 잡히고, 잡히는 것 같다가 다시 올랐죠. 그러니까 조급함이 발동한 것 같아요. 공급대책에 대해서 피부로 30만 호 신도시가 당장 안 오잖아요. 이 사이에 입주 물량이 조금씩 적어요. 적다 보니까, 그것과 물리면서 시장이 불안할 것 같으니 선제적으로 던졌지만, 너무 급하게 준비 없이 던지다 보니까, 물론 준비는 했는데, 완벽하게 해야죠. 댐을 쌓는데 구멍 하나, 두 개가 나면 다 무너지잖아요. 지금 그런 상황인 거예요. 댐을 열심히 쌓았는데, 10%를 마저 하고서 발표해도 됐는데, 급하게 하다 보니까 정부가 덥석 그린벨트까지. 2018년에도 한 번 했다가, 또 박원순 시장 작고하신 지 얼마 안 됐는데, 바로 던지고. 이런 게 겹치면서 국민 정서가 많이 불안하고, 신뢰를 잃게 되어서, 급하게 던진 것 같아요. 그린벨트의 뜻은 이해하나 좀 깊이 있는 시간을 가졌다면 좋았겠다는 아쉬움이 있습니다.

◇ 김혜민> 네. 정책을 굉장히 많이 내놨음에도 결과가 안 좋았고, 정부가 조급하다 보니까, 토론을 거치지 않고, 특히 국민의 이해 없이 카드를 내놓은 게 역효과가 난 것이 아니냐는 말씀을 해주셨어요. 소장님 덧붙일 말씀 있으세요?

◑ 김인만> 교수님 말씀에 전적으로 공감하고요. 너무 성급했다는 것을 지울 수는 없을 것 같아요. 발등의 불이었고, 너무 급했고, 우왕좌왕하는 모습이 국민들이 보기에는 굉장히. 안 그래도 신뢰가 떨어져 있는 상황에서, 특히 박원순 서울시장께서 돌아가신 지도 얼마 안 됐는데, 반대하셨잖아요. 찬성을 했으면 모르겠는데.

◇ 김혜민> 그렇죠. 너무 기다렸다는 듯이 나온 느낌이 있었어요.

◑ 김인만> 모양새도 안 좋았고요. 조금 시간이 지나서 하든지, 원래 찬성하셨던 분이면 괜찮은데, 반대하셨는데 바로 기다렸다는 듯이 나오는 모습도 안 좋았고, 더 문제가 됐던 것은 오늘에서야 교통정리가 됐지만, 목소리가 각각이었거든요. 부총리 얘기 다르고, 총리 얘기 다르고, 법무부 장관까지 나와서 딴 얘기하니까, 국민들 입장에서는 ‘이게 뭐지? 쟤들 왜 저래?’ 이런 상황까지 벌어져서, 급기야 대통령께서 나오셔서 할 얘기 정도가 아니거든요. 그린벨트 푸냐, 안 푸냐를 대통령께서 발표할 정도면, 오죽 논란이 됐으면 이런 현상이 생겼을지에 대해서 저는 좀 반성해야 할 것 같고요. 이런 것은 내부적으로 충분한 논의 후에 결정해서 발표를 해야 하고, 이게 굉장히 민감한 문제거든요. 그린벨트를 저도 반대하는 입장이지만, 국민들도 첨예하게 대립하는 문제를 그렇게 쉽게 발표했다는 부분에 대해서는 조금 경솔함, 잘못한 부분이 있을 것 같고, 지금이라도 빨리 교통정리가 됐다는 점에서는 긍정적으로 보고 싶습니다.

◇ 김혜민> 그린벨트의 논쟁에는 미래세대를 위한 가치까지 포함되어 있기 때문에, 말씀하신 것처럼 여러 논쟁거리를 담고 있는 주제거든요. 그래서 오늘 ‘출발 새 아침’에 김현아 미래통합당 비대위원도 이런 부분에 대해서는 사실 내부에서 정리가 되고 토론을 했어야지, 국민을 상대로 언론 플레이하듯이, 이 사람, 저 사람이 이야기하는 것은 적절하지 않다고 비판하기도 했습니다. 서울 시내 공급량이 적다는 얘기를 하기 때문에 늘 대안으로 나오는 게 그린벨트 해제라서, 이번에 이것을 좀 알아보고 가죠. 그린벨트로 서울 시내에 묶인 지역이 어디이고 면적이 어느 정도 됩니까?

◆ 한문도> 각 구역에 있는데요. 잘 아시는 서초구, 노원구, 강서구에 많이 배분되어 있습니다. 은평구와 강북구도 있는데, 서초가 제일 많습니다. 23.88km2 가 있는데 양이 좀 많죠. 전체로 합하면 149.13 km2인데, 이게 많이 해제된 거죠. 보금자리 주택으로 좀 해제되고, 행복주택으로 좀 해제돼서, 조금씩 줄었습니다. 줄어든 상태에서 현재는 그 정도 물량인데, 여기서 정부가 이것을 좀 풀어보고 싶은 마음이 있었던 거죠. 이 양을 따지면 세계 대도시와 비교하면 비슷합니다. 전체 서울시 면적이 605km2인데, 그중 한 25% 정도 되니까요. 외국 대도시와 녹지율이 비슷해요. 많이 적지는 않습니다. 제가 볼 때는 현재까지는 적정하게 잘 유지하고 있다. 정부 입장에서는 사실 탐나는 지역이죠.

◇ 김혜민> 특히 이번에 언급된 곳이 강남구 세곡동과 서초구 내곡동이었잖아요. 만약 해제가 된다면 이 지역 일대가 될 가능성이 큰 것은 맞습니까?

◑ 김인만> 네. 당연하죠. MB정부 시절에도 보금자리 주택을 지었고요. 지금도 가보면 비닐하우스도 있고, 훼손된 부분이 있기는 있어요. 탐나는 지역이기는 하죠. 강남이니까. 탐나는 것은 맞는데, 미래세대의 문제, 그래서 해결될 것인가에 대한 논란. 그린벨트 풀어서 해결이 될 것 같으면 논란이 다른 양상이 될 수는 있는데, 사실 그래서 해결될 문제는 아니잖아요. 주택이 부족하다고 하지만, 좀 더 깊이 들어가 보면 이것은 다린 얘기일 수도 있는데, 진짜 주택이 부족한 것 맞아? 서울은 원래 부족한 것은 맞았지만, 결국 수요가 굉장히 많기 때문에 주택이 부족한 것이거든요. 그런데 그린벨트 몇천 세대 짓는다고 해서, 이렇게 서울을 원하는 사람이 많은 상황에서 주택 문제가 해결될지는 의문이 드는 문제잖아요. 이렇게 논란이 되는 상황에서 사실 바람직하지 않았고, 이렇게 논란이 된 부분도 국민의 입장에서는 아쉬웠다고 볼 수 있습니다.

◇ 김혜민> 네. 서울 시내는 워낙 수요와 공급이 안 맞는 곳인데, 몇 채 짓는다고 해결될 문제가 아니다.

◑ 김인만> 오히려 수요를 분산시키는 게 맞을 수 있는데, 그것도 쉽지 않죠.

◇ 김혜민> 오히려 서울 내로 수요를 집중시키는 꼴이 될 수도 있다는 말씀이시네요.

◑ 김인만> 잘못하면 집중이 되죠. 관심을 더 끌 수 있고요.

◇ 김혜민> 네. 한문도 교수님께 그린벨트 해제를 찬성하는 분 쪽에서 좀 여쭤볼게요. ‘우리나라의 산이 얼마나 많은데, 그리고 지금 젊은 사람들이 집 없어서 결혼 못 하겠다는데, 그린벨트 해제해서 집 좀 지으면 안 돼?’라고 한다면, 이 주장에도 일리가 있잖아요.

◆ 한문도> 당연히 논리가 타당하죠. 제가 편하게 말씀드리면, 후세를 위해서 남겨둔다고 했잖아요. 지금 젊은이, 신혼부부들이 결혼을 못 하잖아요. 아기가 없어져요. 통계청 데이터에서 많이 나오지만, 그러면 2300년인가 되면 인구가 0명이에요. 서울이고 뭐고 없습니다. 그러면 중간에 물론 0명이 될 리는 없지만, 그러면 대책을 세워야 하잖아요. 어떤 대책을 세워야 할까요? 주거 문제 때문에 결혼하지 않는 것이 제일 크거든요. 그런 관점에서 본다면 후세가 있어야 유지가 되는 것이니까, 그러면 전부가 아닌 10만km2 해제한다고 하더라도 어마어마한 물량이 나오는 것은 맞습니다. 서울에 택지가 없잖아요. 그런 관점에서 본다면, 개발의 논리에 입각한다면 타당성이 있습니다. 다만, 자연환경에 대한, 우리가 먹고살기 힘들 때는 개발제한구역이 눈에 들어오기나 했어요? 50~60년대는 식량배급이 더 중요했고, 그러나 점점 살기 좋아지고, 휴머니티(humanity)의 개념으로 오고, 라이프에 대한 확실한 인식, 패러다임(paradigm)이 바뀌었잖아요. 바뀌었는데, 핵심은 뭐예요? 후세를 위해서 남겨주자고 했으니, 지금 말씀하신 찬성하는 분들의 논리도 맞습니다. 진짜 후세를 위한다면 조립식 주택을 지으면 되잖아요. 우리 건축 능력 얼마나 좋아요. 공원 하나 만드는 것은 뚝딱이에요. 고속도로도 전 세계에서 제일 빨리 만드는 민족인데, 의지만 있으면 무엇을 못 하겠습니까? 지금 그린벨트 가지고 싸우는데, 다른 것도 많잖아요. 유휴부지 같은 것. 박근혜 대통령도 안 된다고 하지만, 오류동과 어떤 역에다가 행복주택 지었잖아요. 천 세대씩. 그런 것을 해야 하는데, 제가 볼 때는 찬성하는 분들 입장에서 논리를 찾으면, 양재역이잖아요. 마곡지구와 양재지구를 기업 R&D 지구로 정부가 묶었단 말이에요. 그 얘기는 뭐예요. 양재역 인근이 확대돼서 기업 R&D 지역으로 실리콘 밸리처럼 가겠다는 거예요. 그러면 그 옆에 붙어있는 땅이 세곡동, 내곡동이에요. 결국은 개발 압력을 이미 받고 있고, 세곡동, 내곡동 지역에 여러 등급이 있지만, 거기서 훼손된 곳이 좀 많이 있어요. 가시다 보면 비닐하우스를 많이 보실 거예요. 그리고 청계역 주변은 이미 도로가 점령했잖아요. 청계역 좌우로 땅이 꽤 있거든요. 그런 것은 사실 자연이라기보다는 도시화 되어있기 때문에, 그런 부분에 제가 말씀드린 조립식으로 지었다가, 그런 형태로 하는 여러 아이디어가 있을 텐데, 정부가 너무 급하다 보니, 국민들과 한 20번 정도 공청회 하면 좋은 안들이 많이 나올 것 같아요. 그린벨트 일부 찬성하는 분들도 타당하다. 무조건 반대하는 것도 문제가 있습니다.

◇ 김혜민> 지금 현실적으로 너무 비정상적인 집값 상황에 살고 있으니, 그린벨트도 너무 신성시하기보다는, 우리가 하나의 대안으로 고민해 볼 필요는 있는데, 아까 국민들과 20번 공청회 하면 된다고 하셨는데, 정부 여당 내에서도 안 하는데, 국민들과 공청회를 하겠어요. 그 내에서도 안 했는데요. 그러면 지금 검토될 수 있는 곳이 강남구 세곡동과 서초구 내곡동이라고 했는데, 벌써 집값이 많이 올랐다면서요.

◑ 김인만> 집값도 오르고, 땅 문의도 많아지고. 개인 사유재산 입장에서는 굉장히 억울할 수 있거든요. 개발제한구역으로 묶였다는 게, 사유재산 침해 논란도 있는데, 국가를 위해서, 미래 세대를 위해서 재산권 행사를 못 하는 지역이어서, 실제로 장기적인 관점에서 투자하는 분들도 계시거든요. 뜨거운 감자죠. 그린벨트를 풀어도 욕먹고, 안 풀어도 욕먹는 결과가 생기는데, 말씀하신 것처럼 실수요자, 젊은 세대의 입장에서는 이해가 되죠. 저도 반대하는 입장이지만, 오죽하면 그거라도 풀어서 하겠냐고 생각이 되는데, 이게 조금만 더 생각해보면 다른 방법으로도 있거든요.

◇ 김혜민> 그러면 다른 방법에 대한 이야기를 2부에서 본격적으로 나눠볼게요. 저희가 그린벨트 논쟁에 대한 이야기를 오늘 하려고 했는데, 문 대통령이 방송 시작 1시간 전에 정리해주셔서, 논쟁은 의미가 없어져서, 하나의 대안을 우리가 이야기 나누도록 하겠습니다. 그린벨트가 1971년 박정희 전 대통령이 처음 도입한 것이더라고요. 당시 경제가 너무 급속히 발전하다 보니까, 서울을 포함한 대도시가 급격히 팽창하면서도 이것을 조금 통제하기 위해서 도입한 제도라고 하고, 2018년에 문재인 정권에서 좀 완화하려고 했는데, 그때도 여전히 박 전 서울시장이 그린벨트 해제는 절대 불가하다고 이야기해서, 지금까지 한 번도 해제가 안 된 것은 아니잖아요.

◆ 한문도> 계속해왔죠.

◇ 김혜민> 문재인 정권 들어와서요.

◆ 한문도> 서울만 빼고, 군사지역이랑 임기 초반에 남북 화해 분위기일 때, 많이 풀었잖아요.

◇ 김혜민> 그러니까 서울지역 내에서는 없었죠?

◆ 한문도> 없었던 것으로 압니다.

◑ 김인만> 없었습니다. 박 전 시장이 워낙 강력하게 반대를 해서.

◇ 김혜민> 여러분들은 어떻게 생각하세요? 지금 문자로 보내주시고 계신대, 3482님 ‘그린벨트 해제는 안 된다고 생각합니다. 후손에 맡겨야 한다고 생각해요.’ 5278님은 ‘장기임대 아파트를 지어야 합니다.’ 그린벨트에 지어야 한다는 말씀이신 것 같아요. 1009님은 ‘국민들의 눈높이가 높아서 아파트가 모자란 것 아닌가요? 7~80년대 고급 단독주택들이 세가 안 나가서 빈집이 많다고 해요. 눈높이를 높이는 것보다는 구 주택을 리모델링해서 입주하는 방법도 적극 추진하면 될듯합니다.’ 두 분이 고개를 끄덕이셨어요.

◑ 김인만> 공청회를 해야겠네요.

◆ 한문도> 현명한 방법입니다.

◇ 김혜민 > 문재인 대통령과 정세균 국무총리가 청와대에서 가진 주례회동이었어요. 여기에서 그린벨트를 위해서 해제하지 않겠다고 한 거고요. 또 하나 내놓은 게 국공립 시설부지를 최대한 발굴, 확보해가겠다고 했거든요. 이게 구체적으로 어느 지역을 얘기하는 거예요? 김인만 소장님?

◑ 김인만> 일단 태릉 쪼고 골프장 부지가 언급되고 있고요. 많죠. 5월에도 발표가 됐잖아요. 유휴부지 같은 거 있는데 저는 좀더 적극적으로 발굴하면 나올 데가 많이 있을 것 같거든요. 우체국 같은 부지도 있고 육사 부지도 있고 수도권 주변 골프장 부지 매입해서 해도 되고 찾아보면 꼭 그린벨트 훼손이 아니더라도 제법 나오지 않을까 싶고, 또 하나는 약간 발상의 전환을 해서 우리가 여러 가지 층 제한, 조망권, 여러 가지가 있는데 약간 좀 어떻게 들으실지는 모르겠지만 서울이 저는 보존가치가 없다고 보거든요. 한강하고 남산 빼고 무슨 보존 가치가 있어요?

◇ 김혜민> 전에 소장님이 나와서 서울은 이미 망했다, 이미 망한 도시라는 얘기를 하셨죠.

◑ 김인만> 이미 망한 도시이기 때문에 망한 도시 좀 더 망가뜨린다고 젊은 세대들 지금 주택 문제가 심각하니까 저는 용적률 좀 더 올려서 재건축, 재개발도. 재건축 무조건 안 돼 이것도 안 돼. 이렇게 선 그어버리면 할 게 없거든요.

◇ 김혜민> 그 이야기는 조금 뒤에 해보도록 하고 일단은 국공립시설부지 관련해서는 많이 있다고 하셨어요. 또 어느 지역 있어요?

◆ 한문도> 제 생각에 국공립이라고 이야기한 걸 보니까 우리 국공립유치원 있잖아요. 유치원은 그대로 두고.
 
◇ 김혜민> 그게 부지가 얼마나 돼요? 유치원 부지가.
 
◆ 한문도> 십시일반이라 하나씩 모이면, 서울시의 국공립유치원이 많잖아요. 몇백 개잖아요. 그런 거라든지. 더 시설을 좋게 해서 집을 해주고 그 이익에 임대료를 유치원에 보존하는 등의. 여러 가지 머리를 쓰면 나올 거고. 우체국도 있잖아요. 또 하나 정부가 표현을 모호하게 했잖아요. 국공립부지, 최대한 그런 게 학교 같아요. 제 생각에. 학교와 서울시의 사립학교들이 이전하려고 하는 학교들이 많아요. 고등학교, 중학교에 학생들이 줄어들다 보니까. 그런데 그 부지에 대해서정부가 몇 년 전에 조건부 개발허가를 내주는 제도가 생겼어요. 그런데 잘 안내주고 있어요. 왜냐하면 교육부도 있고 국토부도 있고 서울시도 있기 때문에 관계부처가 많아요. 그래서 잠실 쪽에 한 군데가 최초로 개발한 경우가 있어요. 학교 부지인데 교육 허가도 받고. 다 받아서, 그런데 그거를 그냥 일반 민간업자가 아니라 교육부 부지는 국가와 연관성이 있잖아요. 있으니까 협의를 거쳐서 학생 수를 유지하기 힘든 어떤 지역들이 있을 거예요. 종로 같은 데도 초등학교 폐교 많이 됐거든요. 그런 것들 부지가 꽤 위치가 좋은데 청년주거복지를 먼저 해결하는 게 후세대를 위해서 1번인 것 같고. 애기들이 나와야 후세가 이어지니까, 그런 차원에서 자동차가 없이 차가 못 들어가는 형태로 한다면 학교 부지를 충분히 활용할 수 있을 것 같고. 그다음에 또 정수장 들어보셨을 거예요. 서울시민이면 다 아실 텐데, 정수장이 있어요. 부지가 안에 들어가 보시면 엄청 큽니다. 그러면 우리 건축기술이 세계에서 1위 수준인데 정수장 위에 2층 필로티 올려서 4-5층에서 쭉 깔아두고 높이는 낮추더라도 옆으로 좀 편안하게 하면 거기도 꽤 수요가 많을 것 같아요. 그러면 제가 볼 때는 그런 것들을 발굴하겠다는 뜻이다 라고. 국가가 가지고 있는 시설, 부지들을 최대한 활용하는 방안을 연구 중인 것 같습니다.
 
◑ 김인만> 제가 추가 의견을 드리면, 어디까지나 제 개인적인 생각인데요. 이거는 다른 데도 얘기가 나왔던 건데, 지하철 있잖아요. 땅 위로 가는 지하철, 용산역이나 성수나 구로 쪽을 지하화하면서 그 위에 임대아파트 지으면 도시 재생도 되고 좋잖아요. 지하철 땅 위로 다니니까 주거 환경도 나빠지거든요. 그래서 그게 국공립지잖아요. 사유 땅이 아니잖아요. 그래서 지하로 하고 그 위에 지어도 좋고요. 학교 이야기가 나왔으니까요. 이것도 개인적인 생각인데, 학부모들이 굉장히 싫어할 수 있는데 약간 고정관념을 바꿔서, 저는 학교 가면 운동장이 있고 학교가 있잖아요. 그러면 왜 꼭 운동장이 있어야 할까하는 생각을 지울 수가 없거든요. 그게 왜 그러냐면 일제시대 때 일본 학교를 받아오다 보니까 일본 학교의 문화거든요. 운동장이 있고, 건물이 있고 외국에 보면 학교가 그렇게 생기지 않았어요. 지하에 체육관 넣고 위에 하고 청년주택 같은 거 짓고 해서 공간을 좀 분리해서 입구를 분리하든지 하면 학부모들이 어떻게 생각할지는 모르겠지만 미세먼지도 많은데 오히려 실내체육관 만들면 더 좋지 않을까, 땅이 굉장히 많잖아요. 강남도 그렇고. 그 땅을 학교 한 4층까지는 학교로 쓰고 위에는 청년주택 쓰고 하면 제가 볼 때는 굳이 반대할 이유는 없을 것 같고요. 또 대학교들도 많잖아요. 대학교에서 동문회에서 반박할 수도 있는데, 대학교 부지도 서울에 굉장히 많잖아요. 그러면 본관 정도 남겨둘 수는 있어도 인구 분산 차원에서 좀 이전하고 그 땅을 어떻게 해도 그린벨트 훼손보다는 낫지 않을까. 왜 좋은 대학교는 다 서울에 있어야 할까 하는 생각을 저는 지울 수가 없거든요. 왜냐하면 과수요잖아요. 서울에는 인구가 너무 많은데 어떻게 보면 수요가 많아서 주택이 부족한 거지, 주택이 부족한 게 아닐 수도 있거든요. 발상의 전환을 해보면. 그러면 왜 수요가 많을까를 생각해보면 좋은, 직장도 많고 다 많지만 좋은 대학교가 있으니까 공부 잘하고 집안 좋은 애들이 서울 올라가서 정착해버린단 말이에요. 이런 문제도 우리가 근본적으로 좀, 이제는 생각해야 할 때가 아닌가 합니다.
 
◇ 김혜민> 아이디어들을 주셨어요. 국공립학교, 정수장, 그리고 지하철을 지하화해서 위에 임대주택 만드는 거 어떠냐고 하셨어요. 이런 다양한 이야기를 들을 수 있도록 공청회 자리가 활성화됐으면 좋겠어요. 그다음에 오늘 문재인 대통령이 밝힌 것 중 하나가 국가 소유 태릉 골프장 부지를 활용해 주택을 공급하겠다고 했는데, 이 국가소유 태릉 골프장 부지가 국공립시설 아니에요? 그런데 이거를 콕 집어서 얘기한 거예요, 아니면 다른 개념이에요?
 
◆ 한문도> 사례를 든 거죠. 국공립이랑 연결되는 사례를. 골프장 부지뿐만 아니라 보이지 않는, 옛날에 기억나시나요? 서울시 테니스장 부지, 이런 거 이명박 대통령 황제 테니스 기억나시죠? 숨어있는 게 얼마나 많을까요. 제가 지금 하나를 가져왔는데 보시면 서울시 유휴철도부지 현황이에요. 엄청납니다. 면적 자체가. 면적이 상당해요. 56만 제곱미터도 있고 철도부지만 37군데가 있는데, 대충 큰 데 읽어드리면요. 창동역 44,000 제곱미터, 서강대역 175만, 엄청난 물리적인 부지들이 많아요. 수서차량기지, 다 아시잖아요. 196,000 제곱미터 이런 것들을 합하면 몇 백만 되는 거 같아요. 이런 것들을 생각하시는 거 아닌가. 그래서 제가 볼 때는 정수장도 있고 우체국도 있고 경찰서도 있잖아요. 경찰서 한 2-3층 위로 10층 올려서 청년들 살면 무슨 문제가 있어요?
 
◑ 김인만> 범죄가 안 일어나겠는데요.
 
◆ 한문도> 더 좋아지겠죠. 이런 여러 가지 발상의 전환 등, 우리 애청자 여러분들 발상의 전환, 이런 것들을 국민 공청회 해가지고 하나 만들면 이 방송 듣는 분들만 다 들어오셔도 엄청난 제안이 들어올 거 같아요. 
 
◇ 김혜민> 지금 청취자분들께서 문자로 대안 많이 보내주고 계세요. 제가 소개할게요. 0625님 부천정수장 위에 야구장, 축구장 운영 중이래요. 4477님은 구시가지 노후주택 재정비 비용을 정부가 부담하고 조건부 임대주택 짓고 모든 정부청사 세종시로 옮겨야 합니다, 그렇게 보내주셨고요. 그리고 9929님은 도시에 오래된 아파트, 노후된 세대주택 관심 갖고 살피면 엄청 많습니다. 그 아파트들 하면 되겠다고 보내주셨고요. 3294님은 그린벨트 유지가 바람직합니다. 좋은 나라 녹지대 다 파헤치면 벌거숭이 됩니다. 그렇게 보내주셨고 많은 분들이 용적률을 확 높여야 한다는 얘기를 해주셨어요. 
 
◆ 한문도> 그건 좀 위험합니다. 전반적으로 이 인구 밀도를 생각하셔야 해요. 뭐냐면 저도 반은 찬성해요. 반은 뭐냐면 청년들이 너무 출퇴근이 멀고 이런 문제로 인해서 직장이 너무 서울에 밀집되어 있다 보니까 그런 거로 인해서 인구 밀도가 거의 세계에서 1등이에요. 도쿄의 1.3배, 1.4배 수준이고 뉴욕의 2배 수준이고. 이거를 잘 발표를 안 하는데 용적률을 올린다는 논리는 그겁니다 주거 용지가 부족하니까 용적률을 높여서 똑같은 땅인데도 올라가면 밑에 땅이 넓어져서 경관이 넓어진다, 이런 논리를 펴는데 인구 밀도가 올라가잖아요. 그거 되게 중요합니다. 그래서 맨해튼 같은 경우에 맨해튼도 용적률을 올려 주는데 요즘 뉴스에나 언론 보시면 맨해튼은 2,000%라고 하는데 그게 전부 2,000%가 아니고 서울시의 예를 들면 마포라고 하면 마포에 서울역 밑에 좀 내려오다가 요즘 막 짓는 데 있잖아요. 한강 넘기 전에. 거기는 높이 지어도 조망이 많이 안 가리니까 거기를 2,000% 주는 거예요. 2,000% 주면 물량이 엄청 나오는데, 그 2,000% 중에 80%의 물량에 대해서 맨해튼은 차를 못 다니게 합니다. 전철만 다닐 수 있는 근처에 다 2,000%를 주는 거예요. 그러면 주거 문제가 엄청 해결되잖아요. 그 상태에서 차들이 못 들어오니까, 주거문제를 해결하는 지역에 일단의 지역이 있어요. 거기서 1,000%, 2,000% 막 올랐어요. 이것을 막 전체를 올리는 것처럼 해서, 정부가 우려하는 건 그거예요. 용적률을 올리면 좋다. 누구나 알죠. 그런데 갑자기 2명이 다니던 도로에 4명이 살면, 도로에서 난리가 납니다. 강북 쪽의 교통난 때문에 정부가 고민하고 있는 거예요. 제가 알기로 다 검토했어요. 그런데 용적률을 올렸을 때, 강북은 도로가 강남보다 여건이 안 좋다 보니까, 문제가 생기는 거예요.
 
◇ 김혜민> 용적률을 높이면 주택을 많이 지을 수 있지만, 그만큼 인구가 밀집되면 다른 문제가 나올 수 있다는 말씀이신 거죠.
 
◆ 한문도> 이익의 문제가, 재개발을 갖고 있는 분들의 이익이 올라가잖아요. 그 부분에 대해서는 이익환수, 공유재로 국민의 합의, 공청회를 또 해야죠. 공청회를 하면 대안이 나올 거예요. 서로 공유하고 같이 가면, 사업하는 분들도 공청할 거고, 그런 것들이 필요할 것 같습니다.
 
◇ 김혜민> 그런데 김인만 소장님이 지난번에 나오셔서 홍콩과 비교하면서, 용적률 완화해서, 재개발, 전 건축 규제 완화해야 한다. 어차피 서울 망했다. 망한 도시다. 그린벨트는 놔두고, 망한 곳부터 하자고 하셨거든요.
 
◑ 김인만> 물론 교통문제 심각하죠. 지금도 심각한데, 그렇다고 서울의 모든 지역의 용적률을 올리자는 건 아니잖아요. 정비사업, 재건축, 재개발인데, 정비 사업이 뭐예요? 재개발이 뭡니까? 기반시설을 확충하는 거잖아요. 재개발 사업을 하면서 관련 도로를 고려할 수 있고요. 저는 의지의 문제이지, 방법이 없는 것이라고 생각하지 않습니다. 대한민국처럼 기술이 좋은 나라에서 그런 교통문제 하나도 해결하지 못 할까? 저는 그동안 의지가 없었다고 생각하고요. 손쉬운 방법만 찾지 않았나? 그린벨트 쉽잖아요. 해제시켜서 빈 땅에 밀어버리고 지어버리면 되잖아요. 너무 쉬운 방법, 빠른 방법만 찾아서 그렇지, 충분히 고민한다면 교통 문제 그거 과연 해결을 못 할까. 교수님 말씀하신 것처럼 여러 가지 방안이 있잖아요. 차를 못 다니게 한다든지, 대중교통을 확충한다든지, 고민을 하면 방법이 안 나오는 게 어디있겠어요. 우리 청년, 젊은 세대들. 신혼부부들 주택문제보다 더 시급한 문제가 뭐가 있다고, 그걸 못한다는 건 직무유기죠.
 
◇ 김혜민> 1413님은 새싹이신데 그린벨트 재개발 재건축 완화하면 서울 시내 주택부지 많지 않나요? 이렇게 하셨는데 지역을 한 개씩 추천해주신다면요. 이 지역을 재개발하고 재건축하면 정말 주택난이 어느 정도 해소될 수 있다, 못 해요?
 
◆ 한문도> 지역을 추천해달라는 건 좀 민감한 사안이고 나중에 문제가 되니까. 제가 드릴 말씀은 재개발 건축은 결국 진행될 것이고 정부에서 의식을 바꾸고 아까 말씀드린 대로 공청회 자주 거치시고 조금 늦더라도 천천히 하다 보면 답이 나오게 되어 있고 어느 국가나 도시 재생을 다 하거든요. 그래서 조급해하지 말고 언젠가는 다 리모델링할 수밖에 없는 도시 계획론에 입각하면 그렇게 되니까, 다만 시기의 문제겠죠. 정부의 어떤 문제이고 그건 본인들이 잘 판단하시고 정부의 정책에. 공청회 얘기가 또 나오네요. 공청회를 열어서 국민들의 뜻을.
 
◇ 김혜민> 제가 문자 몇 개 더 소개할게요. 8656님은 그린벨트 후손에게 물려주는 게 당연하다고 생각합니다. 어떠한 정책에도 집값은 잡히지 않고 지금 정책 때문에 경기 지역에도 집값이 널뛰고 있습니다. 전세도 점점 올라가고 다행히 저는 정책이 나오기 전에 전세를 얻었지만 1,2주 사이 2천만 원이 더 올라서 대출을 더 무리해서 받았습니다. 과연 그린벨트 풀고 집 짓는다고 해서 집값이 잡히고 청년세대들의 집이 넉넉하게 생길까요? 그렇지는 않다고 봅니다. 이렇게 주셨는데.
 
◆ 한문도> 여기서 히든카드가 나옵니다. 제 생각인데요. 왜 김현미 장관이 잘 작동하고 있다, 한달만 기다려라, 이런 얘기를 하셨는지. 시장은 그렇지 않은데. 도대체 저 얘기를 저렇게 자신 있게, 그러다가 요즘 안 맞으니까 국민 정서랑. 홍남기 장관님이 대신 총대 매고 얼굴을 비추더라고요. 왜 그럴까 곰곰이 생각해봤습니다. 그랬더니 임대차 3법 있잖습니까. 이게 만약에 이번 국회 때 통과가 된다면 시장에 예상치 못한 변화가 올 겁니다. 왜냐하면 현재 계신 분들은 또 앞으로 하실 분들은 법이 시행되자마자 다 적용되거든요. 물론 과도기는 있어요. 여기서 만약에 임차보증금의 전가를 세입자에게 하기 위해서 기존의 주택 분들이 그 부분을 올리는 부분이 있지 않습니까. 우리가 이사를 하면 몇 프로가 이사를 할까요. 전 수요가 있다고 할 때, 서울시에 백 명이 있다고 할 때 자가 수요자 빼고 임차인이 100명이에요. 그 중에 100명이 이사를 갈까요? 아닙니다. 보통 이동, 이전율을 따져보면 6%, 7% 계산하면 6-10% 정도가 이사를 가요. 한 해에. 6-10% 보면 이번에 부득이하게 피해를 봐요. 그러나 그 뒤를 생각해볼게요. 시행되고 내년부터 보면 만약에 2년, 2년, 2년을 해서 6년을 했어요. 어느 안이 통과될지 모르겠지만 6년짜리가 됐다, 무제한이면 말은 안 되는 거고.  된 경우를 가정할게요. 6년 동안 미래에 대한 예측이 가능하잖아요. 그래서 제가 볼 때는 그 법이 통과되면서 시장이 급변할 수 있다.
 
◇ 김혜민> 임대차 3법 통과되면서. 
 
◆ 한문도> 안정됐네? 그러면 30만 원씩 또 나오잖아요. 이런 것들하고 연계해보면 정부와 시간과 전월세임대차보호법이 연계되면 의외의 시장상황이 나올 수도 있다고 희망 섞인 추측도 해봅니다.
 
◇ 김혜민> 네. 그만큼 임대차 3법이 강력하다는 얘기 아니겠어요?
 
◑ 김인만> 강력은 한데 어떻게 나올지를 지켜봐야 하는데요. 교수님 말씀처럼 4년, 6년 정도 합리적인 범위 내에서의 규제라면 우리 사회가 충분히 감당할 수 있고 저는 2년은 너무 짧거든요. 계약하고 돌아서면 내년이 걱정되잖아요. 그래서 전세 사시는 분들은 100% 공감하실 텐데요. 그래서 4년, 6년까지는 인정하는데 이게 과하게 최근에 보면 무제한 얘기까지 나오는데 이게 우리가 감당할 수 있는 시장의 범위를 벗어나서 그렇게는 안 되겠지만 시장을 그렇게 흔들어버리는, 전세제도의 근간을 흔들어버리는 강한 규제가 나와 버리면 교수님 말씀처럼 그런 의미가 아니었겠지만 예상하지 못하는 반대의 역효과가 나올 수 있다. 그래서 규제라는 표현은 좀 그래요. 이거는 규제가 아니고 합리적인 기간 연장인데 합리적으로 4년, 6년까지는 저도 적극 찬성하는데 이게 너무 과하게 시장을 억제하는, 오히려 죽여버리는 결과가 나오면 집주인들은 어디까지나 버티거든요. 어느 정도까지는 버티는데 이게 너무 과하게 나와 버리면 집주인들이 임대를 포기해버리면 다주택자들은 양날의 칼이거든요. 다주택을 가지고 있지만 또 빈집에 대해서 전세물량을 공급해주는 민간사업자란 말이에요. 그래서 이분들을 완전히 죽여버렸을 때는 문제가 달라진다는 말이고요.
 
◇ 김혜민> 그래서 지금 전세제도 근간 흔드는 거 말씀하셨는데 실제 전세를 월세로 바꾸는 주인들이 많다는데 맞아요?
 
◑ 김인만> 실제로 바꾸고 있죠. 능력이 되는 분들은. 돈이 없는 분들은 못 바꾸고요. 지금 곰곰이 생각해보면 월세가 유리하잖아요. 그래서 월세를 바꾸는 분들은 그런 거는 있어요. 이게 갭투자자들, 집을 팔 사람들은 월세로 전환하지 않아요. 월세로 전환하게 되면 갭이 굉장히 많아지게 되면서 집을 못 파는 일이 생기거든요. 집을 살 사람이 그 돈을 집값을 다 주고 사야하잖아요. 그래서 월세를 돌리는 사람들은 여유 있는 사람들, 집을 당상 팔 생각이 없는 사람들은 월세로 돌려서 월세 받아서 종부세 내고 내 이득을 취하겠다는 사람들이고 이제 문제가 되는 건 능력이 좀, 월세로 돌릴 수 없는 분들은 이런 규제가 나오게 되면 고스란히 그 부담을 떠안아야 되는데, 지금까지는 전가를 시켰는데 전가 못시키게 된다면 굉장히 곤란하겠죠. 그러면서 최악의 경우에는 나 안 해, 매물을 쏟아냈을 때도 또 다른 부작용이 생기기 때문에.
 
◆ 한문도> 부작용이 아니죠. 매물 쏟아내면 공급이 늘잖아요. 
 
◑ 김인만> 공급이 느는데 하나 더 생각해야 하는 게 그 매물을 누가 받아줄 거냐에 대해서 이론적으로는 실수요자들이 받아주지만 실수요자 마음도 똑같거든요. 집값이 안 떨어지고 올라주기를 바라는데 집주인들이 매물을 내놓았다는 얘기는 더 이상 가능성이 없다고 판단했을 분위기거든요. 매물을 내놓았을 때는 실수요자들은 더 안 사요.
 
◆ 한문도> 아니죠. 실수요자분들한테 드디어 정부가 말로만 떠들지 말고 90%, 장기모기지론을 이 때 써야 하는 거죠. 
 
◇ 김혜민> 제도를 제도로 살 수 있도록.
 
◑ 김인만> 실수요자들을 위한 인센티브를 굉장히 줘야 하는데. 지금 제도를 보면 실수요자들도 세금 부담이 늘어나니까 분위기가 조금만 반전되어도 위험회피성향이 강한 실수요자들은 더 위축돼요.
 
◇ 김혜민> 그리고 쏟아져 나오는 집값도 높은 집값이잖아요. 그걸 살 수 있는 실수요자들이 얼마나 될 수 있느냐.
 
◑ 김인만> 대출 또 실수요자들은 무주택자는 대출 한도도 많이 늘려주고 저리로 해주고 보유세나 취득세도 낮춰서 집 하나는 살 수 있게 금리도 낮춰주고 집 있는 사람들한테 다주택자들은 금리 좀 올려서 금리를 서로 쉐어하는 경우, 대신 다주택자들은 양도세를 좀 낮춰서 매물 나올 수 있게 이렇게 좀 합리적인 규제가 필요할 것 같습니다.
 
◇ 김혜민> 우리가 오늘 머리를 맞대서 여러분들과 함께 이야기를 나눠봤습니다. 우리의 이야기를 들어주는 한 분이라도 있었으면 하는 바람을 가져봅니다. 오늘 함께해주신 두 분 고맙습니다.
 
◑ 김인만, 한문도> 감사합니다.