[생생경제] 김인만 부동산연구소 소장 “내일부터 전세대출 받으실 분, 주목하세요.“

 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 김인만 김인만부동산연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 김인만 부동산연구소 소장 “내일부터 전세대출 받으실 분, 주목하세요.“

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제 뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 내일부터 전세대출 받고 투기지역, 주기과열지구에 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출이 즉시 회수됩니다. 전세를 끼고 집을 사는 캡투자를 원천 차단하기 위한건데요. 김인만부동산연구소 김인만 소장 나오셨어요. 소장님 어서 오세요~

◆ 김인만 김인만 부동산연구소 소장(이하 김인만> 네. 안녕하세요.

◇ 김혜민> 요즘 저희가 생생 인터뷰 아이템을 찾으려고 아침에 기사를 보면, 부동산 기사밖에 없어요.

◆ 김인만> 그렇죠.

◇ 김혜민> 이런 적이 있었나 싶어요.

◆ 김인만> 저도 그래요. 대한민국이 이런 적이 있었나.

◇ 김혜민> 그렇죠? 경제 뉴스가 실종되고 온통 부동산 기사.

◆ 김인만> 온통 부동산이고요. 덕분에 제가 최대 수혜자인 것 같아요.

◇ 김혜민> 방송이 느셨나요?

◆ 김인만> 방송도 많이 하고, 살이 빠져요. 강제 다이어트 효과가 아주 좋습니다.

◇ 김혜민> 그러면 시장 분위기가 그만큼 뜨겁다는 건가요?

◆ 김인만> 좋게 말하면 뜨거운 거고요. 네. 뜨겁죠. 분노의 열기?

◇ 김혜민> 분노의 열기는 뜨겁고, 그게 시장에서 거래로 나타나나요?

◆ 김인만> 거래하고는 좀 달라요. 거래량은 코로나 생겼을 때는 완전히 얼어붙었고, 실수요자들이 5월, 6월은 조금 사다가, 지금은 살 수가 없잖아요? 워낙 규제도 많고, 추가 규제가 나오고, 임대사업자도 소급적용한다는 말도 나오니까 우왕좌왕이고요. 가지고 있는 분들은 우왕좌왕이고, 못 산 분들은 분노. ‘도대체 어떻게 하라는 거야? 나 하나 사려고 하는데 무슨 규제가 이렇게 많아.’ 이런 연락을 저에게 굉장히 많이 하시거든요. 저에게 자꾸 항의하시는데, 좀 높으신 곳에 항의하셔야지. 제가 대책을 만든 것이 아닙니다.

◇ 김혜민> 지금 전세가격이 상당히 많이 올랐다는데, 맞습니까?

◆ 김인만> 네. 전세도 많이 올랐고요. 매매도 많이 올랐는데, 저는 이게 비정상이라고 봅니다. 원래 매매가 강세면 전세가 약세고요. 매매가 약세면 수요가 이동하면서 전세가 강세가 되는데, 최근 양상은 완전 비정상인 게, 주식도 강세고, 아파트 매매도 강세고. 전세까지 강세가 되니까, 이게 3종 종합세트가 다 강세인 상황이거든요. 서민들은 전세가 강세인 것이 가장 고통스럽잖아요. 매매가 강세인 것도 힘든데, 내 집 마련 못 해서 속상해 죽겠는데, 전세까지 강세가 되니까. 그런데 이유가 있겠죠? 생각해보면 일단 전세 물량 자체가 많이 줄었고요. 2년 거주 요건이 들어갔잖아요. 양도세, 비과세도 받아야 하니까, 집주인들이 세입자가 사는 곳에 자신이 들어가야 하니까, 그런 부작용들이 생기더라고요. 그래서 입주 물량도 서울은 여전히 부족한 상황이고. 그리고 임대사업자도 많이 등록했잖아요. 임대사업자 등록해서 장기간 묶여서 물량이 잘 안 나오니까, 여러모로 우리 서민들이 굉장히 힘든 것 같습니다.

◇ 김혜민> 전세 구하고자 하는 분들이 힘든 이유가 전세 물량 자체도 줄었고, 정책들이 여러 가지 바뀌면서 온 결과라고 하셨는데, 제 주변에도 집주인이 나가라고 해서 고생하는 사람들이 꽤 있어요. 거기에 갭투자를 막기 위해서 전세 대출을 굉장히 까다롭게 만들었단 말이에요. 그래서 이 방송을 실수요자분들이 잘 들으셔야 할 것 같아요. 내일부터 어떻게 변하는 건가요?

◆ 김인만> 굉장히 강화되는데요. 정부의 내용을 살펴보면, 전세 자금 대출을 받고 전세를 살다가 새로운 주택을 사게 되면 전세 대출이 회수되거든요. 내일 이후 취득하는 집부터 그런 상황이 생기는데, 정부가 이렇게 강한 대책을 마련하는 것은 갭투자를 막겠다는 거죠. 전세를 살면서, 전세를 끼고 투자할 수 있잖아요. 그런 것을 방지하기 위해서 강력한 대책을 내놓는데, 세입자들, 서민들은 ‘내가 다주택도 아니고, 전세 살면서 집도 하나 못 산다는 말이냐?’ 이런 반발이 있습니다. 그래서 정부가 예외를 많이 뒀어요. 예외조항을 살펴보면, 직장 이동이나 자녀 교육, 부모 봉양, 요양, 치료, 학교폭력 등에 의한 실수요자들은 예외로 두고 있고요.

◇ 김혜민> 가정 내의 상황이 바뀌는 분들. 그런데 자녀 교육은 뭐예요? 학군 이동은 안 될 것 아니에요?

◆ 김인만> 전학을 간다든지.

◇ 김혜민> 예를 들면 학교 폭력이라는 예시가 있었는데, 이런 경우는 되지만, 단순히 좋은 학군으로 가기 위한 것은 안 되겠죠?

◆ 김인만> 구체적으로 나오진 않았는데요. 아마 그것을 예로 들 수 있을 것 같아요. 양도세 같은 경우도 자녀 교육으로 이전하게 되면 예외조항이 있는데, 서울 내에서의 이동이 아니고 멀리. 예를 들면 서울에서 제주도로 간다.

◇ 김혜민> 예를 들어 지방에 있는 대안학교.

◆ 김인만> 그렇죠. 대안 학교나 지방 전근을 갈 수 있잖아요. 그런 속 내용이 있는데, 그런 것까지 포함할 수는 없으니까, 혹시라도 이번 기회에 대치동으로 이사가겠다는 생각은 안 하시는 게 좋을 것 같고요.

◇ 김혜민> 가정 내의 상황이 있을 때. 또 하나는요?

◆ 김인만> 구입 아파트 소재 특별시나 광역시를 벗어나서 전세를 얻는 경우.

◇ 김혜민> 아, 특별시, 광역시.

◆ 김인만> 서울시 거주하는 분이 사정상 다른 곳에 거주할 수 있잖아요. 서울을 벗어난 다른 지역에 전세 거주할 때는 예외를 준다고 합니다. 그래서 상세내용이 나와야겠지만, 약간 오해의 소지가 있는 게, 그러면 서울 아파트 갭투자하고 다른 곳 가라는 얘기냐는 말이 나올 수 있거든요. 그래서 정부가 그런 의도는 아니기 때문에, 상세 내용을 보면 보완책이 나올 것 같고요. 구입 아파트와 전세 주택 모두 실거주할 때, 실수요자는 보호해주겠다. 직장 때문에 따로 살 수도 있으니까, 이런 부분은 예외로 허용하게 됩니다. 그 외에도 더 있기는 해요. 내용이 너무 많은데, 사람들이 이 내용을 보고 이해를 할까 싶기는 한데요. 새로 구입한 아파트에 기존 세입자가 있으면, 임대차 기간 동안 유예를 해주고요. 살 때 3억 원 이하의 집을 살 수 있잖아요. 샀는데 집값이 올라서 3억이 넘을 경우 억울할 수 있잖아요. 이런 것은 예외고요. 상속받을 수 있잖아요. 부모님이 돌아가시는 것은 어쩔 수 없으니까, 상속도 예외를 해주고요. 7월 10일 전에 전세자금 대출을 받고, 10일 후에 분양권이나 3억 초과하는 입주권을 사는 것도 예외에 포함됩니다.

◇ 김혜민> 네. 예외 조항이 있네요. 예외 조항을 둔 이유는 정부에서 실수요자는 보호할 거라는 강력한 의지를 나타낸 건데, 해당 사항 되시는 분들은 대출받을 때 은행에서 안내해드릴 겁니다. 그런데 이 경우의 수에 들어가는 분들 외에도 분명 실수요자가 있을 텐데, 이런 분들은 정말 곤란하실 것 같아요.

◆ 김인만> 그렇죠. 굉장히 당황하실 것 같아요. 빌라, 다세대는 또 빼준다고 하거든요. 그러면 빌라, 다세대로 가라는 말이냐는 얘기도 나오고. 굉장히 민감한 문제가 전세, 전세자금 대출은 서민 주거 안정과 직접적인 연관이 있잖아요. 2주택도 아니고, 집 하나 살 수도 있는데, 이렇게까지 규제해야 하냐는 말들이 나고요. 저는 조금 걱정이 되는 게, 이렇게 해서 집값이 안정이 될지 모르겠어요. 집값을 안정시키기 위해서 이런 대책들이 나오는 거잖아요. 고민해서 이런 대책이 나오는데, 이걸로 집값 안정이 될지에 대해서는 굉장히 회의적인 생각을 가지게 되거든요. 속을 들여다보면 왜 이렇게 집을 살까? 작년부터 제 주변의 주택 구입하시는 분들은 투기가 아니고요. 2017년 이전에는 투기가 좀 있었어요. 작년부터 올해까지는 실수요자. 그동안 안 사고 있다가 돌아서 보니까, ‘나는 열심히 일해서 돈을 좀 모았는데, 집값은 더 많이 올라서 도저히 안 되겠다.’ 이런 분들이 대출을 좀 받아서 주택구입에 많이 나섰는데.

◇ 김혜민> 지금 안 사면 안 되겠다는 절박함 때문에 사시는 분들이 많았다는 말씀이시죠?

◆ 김인만> 상대적 박탈감이 굉장히 크죠. 다수의 국민들은 강남 집값 오르는 게 그림의 떡이잖아요. 25억 아파트가 30억이 된다고 해서 내가 들어갈 집도 아니고. 연예인이 빌딩 산다고 해서 배가 아프지 않은데, 지금 힘들어하고, 전 국민이 많이 분노하는 이유가, 내가 사는 동네, 내가 사는 집, 내가 사는 아파트가 내가 모은 돈보다 더 많이 오르고, 평범했던 내 친구, 내 동료, 지인들이 어쩌다가 아파트 하나 샀는데, 이제는 내가 따라갈 수 없는 자산 격차가 벌어졌을 때 느끼는 상대적 박탈감, 자괴감. 그런데 단순히 아파트, 부동산 때문에 격차가 벌어지게 되고, 결과적으로 ‘나는 인생 못 살았구나.’가 되어 버리니까, 사실감도 많이 느끼게 되고요. 그게 지금 분노로 넘어가면서, 3년을 기다려줬잖아요. 1년은 괜찮거든요. 그런데 3년은, 제가 국민이라도 3년이나 기다렸는데 똑같고, 오히려 더 많이 오른 것에 대해 실망한 것이 많이 작용한 것 같습니다.

◇ 김혜민> 김인만 소장님은 시장에서 직접 거래자들을 만나는 분이기 때문에 그런 분노의 목소리를 누구보다 잘 전달해주시는 분인데, 지금 말씀해주신 그 포인트가 다주택 공직자들에게 느끼는 국민들의 분노거든요. 4년 사이에 몇십억 오르고, 지금 국회의장은 60억짜리 아파트라면서요. 저는 깜짝 놀랐어요. 아파트가 60억이라고 하더라고요. 그러니까 국민들 입장에서는 ‘내가 열심히 살아서 뭐 하지? 집 있고 없고가 이렇게 다른데.’ 이런 생각을 하게 되는 거죠.

◆ 김인만> 할 수밖에 없는 게, 저는 아직도 생생한데, 3년 전에 김현미 장관님께서 나오셔서 집 사지 마라. 다주택자들 팔라고 분명히 이야기하셨고, 그것을 믿은 분들이 굉장히 많았을 거예요. 믿고 싶죠. 정부가 반드시 잡아줄 거라고 생각했는데, 최근에도 그런 논란이 있었잖아요. 비서실장님도 그렇고. 의도했는지는 모르겠지만, 국민들 눈으로 봤을 때는 ‘뭐야, 너희들 하나도 안 팔았네. 강남에 아파트 다 가지고 있네. 그렇게 올랐는데 지금도 안 팔았어? 총선 전에 서약하고 아직도 안 팔았어?’ 이런 게 같이 복합적으로 작용하는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 다시 주제로 돌아가서, 이 기준이 내일부터 적용돼요. 그래서 은행 창구가 난리라고 하더라고요. 10일 전에 전세 대출을 받으면 대출금 회수대상이 아니기 때문이라던데, 그러면 어떻게 해요? 지금 돈 마련하면 매물은 있나요?

◆ 김인만> 매물도 없고요. 지금 대출을 받을 수도 없고요. 이미 늦었죠. 정부 입장에서는 실수요자들이 모르고 계약했을 수도 있잖아요. 그런 분들을 구제해준다고 하는데, 이걸 지금 와서 해결하는 것은 현실적으로 어려울 것 같고요. 전세자금 대출도 막히나 싶어서 저는 가슴이 먹먹하거든요. 그래서 예외조항이 있으니까. 너무 실망은 하지 마시고, 본인이 예외조항에 해당이 되는지 꼼꼼하게 살피시고요. 또 기회가 있을 수도 있어요. 저는 그런 생각이 들어요. 심지어 이런 말씀하시는 분들도 있거든요. ‘이번 생에는 망쳤어. 내 집 마련 끝났다.’ 제발 그렇게 생각하지 마시고, 10년 전에도 그런 얘기를 했었거든요. 그런데 분명히 기회는 있습니다. 집값이 많이 올랐잖아요. 냉정하게 생각해보면 화폐가치가 많이 떨어졌거든요. 그래서 저는 분명히 기회가 있다고 봐요. 3기 신도시도 남아 있고요. 앞으로 물량이 많이 나올 것이거든요.

◇ 김혜민> 물량 이야기하시니까 공급 측면에서 얘기를 해보면, 어제 서울시에 따르면 발굴을 해서라도 추가 공급물량을 늘리라는 문재인 대통령의 지시가 있었단 말이에요. 서울시가 답을 해야 하는데, 재건축 규제 완화를 통한 도심 아파트 공급 방안은 고려 대상이 아니라고 선을 딱 그었어요. 그러면 어떻게 하겠다는 거예요?

◆ 김인만> 정비 사업은 두 종류가 있잖아요. 재건축과 재개발이 있는데, 특징을 간단하게 설명해 드릴게요. 기반 시설이 매우 열악한 곳들이 재개발이고요. 그러니까 도로도 부족하고, 골목이고, 오래돼서 낙후된 지역이 재개발 사업이라면, 재건축은 기반 시설은 좋은데 집만 오래된 곳들이 재건축이거든요. 서울시 입장에서는 재건축은 주로 강남 4구에 많이 위치하고 있잖아요. 그래서 이걸 풀어주게 되면, 분명 투기의 온상이 된다고 생각하는 것 같고요. 기반시설도 넉넉하니까 노후가 진짜 심각한 곳들, 허물어가는 곳이 아니면, 안전진단도 강화했잖아요. 그래서 너희들은 투기의 우려가 있으니 일단 빼고, 오래된 강북이나 이런 재개발은 어차피 해야 하잖아요. 기반 시설이 열악하니까, 여기를 좀 더 집중적으로 발굴해서 하겠다는 의미인데, 저도 이 방법에 대해서는 굉장히 찬성하는 입장이거든요.

◇ 김혜민> 재건축이 아닌 재개발이 맞다?

◆ 김인만> 저는 재건축, 재개발 모두 풀어줘야 한다는 입장인데, 신도시 개발보다는. 신도시는 그린벨트를 풀어야 하잖아요. 이런 생각은 해요. 우리 미래세대를 위해서, 대한민국이 우리가 사용하고 끝날 나라가 아니잖아요. 50년, 100년 후에 우리 미래세대들이 어떻게 대한민국을 개발할지는 모르잖아요. 미래세대를 위해서 그린벨트는 좀 남겨줬으면 좋겠고요. 저는 서울을 망친 도시라고 생각해요. 보존 측면에서 한강과 남산, 헌릉, 문화유산 말고는 보존해줄 것이 뭐가 있어요. 콘크리트 가치가 40년이 넘어가면 감가상각이 되는데. 어차피 보존 가치가 없는 서울 도심이라면 재건축, 재개발로 용적률을 많이 올려서, 50층, 70층 짓게 해주고요. 조망권 좀 안 나오면 어때요? 조망권은 배부른 소리잖아요. 많이 짓는 대신에 임대 아파트로 많이 환수해서 그걸 좀 활용하면, 서울은 그런 것 아니면 물량이 안 나오거든요.

◇ 김혜민> 결국 서울의 공급량이 늘어나는 게 핵심인데, 그렇다면 공급량이 늘어날 수 있는 모든 것을 다 하라는 말씀이시네요.

◆ 김인만> 저는 수단과 방법을 가리지 말고 다 해라. 조망권, 쾌적성 따지지 말고 홍콩처럼 가야 하는 거죠. 땅이 부족한데, 이미 망친 콘크리트 건물을 좀 더 짓는다고 뭐가 문제가 되겠어요. 미래세대에게 어차피 남겨줄 것이 아니라면.

◇ 김혜민> 그 얘기는 결국 서울의 주택 공급 말고는 집값을 잡을 방법이 없다는 말씀이신가요?

◆ 김인만> 네. 제가 볼 때는. 그리고 수요를 분산시켜야 하는데, 최근 뉴스를 보면 수도권 인구가 비수도권 인구를 넘어섰다고 하더라고요. 이 인구집중 문제도 반드시 해결해야 할 문제라고 생각합니다. 공급도 늘어나야 하지만, 세종시로 이전했지만, 여전히 부족하잖아요. 서울, 수도권에 집중된 인구를 어떻게 분산시킬지에 대한 진지한 고민도 필요할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 6.17 대책 후속이 이번 주 내로 나올 것 같다. 결국 종부세 카드가 아닐까 싶은데, 어떻게 전망하세요?

◆ 김인만> 그 카드 말고는 나올 게 없고요. 이미 예고를 했잖아요. 김현미 장관님께서 잘 돌아가고 있다고 얘기했거든요. 그게 무슨 말이냐면 기존 정책을 계속 밀고 나가겠다는 의미고, 방향 수정을 하지 않겠다는 의미거든요. 기존 정책이 뭐가 있겠어요. 세금과 대출 규제잖아요. 그래서 전세자금 대출까지 규제하고 있고요. 남은 게 세금규제인데, 더 강력하게, 기존에는 종합부동산세, 양도세, 중과세 정도였는데, 양도세도 1년 미만은 지금은 40%고, 내년은 50%가 되는데, 그것을 80%까지 올린다는 말이 있고요. 종합부동산세도 최고세율이 지금 3.2%, 3주택 이상 중과세 대상은 3.2%인데, 이것을 6%까지 올린다는 말이 나오거든요. 그런데 약간 좀 체감하기 어려운 것이 최고세율 3.2% 구간에 해당하게 되면, 과세 표준이 94억이거든요. 94억이면 시가로 130억~150억 정도 되는데, 이거는 국회의장이나 이재용 부회장님 정도 돼야 하는 것이고. 우리 서민들과는 이런 6%는 괴리가 있다고 생각합니다.

◇ 김혜민> 네. 정말 뜨거운 부동산입니다. 집이 뜨거우면 안 되는데, 참 걱정입니다. 김인만 부동산연구소의 김인만 소장과 함께했습니다. 감사합니다.

◆ 김인만> 네. 감사합니다.