[생생경제] 국토부, "6.17 부동산 대책, 7월 중순부터 반응할 것"

방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 이명섭 국토교통부 주택정책과장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 국토부, "6.17 부동산 대책, 7월 중순부터 반응할 것" 

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 한국 경제를 생생하고, 상생하게 만드는 분들과 함께하는 ‘생생 초대석’입니다. 아무리 생생하고 상생한 경제를 만들려고 노력해도, 사실 집값. 이 부동산 뉴스만 들으면, 정말 대한민국에서 생생하고 상생한 경제가 가능할까? 이런 의문이 드는데요. 집값과 정말 치열하게 싸우고 있는 부처죠. 오늘 ‘생생 퀴즈’의 정답이기도 합니다. 국토교통부의 이명섭 주택정책과장과 오늘 ‘생생 초대석’ 함께 하겠습니다. 과장님 어서 오세요.

◆ 이명섭 국토교통부 주택정책과장(이하 이명섭)> 네 안녕하세요. 국토교통부 주택정책과장 이명섭입니다.

◇ 김혜민> 네. 반갑습니다. 집값이라는 게 올라도 우는 사람이 있고, 떨어져도 우는 사람이 있잖아요. 집값 정책 만드시는 분들 진짜 힘드실 것 같아요.

◆ 이명섭> 네. 말씀 주신 것처럼 집값이 쉽게 우리나라에서 정책을 펴기 어렵다. 이런 질문도 많고, 실제로 저희가 운영하는 과정에서 그런 점을 느낍니다. 특히나 요즘 집값이 많이 오른다는 얘기를 듣게 될 때는 정책 당국자로서 굉장히 무거운 마음이 있고요. 앞으로 좀 더 시장을 안정시키기 위해서 치열한 노력을 해야겠다는 생각을 하게 됩니다.

◇ 김혜민> 그 치열한 노력의 결과죠. 6.17 추가대책 관련한 이야기를 해볼까 합니다. 21번째 대책이에요. 또 나와? 이런 이야기 좀 들으셨죠?

◆ 이명섭> 21번째라는 부분에 대해서는 정부에서 자주 그 부분에 대해서는 명확하게 설명을 드린 적이 없었던 것 같아요. 오늘 프로그램이 ‘생생경제’라는 우리 삶의 경제 부분에 있어서 여러 가지 이슈들을 편안하게 나누는 자리니까, 좀 더 정확하게 말씀을 드려보자면, 21번째인지, 22번째인지에 대해서 사실 언론에서도 좀 헷갈리고 있고요.

◇ 김혜민> 세다가 포기했다는 사람도 있어요.

◆ 이명섭> 네. 그렇습니다. 그런데 저희들 생각으로는 그 21번째나 22번째라고 하는 것은 저희들이 준비해서 발표했던 많은 정책들의 후속 조치 같은 것들. 혹은 주거복지, 주거 취약계층들을 위해서 주거복지 정책을 폈던 것까지 다 모아서 숫자를 센 것들인데요. 저희가 생각하기로는 엄밀하게 말하자면 5개 정도 됩니다.

◇ 김혜민> 아하, 21개가 정책의 방향성이 달라진 것이 아니라, 큰 줄기는 5번 정도의 발표였고, 나머지는 그 발표에 대한 여러 후속대책의 발표였다. 사실 국민들은 잘 모르거든요. 그냥 ‘또 나왔어?’ 이렇게 생각하기 때문에, 국토부에서도 굉장히 적극적으로 이 정책에 대해 설명할 필요가 있어요. 많은 분들이 ‘왜 오를 만큼 다 오른 상태에서 자꾸 뒷북 대책을 내놓냐?’ 이런 질책도 하거든요. 이런 이야기 들으실 때 어떠세요?

◆ 이명섭> 글쎄요. 일단은 말씀드릴 것이 정부 정책이라고 하는 게 그 특성상 약간은 시차가 있을 수밖에 없다고 말씀드릴게요. 왜냐하면 문제를 인식하고, 그 문제를 해결하기 위한 대응책을 마련하기 위한 시간이 필요하고요. 대응책을 마련하고, 그것을 관계기관들과 협의해서 구체적으로 법령이나 지침, 여러 가지 조치로 발현해서 시행하는 단계까지는 일정 시간이 필요합니다. 예를 들면 관보에 게재해야 하는 시간도 필요하고요. 특정한 곳에 공고한다든지 여러 가지 조치가 필요합니다. 이번에도 조정대상지역을 추가로 좀 지정했는데, 6.17 대책이지만 6월 19일부터 발효가 됐고요. 토지거래 허가구역지정 같은 경우는 6월 23일부터 발효가 됐습니다. 대부분의 금융규제는 7월부터 발효가 됩니다. 각각 정책들이 일정 부분은 시차를 가지고 운영이 될 수밖에 없다는 말씀을 드립니다.

◇ 김혜민> 네. 꼭 들어가는 물리적 시간은 어쩔 수 없다고 하셨는데, ‘뒷북 정책을 내놓냐?’라는 지적에 본질은 이런 게 아닐까 싶어요. 정부에서 사실은 그동안 핀셋 규제를 하셨잖아요. 집값이 오를 곳 같은 곳들을 지정해서 규제했었는데, 참 귀신같이, 귀신 같지도 않죠. 언론에 다 나오니까요. 그러면 지정되지 않은 곳에 투기 자본이 몰리면서 거기가 막 올라요. 그러니까 이번 6.17 같은 경우에 규제지역이 굉장히 광범위해졌거든요. 그러니까 사람들이 이럴 거면 처음부터 핀셋 규제하지 말고 다 하지, 왜 그랬나? 이런 얘기들을 하는데 어떻게 생각하세요?

◆ 이명섭> 지적해주신 부분들에 대해서 공감하고요. 저희가 왜 최초에는 좁은 영역으로 지정을 했었냐면, 아무래도 주택가격 상승률이 두드러지게 상승하는 이런 곳들에만 여러 규제나 정책을 펴고, 다른 지역에는 최대한 선의의 거래에 관련되는 거래 당사자들이 선의로 어떤 행위로 하는 데 있어서는 불편을 좀 덜 주고자 하는 취지였어요. 그런데 어떻게 보면 이게 이른바 풍선효과라고 하는, 투기 수요들이 몰려다니는 것이죠. 규제가 없는 지역으로 몰려다니면서 새롭게 다시 가격을 급등시키는 현상들이 발생하면서, 저희가 이번 6.17 대책을 마련하면서 이전보다 광범위한 영역으로 지정했습니다.

◇ 김혜민> 사실 국토교통부에서도 광범위하게 지역을 묶는 게 부담일 것 같아요.

◆ 이명섭> 부담스러운 면도 있지만, 저희들 생각으로는 아까도 말씀 주셨지만, 뒷북이라는 얘기가 나오는 어떤 한편에는, ‘왜 선제적으로 여러 가지 문제가 발생할 우려가 있는 지역들을 왜 사전에 차단하는 노력이 부족하냐?’라고 하는.

◇ 김혜민> 이번에는 사전에 차단하는 의미가 더 컸다고 보면 될까요?

◆ 이명섭> 그렇게 봐주시면 좋을 것 같습니다. 실제로 저희가 검토하는 과정에서 그런 부분을 충분히 고려했습니다.

◇ 김혜민> 네. 수도권과 경기지역은 거의 다 묶였고, 지방도 세종시와.

◆ 이명섭> 대전, 인천, 청주. 이런 지역들이 이번에 추가가 됐죠.

◇ 김혜민> 네. 알겠습니다. 지금 6.17 부동산 대책 관련해서 주택정책국의 이명섭 과장과 이야기 나누고 있는데, 좀 더 세세하게 여쭤볼게요. 재건축 조합원으로 분양받기 위해서 2년간 반드시 거주하는 것으로 요건을 강화하셨어요. 그 이유는?

◆ 이명섭> 재건축 조합원이라고 하면, 우선 갖추어야 하는 요건이 좀 불비되어 있다고 판단이 되는데, 그 이유는 이 제도가, 재건축과 같은 정비사업이 갖는 원래의 취지는 거기에 거주하던 분들의 생활환경을 개선해주는 형태거든요. 그런데 거기에 한 번도 거주하지 않은 분들이 심지어 10여 년 이상 그 집을 보유만 하고 있다가 굉장히 많은 양도 차익을 챙기는 형태로 거래하시는 분들이 꽤 많았던 것으로 보입니다. 그런 관행들을 일부는 당연시하는 분들도 있었고요. 이번 제도가 시행되면 원래 거주하던 분들이 최초의 그 집이 태어난, 준공된 그 시점부터 기산하기 때문에, 충분히 2년 실거주라고 하는 부분은 그렇게 큰 부담은 아니라고 생각합니다.

◇ 김혜민> 사실 이 정부 들어서 재건축에 대한 규제가 계속 나왔어요. 그러다 보니까 재개발 지분 가격이 급등하고 있다는 보도들이 나오고 있거든요. 이것 맞습니까?

◆ 이명섭> 그렇지는 않고요. 재건축, 재개발은 다 도심 내의 정비사업이에요. 도심 내의 주택 공급을 활성화할 수 있는 주요한 수단 중 하나죠. 그리고 도심 내 유휴부지를 활용하는 정책이 있을 수 있고요. 예를 들면 그린벨트라든가, 기타 여러 국∙공유지 같은 이런 대지들을 활용할 수 있고요. 또 하나는 상가 공실 같은 여러 가지 빈 공간을 주택, 주거용으로 전환하는 작업도 있을 수 있습니다. 다만, 주택 공급이라고 하는 것이 토지 공급과 마찬가지로 매우 비탄력적입니다. 비탄력적이라는 말을 쉽게 설명해 드리면, 처음에 착수해서 그것을 최종적으로 입주하는 데까지 걸리는 시간이 매우 오래 걸리는 자산이고, 상품이라는 건데요. 다른 어떤 상품보다 가장 비탄력적인 상품이고, 그래서 시장에서의 수급 균형이 스스로 이루어지기에 매우 어려운 부분이죠. 그래서 정부가 좀 개입해야 하고, 그런 부분에 있어서는 미리미리 택지 공급을 충분히 해나가고, 그것을 도심과 도심 외곽이 균형되게 이루어 나가는 것이 매우 중요하다고 생각합니다. 아까 지적해주신 것처럼 재건축 부분의 공급이 줄어들면 재개발이나 다른 주택 가격이 오를 수 있습니다. 그런 부분에 대한 지적이 있을 수는 있는데, 일단 말씀드릴 수 있는 게, 수도권에 30만 호 공급하면서 도심과 외곽에 균형되게 주택을 공급하는 정책을 추진하고 있고, 재건축 부분은 이주 수요를 발생시킵니다. 쉽게 말해서 집을 부숴야 해요. 부수면 집이 오히려 줄어듭니다. 그러니까 줄어드는 그 기간에는 오히려 집값이 급등하게 되죠. 그래서 이런 멸실과 이주에 따른 수요가 추가적으로 촉발되지 않도록 분산시키는 것이 중요해요. 한쪽 지역에서 왕창 재건축을 추진하게 되면 그 지역의 집값은 매우 급등하게 됩니다. 그런 부분을 감안해서 해당 도심 지역의 재건축 수요를 관리해 나가고 있습니다. 아무래도 그런 부분에 있어서는 마음이 급하신 분들도 있을 거예요. 도심에 재건축 조합원으로 계신 분들은. 그렇지만 저희가 차근차근 계획을 가지고 진행하고 있기 때문에, 지금 저희가 정해 놓은 계획대로 따라 주시면 점차 안정될 것으로 보입니다.

◇ 김혜민> 네. 지금 보이는 라디오 창에도 ‘부동산 정책은 뭘 해도 욕먹는 정책’이라고 마음을 알아주시는 분도 계시네요. 갭투자 관련된 조치도 많이 있었는데, 사실 대출을 받지 않아도 되는 현금 부자들의 갭투자를 어떻게 막을 것인가? 이런 질문이 있거든요. 이것은 어떻게 생각하세요?

◆ 이명섭> 네. 그것은 매우 중요한 얘기고요. 이번 6.17 대책은 법인을 활용한 투기, 또 하나는 갭투자. 그 갭투자 중에서도 대출을 껴서 하는 투자들을 대상으로 여러 조치를 취했는데요. 이러다 보니 많은 지적이나 얘기가 나오는 것은 갭을 끼지 않고도 투자를 할 수 있는 순수 현금 부자이거나, 대출이 전혀 필요하지 않은 현금 부자이면서, 갭 투자를 하는 사람과 비교했을 때는 오히려 형평에 문제가 있지 않나? 라는 지적이 있는 것으로 알고 있고요. 실제로 그런 문의나 항의가 있습니다. 말씀을 좀 드리자면, 부동산 자산이라고 하는 것이 아직까지도 다른 자산에 비해서는 수익성이 높은 자산으로 인식되고 있고요.

◇ 김혜민> 그렇죠. 그런데 세금은 낮아요.

◆ 이명섭> 그렇죠. 그러다 보니, 현금 부자들 같은 경우는 큰 부담을 갖지 않고 투자를 하거나 투기를 할 수 있는 그런 수단으로 인식되고 있어요. 그래서 저희들 생각은 지속적으로 고가주택 보유자나 다주택 보유자에 대해서는 보유 부담을 충분히 늘려주고, 이익은 상당 부분 환수해야 맞다고 생각하고요. 그것과 관련해서 진행자님께서도 말씀해 주셨지만, 여러 가지 세제 부분을 정비해 나가고자 합니다.

◇ 김혜민> 그래서 우리 방송에서 신세돈 교수와 박상인 교수가 한 이야기가 ‘결국은 불로소득에 대한 과세가 지나치게 낮은 것이 문제다.’라고 말씀하셨거든요. 국토부에서는 여기에 대해 어떻게 생각하세요?

◆ 이명섭> 매우 맞는 지적이고요. 아직은 충분치 않은 부분이 있습니다. 전체적으로 다 그렇다는 것은 아니고요. 재건축 제도에 있어서는 초과이익 환수 부담금을 통해서 일정 부분 이익을 환수하고 있고요. 또 다른 경우에 있어서는 매우 단기에 거래한다든가, 고가주택 거래자라든가. 이런 분들을 양도차익에 대해 저희가 과세를 하고 있지만, 그 부분에 있어서는 일정 부분 감면되는 부분도 있고, 혹은 환수하는 양이 충분하지 않다는 지적도 있어서. 어쨌든 저희가 과세 당국은 아니지만, 과세 당국과도 좀 더 협의를 해 볼 생각은 있는데요. 아직 구체적인 방안을 결정한 것은 아니고.

◇ 김혜민> 사실 쉽지 않죠. 증세나 과세 문제가.

◆ 이명섭> 그렇습니다. 그런데 12.16대책이라고 작년 연말에 저희가 대책을 발표한 것이 있는데, 거기에 양도차익에 대해 추가로 과세하는 부분이 있었는데, 아쉽게도 지난 국회에서 통과가 되지 않아 아직은 제도의 정비가 좀 덜 되어 있다고 말씀드리겠습니다.

◇ 김혜민> 네. 6459님이 ‘10년 공공 임대 분양 전환 관련해서 시세가 반영된 감정평가액에 분양가 상한제 적용은 안 되나요? 너무 비싸요.’ 이렇게 보내주셨어요.

◆ 이명섭> 네. 10년 분양 전환하는 주택에 대해서는 전부터 많은 논의가 있었고요. 다만, 그 부분과 관련해서는 안타깝지만, 최초에 입주하던 당시에 계약서를 본인들이 이미 다 체결하셨어요. 그리고 이러한 조건으로 이러한 계약 내용으로 나는 분양 전환을 받겠다고 협의를 한 내용입니다. 그래서 정부가 임의적으로 개입해서, 지금에 와서 그 부분을 바꿔서 하는 것은 매우 어려운 부분이라는 말씀을 좀 드리겠습니다.

◇ 김혜민> 네. 알겠습니다. 8656님이 ‘최근 전세 알아보고 있는데, 부동산에서 허위매물 올리고 있어요. 이런 거 국토교통부에서 어떻게 못 해주나요? 부동산에 허위매물 아니냐고 물었더니 그냥 전화 차단해버리네요.’ 하셨어요.

◆ 이명섭> 허위매물에 대해서도 저희가 좀 더 규제를 강화하는 내용을 12.16대책을 중심으로 일정 부분은 담았습니다. 다만, 허위로 그런 매물을 올리고, 조직적으로 자전거래라고 해서 아는 사람들끼리 값을 올리려는 목적으로만 거래를 하는, 그런 행위들을 좀 합니다. 지금 현재는 그런 부분에 대한 거래들이 공인 중개사, 그러니까 중개업자에 대한 알선이나 중개 쪽으로 포커스가 맞춰져 있고, 일반적으로, 거주민으로서 일반 아파트에 거주하시거나 혹은 어떤 영업을 하는 데 있어서 중개업자가 아닌 형태로도 허위로 매물을 올리기도 해요. 자기네 전세가격이든, 매매가격이든 일단 매물 호가를 올려놓고 반응을 보는 거죠. 그런 것은 시장을 교란하는 행위입니다.

◇ 김혜민> 전셋값 때문에 문자 많이 보내주셨어요. 요즘 전셋값이 너무 폭등했는데, 이것 어떡해요?

◆ 이명섭> 전세 가격이 폭등했다는 얘기는 사실이 아닙니다.

◇ 김혜민> 팩트가 아니다?

◆ 이명섭> 네. 팩트는 아니고요. 최근 몇 년의 전세 가격동향을 검토해보면, 문재인 정부 들어서의 전세 가격동향을 보면 전국적으로, 전체적으로 보자면 그렇게 요동을 치고 있는 상황은 아니고요. 다만, 분명한 부분은 학군 수요가 있거나 신축이 많이 들어선 단지들을 중심으로 선호를 반영한 전세 가격 상승이 나타나고 있고요. 또 하나는 아까 말씀드린 재건축 이주 수요 같은 것들 것 발생하는 곳에서는 전셋값이 조금 올라가는 부분이 있습니다.

◇ 김혜민> 그건 사실 늘 그런 지역은 전셋값이 올라갔으니까요.  6.17까지 부동산 대책을 하셨는데, 이 실효성이 언제쯤 나타날 거라고 정책 당국자들은 생각하십니까?

◆ 이명섭> 저희들 생각으로는 보통 정책들을 펴면 상당 기간의 시간이 소요됩니다. 이번 대책 같은 경우는 본격적인 효과는 7월 중순 이후부터 나타날 것으로 보입니다.

◇ 김혜민> 네. 알겠습니다. 지금까지 국토교통부 주택정책국 이명섭 과장이었습니다. 고맙습니다.

◆ 이명섭> 네. 감사합니다.