[생생경제] 잠잠해진 수도권 집값과 전매제한 강화...부동산 시장의 앞날은?(2)

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수, 김인만 부동산연구소 김인만 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 잠잠해진 수도권 집값과 전매제한 강화...부동산 시장의 앞날은?(2) 


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 토론 아니고 수다 <부동산 수다> 한문도 소장님, 김인만 소장님과 함께합니다. 질문 할게요. 3941님 주택 구입할 때 자금 추적을 하는데 얼마 전에 초등학생 어린이들이 주택을 구입했다는 뉴스가 나왔어요. 그런데 만약에 이런 부분이 자금이 불명확하면 등기 취소를 하는 건가요? 왜 자금추적을 하는지 모르겠어요. 

◆ 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(이하 한문도)> 등기 추적의 개념은 아니고 자유 경제 시장이니까 거래 행위에 대해서는 취소를 할 수가 없어요. 도박이나 특별한 형사적인 요소가 없다면, 다만 민법상에서 어린 애가 돈이 어디서 났겠어요? 간단해요. 그 돈이 문제가 되니까 부모님이 자식을 차명을 쓴 거잖아요. 그 돈이 출처가 어디인지 보고. 그러면 증여세를 내야 하잖아요. 증여세를 안 내고 산 것이고, 그 부분에 대해서 그분이 사업을 하던 뭘 하던, 그 자체가 시작이 돼서 국세청에서 세무조사가 들어가요. 그 부동산 구입자금만 체크하는 게 아니라 세금 조사가 들어가니까 압박이 되죠. 그런데 정부에서 이런 걸 하기 전에 2, 3년 전에 다 이렇게 많이 했어요. 그래서 집값 오르는 게 막 베팅 투자개념으로, 그런 분들을 색출해 나가는 거죠.
 
◇ 김혜민> 그런데 등기 취소를 할 수 있는 건 아니고, 당연히. 개인의 거래니까요. 2379님 30대 후반 서울에 주거하는 회사원입니다. 현재 빌라에서 살고 있는데 3년 뒤 아파트로 이사 가고 싶어요. 그런데 서울 아파트값 전세 매매 모두 너무 비싸네요. 서울 집값이 안정된다는 말이 현재 가격이 그대로 간다는 말입니까? 아니면 가격이 내려간다는 말입니까? 

◆ 김인만 부동산연구소 김인만 소장(이하 김인만)> 이게 사실 말하는 분들 보는 관점에 따라 다른데요. 저희가 보는 관점은 안정이라고 하면 폭락한다는 이야기는 아니고, 현재 수준에서 유지가 되거나 내려가더라도 2-30% 수준에서 서서히 하향 안정화가 된다는 의미에서 봐야 하겠죠. 그래서 어떤 분들은 안정이 된다고 하면 우리 5년 전 가격으로 돌아가냐 그러는데 사실 그러기는 쉽지 않잖아요. 그런 목표를 가진다면 그건 좀 아닌 거 같고요. 과거 한 최근 3년, 5년 동안 많이 올랐잖아요. 많이 올랐으니까 사실은 안정화돼서 절반, 두 배 오르고 한 30% 조정되는 거는 정상적인 흐름이라고 보거든요. 그 정도 흐름으로 보시면 무난할 것 같습니다.
 
◇ 김혜민> 교수님도 동의하세요?
 
◆ 한문도> 맞습니다. 지금 고점인 거 같고 요즘 거래량이 2006년 통계 이후로 최저치예요. 그런데 그 당시에 서울시 집 아파트가 140만인가 그런데 지금 한 170만 됐거든요. 한 30만 가구가 늘었어요. 거래량이 금융 위기 때 최저보다 조금 좋아졌는데 그거보다 가중치라고 하면 적어요. 그렇다면 너무 비싸다고 판단한 거죠. 정부 정책도 있고, 그래서 이것이 거래량이 한두 개 찍은 게 가격으로 되어 있어요. 그래서 통계가 좀 잘못되어 있죠. 반복매매가 아니라 하나만 계약을 해도 그 값이 되니까 그 가격에 대해서 거품이 좀 빠지면 제가 생각하기에는 잠실도 지금 금액으로 따지면 22억 가던 게 18억 까지 왔으니까 쭉 내려왔잖아요. 그래서 제가 볼 때 앞으로 10%에서 15% 이 정도는 충분히 내려갈 가능성이 많다고 보고 아까 소장님 말씀처럼 반 토막 나거나 하는 일은 세계 전쟁이 나지 않는 한 그런 일은 없을 것 같고 좋으면 한 2-3년 전 가격까지도 갈 수 있는데, 정부가 주택 공급을 발표한 거를 얼마나 잘하느냐에 따라서 조정이 있을 것 같습니다.

◆ 김인만> 그리고 추가로 이분이 빌라 살고 계시는데 아파트로 가고 싶다고 했잖아요. 그래서 떨어지기를 기다리는 것도 좋지만 앞으로 좋은 물량들이 많이 나오잖아요. 정부에서 좋은 계획도 발표하고 3기 신도시 물량도 있으니까 좋은 새 아파트 청약 기회가 있으면 적극적으로 도전해보는 것도 좋을 것 같아요.
 
◆ 한문도> 그 빌라가 오래되셨으면 아까 가로주택정비, 소규모재건축, 아파트가 200세대 미만이면 용적률이 높여줘서 빌라가 한 5채가 있으면 200세대 미만 되잖아요. 면적이 되면 정부에서 적극적으로 소규모아파트를 허가해줘요. 그래서 한 번 알아보세요. 몇십 년 됐고 주위가 빌라촌이면 시행자가 나타나서 정부의 지원대로 소규모재건축이나 가로주택정비를 하면 ㄴ아파트가 될 수 있어요. 아니면 아파트 보시면 되겠죠.
 
◇ 김혜민>  지금 7974님은 구로동 오피스텔에서 일하면서 사는 사람인데 아파트를 구입하고 싶어요. 그런데 구로만 요즘 집값이 올랐다는 뉴스가 있어서요. 기다려봐야 할까요? 이렇게 말씀하셨어요.

◆ 김인만> 사실 구로만 올랐다는 거는 동의할 수는 없고요. 어떻게 구로만 오를 수가 있어요.
 
◇ 김혜민> 그런데 사실 저도 이 뉴스 봤어요. 구로동 쪽 아파트가 최근에 많이 올랐다. 
 
◆ 한문도> 특별한 이유가 있나요?
 
◇ 김혜민> 그걸 지금 두 분께 여쭤보는 거잖아요.

◆ 김인만> 구로 지역이 상대적으로 저평가된 지역이었거든요. 서울에서 구로, 금천구가 상대적으로 약세지역이었잖아요. 그런데 가산 디지털 벨리가 옛날에는 그냥 공장들이었는데 그게 다 아파트형 공장이 되면서 수요가 굉장히 늘어났어요. 수요가 늘어나니까 전반적으로 인프라도 좋아지고 가격이 올라가고 저평가였고요, 가격이 많이 올랐죠. 오른 거는 사실인데 구로만 오른 건 아니고요. 자꾸 과거 가격, 5년 전 가격을 생각하니까 주춤하는데 오른 거는 어느 정도 인정해줘야 하고요. 대신 최근에 앞으로도 계속 이렇게 오르지는 않을 거니까.
 
◆ 한문도> 거래량을 한 번 체크하세요. 거래량을 체크하시면 거래량이 작년보다 반 토막이 나 조금 내려간 수준이고 1/10이라고 하면 일명 투기 작전 세력들이 가서 찍어놓은 거예요. 제가 볼 때는. 그런데 그게 아니고 거래량이 예년과 똑같은데 가격이 오르면 거래량이 사실 올라가면서 늘어나야 정상이잖아요. 그걸 좀 체크하셔서.

◆ 김인만> 그런 게 좀 있긴 있었어요. 광명이나 일부 아파트들은 좌표 찍고 그런 사건이 있긴 했거든요. 전혀 없다고 할 수는 없을 것 같습니다.
 
◇ 김혜민> 제가 기사를 좀 찾아보니까, 이 분도 이 기사를 본 것 같은데 구로동 아까 말씀하신 것처럼 구로나 금천구가 워낙 아파트 가격이 낮았고, 저평가되어 있고, 여전히 가격이 낮기 때문에 많은 분들이 관심을 갖는 거고, 호재도 좀 있고. 그래서 구로구 집값이 올해 서울에서 가장 많이 올랐다고 하네요. 아까 교수님 말씀이 참고하기 좋은 조언인 것 같아요. 거래량을 보라고 말씀해주셨습니다. 하나만 더 할까요. 9193님 가짜 임신진단서로 적발된 아파트 다시 추첨하나요? 

◆ 김인만> 이렇게까지 해야 하는 마음이 들어서 제가 저도 모르게 웃음이 나왔는데 어이가 없습니다.
 
◇ 김혜민> 어떻게 돼요? 취소돼요?  

◆ 김인만> 취소는 당연히 되죠.
  
◆ 한문도> 예비당첨자들이 대기하고 있다가 그분들한테 순번으로 가든지 그런 식으로 처리될 겁니다. 공지를 해서
 
◇ 김혜민> 1부에서는 공급량을 늘린다는 뉴스를 전해드리면서 저희가 두 분의 분석을 전해드렸고, 2부에서는 좀 조이는 얘기 좀 해볼까요? 전매 제한 강화, 어떻게 더 규제한다는 거예요?

◆ 김인만> 전매제한 같은 경우도 5월 12일 그때 같이 나왔는데요. 계속 규제하고 있었는데 좀 풀어준 지역이 있었거든요. 비규제 지역, 수도권 지역과 지방 광역시, 민간 택지 같은 경우 6개월 정도 전매 제한이니까 당첨되고 6개월 뒤에 팔 수 있었어요. 그런데 정부에서 풍선 효과가 생기니까, 투자자들이 빈틈을 찾다 보니까 이게 사실 좀 웃기는 게 평택시, 화성시, 김포시 같은 경우 성장관리권역이라고 해서 규제에서 벗어나 있었거든요. 크게 보면 수도권 과밀억제권역이 있고, 성장관리권역이 있고 보호해줘야 하는 자연환경보호권역이 있는데, 과밀억제권 위주로 규제하다 보니까 성장관리권역으로 투기 현상이 생기는 거죠. 6개월 밖에 안 나오니까. 그래서 정부에서 이것도 캐치해서 발 빠르게 규제해서 성장관리역까지 규제에 포함했는데요. 지역별로 말씀드리면 동두천시, 오산시, 안산시, 평택시, 파주시, 남양주시, 포천시, 김포시, 화성시 등이 대상입니다. 그래서 이런 지역들은 6개월 되던 게 소유권 이전 등기까지. 사실은 분양권 전매가 원천 봉쇄됐다고 말씀드릴 수 있습니다. 

◇ 김혜민>  그러니까 지역이 확대된 거네요. 전매제한이 강화됐다는 게.

◆ 김인만> 저는 이게 바람직하다고 보는 게요. 실제로 필요한 실수요자들이 분양 청약을 해서 분양권 받는 게 맞고요. 이거를 예외적인 이사를 가거나 해외를 가거나 질병이 있거나, 이런 예외조항만 허용해줘야 하는데 과거 정부에서 잘못한 부분이 경기 살리려고. 부동산 경기를 통해서 경제를 살리려고 투기를 좀 조장한 거죠. 사실 전매를 풀어준다는 건 분양가의 10%만 가지고 투기하라는 얘기거든요. 저는 풀어준 거를 규제라고 생각하지 않고요. 비정상이 정상이 됐다. 원래 안 해줘야 하는 걸 풀어줬다는 건 정상이 되는 거니까 너무 억울해하지 마시고 저는 이게 정상이라고 생각합니다.
 
◇ 김혜민> 동의하세요 교수님?
 
◆ 한문도> 100% 동의합니다.
 
◇ 김혜민> 알겠습니다. 법인 투자 규제 대책 이야기도 좀 해볼게요. 이건 어떤 내용이에요?
 
◆ 한문도> 간단합니다. 다주택자들이 중과세를 물리니까 얼핏 들어보셨을 거예요. 창조 경제와 이런 걸 위해서 1인 법인 제도가 시작된 지 몇 년 안 됐어요. 또 대한민국 사람들 머리 좋잖아요. 집이 3개가 있어요. 그러면 세금이 엄청나잖아요. 그러면 법인을 하나 세워요. 페이퍼컴퍼니처럼 세워서 넘겨요. 현물출자를 해요. 내게 되면 양도세를 내게 되니까 현물출자를 하면 이연과세라고 해서 나중에 팔았을 때 양도세에 대해서 세금을 내요. 그렇게 개인적으로 하시는 분들도 있고. 또 요즘 카페나 모임 많잖아요. 투자나 작전 세력이라고 할까요. 좋은 분들도 계시겠지만. 그런 분들은 법인으로 하면 일단 세금이 적어요. 나중에 낼 때 양도세를 우리가 내면 중간에 60%를 내잖아요. 법인세는 2억 미만은 10%고 2억 이상은 20%밖에 안 내요. 그러면 세금이 엄청 절약되잖아요. 그 와중에 비용처리가 또 되잖아요. 그러니까 이리저리 자기 아들이 놀고 있으면 직원으로 앉혀놓고 비용을 떨구면 나중에 세금 낼 때 또 빠지잖아요. 좋게 얘기하면 절세인데 나쁘게 얘기하면 치사한 절세죠. 그런 사람들이 많아지다 보고, 그게 발전해서 법인 형태로 투자 대상을 분양권까지 매입하고 하다 보니까 문제가 된다고 판단한 거예요.
 
◇ 김혜민> 그래서 어떻게 하겠다는 거예요?
 
◆ 한문도> 그 법인에 대해서 이 시장은 간단해요. 자금조달계획서를 내라. 그리고 너희 법인 구성의 기본 정보, 너희가 뭐 하는 회사인지 법인에 내용을 알려라. 그러다 보면 이게 골 때려요. 제가 아는 주위 분들도 계신데 자기 딸이 법인 사장이고 자기가 집을 많이 갖고 있는 거예요. 하나 얘기하면 다 아시겠죠. 법인 구성 형태를 보면 그 구성원이 특수관계자잖아요. 그러면 이건 의심 대상이 되는 거예요. 타겟이 되고. 그 부분들에 대해서 자금 출처로 돌아가면 돈을 빼고 치고 주고받고 그런 걸 할 수가 있거든요. 그런데 그런 게 막히니까 움찔하죠. 그러면 추가 매입은 힘들 거고. 요점은 이렇게 얘기하면 적절한지 모르겠는데 정부는 기가 막히게 세금을 늘리고 있습니다. 그래서 추가적으로 이런 법인에 대해서 밝혀주시면 이 법인에 대해서는 다주택자의 중과처럼 중과를 할 계획을 가지고 있다고 제가 듣고 있습니다.
 
◇ 김혜민> 법인을 설립해서 이렇게 부동산에 투자를 하는 경우가 있으면 임대인 입장에서는, 임대인이 법인이어서 임차인이 불안해하는 경우가 있더라고요. 전세금 떼일까봐 불안한 거잖아요. 이런 경우가 많아요?

◆ 김인만> 뉴스에서도 많이 나오고요. 제가 최근에 이런 경우들을 여러 번 접했는데요. 얼마 전에 알아보니까 계약할 때는 몰랐는데 계약서 쓰고 나니까 법인이란 걸 안 거예요. 그런데 법인도 정상적인 회사라면 괜찮은데 교수님 말씀처럼 페이퍼컴퍼니인데 이게 왜 불안해하냐면 투자자잖아요. 그러면 한 채 가지고 법인을 만들지는 않았을 거란 말이에요. 여러 채를 가지고 있는데 요즘 코로나도 그렇고 여러 가지 안 좋잖아요. 불확실성이 높아진 상황에서 만에 하나 지금 아무리 1순위라도 몇 년 후에 안 좋아지면 연쇄작용이 될 수 있잖아요. 집을 한 5채 가지고 있는데 경기가 안 좋아지면 감당이 안 되고, 도미노처럼 넘어질 수 있잖아요. 그래서 그런 현상이 벌어지게 되면 아무리 1순위라도 내 전세금 지키기 힘들지 않나 해서 굉장히 불안해해서 여러 가지 논란이 많았는데 전세권 설정을 하려고 해도 사실 그런 일이 생기면 해주지도 않고, 골치도 아프고 한데, 보증 보험이 있거든요. 그래서 보증보험을 잘 활용하면 좋은데 이게 좀 웃긴 게, 보증보험이 원래 어려운 사람들, 전세금 보호를 해줘야 하는데 보증보험도 이제 돈을 지켜야 하잖아요. 법인은 잘 안 해줘요. 보증보험도 두 군데가 있잖아요. 서울보증보험은 아무래도 민간 쪽이다 보니까 법인은 안 되는 조건이에요. 그래서 제가 확인해 보니까 임대인이 5채를 가지고 있으면 한 채만 예외적으로 허용해준다고 하는데 규정에서는 안 된다고 나오는데 예외적으로 해줄 수는 있고요. 허그에서는 아직까지는 된다고 하거든요. 그래서 이 방송을 듣는 분들은 혹시라도 이런 경우라면 허그에 주택보증보험을 가입하면 좋은데 금액이 좀 낮아요. 허그는 6억까지인가 그렇거든요. 금액이 좀 낮은 분들은 허그를 활용하시면 좋고요. 제일 좋은 거는 계약하기 전에 확인해서 법인인지 아닌지 확인하고요. 법인이라고 하면, 또 다른 대안이 없나, 이 집을 꼭 해야 하나 확인하고 특약 사항도 명확히 적어서 허그에서도 안 나올 수도 있거든요. 이게 계약서 쓸 때 ok가 나는 게 아니라 나중에 잔금치고 다 집어넣었을 때 ok가 나오니까 특약사항에 그런 점 정확히 해서 보증보험이 되는 조건으로 ㅎ나다는 걸 특약사항으로 넣는 것도 좋을 것 같습니다.
 
◇ 김혜민> 그러니까 웬만하면 법인으로는 하지 말고, 불안하니까. 오죽하면 보증보험도 안 내주겠어요.

◆ 김인만> 그렇죠. 확률을 보면 또 실제로 문제될 확률이 엄청나게 높지는 않거든요. 그래서 지나치게 불안해할 필요는 없어요. 그런데 만에 하나, 사람들마다 성향이 다르잖아요. 위험 회피 성향, 보수적인 성향을 가진 분들은 이렇게 하시고, 그렇지 않은 분들은 또 잘 따져 보시면 그 정도 위험한 건 아니니까 본인 판단에 맞춰서 상황에 따라서 하시면 좋을 것 같습니다.
 
◇ 김혜민> 오늘 두 분이 해주신 이야기는 꼭 염두하셔서 선택하는 데 여러분이 고려하시기를 바랍니다. 감사원에서 공시가격 감사 결과가 발표됐어요. 이게 좀 들쑥날쑥했다면서요?
 
◆ 한문도> 책임은 물론 국토부가 져야겠지만, 저는 개인적으로 국토부 보다는 감정원을 질책하고 싶어요. 감정원이 하는 일이 뭐예요? 원래 정부에서 총괄해서 주택 감정을 잘하라고 모든 세금과 배상 보상 문제에 대해 기본이 되잖아요. 그런데 기본도 못 지켰단 말에요. 그럼 이분들은 밥먹고 그것만 하시는 분들인데 도대체 왜 이런 실수를 했을까. 그런데 이분들이 다 하는게 안이고 감정평가협회에 위탁을 해요. 감정평가사가 5천 분이 안 돼요. 4천 분이 되는데 이분들도 식사하시고 하는 일이 이건데 어떻게 이런 일이 벌어질까요? 둘 중 하나예요. 싸게 해주면 세금을 덜 낼 거 아니에요. 그러면 지자체장과 연결되거든요. 마지막에 확정할 때? 그러면 공식적으로 이의신청을 하라고 한단 말이에요. 그런데 싸게 나오면 안 하죠. 비싸게 나오면 하잖아요. 이번에 나온 건 싸게 나온 거잖아요. 모양을 한 번 보세요. 싸게 나온 거보다 안 하는데 본인들이, 이걸 누가 터뜨려요. 잘못했잖아요. 세금을 덜 걷으니까. 이게 묘한 거예요. 제가 다 바닷물을 다 마셔야 짠 게 아니잖아요. 이렇게 흐름을 말씀드리면 국토교통부가 관리를 잘못했지만 너무 이쪽을 믿으면 안 된다. 이건희 집, 집들이 분명히 100억 짜리인데 30억인 거예요. 세금 안 내려고. 그런데 그것을 감정평가사가 그렇게 쓴 거잖아요. 그래서 제가 볼 때는 감정평가사 공수처처럼 조사 제도를 하나 들이면 이런 일이 없을 거라고 봅니다. 

◆ 김인만> 너무 강력한 발언인데.
 
◆ 한문도> 강력한 발언인데, 잘하시는 분들도 많다고 말씀드립니다.

◆ 김인만> 저는 이 부분에 대해서는 교수님과 조금 다른 의견을 드리고 싶은데요. 사실 감정평가사들 전문 기관이고 전문가들이고 나름대로 기준이 다 있잖아요. 그냥 주먹구구식으로 감정적으로 하는 것이 아니라 기준이 다 있잖아요. 평가 방법도 있는데, 지금 내용을 보면 어처구니없는 실수나 이런 게 발견되거든요. 저는 이렇게 봐요. 정부에서 작년에도 그렇고 현실화율, 특히 많이 오른 지역들, 고가 아파트들은 많이 올리겠다고 했기 때문에 나름대로 목표를 좀 정해줬잖아요. 그래서 목표를 인위적으로 맞추다 보니까 이게 절차대로 하면 그 목표를 달성 못하니까 오류 아닌 오류가 생기지 않았나 하는 생각이 들어요. 정확한 속은 모르겠지만 그래서 감정평가사들이 단순 실수일 수 있지만 따지고 보면 결국 국토교통부의 책임이다. 책임 주관이 국토교통부잖아요. 그래서 감정평가사가 실수해도 책임은 국토교통부 책임이고요. 목표를 정해줬기 때문에 본의 아니게 그런 일이 생겨도 실수거든요. 그래서 제가 볼 때는 여러 가지 문제가 있는 거 같습니다.
 
◇ 김혜민> 네. 오늘 부동산 수다 편 김인만 소장과 한문도 겸임교수와 함께했습니다. 다음 달에 봬요. 고맙습니다.
 
◆ 한문도, 김인만> 감사합니다.