[역사맛집] 조선시대 '이황'도 겪은 전세난, 그때도 복덕방은 필수였다?

[YTN 라디오 ‘뉴스FM, 조현지입니다’]
■ 방송 : YTN라디오 FM 94.5 (12:20~14:00)
■ 진행 : 조현지 아나운서
■ 대담 : 김준우 신일고 선생님

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[역사맛집] 조선시대 '이황'도 겪은 전세난, 그때도 복덕방은 필수였다?


◇ 조현지 아나운서(이하 조현지)> 저 많은 집 중에서 도대체 내 집은 어디에 있을까. 멀고도 먼 내 집 마련의 길. 셋방살이의 설움, 많은 분들이 공감하실 텐데요. 긴 역사를 가진 전세에 대해서 오늘 자세히 들여다볼까 합니다. 상다리다 휘어지도록 오늘도 역사 이야기 차려봤습니다. <역사맛집> 역사셰프, 신일고 김준우 역사선생님과 함께합니다. 선생님, 안녕하세요.

◆ 김준우 신일고 역사선생님(이하 남영준)> 네, 반갑습니다.

◇ 조현지> 이제 이사철이에요.

◆ 김준우> 맞아요. 많이 다니더라고요.

◇ 조현지> 분주하게 아파트도 사다리차가 많이 왔다 갔다 하던데, 선생님도 이사 준비한다고 하지 않으셨어요?

◆ 김준우> 네, 얼마 전에 이사를 했습니다. 그때 일기예보가 비가 온다고 해서 걱정을 많이 했는데, 다행히 흐리고 비는 거의 안 와서 무사히 이사를 마무리할 수 있었습니다.

◇ 조현지> 다행이네요. 그 집에서 행복한 일만 가득하셨으면 좋겠어요. 

◆ 김준우> 감사합니다.

◇ 조현지> 오늘 주제를 전세로 잡아봤는데요. 전세라는 게 저는 역사가 길다고 하셔서 의외였어요. 

◆ 김준우> 맞아요. 전세가 독특한 주택 제도라서요. 전 세계 유일하게 우리나라에만 있다고 알려져 있고요. 그러다 보니까 전세가 언제부터 시작됐는지에 대해서 궁금하지 않으세요?

◇ 조현지> 네, 너무 궁금했어요. 저는 그냥 최근에 생긴 건줄 알았거든요.  

◆ 김준우> 그런데 이게 살펴보면 꽤나 오래됐습니다. 일단 조선시대까지 거슬러 올라가보면요. 보통 서민들이 전세에 많이 살았을 거다, 라고 생각을 하는데요. 우리가 알 만한 사람들 중에서도 전세를 산 유명한 사람이 있습니다. 천 원짜리에 누가 그려져 있죠? 

◇ 조현지> 이황 선생님.

◆ 김준우> 그렇죠. 이황 선생님. 전세 셋방살이 하셨습니다. 

◇ 조현지> 너무 청렴하셔서 그랬던 걸까요?

◆ 김준우> 일단 고향이 서울이 아니잖아요. 그러다 보니 관직생활을 하려고 하면 서울에 올라와서 관직생활을 해야 하는데, 서울에 셋방, 집을 구해서 살 수밖에 없었죠. 이황 선생님이 지은 시 중에 이런 시가 있어요. '살구꽃'이라고 하는 시가 있는데 거기에 보면, "한양의 셋집에 ??들이 피었더니 해마다 울긋불긋 온갖 꽃이 피어나네." 이렇게 시작을 하는데요. 여기서 한양의 셋집에 살고 있었다고 하는 사실을 알 수 있죠. 

◇ 조현지> 그렇군요. 그런데 이게 월세와 전세는 다르잖아요. 이때도 전세의 개념이 있었다는 거죠?

◆ 김준우> 네. 또 다른 인물 한 명을 찾아보면요. 조선 정조 때 살았던 인물 중에 노상추 라고 하는 무관이 있습니다. 이 사람이 일기를 조금 썼어요. '안네의 일기'가 유럽에 있었다면, 조선에서는 ‘노상추의 일기’가 있습니다. 조선 후기 때 일상생활과 풍속에 대해서 알 수 있는 굉장히 귀중한 자료예요. 노상추의 일기에 보면 노상추가 한양에서 살면서 집에 관련해서 쓴 이야기가 있습니다. 노상추가 쉰한 살에 지금 현재 지하철 4호선 충무로역 인근에 기와집 사랑채를 셋방으로 얻게 됩니다. 이때 보증금을 주면서 살게 되는데요. 당시 전세 보증금이 27냥이었습니다. 이거 굉장히 큰돈입니다. 당시 노비들을 돈 주고 많이 매매를 하는데, 노비 4~5명 정도의 값이 되는 돈이었고요. 그런데 27냥을 보증금으로 주고 들어갔는데 이사 온지 한 달이 조금 지난 시점에 갑자기 집주인이 방을 빼라고 합니다.

◇ 조현지> 어머나, 이때도 집주인 갑질이 있었군요?

◆ 김준우> 그렇죠. 집주인이 갑자기 방을 빼라고 해서 아니, 한 달밖에 안 됐는데 왜 갑자기 방을 빼야 하느냐고 했더니 알고 보니까 40냥을 보증금으로 내건 사람이 있었다는 겁니다.

◇ 조현지> 더 준 사람이 있었으니 너는 방을 빼라, 이런 거군요.

◆ 김준우>그 사람을 들이고 싶으니까 너는 나가라, 라는 겁니다. 솔직히 말이 안 되잖아요.그래서 이건 말도 안 된다, 우리 못 나간다고 해서 결국 세 냥을 더 줘서 30냥으로 맞춰놓고 더 살기로 합의를 보게 됩니다. 그런데 그럼에도 불구하고 집주인이 포기를 하지 않는 거예요. 집주인이 조금 있다가 또 오더니 다른 방을 줄 테니 이 방에서는 나가 달라고 얘기를 한 거죠. 그래서 안 된다고 계속 이야기를 했는데 알고 보니 그 다른 방은 이미 또 들어가 사는 사람이 있었던 거예요. 집주인이 일단 방을 빼기 위해서 거짓말을 한 거죠. 

◇ 조현지> 이거는 이중계약, 삼중계약이네요.

◆ 김준우> 결국에는 어쩔 수 없이 관직생활을 하고 있음에도 불구하고 집주인 갑질에 나올 수밖에 없었습니다. 그런데 또 억울한 것은 30냥을 줬잖아요. 그런데 10냥밖에 못 받았어요. 이 돈은 이미 썼다, 이거죠.

◇ 조현지> 이때는 세입자를 보호하는 제도 같은 게 없었나 봐요?

◆ 김준우> 없죠. 그래서 10냥만 받아서 나올 수밖에 없었고요. 그 이후에도 셋방을 구하기 위해 너무 힘들었어요. 두세 차례 돌다가 나중에는 집에 들어갈 수 있었는데요. 이런 식으로 전세금을 주고 사는 애환들이 일기에 잘 드러나 있는 거죠.

◇ 조현지> 특히나 집 없는 설움, 그리고 지방에서 서울로, 한양으로 일 때문에 올라와서 방을 얻어야 하는 상황인 거잖아요. 지금과 큰 차이가 없는 그런 상황이었던 것 같은데요. 전세제도, 조선시대에도 있었다고 이야기를 해주셨는데요. 기원을 언제부터로 올라가볼 수 있을까요?

◆ 김준우> 기원을 잡자면 쭉 위로 거슬러 올라가서 신라 말까지 올라가게 됩니다. 신라 말쯤이 되면 토지가 개인소유화 현상이 일어나거든요. 그러다 보니까 이 토지를 담보로 돈을 빌리는 이런 전당제도가 나타나기 시작하는 거죠. 그런데 토지를 담보로 돈을 빌리는데, 이게 점차 발달되면서 조선 후기 때에는 집을 담보로 돈을 빌리는 이런 경우가 생기는 겁니다. 이것을 가사전당제라고 하는데요. 전세제도와 약간의 차이점이라고 한다면, 가사전당제도는 집을 담보로 돈을 빌리는 거잖아요. 그러다 보니까 돈을 빌려주는 사람이 갑, 빌리는 사람이 을. 그러니까 집주인이 을이죠. 그런데 전세제도는 집을 빌려주는 집주인이 갑, 빌리는 세입자가 을. 갑을관계가 약간 바뀌는 이런 모습이 차이점입니다.

◇ 조현지> 쉽게 말해서 전당제도는 전당포 같은 곳에 집을 담보로 해서 대출을 받는 거고, 전세제도는 집주인한테 집을 빌리면서 돈을 주는 거죠. 그래서 갑을이 바뀌게 된다.

◆ 김준우> 가사전당제가 발달한 게 전세제도가 아니냐고 하는 학설이 가장 유력한 학설이 되겠습니다.

◇ 조현지> 최근에 인구절벽, 혹은 지방소멸 현상, 이런 것들도 기사화가 많이 되고 있고, 실제로 서울에서도 초등학교가 통폐합된다, 이런 이야기가 많이 나오고 있는데요. 조선시대에 지금 앞서서 이야기해주셨어요. 관직 때문에 서울 올라와서 셋방살이를 하는 사람이 있었다는 이야기를 해주셨는데요. 그 당시에도 한양으로 사람들이 많이 몰렸을까요?

◆ 김준우> 엄청나게 많이 몰렸습니다. 특히나 18세기 영조 때에는 전국 각지에서 한양으로 올라오게 되는데, 그 이유 중 하나가 원래는 농업이 중심이었잖아요. 그런데 조선 후기가 되면서 상공업이 발달하기 시작하는 거예요. 그리고 지방에서 농경지를 잃어버린 농민들도 꽤나 많이 생겼고요. 그러다 보니까 그 사람들이 일자리를 찾아서 서울로, 서울로, 도시로, 도시로 올라오게 되는 거죠. 그러다 보니까 관직생활을 하기 위해서 잘사는 사람들이 오는 경우도 있고요. 정말 일자리를 찾아서 하루하루 벌어먹고 사는 임노동자들도 많이 올라와서 삽니다. 그러다 보니까 서울, 그 당시 한양에는 주택이 엄청나게 부족해지는 현상이 발생되는 거고요. 정말 임노동자 같은 경우에는 청계천 부근에 움막을 짓고 사는 그런 판자집과 같은 것들이 막 증가하고요. 관직생활을 하는 사람들 같은 경우에는 출퇴근을 해야 하잖아요. 그러니까 경복궁 인근에서 셋집을 구해서 사는 사람들도 많아지게 된 것이죠.

◇ 조현지> 앞서서 지방에서 토지를 잃어버린 사람들도 많아졌다는 이야기를 해주셨는데, 이렇게 사람들이 한양으로 몰리는 이유, 또 뭐가 있을까요?

◆ 김준우> 방금 이야기했던 것이 크게 두 가지였고요. 세 번째, 마지막으로 지역차별도 존재합니다. 이것은 관직을 하는 사람들에게 해당하는 건데요. 한양 출신, 한양에 사는 사람과 경기도, 지방에서 오는 관리들과의 보이지 않는 차별이 존재합니다. 쟤, 한양에 살지 않잖아? 이렇게 하면서 무시하는 것. 더하기 또 뭐가 있냐면 서울에서 세금을 내는데, 경기도에 있으면 세금을 또 내야 해요. 세금을 이중으로 걷는 이런 일들도 발생하게 됩니다. 그러다 보니까 관직하는 사람들은 어떻게든 한양에서 살아보겠다고 한양으로 유입되면서 인구가 증가하는 요인이 되는 것이죠.

◇ 조현지> 약간의 차이는 있지만 지금과 크게 다르지 않다는 생각이 드는데요. 이렇게 한양, 어떻게 보면 나라의 수도라고 할까요? 인구가 증가하게 되니까 앞서서 말씀하신 것처럼 전세대란, 주택난이 심각했을 것 같아요. 

◆ 김준우> 네, 이렇게 심각한 주택난에 의해서 집을 구하려고 하면 혼자서 구하기가 힘들어지잖아요. 전문적으로 집을 구해주는 사람이 또 등장하기 시작합니다.

◇ 조현지> 부동산 같은 게 생기는 거예요?

◆ 김준우> 그렇죠. 복덕방, 이런 것의 기원이 조선 후기에 나타나기 시작하는 거죠. 당시에는 ‘집주름’이라고 부릅니다. 내가 한양의 집들을 주름잡고 있어, 이런 의미. 그리고 다른 말로 ‘가쾌’라고도 부르는데요. 이 사람들의 모습이 당시 기록에 남아 있어요. 성시전도시라고 하는 기록에 보면 당시 서울의 이사모습을 표현한 자료가 있습니다. 여기에 보면 “따로 가쾌라는 것이 있어 생업으로 삼는데, 큰 기와집과 오두막집을 마음속으로 모두 헤아려두고 있다. 한 집이 이사하면 열 집이 움직여 노비가 나르고, 말에 실어 그칠 날이 없다,” 이렇게 나와 있습니다.

◇ 조현지> 이사하는 모습까지 묘사가 되어 있군요. 지금 전세제도의 기원 자체는 전당제도에서 확장된 것이라고 얘기를 해주셨는데요. 그러면 지금과 같은 전세제도라고 할까요? 보증금을 맡겼다가 나중에 되돌려받고, 이런 것은 언제쯤 생겼을까요?

◆ 김준우> 조선 후기 때에도 보증금을 주고받는 게 있었는데, 전세라는 말 자체가 처음 기록으로 등장한 것이 바로 1899년 황성신문에 기록되어 있습니다. 그 기록을 보면 “안희량의 병세가 위독해져서 서울로 올라온 즉, 과부 김 씨가 안 씨의 부인과 자녀를 유인하여 개천에 위치한 집에 살게 하고 그의 집은 이미 전세를 준지라,” 라고 하는 이 기사가 전세라는 말이 나온 첫 기사가 되겠습니다. 그러다 보니까 이미 1899년, 구한말이라고 불러야 할까요? 개화기에 이미 전세제도가 있었고요. 당시 일제강점기 이전에 일본이 우리나라를 조사한 보고서가 있습니다. 관습조사보고서라는 게 있는데요. 여기에 보면 우리나라 당시 조선에 대해서 이렇게 표현을 하고 있어요. “전세는 조선에서 가장 일반적으로 행해지고 있는 가옥임대차의 방법이며 전세금액은 가옥 대가의 반액 내지 7~8할이 통례이다. 전세기간은 통상 1년, 그러나 서울에서는 특약이 없는 경우 100일이 기준이다.” 그리고 전세가 해지되는 때에 이르러서는 이사하는데 필요한 일자는 “기와집은 15일, 초가집은 10일을 두고 있다.” 이런 식으로 기록이 되어 있습니다.

◇ 조현지> 지금과 약간 다르기는 하지만 거의 비슷한 규정들이 있었네요. 

◆ 김준우> 네, 그런데 한양에서는 100일이 원래 통상 기간이었다고 하는 게 너무 짧죠.

◇ 조현지> 세 달 정도 있으면 집을 이사해야 한다는 거잖아요. 그 이후에는 어떻게 될까요?

◆ 김준우> 일제강점기를 거치면서 전세제도가 계속해서 존재했고요. 광복 이후에도 본격적으로 전세가 우리나라에 자리 잡게 됩니다. 광복 이후에는 해외에서 사람들도 많이 들어오고요. 그러다 보니까 그 사람의 신원에 대해서 정확하게 알기가 어렵잖아요. 그러다 보니 집주인의 집을 담보로 내가 살고 있다고 하는 입장에서 세입자들은 안정감을 느낄 수 있고요. 반면에 집주인의 입장에서는 세입자가 누군지는 잘 모르겠지만 여하튼 집값의 반 이상 되는 돈을 나에게 주고 있으니까 그 돈을 담보로 불확실한 신원을 보증해줄 수 있는 것 때문에 전세제도가 빠르게 자리 잡혀 가게 됩니다. 그러다 1960년대에 이르러서 경제 개발이 활발하게 일어나게 되죠. 그러면서 집값도 빠르게 올라가면서 집을 구매할 때에 전세를 끼고 구입하면 조금 더 쉽게 구입할 수 있기 때문에 이런 식으로 전세제도가 도움이 돼서 많이 전세제도를 사용하게 되고요. 무엇보다도 60년대 이후에 금리 때문에 전세제도가 많이 활용됩니다. 대출금리든, 예금금리든 20%에 육박하거든요. 그 당시에 대출금리 같은 경우에는 25% 정도, 예금금리 같은 경우에는 15~20% 정도 되는데요. 그러다 보니까 집주인의 입장에서는 월세를 받기보다는 전세금을 받아서 은행에 넣어두면 은행에서 예금이자로 월세 번거롭게 거둘 필요 없이 이자가 들어오니까 그런 장점이 있는 거고요. 그다음에 집을 살 때도 은행 대출을 받아서 사면 대출이 25%잖아요. 너무 심하니까 전세금을 받아서 그것을 가지고 집을 구매하는 이런 필요에 의해서 전세가 빠르게 확산되는 모습을 보이게 된 것이죠.

◇ 조현지> 지금 60년대 이야기를 해주시면서 전세자금 대출, 아니면 주택 구입에 대한 대출 이야기도 나오기도 했는데요. 조선시대나 이럴 때도 대출제도, 집을 사기 위해서 누군가한테 돈을 빌리고, 혹은 정부에서 지원을 해주고 이런 것도 있었을까요?

◆ 김준우> 집을 사기 위해서 정부에서 서민들에게 지원을 해준 것은 보기가 어렵습니다. 그러나 돈을 빌리는 경우는 굉장히 많죠. 집을 구하기 위해서도 되지만, 먹고살기 위해서 빌리는 경우가 훨씬 더 많았고요. 아무래도 지금이야 먹고 살 걱정하시는 분들이 많이 줄기는 했지만 조선시대만 하더라도 먹고살기도 힘든 사람들이 굉장히 많았고요. 일반 서민들 같은 경우에는 집을 구매하기 위해서 돈을 빌린다기보다는 그 사람들은 정말 임시거처를 지어서 살고, 하루하루 먹고살기 힘든 경우가 조금 더 많았다고 보면 맞습니다.

◇ 조현지> 이렇게 이야기를 듣다 보니까 계속 이야기하지만 그때나 지금이나 크게 다르지 않다는 생각도 들면서 전세라는 제도 자체가 어떻게 보면 서민들을 위해서 생긴 그런 제도 같은데요. 요즘은 전셋값이 정말 매매가와 크게 차이가 나지 않는 경우들도 많잖아요. 그 의미가 퇴색된 것 같다는 생각도 들거든요.

◆ 김준우> 조선시대 때만 하더라도 전세 같은 경우에는 집을 안정적으로 서민들이 저렴한 값으로 구하기 위함이라고 이야기가 됐고, 아까 말씀드렸던 자료에 있어서도 전세는 조선에서 가장 일반적으로 행해지고 있는 가옥임대차의 방법이다, 라는 것은 서민들이 많이 사용하는 방법이다, 라는 뜻이거든요. 그런데 오늘날 보면 물론 서민들이 집을 구매하기에는 너무 힘든 상황에 있지만, 전세를 활용해서 집을 쉽게 구매하는 갭투자라고 하죠. 이런 일들이 벌어지면서 값이 올라가고, 그에 따라 전세금도 따라서 올라가고, 그러면서 서민들은 더 살기가 힘들어지고요. 이런 일들이 벌어지면서 서민들도 힘들어하는 게 아닌가 하는 생각이 드는데요. 이런 것들을 보완해서 서민들의 주거대책으로서 과연 계속해서 우리나라에서 자리를 잡아가야 하는 건지. 아니면 이런 전세제도를 우리나라밖에 없으니까 이런 제도를 없애면서 서민들을 위한 다른 제도를 마련해야 하는 건지, 그 기로에 현재 서 있지 않은가, 이런 생각을 하게 됩니다.

◇ 조현지> 이사철에 이미 이사계획을 세우고 옮기시는 분들도 계시겠지만, 전세만기 다가와서 어디 집 좀 알아봐야 하는데, 하시는 분들은 요즘 걱정이 많으실 것 같아요. 또 이게 조선시대에도 예외는 아니었다는 이야기가 오늘도 역사맛집에서 나왔네요. 오늘 역사셰프, 김준우 신일고 역사선생님과 함께했습니다. 선생님, 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 김준우> 네, 감사합니다.