[생생경제] '내 집 마련'보다 빠른 청약시스템 바뀌는 속도

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] '내 집 마련'보다 빠른 청약시스템 바뀌는 속도


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 새로운 아파트 청약시스템인 청약홈이 오픈 첫날부터 접속자가 몰려들었습니다. 청약으로 집 마련하는 속도보다 청약시스템 바뀌는 속도가 더 빠른데요. 우리는 을이니까요. 새로 바뀐 청약시스템 잘 알아야죠. 한국건설산업연구원 두성규 선임연구위원 나오셨어요. 박사님, 안녕하세요?

◆ 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원(이하 두성규)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 원래 청약을 하려면 아파트투유에 들어가서 해야 했는데,이게 청약홈으로 바뀐 거예요?

◆ 두성규> 그렇죠. 청약을 담당하는 곳이 이사를 했다고 볼 수 있죠. 이전에는 금융결제원이라는 곳에서 아파트투유라고, 아마 청약을 해보신 분들은 많이 보셨을 거예요.

◇ 김혜민> 검색어에도 자주 올라요.

◆ 두성규> 그게 2000년부터 그쪽에서 담당을 해왔는데요. 이번에 완전히 국토부 산하의 한국감정원으로 이사를 하는 겁니다. 그래서 굉장히 오랫동안 준비를 많이 해왔고요. 이 부분에서 이름도 ‘청약홈누리집,’ 이렇게 되어 있습니다. 사실은 생방송이니까요. 어제, 2월 3일부터 문을 연 상태로 본격적인 업무를 들어가게 되는데요. 이렇게 함으로써 많은 청약을 하시는 분들은 굉장히 편리해지지 않을까, 이렇게 보입니다. 기존에는 아파트투유에서 대부분 확인하지만 청약자들 가운데 22%가 KB국민은행에 가입하신 분들은 거기에서 청약을 하고, 결과는 또 아파트투유에 들어와서 보는 그런 불편도 있었는데요. 그런 것들이 통합적으로 됐습니다. 아마 본격적으로 2월 13일 전후로 해서 이런 부분들에 대해서 실질적인 분양 업무가 공식적으로 이쪽에서 행해질 것으로 전망됩니다.

◇ 김혜민> 이사를 갔으면 더 좋은 집으로 가야 하는 게 맞잖아요. 안 그러면 서럽고, 구성원들도 불편하고요. 새로운 청약시스템, 이사 간 새로운 청약시스템의 핵심은 말씀하신 것처럼 통합됐다는 것, 그리고 좋은 점이 뭐가 있을까요?

◆ 두성규> 이것을 왜 했는가의 부분에서 논란이 있을 수 있는데요. 국토부 산하 한국감정원에서 사실은 주간 아파트 동향이라고 해서 가격 부분에 대해서 오랫동안 잘 해오고 있어요. 그쪽에서 아파트 관련된 업무를 통일적으로 하는 게 좋겠다고 하는 생각이 들고요. 우리가 그동안 주위에도 보면 아파트 청약 과정에서 부정청약 문제라든지, 부적격 당첨자 문제로 인해서 여러 가지 이슈가 되는 경우가 많았거든요. 그런 부분들을 없애기 위해서 하자고 했기 때문에 사실은 이게 이렇게 해서 청약홈에 들어가시게 돼서 거기에다가 공인인증서를 가지고 등록을 하시면요. 거기에 세대원 등록까지 하고, 정보제공절차까지 동의만 하게 되면 빠르게 자기가 청약 가능한 자격자인지 여부를 쉽게 확인할 수 있습니다. 그래서 그렇게 되는데다가 또 하나 좋은 점이 부양가족 수하고 무주택 기간, 그다음에 청약통장 가입기간을 넣게 되면요. 자기 가점이 얼마인지를 자동 계산해주는 그런 기능도 들어가 있습니다. 사실 지금 청약제도 자체가 재작년이죠. 완전히 바뀌면서 전반적으로 85m² 이하의 경우에는 100%가 가점제로 이루어지거든요. 그러니까 점수 계산을 정확하게 하지 않으면 나중에 굉장히 곤혹스러운 상황이 될 수 있기 때문에 그런 부분들을 잘 해주어야 하고요. 그리고 또 한 가지가 청약과정이 그동안에는 여러 가지 청약신청부터 완료까지 10단계나 되었는데, 이것을 절반으로 줄였습니다. 5단계로 줄였기 때문에 아마 이용하시는 분들은 이전보다는 편리하다는 생각이 들 것으로 보입니다.

◇ 김혜민> 대상자인지, 그리고 내 가점이 얼마인지, 빠르고 편리하게 확인할 수 있게 됐고요. 단계도 축소됐고, 무엇보다도 부정을 관리·감독할 수 있는 기능이 강화됐다는 게 이번 새로운 집, 청약시스템의 핵심이라고 할 수 있겠습니다. 그러면 지금 말씀하신 것처럼 예전 아파트투유 사용했던 청약자들 중에서는 계산 착오, 자기 가점이 얼마인지, 이런 것 때문에 어렵게 해서 뒤에서 기대하고 좋아했는데 취소되고 하는 이런 상황들이 많이 줄어들겠네요?

◆ 두성규> 네, 그럴 기대감이 큰 편입니다. 사실은 청약시장이라는 것이 우리가 부동산 시장에서 가장 무주택자들 같은 경우에는 저렴하게 주택을 획득할 수 있는 수단이라는 점에서 이런 부분들이 굉장히 어렵게 청약을 했는데, 당첨까지 좋은 결과로 이어졌음에도 불구하고  점수 계산이 잘못됐다든지 해서 떨어지게 된다고 하면 이 사람은 삶에 있어서 큰 충격을 받는 그런 상황까지 되거든요. 그런 부분에 있어서 청약 자격이 검증 가능하다는 점에서는 굉장히 효과적인 그런 부분인 것 같아요. 그런데 이런 부분들이 사실은 완벽하게 준비되었으면 좋겠지만 실질적으로 이번에 작동하는 부분에 있어서도 오류가 생기는 등을 보면 이게 완벽하다고 보기는 힘들 것 같아요. 왜냐하면 여러 부처가 관련된 정보를 서로 교류하면서 이런 부분들을 종합적으로 청약홈에서 해야 하는데요. 사실 국토교통부 외에도 행정안전부라든지, 여러 가지 부처 간 협조관계가 충분치 않고 하다 보니까 개인정보가 공유되지 못하는 부분이 있는 것 같습니다. 그래서 아직까지 첫 걸음이기 때문에 완벽하다고 볼 수는 없겠지만, 어쨌든 그래도 이전보다는, 그리고 사실은 부적격 당첨자의 발생 비율이 의외로 큰 편입니다. 9% 정도 되는데요. 그런 부분들을 많이 줄여주는 데에는 큰 기여를 할 것으로 기대를 모으고 있습니다.

◇ 김혜민> 물론 첫날이니까 서버가 다운되고, 에러들이 속출하는 경우를 이해할 수 있죠.

◆ 두성규> 한국감정원에서는 나름 준비를 했는데, 첫 걸음이 조금 사람들한테 많은 충격을 줬던 것 같아요. 그래서 어제 2월 3일 날 8시에 오픈을 했는데요. 오픈을 하면 기대감이 참 많지 않습니까? 많은 분들이 궁금하고 해서 찾아주셨는데, 너무 많이 몰리기는 몰리셨어요. 7만 명 정도가 몰린 것으로 나타나는데요. 그렇다 보니까 서버가 과부하가 걸렸는데, 한국감정원에서는 우리 서버의 문제가 아니라 은행과 여러 정보를 교류하는 과정에서 은행연계서버에서 과부하가 걸렸기 때문에 이게 조금 지연된 것이라고 하는 말씀을 하고 계시기는 해요. 그런데 한국감정원에서 이것을 하기까지 그동안 분양시장도 거의 사실상 정지 상태에 있다시피 준비과정이 충분치 않았습니다. 그래서 관련된 정보를 금융결제원으로부터 받은 게 1월 달에 설 연휴 직전에 받았기 때문에 2주 정도밖에 실질적인 준비기간이 없어서 그런 부분도 영향을 미친 게 아닌가 하는 생각이 드는데요. 어쨌든 이번에 이런 부분들이 없었으면 참 좋았는데, 발생이 되어서 사실 아쉬움을 남기고 있고요. 걱정스러운 부분은 그러면 이번에 이렇게 해서 수습이 4시간 만에 되었는데, 그러면 앞으로는 괜찮을 것이냐. 지금 청약시장은 어느 때보다도 뜨거운 상황이거든요. 그래서 많은 분들이 대기하고 계시기 때문에 다음에도 반복될 수 있지 않을까 하는 우려감이 완전히 사라진 것은 아니라고 보입니다.

◇ 김혜민> 어느 때보다 뜨거운 상황이라는 말씀을 주셨는데요. 7만 명 지금 청약홈에 접속했다고 하는 건 7만 명이 훨씬 넘는 사람들이 다 내 집을 갖기 위해서 이것을 알아보고 있는 상황이라는 거 아니겠습니까. 박사님이 지적해주신 것처럼 사실 한 달간의 공백기가 있었어요. 아파트투유에서 청약홈으로 이관하면서 분양시장이요. 그러면 이번 달부터 본격적으로 분양 물량이 쏟아지는 겁니까?

◆ 두성규> 그렇죠. 지금 분양물량이 쏟아지는데, 작년에 1월 달이 개점휴업이 되어 버린 거죠. 1월에 쉬다 보니까 1월에 분양을 미처 하지 못했던 물량하고, 또 당초 2월에 예정되어 있는 물량하고 같이 합쳐질 것으로 보이는데요. 이게 2019년도하고 비교하자면 2월 물량으로써는 약 2배 가까이 되는 물량이 된다고 볼 수 있습니다. 아마 2만 3000 정도로 생각하고 있는데요. 굉장히 물량이 많아지는 상황이 되다 보니까 이런 부분에서 하나의 분양 물량이 이렇다는 거지, 이쪽에 참여하고자 하는 사람들은 훨씬 많은 사람들일 거고요. 우리가 강남 지역 같은 경우를 보면 200:1을 넘어가는 경우도 있다는 점을 감안하면 아마도 과부하 문제는 문제가 바로 또 발생하지 않는다고 하더라도 추후를 생각해서 많은 보완이 필요할 것으로 보입니다.

◇ 김혜민> 지난 한 해 집값, 전세값, 땅값, 모두 상승세를 보였습니다. 물론 정책 때문에 안정 국면에 들어가려고는 했지만, 특히 제가 말한 세 가지 모두 상승세를 보인 지역이 과천인데요. 지금 과천 이야기를 해보려고 해요. 과천 지식정보타운 아파트 분양이 이번 달 안에 진행되는데 여기가 슈퍼 로또라고 난리가 났더라고요. 어떤 곳이에요?

◆ 두성규> 이쪽의 경우에는 사실은 과천 지역이 그동안 부동산 시장에서 가장 핫한 뉴스를 끌고 온 선두 지역이라고 볼 수 있고요. 또 이쪽이 공공기발이 이루어지는 과천 지식정보타운이다 보니까 이쪽 분양가 자체가 분양가 상한제에 이미 적용을 받고 있기 때문에 굉장히 저렴한 상황입니다. 그런데 그런 상황에서 또 정부가 조금 더 관심을 가지고 하다 보니까 현재 부분에서 여러 가지 인근에 차익 자체가 전매제한 기한이 있기는 하지만, 두 배 정도 이상을 상회할 것이라고 하는 전망이 나옵니다. 지금 평균 과천시 아파트 값이 3.3m² 당 4500만 원 가까운 정도로 한국감정원 기준에서 볼 수 있는데요. 이 부분에서 사실은 절반에 해당하는 3.3m²가 2200만 원 정도로 생각되고 있거든요. 그러다 보니까 과천에 있어서 거주하게 되면 거주자 우선 제도가 있어서 경쟁에서 굉장히 유리한 측면들도 있고 해서 로또 청약을 위해서 과천에 거주하려는 분이 또 많다 보니까 전세가가 폭등되고, 난리도 아니다, 이런 상황이 됩니다. 그래서 제가 볼 때는 지금은 여러 부동산 시장들이 정부 규제로 인해서 많이 눌려있다 보니까 분양시장만 굉장히 청약시장 과열로 되고 있는 상황에서 또 과천이라는 가장 대표적으로 치고 나가는 지역이다 보니까 이런 부분들이 이슈가 되고 있는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 과천은 강남하고도 가깝고, 그리고 교육으로도 굉장히 좋은 도시라고 들었어요. 그러다 보니까 아무래도 수요자가 많은 건데요. 그런데 여기가 5년에서 8년 이상 전매제한이 꽤 긴 편인데, 그럼에도 이렇게 뜨겁습니까?

◆ 두성규> 전매제한 부분에 대한 영향력은 분명히 정부가 정했기 때문에 당첨되는 사람으로서 부담이 될 수도 있는 여지가 있는데요. 다른 것보다 과천 같은 경우에는 그런 전매제한이나 의무거주기간도 있기는 하지만 실제 GTX 부분이나 3기 신도시 지역으로도 선정되지 않았습니까. 그래서 향후에 있어서도 상승에 대한 기대감이 굉장히 큰 곳이다. 그래서 당장에 분양을 받았을 때 차익도 실현할 수 있고, 또 이것뿐만 아니라 이러한 상승세 자체에서 실제로 추가적인 상승 가능성에 여러 가지 호재들을 많이 품고 있기 때문에 제가 볼 때 가장 매력적인, 오히려 서울 시내보다도 더 매력적인 곳으로 부각이 되고 있는 그런 상황이라서 아마 전매제한이라든지, 의무 거주기간이나 이런 부분들로 인해서 분양을 받고자 하는 사람들의 심리가 위축되거나 꺾이지는 않을 것으로 보입니다.

◇ 김혜민> 아까 박사님도 말씀하셨지만 분양시장이 뜨거운 이유가 사실은 너무 부동산 정책이 타이트하니까 반대급부로 이렇게 뜨는 거잖아요. 그러면 결국은 여기는 실수요자 중심으로 분양을 많이 받을 거 아닙니까? 실수요자들이 투기가 아니라 이렇게 차익을 받는 건 실수요자니까 괜찮은 거 아닐까요?

◆ 두성규> 제가 보기에는, 물론 실수요자 입장에서는 굉장히 저렴하게 받는다는 점은 저도 적극적으로 지지하는 부분인데요. 그렇지만 주변 시세 대비 지나치게 청약 당첨으로 인해서 많은 수익을 가지고 가버리게 되면 같은 길을 가고자 하는 분들 중에 극소수만 사실 당첨되거든요. 그래서 제가 볼 때는 골고루 많은 분양 물량을 통해서 실수요자 모두가 저렴하게 주택을 마련할 수 있는 기회가 넓어야 하는 건데, 지금은 특정 몇몇 당첨된 분들만 조금 전에 ‘로또 청약’이라는 단어가 어울릴 정도로 2배 가까운 차익을 남긴다, 이런 부분들은 제가 볼 때 전체적인 사회 균형 차원에서도 바람직하지만은 않은 것 같다. 그래서 저는 지금 시장 자체가 지나치게 모든 기존 주택의 거래시장은 위축되어 있고, 모든 사람들이 청약시장으로만 쏠림 현상을 보이고 있는 것도 저는 조금 바람직하지는 않은 것 같아서요. 그래서 청약에서 당첨되시는 분들한테는 축하를 드리겠지만 그렇지 않은 많은 사람들이 더 많이 기대감 속에서 오랜 시간 인내하고 있다는 점을 우리는 잊지 말아야 할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 우리가 부동산 가격 잡으려고 하는 이유가 그런 상대적 박탈감이라든지, 아니면 본인이 노력한 것 이상의 너무 많은 부를 택하는 것에 대한 사회적 경계, 이런 것 때문인 건데요. 오히려 지금 실수요자들 사이에서도 또 이렇게 갈릴 수 있다는 거네요. 어떤 사람들은 너무 자기가 투자한 것 이상으로, 투기는 아니었지만. 그런 영향도 있겠네요.

◆ 두성규> 제가 볼 때는 사회적으로 많은 재화 부분을 골고루 균형 있게 나누어 주는 것이 사회정의에 더 부합하는 것 같은데요. 그런 측면에서 정부가 좋은 의도에서 주택가격을 많이 낮추어서 실수요자들의 부담을 줄이고자 하는 부분은 바람직했지만, 결과적으로 본다고 하면 로또라는 단어 자체가 긍정적인 이미지가 아니잖습니까. 그런 측면에서 본다고 하면 청약 제도 자체가 경우에 따라서는 가점제 위주로 하다 보니까 젊은 분들이나 신혼부부들이 기회를 차단당하는 그런 측면도 있는 것 같아요. 저는 이 자리를 빌려서 말씀드리고 싶은 것은 향후에 많은 정말 주택이 없어서 실수요자들이 가고 싶어 하는 그런 꿈을 특정 나이가 많고, 가점만 높은 사람들에만 가는 게 아니라 신혼부부라든지, 사회 초년생이라든지, 이런 젊은 세대에게도 어느 정도 기회를 같이 골고루 나누어 가지는 쪽으로 청약제도가 보완됐으면 좋겠어요. 

◇ 김혜민> 청약 가점이 아무래도 연세가 있으신 분들 중에 자기 집을 못 구하신 분들이 점수가 높으니까요.

◆ 두성규> 그렇죠. 식구나 부양가족이라든지, 또 무주택 기간이라든지요. 이런 게 있으니까요.

◇ 김혜민> 정부에서 신혼부부들을 위한 여러 가지 제도를 내놓고 있기는 하지만, 우리 박사님이 말씀하신 것처럼 조금 더 세밀하게 그 사람들의 필요를 채워주는 그런 부동산 정책이 됐으면 좋겠습니다. 실수요자도 실수요자지만 이런 가운데 이것조차도 꿈꿀 수 없는 전세 찾는 분들. 이런 분들 같은 경우에는 지금 이 과천 경우에도 과천시와 건설사 간의 줄다리기가 이어지면서 전세값이 천정부지로 올랐다면서요. 그래서 세입자들 피해가 엄청 높아지고 있고, 그래서 국민청원까지 올라왔다고 하더라고요.

◆ 두성규> 그렇죠. 지금 거기에서 조금 전에 말씀드린 대로 워낙 경쟁률이 높은 곳이고, 거기에서 꿈을 실현하려고 하면 거기에 거주자 우선의 기회가 있으니까 전세라든지, 이런 쪽으로 해서 있어야 하는데요. 이게 빨리 되지 않고 여러 가지 분양가 부분과 관련해서 정부와 줄다리기를 하는 상황에서 이게 그 기간 동안 한정된 전세 기간을 살아야 하는 부분은 추가적으로 연장을 한다든지, 그것도 전세가격이 너무 많이 폭등했어요. 그러다 보니까 당초 계획하셨던 분들 중에 일부는 도저히 감당할 수 없어서 그 뒤에 참여하지 못하는 분들도 있다 보니까 저는 제가 볼 때 사회가 가장 균등하고 바람직하게 발전하는 부분은 기회의 균등인 것 같아요. 그런 부분들이 전세시장에 있어서도 과천 같은 경우에는 상당 부분 특정인들에게는 제약되거나 제한되는 측면이 있다 보니까 그런 부분에서 다소 많은 분들에게, 당첨이라고 하는 것은 다소 운이 있어야겠지만, 조금 더 참여할 수 있는. 그런 기회는 조금 더 보장되는. 그래서 전세시장도 제가 볼 때 지나치게 급등하는 것은 과천지역만을 두고 보더라도 바람직한 것은 아닌 것으로 보입니다.

◇ 김혜민> 그럼요. 오히려 지금 분양시장이 과열되는 양상을 저희가 보고 있습니다. 관련된 이야기, 두성규 박사님과 함께하고 있는데요. 오늘 기사를 보니까 아파트 살 때 자금출처 조사 외에 아파트를 판 돈까지 어디에 쓸지 밝히라는 이야기가 있어서요. 저도 이것은 너무 과도한 거 아닌가 하는 생각이 들기도 해요.

◆ 두성규> 저도 깜짝 놀랐습니다. 사실은 그 부분이 얼마 전에 정책수석으로 계시는 강기정 수석께서 주택거래허가제, 그때 말씀은 부동산 거래 허가제인가 그런 말씀을 하셨는데요. 그게 주택거래허가제로 보통 통칭되죠. 그런 부분은 수그러든 것으로 보였는데요. 지금 9억 이상의 경우에는 자금 출처 부분과 관련해서 주택을 사는 분들이 15가지의 여러 가지 대출 자료들도 내야 하고, 굉장히 부담과 제약을 많이 받고 있는 상황인데요. 이번에 오늘 뉴스는 사는 사람뿐만 아니라 파는 사람들도 팔고 난 뒤에 돈을 은행 통장에 넣는 것 이외에 다른 용도로 쓰면 상세하게 지자체에 보고를 한다든지, 또는 국세청에 보고해야 하는 이런 쪽으로 가고 있는 것 같아요. 국토교통부와 정부와 국세청과 그리고 해당되는 지자체가 삼위일체가 돼서 부동산 시장에 상당히 부정적인 그런 분들의 주택 거래를 제한하려고 하는 것은 긍정적으로 제가 이해할 수 있지만, 이것이 국민 개개인의 가장 중요한 사유재산권 행사와 관련해서 지나치게 개입하고, 거기에 문제가 있다. 물론 부동산 거래 등에 관한 법률에 근거한다고 하지만 거기에 나와 있는 규정을 보더라도 이렇게 매도자에게까지 자세한 것을 요구하는 정도는 아닌 것 같아요. 그래서 일각에서는 전문가 분들도 지적을 하다시피 지나치게 법 해석을 과도하게 하고, 부동산 안정을 도모해야 한다고 하는 그 부분에 너무 어깨에 힘이 들어간 것이 아닐까. 그래서 오히려 국민들의 삶과 생활 자체에도 지나치게 부담을 안겨준 것으로 심리 자체가 경색되게 된다면 저는 이것은 전체적 사회·경제적으로도, 지금 또 신종 코로나로 인해서 위축되고 있는 부동산 외에 경제 심리 자체를 더욱 위축시키는 결과를 초래할 수 있기 때문에 정부가 필요한 범위 내에서만 간섭을 했으면 좋겠다. 지나친 간섭은 우리 좋은 말도 자꾸 들으면 별로 기분이 좋지 않잖습니까. 그래서 정부가 바람직한 방향으로 나아가기 위한 노력의 일환인 점은 이해가 되지만 제가 볼 때는 조금 선을 넘고 있는 듯해서 걱정스럽습니다.

◇ 김혜민> 전문가들을 포함해서 대다수의 상식적인 국민들은 우리나라 집값 문제가 굉장히 심각하고, 집값이 정상화되어야 한다고 하는 데에 다 동의해요. 그러니까 문재인 정부에서 여러 가지 부동산 정책을 펼칠 때 응원해주고, 동의하시는 분들이 많은데, 지금 박사님 말씀하시는 것처럼 그 선을 지키는 게 중요할 거라는 생각이 듭니다. 이게 과잉이 되면 그렇게 생각하는 대다수의 사람들도 지지를 안 해 버리는 사실 이거는 할 수 없는 정책들 아닙니까.

◆ 두성규> 중요한 것은 국민들이 정부의 정책에 대해서 공감을 하고, 거기에 적극적으로 동조하려고 할 때 정책은 제대로 된 성과와 빛을 낼 수 있는 거거든요. 그런 점에서 이번에 지자체에서 의혹이 넘친 것 같은데, 어쨌든 그런 부분들이 언론에서 지적을 해주시고 계시니까 정부 자체 내에서도 충분한 논의를 거쳐서 수위나 이런 부분들에 대해서는 합법적이고, 적정한 선에서 그 부분이 조율되기를 기대를 해봅니다.

◇ 김혜민> 네, 오늘 한국건설산업연구원의 두성규 박사와 이야기 나눴습니다. 박사님, 고맙습니다.

◆ 두성규> 네, 감사합니다.